VERDIVURDERING - THONNING OWESENS GT. 18

Transkript

1 DRONNING MAUDS MINNE HØGSKOLE VERDIVURDERING - THONNING OWESENS GT. 18 GNR. 7, BNR. 1 I TRONDHEIM KOMMUNE S E P T E M B E R

2 THONNING OWESENS GT. 18 Verdivurdering Oppdragsgiver Oppdragsgivers representant Dronning Mauds Minne Høgskole Stian Eilertsen Oppdragsleder DnB NOR Næringsmegling Tore Berg Sign: Dato: Antall sider 12 DnB NOR Næringsmegling AS Søndregt Trondheim Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 2 av 12

3 Innhold: SAMMENDRAG OPPDRAGET GRUNNLAGSMATERIALE FORUTSETNINGER MARKEDET VERDIVURDERINGSPRINSIPP Verdivurderingsprinsipp eksisterende bygningsmasse Verdivurderingsprinsipp utbyggingspotensiale EIENDOMMEN Beliggenhet Tomt Bygningsmasse Arealoversikt REGULERINGSFORHOLD Reguleringsplan Utbyggingspotensiale VERDIVURDERING EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE Eksisterende bygningsmasse Utbyggingspotensiale Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 3 av 12

4 SAMMENDRAG DnB NOR Næringsmegling AS er av Dronning Mauds Minne Høgskole v/stian Eilertsen anmodet om å foreta en verdivurdering av Thonning Owesens gt. 18, gnr. 7, bnr. 1 i Trondheim kommune. Verdivurderingen er basert på en estimert realisasjonsverdi ved en eventuell overdragelse av eiendommen basert på dagens reguleringsstatus/bruk. I tillegg omfatter oppdraget en verdivurdering av en begrenset del av eiendommens utbyggingspotensiale. I vår vurdering har vi lagt til grunn at Dronning Mauds Minne Høgskole leier tilbake bygningen med en langsiktig leieavtale (10 år). Etter å ha foretatt en totalvurdering har vi anslått eiendommenes verdi, basert på ovennevnte forutsetninger, til å ligge rundt: Eksisterende bygningsmasse Utbyggingspotensial Totalt Verdi MNOK 85 MNOK 8,5 MNOK 93,5 Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 4 av 12

5 1 OPPDRAGET DnB NOR Næringsmegling AS er av Dronning Mauds Minne Høgskole v/stian Eilertsen anmodet om å foreta en verdivurdering av Thonning Owesens gt. 18, gnr. 7, bnr. 1 i Trondheim kommune. Verdivurderingen er basert på en estimert realisasjonsverdi ved en eventuell overdragelse av eiendommen basert på dagens reguleringsstatus/bruk. I tillegg omfatter oppdraget en verdivurdering av en begrenset del av eiendommens utbyggingspotensiale. I vår vurdering har vi lagt til grunn at Dronning Mauds Minne Høgskole leier tilbake bygningen med en langsiktig leieavtale (10 år). Eiendommen benyttes i dag til egen virksomhet - undervisningsformål. Det er gjennomført befaring av eiendommene i forbindelse med verdivurderingen. Befaringen ble foretatt 15. september Tilstede ved befaringen var Stian Eilertsen og driftsleder fra Dronning Mauds Minne Høgskole og Tore Berg fra DnB NOR Næringsmegling. Dronning Mauds Minne Høgskole STI har hjemmel til eiendommen. 2 GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter fremlagt/innhentet: 3 FORUTSETNINGER Plantegninger Arealoversikt Utskrifter fra grunnboken Kartutsnitt Oversikt over driftskostnader Reguleringsplan med bestemmelser Kommuneplanens arealdel Vurderingen er basert på de opplysninger som er fremlagt jfr. pkt. 2 ovenfor, samt opplysninger om eiendommen fra oppdragsgiver. Hjemmelsforhold og servitutter: Vi har innhentet ubekreftet utskrift fra eiendommens grunnboksutskrift som viser heftelser og servitutter. Følgende heftelser/servitutter er tinglyst på eiendommen: Leieavtale tinglyst vedrørende leie av areal til transformatorkiosk. Rettighetshaver er Trondheim Energi. Panteobligasjon til Sparebanken Pluss tinglyst Erklæring tinglyst vedrørende rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.v. Erklæring tinglyst vedrørende Vegvesenets betingelser. Erklæring tinglyst vedrørende ekspropriasjonsforr./konduktørforr. Vedrørende NSB. Erklæring tinglyst vedrørende refusjonskrav til Trondheim kommune. Erklæring tinglyst vedrørende bestemmelse om veg. Rettighetshaver er gnr. 7, bnr Vi har ikke innhentet utskrifter av ovennevnte heftelser/servitutter og vi forutsetter at disse ikke inneholder opplysninger som kan ha prisreduserende effekt. Arealopplysninger: Alle arealer er hentet fra arealoversikt eller opplysninger gitt av oppdragsgiver. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 5 av 12

6 Utnyttelsesgrad: Eiendommenes utbyggingspotensiale er bygd på den utnyttelse formål og utnyttelsesgrad som er oppgitt av oppdragsgiver. Grunnforhold / forurensninger: Det er ikke fremlagt undersøkelser omkring grunnforhold og eventuelle forurensninger i grunnen. Vi forutsetter at eventuelle kostnader til opprydding av forurenset grunn og kostnader til grunnundersøkelser er eiers/selgers ansvar. Eierforhold: Eiendommene er vurdert uavhengig av eierstruktur. Eventuelle skattemessige konsekvenser/rabatt for mindreavskrivninger ved kjøp av aksjer er ikke vurdert. 4 MARKEDET Markedet for salg av næringseiendom kom for alvor tilbake igjen første halvår I løpet av årets første 6 måneder ble det gjennomført en lang rekke transaksjoner. Alle typer eiendom var etterspurt av både større nasjonale eiendomsselskapet/fond og lokale eiendomsselskaper. Våre oversikter viser en totalomsetning i Trondheimsregionen som summerer seg opp til ca. NOK 2.25 mrd. første halvår Til sammenligning ble det i løpet av hele 2010 omsatt næringseiendom i Trondheim for ca. NOK 2,50 mrd. Når eiendomsmarkedet begynner å fungere igjen er hovedårsaken som regel at kjøper og selger finner hverandre med hensyn til prising av objektene. Etter hvert som det ble gjennomført noen transaksjoner på starten av året satte det seg et prisnivå som både gjorde det enklere for megler å guide på riktig prisnivå, og dermed gjorde det enklere for kjøper og selger å ta stilling til kjøp/salg. I tillegg kom bankene igjen på banen slik at tilgangen og prisen på fremmedkapital ble bedre enn den har vært på lang tid. Yielden falt gradvis i løpet av 1. halvår, og i juni ble det gjennomført en transaksjon med yield godt nede på 5-tallet. Dette var en eiendom med prime beliggenhet og der de fleste andre faktorer for å oppnå maksimal pris også var til stede, dvs. ny/nyere bygning, lang og forutsigbar kontantstrøm, lav risiko og enkel drift og forvaltning. Hvorvidt dette nivået vil være representativt for prime-yield i Trondheim i et lengre perspektiv er vanskelig å si. Den senere tids urolighet i finansmarkedene kan indikere et noe stigende yield-nivå. P.t. vurderer vi primeyield i Trondheim til å ligge i intervallet 5,75 6,25 %. Prisingen av eiendom er fortsatt mye mer selektiv enn hva den var i perioden fra 2005 og frem til sommeren Yielden for normale eiendommer med vanlig standard og beliggenhet og korte/mellomlange leiekontrakter vil i dag typisk ligge i intervallet 7,5 9 %, og med sterk grad av differensiering ut i fra kvalitet på eiendom og kontantstrøm. Med utgangspunkt i et fortsatt godt vekstbilde for norsk økonomi, et sterkt arbeidsmarked og et lavt rentenivå er vi grunnleggende positive til salgsmarkedet for næringseiendom fremover. Den siste tids uro i finansmarkedene kan endre noe på bildet, ved at det skapes usikkerhet som igjen gjør aktørene avventende. Uroen kan imidlertid også bidra til at interessen for næringseiendom øker, som et trygt alternativ til aksjer og andre verdipapirer. Moderne godt beliggende næringseiendommer med langsiktige leiekontrakter vil alltid være et attraktivt investeringsobjekt, også i fremtiden. 5 VERDIVURDERINGSPRINSIPP 5.1 Verdivurderingsprinsipp eksisterende bygningsmasse Verdivurderingen av bygningene er basert på en neddiskontering av fremtidige anslåtte netto leieinntekter for bygningene. Det må da gjøres fradrag i bruttoleien for de kostnader som eier normalt ikke får dekket fra leietakerne. Disse kostnader består av forsikringspremie for bygninger, kommunal eiendomsskatt, kostnader til ytre vedlikehold og administrasjon. Vi har ikke mottatt opplysninger om eiendommens eierkostnader og har derfor stipulert disse basert på erfaringstall. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 6 av 12

7 5.2 Verdivurderingsprinsipp utbyggingspotensiale Ved verdsetting av ubebygd tomteareal fastsettes vanligvis verdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. kvm brutto næringsareal BRA. Dersom man kan bygge kvm bygg på en tomt og tomtebelastningen pr. kvm bygg er kr ,- vil tomten ha en verdi på kr. 20 millioner. Kroner Fortjeneste/ risikopremie Utviklings- og byggekostnad Markedspris Tomtebelastningen varierer avhengig av formål og man kan belaste prosjektet med en Tomtekostnad høyere tomtebelastning jo høyere leie brukeren er i stand til å betale, alternativt hvor Priselementer høy utsalgspris man får for boliger. Tomtebelastningen varierer sterkt i forhold til attraktivitet, størrelse på prosjektet, byggekostnader og kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur. I tillegg vil størrelsen på tomtearealet påvirke verdien som følge av lengre realisasjonsperiode og derav større utleie-, salgs- og kostnadsrisiko, høyere finanskostnader m.m. Videre vil oppgjørstidspunkt påvirke verdien som følge av finanskostnader som påløper fra erverv/oppgjør til realisering. I den senere tid har tomtebelastning pr. brutto BRA for kontor i Trondheim ligget i intervallet kr , ,- pr. kvm, avhengig av prosjektets attraktivitet, størrelse, realisasjonstidspunkt og kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur. 6 EIENDOMMEN 6.1 Beliggenhet Leangen-området er beliggende ca. 3 km nordøst for Trondheim sentrum. Området er lett tilgjengelig med sin nærhet til hovedinnfartsåren til Trondheim sentrum fra øst. Området har en blandet bebyggelse med boliger og variert næringsvirksomhet. Området er under sterk utvikling med bl.a. etablering av nytt hovedveisystem Nordre Avlastningsvei, utvikling av nye KBS kjøpesenter og boligbygging. Bydelen av sentrumsnær og har god kollektivdekning. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 7 av 12

8 6.2 Tomt Eiendommen har et tomteareal på ca kvm. Eiendommen er flat og har parkmessig opparbeidelse. Kjøre- og parkeringsarealer er i hovedsak asfalterte. 6.3 Bygningsmasse Hovedbygg Låven Nybygget Vaktmesterbolig og Kappelangården Eksisterende bebyggelse består av Hovedbygget, Nybygget, Kappelangården, Vaktmesterboligen og Låven. I tillegg er det oppført et garasjebygg som er planlagt revet i forbindelse med forestående utbygging. Hovedbygget og Nybygget er bygd sammen med en glassgård. Hovedbygget ble oppført i perioden , mens Nybygget ble oppført i Hovedbygget og Nybygget benyttes til undervisningsformål og inneholder undervisningsrom, kantine, bibliotek, vrimleareal og kontorer for administrasjonen. Hovedbygget er rehabilitert med bl.a. nytt ventilasjonsanlegg med kjøling (2008), nye vinduer (1994), oppgraderte tekniske rom og oppussing av fasader (2005). P.t. pågår det arbeid med utskifting av branndører. Kappelangården oppført på slutten av 1800-tallet. Bygget benyttes til undervisningsformål med enkelte kontorarbeidsplasser i 2. etasje. Bygget ble rehabilitert i Nytt ventilasjonsanlegg ble installert i Vaktmesterboligen ble oppført i samme periode som Kappelangården. Bygget benyttes til butikk- og kontorformål i dag. Låven ble oppført i Bygget er et 2-etasjes bygg med undervisningsarealer og kontorer. Teknisk rom i kjeller. Alle bygg er tilkoblet fjernvarme. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 8 av 12

9 6.4 Arealoversikt Bygningsmassen har et totalt leieareal på ca kvm. Arealet fremkommer slik: Bygning: Etasje: Innhold/Type areal: Garderober, kantineareal, undervisningsrom, møterom, Sokkel verksted, teknisk rom m.m. Hovedbygg Sum Netto leieareal kvm 1. Administrasjonskontorer og undervisningsarealer m.m kvm 2. Undervisningsarealer m.m kvm 3. Kontor, arbeidsrom, tekniske rom m.m. 733 kvm kvm Nybygget Sum Kappelangården Sum Låven Sum Kjeller Garderobeanlegg, tekniske rom m.m. 475 kvm 1. Undervisningsarealer, gymsal, glassgård m.m. 972 kvm 2. Kontorer 223 kvm 3. Kontorer, undervisningsarealer 481 kvm kvm 1. Undervisningsarealer 320 kvm 2. Undervisningsarealer, kontor 190 kvm 510 kvm Kjeller Teknisk rom 104 kvm 1. Undervisningsareal 503 kvm 2. Kontor 361 kvm 968 kvm Vaktmesterbolig 1. Butikk 80 kvm 2. Kontor 50 kvm Sum 130 kvm 1) Totalt kvm 1) Byggets areal er ikke oppgitt på arealoversikt. Arealet er beregnet på Trondheim kommunes nettkart Gis/LINE webinnsyn og må betraktes som et ca. areal. Arealet er ikke kontrollmålt. 7 REGULERINGSFORHOLD 7.1 Reguleringsplan Eiendommen inngår i reguleringsplan R 359 for Dalen (Dronning Mauds Minne), stadfestet I følge planen kan det oppføres bygninger for Stiftelsen Dronning Mauds Minne. Maksimal tillatt tomteutnyttelse er TU=50 %. Deler av eiendommen er bevaringsverdi, nærmere bestemt parkområdet, alleen, hovedbygningen samt Kappelangården. 7.2 Utbyggingspotensiale Basert på opplysninger gitt av oppdragsgiver foreligger det planer for påbygging av eksisterende bygningsmasse i forlengelsen av Nybygget og over parkeringsplass mellom Kappelangården og garasjebygg. Tilbygget er skissert med et totalt areal på kvm inkl. kjeller. Det er ikke fremlagt skisser som viser tilbygget. Videre foreligger det ikke godkjent reguleringsplan for tiltaket. Garasjebygget er planlagt revet i forbindelse med utbyggingen. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 9 av 12

10 8 VERDIVURDERING EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE 8.1 Eksisterende bygningsmasse I leieberegningen nedenfor har vi fastsatt leiepriser for alle arealer i bygningen etter normale prinsipper for utleie av næringslokaler. Leieprisene er fastsatt med utgangspunkt i hva det vil være mulig å oppnå for tilsvarende lokaler til næringsformål i dagens marked. I mangel av relevante leiepriser for undervisningsformål har vi valgt å foreta en tilnærming basert på leiepriser på kontorarealer. Det oppgitte areal er netto leieareal. Normalt legger man byggets bruttoareal til grunn for en leieberegning. Byggets brutto/nettofaktor er ikke kjent. Vi har av den grunn valgt å foreta en leieberegning basert bygningsmassens totale nettoareal, uavhengig av om arealet er utleibart eller ikke. Dette for å kompensere for manglende bruttoareal. Det forutsettes at leietakerne kan belastes for normale fellesutgifter i tillegg til de oppgitte leier. Med fellesutgifter menes utgifter forbundet med lys og oppvarming av fellesarealer, drift og vedlikehold av tekniske anlegg, brøyting, vaktmestertjeneste mv. I tillegg svarer leietaker for kostnader forbundet med bruk av egne lokaler som strøm, oppvarming og renhold.det forutsettes også at leietakerne belastes med en normal andel av eiendommens fellesareal, slik som korridorer, trapper, tekniske rom med mer. Vi har satt opp følgende leieberegning for lokalene i bygningene: Netto Bygning: Etasje: Innhold/Type areal: leieareal (kvm) Leiepris pr. kvm Årlig leie Sokkel Garderober, kantineareal, undervisningsrom, møterom, verksted, teknisk rom m.m Hovedbygg Administrasjonskontorer og 1. undervisningsarealer m.m Undervisningsarealer m.m Kontor, arbeidsrom, tekniske rom m.m Sum Kjeller Garderobeanlegg, tekniske rom m.m. 475 kvm Nybygget Undervisningsarealer, gymsal, 1. glassgård m.m. 972 kvm Kontorer 223 kvm Kontorer, undervisningsarealer 481 kvm Sum kvm Kappelan- 1. Undervisningsarealer 320 kvm gården 2. Undervisningsarealer, kontor 190 kvm Sum 510 kvm Kjeller Teknisk rom 104 kvm Låven 1. Undervisningsareal 503 kvm Kontor 361 kvm Sum 968 kvm Vaktmesterbolig 1. Butikk 80 kvm Kontor 50 kvm Sum 130 kvm 1) Totalt kvm Eksisterende bygningsmasse Verdivurderingen forutsetter neddiskontering av netto fremtidige leiestrømmer i eiendommen. Dette medfører at man gjør fradrag for eiers kostnader med eiendommen, så som kommunal eiendomsskatt, forsikring for bygninger, normalt vedlikehold og administrasjon. Basert på fremlagte dokumentasjon har anslått eiendommens normale årlige eierkostnader til å være: kr ,-. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 10 av 12

11 Netto inntektsoverskudd blir på bakgrunn av ovennevnte kr ,-. Ved fastsettelse av eiendommens verdi vil kravet til avkastning stå sentralt. Avkastningskravet vil variere, alt avhengig av rentenivå, beliggenhet og kvalitet på eiendommen. For denne eiendom har vi neddiskontert kontantstrømmen med 6,5 %. Fortsatt en exit yield på 7,0 % gir en forretningsverdi på: Kr (tilsvarer yield på 7,0 %) Verdien forutsetter en langsiktig leieavtale med Dronning Mauds Minne Høgskole (10 år). Kommentar: På grunn av usikkerhet knyttet til eiendommens restverdi vil verdien påvirkes i stor grad av leiekontraktens varighet. Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 11 av 12

12 8.2 Utbyggingspotensiale Basert på oppdragets mandat skal utbyggingspotensialets verdi fastsettes på bakgrunn av at eiendommen kan bebygges med ytterligere kvm. Vi har i vår verdivurdering lagt til grunn at de verdier (tomtebelastningsverdier) som er benyttet gjenspeiler at Dronning Maud Minnes Høgskole skal leie de nyoppførte bygningene til markedspris. I mangel av sammenlignbare leiepriser på areal til undervisningsformål har vi foretatt en tilnærming basert på leiepriser på kontorarealer i nybygg. Dette forutsetter samtidig at byggekostnader for ovennevnte formål ikke avviker vesentlig fra normale byggekostnader for kontorbygg. Videre har vi forutsatt at alle leietakere er mva-pliktig. I motsatt fall må leien tillegges en kompensasjon for manglende fradrag for merverdiavgift på byggeprosjektet. Vi har i vår vurdering lagt til grunn følgende: Bygge-/utviklingskostnad kontor kr ,- eks. mva. Leiepris kr ,- pr. kvm eks. mva. Eierkostnad på 10 % Yieldnivå på realisasjonstidspunkt 7 % Byggetid 18 mnd. regnet fra medio 2012 Finanskostnad er satt til 6 % Fortjenestemargin, inkl. risikopåslag, er satt til 15 % Inflasjon er satt til 2,5 % pr. år. Verdier Etter å ha foretatt en totalvurdering har vi etter beste overbevisning og skjønn anslått verdien av utbyggingspotensialet til å ligge rundt: Utnyttelse Forslag til reguleringsplan Utbyggingspotensial kvm Verdi MNOK 8,5 Tomtebelastning pr. kvm Kr ,- pr. kvm Verdivurdering/Thonning Owesens gt. 18/ Side : 12 av 12