Markedsvurdering. Ryggstranden båthavn, 4070 R AN D AB E RG Del gnr. 48, bnr. 7, gnr 48, bnr 42 og 91 mv i Randaberg. Randaberg Kommune.

Transkript

1 Markedsvurdering Ryggstranden båthavn, 4070 R AN D AB E RG Del gnr. 48, bnr. 7, gnr 48, bnr 42 og 91 mv i Randaberg Randaberg Kommune April 2016 EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Fakturaadresse: Fakturamottak Boks 250 NO MVA 4066 Stavanger Stavanger Petroleumsvn. 6 Pb Stavanger Faks Kristiansand Markensgt. 8 Pb Kristiansand Faks Bergen Valkendorfsgate 5 Pb Bergen Faks Telefon nering@em1.no

2 Innholdsfortegnelse 1. Oppdraget 2. Grunnlagsmateriale 3. Forutsetninger 4. Markedet 5. Beliggenhet 6. Tomt og parkering 7. Bebyggelsen 8. Eiendommens verdi

3 1. Oppdraget EiendomsMegler1 Næring har blitt forespurt av Rådmann Magne Fjell i Randaberg Kommune om å foreta en markedsvurdering av Ryggstranden båthavn 4070 RANDABERG. 2. Grunnlagsmateriale Markedsvurderingen er gjort på bakgrunn av dokumentasjon og opplysninger gitt av Randaberg Kommune, samt egen besiktigelse av eiendommen, og øvrige undersøkelse. Verdien som settes på eiendommen settes på bakgrunn av potensiell salgspris ut i markedet av enkelt stående båtplasser. Diverse eiendomsopplysninger er også innhentet fra Norges Eiendommer. Oppdraget omfatter ingen teknisk gjennomgang av eiendommen. 3. Forutsetninger 3.1 Heftelser/avtaler etc. Det tas forbehold om eventuelle forhold vedrørende offentlige godkjenninger, tinglyste heftelser og/eller andre avtaler som kan ha betydning for verdien. Det forutsettes i denne takst at eiendommen blir utskilt med eget gnr og bnr. 3.2 Arealopplysninger: Arealer i verdivurderingen er basert på opplysninger fra Norges Eiendommer. Arealene er ikke kontrollmålt eller sjekket på annen måte av megler. 3.3 Teknisk tilstand: Teknisk tilstand for bygning og de tekniske anlegg er ikke vurdert. 3.4 Reguleringsmessige forhold, utnyttelsesgrad: Det forutsettes at dagens bruk av eiendommene er i henhold til gjeldende reguleringsplaner. 3.5 Grunnforhold / forurensninger: Det er ikke foretatt noen form for undersøkelser om det finnes forurensninger i tomtegrunnen. Vi forutsetter at opprydding av forurenset grunn og eventuelle kostnader knyttet til dette er eiers ansvar. 4. Markedet Godt transaksjonsklima - utfordrende utleiemarked I inngangen til 2016 hersker det stor grad av usikkerhet omkring den videre utvikling i regionen. Oljeprisens fall har blitt sterkere enn mange eksperter har spådd og mange virksomheter er fortsatt usikre på den videre utvikling. Dette slår også sterkt inn på markedet for næringseiendom. Vi har en ledighet på kontoreiendommer på 10 %, og det er et marked som preges av mer tilbud enn etterspørsel. Dette gjør at leiepriser blir satt under press og flere huseiere opplever at konkurransen om leietagere er hard. Vi anslår at volumet på inngåtte leiekontrakter i 2015 var omtrent 60 % av volumet i 2014 og 50 % av volumet i 2012 og Dette er en direkte konsekvens av at bedrifter i regionen har lavere aktivitet og reduserer antall ansatte.

4 Utleie Det er rimelig god aktivitet i utleiemarkedet i inngangen til Dette skyldes i hovedsak bedrifter som er på utgående kontrakt og som har mulighet til å utnytte leietagers marked. Bildet er noe nyansert da enkelte nye aktører er på vei inn i regionen, samt at enkelte segmenter i markedet har vekst. Vi har hatt stigende aktivitet i siste kvartal 2015 og så langt inn i 2016 på utleiemarkedet. Det er for tiden ikke mange større leiekontrakter som blir inngått på utleiesiden. Et unntak er Kolumbus som signerte en stor leiekontrakt på et bussanlegg på Forus i Dette er en kontrakt på kvadratmeter bygningsareal, pluss uteareal. Byggeaktiviteten er allerede godt i gang og anlegget er forventet ferdigstilt i løpet av siste halvår I løpet av 2015 har Qinterra signert en kontrakt på ca kvadratmeter kombinasjon areal på Forus Park har hatt god aktivitet i 2015 og har signert leiekontrakter med Regus, Norema, Compass Group, Skatteetaten, Norgesgruppen, Securitas og Rentokil. Til sammen er det signert kontrakter på ca kvadratmeter i 2020Park i I tillegg er det også signert en rekke mindre kontrakter under 1000 kvadratmeter på Forus. På Forus er også Forusbeen 35 tatt i bruk som Asylmottak i løpet av Ellers i regionen er det Stavanger sentrum som har hatt en del leiekontrakter på kontor som er signert. Dette er stort sett mindre kontrakter på under kvadratmeter, men i Mediegården er det inngått kontrakter på ca kvadratmeter, herunder blant annet med D FØ (direktoratet for økonomistyring) og Regus. Vi har også vært involvert som rådgiver i flere reforhandlinger i eksisterende leieforhold. Som følge av den høye ledigheten på kontor har vi registrert en tydelig tendens til fortsatt reduksjon i leieprisen på kontor. Dette gjelder særlig de områder som har høy ledighet som Forus og enkelte områder i Stavangerandsone. Vi registrerer også at det ikke bare er leiepris som vurderes i nye leieforhold. Elementer som kontorbyggets standard, herunder fleksibilitet og egnethet, samt lengde på kontrakt og øvrige elementer som utgjør de totale kostnader for leieforholdet pr ansatt, blir også lagt sterkt vekt på. For øvrig areal som lager, verksted og handel er det registrert mindre endringer i leieprisen. Transaksjoner 2015 ble et år med høyt volum på transaksjoner, hvor utenlandsk kapital stod bak de største transaksjonene. Til sammen ble volumet i Stavangeregionen i underkant av 7 Milliarder N OK i Det er salg av Statoil sitt hovedkontor på Forus som var den største transaksjonen med en eiendomsverdi på ca. 2,5 Milliard N OK. Det er oppnådd lav yield i regionen på salg av eiendommer med solide leietagere og lange kontrakter. For øvrige eiendommer har utviklingen vært stabil, eller hatt en økning i yield, avhengig av risiko i leiekontrakter. Det er tydelig at særlig olje og gass relaterte leietagere i vår region blir oppfattet som mer risikoutsatt enn for bare kort tid siden. Den største utfordring på transaksjonside nå er tilgang på fremmedkapital. Flere banker har gitt signaler om at de vil redusere sin eksponering mot næringseiendom. Mindre tilgang til lån til næringseiendom gjør at aktiviteten dempes noe. Vi forventer allikevel at det blir god aktivitet på transaksjoner også i Nybygg Det er lav aktivitet på igangsetting av nye næringseiendom for tiden. Vi har ikke registret at det er igangsatt oppføring av noen større kontoreiendommer i løpet av I løpet av året vil kontoreiendommene Havnspeilet i Sandnes og Gullfaks i Hinna Park bli ferdigstilt. Av øvrig næringseiendom er Unik Terminal sitt bussanlegget på Forus det største prosjektet som er igangsatt i 2015.

5 5. Beliggenhet Båthavnen ligger på Grødem/Dusavik i Randaberg kommune. Havna har en meget lun beliggenhet. Området er omgitt av industri samt boligbebyggelse. 6.Tomt og parkering Det totale tomtearealet er estimert og oppgitt av Randaberg kommune til å være ca m². Det tas forbehold om eksakt tomteareal. Parkering på egen grunn. 7. Bebyggelsen og diverse Eiendommen består av en båthavn med naturlig arrondert tomteareal/brygger. Det er totalt 309 båtplasser på en størrelse fra 2,5 meter til 5 meter. Forutsettes at det ikke er store kostander med utskiftning/påkostning av bryggeanlegg, samt festeanordninger. Forutsetter normalt vedlikehold av anlegget. Eiendommen er i dag utleid til Ryggstranden båtforening av Randaberg kommune. Leiekontrakt er ikke blitt forelagt megler. I denne vurderingen har vi lagt til grunn enhetspris på båtplasser ut i det åpne markedet. I båthavnen er det små privateide sjøhus og tomteareal. Dette arealet er blitt tatt hensyn til i denne taksten. Eiendommene som er privateid er følgende: Gnr. 48 og bnr Gnr. 48 og bnr Gnr. 48 og bnr Gnr. 48 og bnr. 208 Gnr. 48 og bnr 138 Gnr. 48 og bnr. 173 Gnr 18 og bnr. 161 Gnr 48 og 677 Øvrig små areal, som gnr 48 og bnr 1196, 1197,1198, , 1201 eies av Randaberg kommune. Disse tomtene kan være egnet til evt å kunne bebygges med naust. Se kart på tomtegrenser.

6 8. Eiendommens verdi Med bakgrunn i ovennevnte og ut i fra dagens markedssituasjon har vi kommet frem til en verdi av eiendommen basert på følgende opplysninger: Antall båtplasser Breddem eter Pris pr løpemeter Slagpris pr båtplass Sum båtplasser 7 stk 2,5 meter Kr , , , - 70 stk 3 meter Kr , , , stk 3,5 meter Kr , , , - 91 stk 4 meter kr , , , - 9 stk 4,5 meter Kr , , , - 3 stk 5 meter Kr , , , stk 1098,5 meter Kr , - Samlet verdi: NOK ,- med en usikkerhet på +/-10 % Båtplasser i størrelse + 3,5 meter er lettes omsettelig. Privat utleiepriser på båtplasser i dagens marked ligger på kr ,- til ,-pr år i dagens marked. Stavanger den EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Anita Gundersen Eiendomsmegler MNEF, Næringseiendom Direkte telefonnr.: (a:) (m:)

7 Randaberg Kommune att. Magne Fjell Fakturamottak, Postboks RANDABERG Vår ref.: Stavanger /ANG MARKEDSVURDERING RYGGSTRANDEN BÅTHAVN, GNR. 48, BNR. 7 MFL I RANDABERG Vurderingen er gitt etter beste skjønn og overbevisning på bakgrunn av befaring og foreliggende opplysninger. Vårt honorar for markedsvurderingen er kr ,- Faktura vil bli sendt fra vår oppgjørsavdeling innen kort tid. Vi takker for oppdraget og vil sette stor pris på om du også i fremtiden vil velge oss som samarbeidspartner. Med vennlig hilsen EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Anita Gundersen Eiendomsmegler MNEF, Næringseiendom Direkte telefonnr.: (a:) (m:)