VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG

Transkript

1 Haraløkka garasjelag VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG HARALØKKA GARASJELAG Mars 2014 Utført av bygningsingeniør Knut Rysstad Autorisert takstmann MNTF Tlf

2 INNHOLD SIDE 1 MANDAT 3 2 FORUTSETNINGER 3 3 EIENDOMSOPPLYSNINGER 3 4 BELIGGENHET 4 5 BEFARING 4 6 ALTERNATIVE LØSNINGER 5 7 LEIEOPPLYSNINGER OG KONTANTSTRØM- ANALYSE 6 8 KONKLUSJON 8 2

3 MANDAT: Takstmann/bygningsingeniør Knut Rysstad er av Haraløkka garasjelag v/morten Lund blitt anmodet om, på bakgrunn av tidligere tilstandsvurdering, å foreta en vurdering om det er hensiktsmessig å bygge nye garasjer fremfor å fortsette vedlikeholdet av eksisterende bygningsmasse. Eiendommene er beliggende i Oslo kommune og det er gjennomført befaring på eiendommen i 2012 og FORUTSETNINGER: Det vil bli gjort en kontantstrømanalyse for eksisterende eiendom og dette blir sammenholdt med en tilsvarende analyse for eventuelle nybygg eller en etappevis ombygging av eksisterende bygningsmasse. EIENDOMMENES BETEGNELSE: Vurderingen omfatter eiendommen: Adresse Gnr Bnr Areal Bruk Bølerlia (etter nr 159) ,2 N 3

4 Hjemmel til eiendommene har Oslo kommune og Haraløkka borettslag er festere av tomten. BELIGGENHET: Borettslag øverst på Bøler med tomt grensende inn mot Østmarka. Skjermede og barnevennlige omgivelser uten trafikkstøy og med kort vei til skoler, barnehager, nærbutikk og bussforbindelse. Ca 10 min. gange til Bøler senter med alle servicetilbud og T-bane. Kort vei til stort fint idrettsanlegg på Haraløkka, lysløype, turveier og badevann i gangavstand fra eiendommen. BEFARING: Eiendommene er befart flere ganger og til stede har vært Morten Lund og vaktmester Michal Hamran og takstmann Knut Rysstad. 4

5 ALTERNATIVE LØSNINGER: Alt1) Eksisterende garasjer beholdes som de er og det foretas nødvendig vedlikehold fortløpende. Bygninger er for det meste fra begynnelsen av 1960 og med noen bygg fra 1968, 1971, 1978, 1989 og Det vurderes slik at det må bygges ca 15 nye garasjer hvert år i 10 år fremover Alt 2) Riving av eksisterende garasjer og bygging av nye og større garasjer. Alt 3) Inngå avtale om utvikling av tomten med en profesjonell prosjektutvikler der rettigheter til bygging av blokker på tomten blir solgt og det blir kjøpt tilbake 200 garasjeplasser i et felles garasjeanlegg. LEIEOPPLYSNINGER OG KONTANTSTRØMANALYSE: Det er innhentet garasjeregnskap fra advokat Jon Rike. Forutsetninger alt. 1) Dagens 154 garasjeplasser har svært varierende standard og det trengs både fortløpende vedlikehold og periodiske utskiftninger. Det vurderes slik at fornyelse av alle bygninger må skje i løpet av 10 år og det legges inn årlige investeringer på kr ,- og etter 10 år skal alle bygninger være «nye». Det legges inn at leien øker fra dagens kr 200 pr. måned til kr 560 pr måned fra 2016, men det legges ikke inn noen kontantinnskudd. + Det blir ingen kontantinnskudd + Garasjene kan i stor grad benyttes hele tiden. Med unntak av de ca plassene som bygges nye hvert år. - Garasjene blir like små som de er i dag. Nye plasser kan i liten grad bygges større når dette skjer etappevis. - Det blir fortløpende vedlikehold og høyere garasjeleie for alle selv om kun 20 plasser fornyes hvert år. - Kontantstrømanalyse viser at prosjektet har negativ nåverdi og er således ikke lønnsomt uten at leien økes til ca kr 900,- pr. måned 5

6 Alternativ 1, rehabilitering av dagens bygninger KONTANTSTRØM - HARALØKKA GARASJELAG Input Investeringsverdi kr - Leieinntekter 2014 kr Leieinntekter fom 2015 kr Faste utgifter kr Vedlikehold kr Inflasjon 2,50 % Kapitaliseringsrente 8,00 % Nåverdiberegning År Investering - Leieinntekter Sum brutto leie Brutto leie Faste utgifter Vedlikehold Sum netto leie Periodisk vedlikehold Restverdi Sum kontantstrøm Netto nåverdi Sum netto nåverdi Forutsetninger alt. 2) Prosjektet vil måtte lånefinansieres med ca kr ,- Etter hvert som garasjeplasser ferdigstilles kan man kreve inn kr ,- i innskudd og lånet vil bli redusert til kr ,- I byggeperioden på opptil ett år får man ingen garasjeleie. Det vurderes at man kan bygge 180 plasser + større garasjer til vaktmester. Garasjene rives og det støpes ny armert plate på kultet og isolert grunn. Det er dårlige grunnforhold og armert plate anses som mest hensiktsmessig byggemåte. Fellesutgifter økes til kr 500,- pr. måned. + Garasjene blir moderne, større (3 x6 m og med elektrisk drevet leddport med høyde 220 cm). + Det blir ca 26 nye plasser + Lave driftkostnader de første 10 årene + Prosjektet har positiv kontantstrøm - Opptil ett år uten garasjer - Kontantinnskudd på kr ,- pr. plass 6

7 Alternativ 2, riving og bygge nye garasjer KONTANTSTRØM - HARALØKKA GARASJELAG Input Investeringsverdi kr Leieinntekter 2014 kr Leieinntekter fom 2016 kr Faste utgifter kr Vedlikehold kr Inflasjon 2,50 % Kapitaliseringsrente 8,00 % Nåverdiberegning År Investering Leieinntekter Sum brutto leie Brutto leie Lånekostnader-renter 4% Faste utgifter Vedlikehold Sum netto leie Periodisk vedlikehold Restverdi Sum kontantstrøm Netto nåverdi Sum netto nåverdi Forutsetninger alternativ 3) Man kontakter entreprenører og tilbyr å selge rettighetene til å bygge blokker på området i bytte mot 200 garasjeplasser i felles garasjeanlegg. Ved f.eks. tillatt BYA på 35% vil dette kunne gi ca 6000 m2 salgbart BRA som har en markedsverdi på kr 8.000,- pr. m2 S-BRA, dvs kr ,- I bytte kjøper man 200 garasjeplass til kr x 200 = kr og får resten utbetalt til borettslaget med kr kr = kr ,- Disse tallene er stipulerte tall og lønnsomheten vil gå ned dersom det blir godkjent et mindre areal enn oppgitt. + Det er økonomisk meget lønnsomt for borettslaget + Utgiftene bæres av utbygger + Garasjeplassene kan brukes som vanlig frem til byggestart - Langvarig og usikker reguleringsprosess (man må regne minst 5 år) - Man må regne med å være uten garasjeplasser i 2 år. - Man får garasjeplass i fellesgarasje og ikke i egne garasjer 7

8 Alternativ 3, salg av utviklingseiendom KONTANTSTRØM - HARALØKKA GARASJELAG Input Investeringsverdi kr - Leieinntekter 2014 kr Leieinntekter fom 2016 kr Faste utgifter kr Vedlikehold kr Inflasjon 2,50 % Kapitaliseringsrente 8,00 % Nåverdiberegning År Investering Leieinntekter Sum brutto leie Brutto leie Faste utgifter Vedlikehold Sum netto leie Periodisk vedlikehold Restverdi Sum kontantstrøm Netto nåverdi Sum netto nåverdi KONKLUSJON: Når man sammenligner de tre ulike alternativene så er alternativ 3 klart det mest økonomisk lønnsomme. Alternativ 2 gir også positiv kontantstrøm og gir samtidig de største praktiske gevinstene for borettslaget/garasjelaget og betydelig mindre risiko enn alternativ 3. Alternativ 1 er økonomisk dårlig ingen praktisk gevinst. Alternativ 1 anbefales ikke. Oslo 14. mars 2014 Knut Rysstad Autorisert takstmann MNTF 8