Næringseiendommer. kommune

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Næringseiendommer. kommune"

Julie Mathisen
7 år siden
Visninger:

1 Takseringsprinsipper Næringseiendommer Bø kommune

2 Takst Næringseiendommer takseres som regel med utgangspunkt i inntekten eiendommen kan generere Taksering av næringseiendommer bygger på kapitalisering av netto leieinntekter (avkastningsprinsipp). Det er takstmannen ved besiktigelsen som ved sitt skjønn kommer fram til verdien.

3 Takst Tre grunnleggende forhold legges til grunn: Leiepris Eierkostnader/ubenyttet areal Forrentingsprosent/Kapitaliseringsfaktor Følgende formel brukes: Verdi = (Leiepris Eierkostnader) x 100 Forrentningsprosent

4 Leiepris Årlig brutto leiepris kommer fram ved at alt bebygd areal forutsettes utleid på det åpne marked. Leieprisen kommer fram gjennom en vurdering av plassering, egenskap og nytteevne.

5 Leiepris Type bygg vil selvsagt ha noe å si for leieprisen. Av dette følger at en vil oppnå ulik pris på kontorareal sammenlignet med lagerareal. Normalt vil leieprisen variere internt i bygget, og gjenspeile verdiforskjeller både innenfor de ulike etasjer og etasjer i mellom.

6 Leiepris Leiepris er vurdert utfrafaktisk leiepriser på ulike areal Vurdert utfrapriser på verker og bruk Vurdert utfralikhetsprinsippet om at samme bruk skal ha omtrent lik verdi hvis det er sammenligningsgrunnlag Vurdert ut fra takster og omsetningspriser på aktuelle eiendommer

7 Leiepris Eksempler på leiepriser i Bø: Kontorareal: kr/m 2 Butikkareal: kr/m 2 Produksjon: kr/m 2 Overnatting: kr/m 2 Servering: kr/m 2 Lagerareal uisolert: kr/m 2 Lagerareal isolert: kr/m 2

8 Eierkostnader/Ubenyttet areal De kostnadene eier ikke kan fordele på de ulike leierne kaller vi eierkostnader og kan være: Vedlikeholdskostnader Forsikring av bygningsmassen Utskiftning og vedlikehold av tekniske installasjoner Administrasjonskostnader (revisjon, forvaltning osv.) Andre driftskostnader

9 Med ikke benyttet areal tenker en på markedsmessig vurdert ubenyttet areal og ikke faktisk ubenyttet. Ved en situasjon hvor en har et fullt utleid/benyttet bygningsareal (et marked hvor tilbud og etterspørsel er i balanse) tilsvarer en ubenyttet del ca 4-5 %. Eierkostnadene kan i sum utgjøre % av årlig brutto leie. Normalt settes disse kostnadene/arealene til å være 20 %( %) I beregningene er det brukt fra 20% til 30 % Netto leieinntekt = brutto leiepris eierkostnader/ubenyttet areal

10 Forrentningsprosent/ Kapitaliseringsfaktor I økonomisk sammenheng er dette en beregning av nåtidsverdien av en rekke årlige fremtidige beløp. Forrentningsprosenten eller kapitaliseringsrenta bestemmes av: Realrente (nominell rente inflasjon) Byggrisiko reflekteres bygningens tilstand, kurans, attraktivitet osv Markedsrisiko henspeiler risiko i leieavtaler/leiepriser Objektrisiko henspeiler risiko ved investering i fast eiendom Realrenterisiko

11 Kapitaliseringsrenta i Bø ligger på mellom % i sentrale områder og opptil 15 % utenfor sentrale områder. I beregningene er det brukt fra 10 til 15 % kap.rente. Forholdet mellom kapitaliseringfaktorog forrentningsprosent/kapitaliseringsrente: Kapitaliseringsfaktor = 100 forrentningsprosent Dette gir en kapitaliseringsfaktor på 8 10 i sentrale områder og en faktor på 6 8 utenfor sentrale områder.

12 Desto mer attraktiv en eiendom er, jo lavere rente og høyere kapitaliseringsfaktor. Til sammenligning er kapitaliseringsrente for prestisjeeiendommer i Oslo ned mot 5 %

13 Tilbake til formel: Verdisetting: Verdi = (Leiepris Eierkostnader) x 100 Forrentningsprosent Eksempel: Kontorbygg har et areal på 200 m 2 Leiepris er på 500,-kr/m 2 Eierkostnader 20% Kapitaliseringsrente 10%

14 Verdisetting: Eksempel: Leiepris årlig(brutto) 200 m 2 x 500 kr/m ,- - Eierkostnader ( ,- x 0,20) ,- = Netto årlig leiepris ,- Verdi = (80.000,-) x % = ,-

15 Verdisetting i perspektiv: Sjablongverdien på boliger er 6500,-kr/m 2 Forutsatt 20% eierkostnader og 10% kap.rentegir dette en leiepris på 812,50 kr/m 2 Sjablongverdien på garasjer er 1950,-kr/m 2 Forutsatt 20% eierkostnader og 10% kap.rentegir dette en leiepris på 243,75 kr/m 2

16 Verdisetting: Kaier er taksert utframeter kaifront: For betongkaier er det brukt kr ,-pr løpemeter kaifront, jfr takster for verk og bruk For trekaier er det brukt kr ,-pr løpemeter kaifront. For begge ligger det en skjønnsmessig reduksjonsfaktor for kvalitet og standard.

Like dokumenter

Eiendomsskattetaksering Ås kommune

Eiendomsskattetaksering Ås kommune Taksering - hvorfor: Riktige er er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet mtp gjennomføring er