VERDIBEREGNING AV NÆRINGSEIENDOM. Bergen kommune. Forslag til grunnlag for utarbeidelse av verdiberegning næringseiendommer

Transkript

1 VERDIBEREGNING AV NÆRINGSEIENDOM Bergen kommune Forslag til grunnlag for utarbeidelse av verdiberegning næringseiendommer Mars 2018

2 2 Innhold 1.0 Innledning 1.1 Mandatet Taksering av Næringseiendommer Organisering Forbehold Markedsutvikling Bergen Kommune Våre vurderinger og metode Det prinsipielle Vær grovkornet Vær varsom Soner Eiendomstype Grunnlag for beregning av verdi Korreksjonsfaktorer Praktisk gjennomføring av verdiberegning.12 - inkludert forslag til endring i dagens retning Kildeoversikt Vedlegg. 15 2

3 3 1.0 Innledning 1.1 Mandatet Vi viser til invitasjon til deltakelse i konkurranse for utarbeidelse av grunnlag for verdiberegning av næringseiendommer i Bergen kommune datert 27 okt Grethe Sophie Losnegård har gitt skriftlig bekreftelse på tildeling av oppdraget til SPV Næringsmegling Byrådet i Bergen har i sitt budsjettforslag for 2018 lagt frem en innstilling om å foreta re-taksering av alle eiendommer i Bergen kommune som ikke omfatter Skatteetaten sitt formues grunnlag. Oppgaven er å utarbeide grunnlag for verdiberegning av næringseiendom for typen eiendom som grupperes. Verdifastsettelsen skal gi gjennomsnittsverdier/sjablonverdier. Sjablontaksten/gjennomsnittsverdier korrigeres deretter gjennom en vurdering av lokale forhold rundt eiendommen som fremkommer ved besiktigelsen. Det hensyntaes at det ofte er vanskelig å få til en helt korrekt verdivurdering. Tre viktige prinsipper legges til grunn for disse vurderingene: - Det prinsipielle- likebehandling - Vær grovkornet- Takseringen bygger på faktainformasjonom arealstørrelser, sjablontakster og informasjon om omsetningtall. - Vær varsom Målet med nye retningslinjer skal være de tre prinsippene og forslag til endringer i retningslinjer etter behov er ønskelig. 1.2 Taksering av næringseiendommer For næringseiendommer vurderes takstene i tråd med eiendomsskatteloven 8A-2, og ved endringer foretas omtaksering etter reglene i esktl. 8A-3. Utgangspunktet er i dag markedsverdier basert på forrige omtaksering i 2004-verdi, der eiendomsmassen verdsettes etter normale takstfaglige prinsipper basert på faktainformasjon innhentet fra matrikkelen, kartdata, reguleringsplaner, byggetegninger og befaringer i nødvendig omfang. Hva bruker Bergen kommune i dag: - Et system basert på leiepriser - De ulike næringstypene er basert på kontorprisen i et gitt område Hvilket system ønsker Bergen Kommune: - En forenkling i forhold til dagens system - Kvadratmeterpriser basert på salgspris/markedsverdi, ikke leieverdi som tidligere brukt. 3

4 4 - Differensiering etter beliggenhet, ettersom en attraktiv beliggenhet varierer ut fra hvilke type næring det er. o F.eks. vil ikke sentrum være like attraktivt for lagerbygg som det vil være for kontorbygg. o Lagunen ansees ikke å ha en mindre attraktiv beliggenhet enn Galleriet o.l o Bergen kommune har skissert en tabell som «kan brukes som utgangspunkt» for hva som ønskes som resultat av analysen. Eigedomsskattelova 8A-2. Verdet: «Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.» Takstene skal stå seg i en periode på 10 år, Bergen kommune skal ha et forenklet system for massetaksering, og dermed bør prisene være moderate. 4

5 5 1.3 Organisering SPV Næringsmegling ASSPV Næringsmegling er lokalt forankret, har god lokal kjennskap og kunnskap om eiendomsmarkedet på Vestlandet. Vi bistår våre kunder i prosessen med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Vi bistår våre kunder med verdivurdering, rådgivning og markedskunnskap. SPV Næringsmegling er del av Sparebanken Vest-konsernet og eies av Eiendomsmegler Vest. Vi er lokalisert i finanshuset Jonsvoll, sammen med konsernets bank- og forsikringselskap, og har tilgang til all ekspertisen på huset. SPV- Næringsmeglings team Stein Herland, Advokat 35 års erfaring fra eiendom, prosjektmegling og næringsmegling Annelene Herland Aase, Eiendomsmegler MNEF og Siviløkonom 15 års erfaring fra eiendom, prosjektmegling og næringsmegling Pål Huun Monsen, Eiendomsmegler MNEF 36 års erfaring fra eiendom, prosjektmegling og næringsmegling Kjersti Solvik, Sivilmarkedfører (NMH/BI) 12 års erfaring med å bistå meglere inne næringseiendom 5

6 6 I tillegg til SPV Næringsmeglings team samarbeidet tett med rutinerte takstmenn i Estima Vest AS, for å kvalitetssikre grunnlaget for verdiberegning av næringseiendommer i Bergen kommune. Teamet fra Estima Vest AS: Arthur Sundt - Byggmester og takstmann Johan Lauvås- Ingeniør og takstmann 1.4 Forbehold Oppgaven er omfattende, og betydelig større ressurser og tidsramme kunne vært brukt på oppgaven. Vi har brukt mye av ressursene til å forenkle dagens system slik vi har oppfattet at Bergen kommune ønsker. Alle kvadratmeterverdier som fremkommer i denne rapporten er utarbeidet etter beste skjønn og evne for å kunne fastsette eiendommens antatte verdi. Vi har fastsatt sjablonmessige verdier pr. kvm. fra- til, fordelt på de ulike eiendomstypene og sonene i Bergen kommune. SPV Næringsmegling og Estima Vest kan ikke garantere at verdiene vil være helt korrekte. Vurderingene er gjort etter beste skjønn og ut fra tid og rammer for mandatet fra Bergen kommune. SPV Næringsmegling tar heller ikke ansvar for hvordan den enkelte taksør i ettertid korrigerer markedsverdien basert på korreksjonsfaktorer. Ansvaret for korreksjonsfaktorer ligger på den enkelte taksør som tar utvendig befaring for å kunne justere sjablonverdien basert på indre og ytre forhold. Indre forhold befinner seg innenfor tomteområdet eksempelvis standard kvalitet etc. Ytre forhold utenfor tomteområdet eksempelvis nærhet til offentlig kommunikasjon/ parkering og beliggenhet i sonen. 1.5 Markedsutvikling Bergen Kommune Markedsrapporter viser at kvm. priser for eksempelvis kontorbygg i gjennomsnitt har utviklet seg fra kr ,- til kr ,- i perioden fra 2004 til jfr. OPAK prisstigningsrapport nr. 1/2017. En av de største aktørene på næringsmegling DNB viser at kontorverdiene I Bergen kan anslåes til NOK 45 mrd. Som en tanke kan også nevnes at dersom leieprisen økes med 10 % netto vil dette «sende verdien av kontormassen til mer enn NOK 50 mrd. Det er i regnestykket forutsatt gjennomsnittlig leiepris på NOK 1400 og snittyield på 6,25%. 6

7 7 2.0 Våre vurderinger og metode Etter vår vurdering burde hver enkelt næringseiendom takseres individuelt, kun da vil den mest korrekte markedsverdi fremkomme. Det vil være en rekke parametere med hensyn til beskaffenhet, beliggenhet, funksjonalitet, kvalitet og teknisk stand samt leieforhold mv. som har stor verdi for fastsettelsen av markedsverdi. Når dette ikke er praktisk mulig å gjennomføre individuell taksering, og det skal gjennomføres massetaksering, har vi vært opptatt av en forenkling av grunnlaget for gjennomføring av verdiberegningen. En god plan er nøkkelen for å lykkes med den praktiske håndteringen av verdifastsettelsen. Vi har lagt opp til en forenkling i forhold til dagens håndtering. I vårt arbeid har de tre prinsippene om likebehandling, være grovkornet og være varsom vært sentral. Vi vil starte med å utdype prinsippene, og identifisere mulige feilkilder i forhold til de 3 prinsippene og viktigheten av disse opp mot valg av metode og verdiberegningsgrunnlag. Vi vil deretter beskrive vår metode og hvordan vi er kommet frem til 2 viktige skjema som forenkler den praktiske håndteringen av takseringen. 2.1 Det prinsipielle- Likebehandling Det er viktig at man ved taksering sikrer en mest mulig ensartet vurdering. Og vi anbefaler at det utarbeides en begrunnelse for hver enkelt takst, som gjør det forståelig hvordan takstverdien er fremkommet. Utvendig befaring og foto av eiendommene anbefales også for å kvalitetssikre likebehandling ved massetaksering, samt dokumentasjon. Når man fastsetter nivå kvm. pris i soner, eller sjablonverdier, er dette for å forenkle slik at «de fleste» eiendommer kommer riktig ut. Det er ikke til å unngå at noen kan komme «godt ut» og noen kan komme «dårlig» ut. Noen test-utregninger viser at spesielt attraktive og verdifulle eiendommer kommer bedre ut sammenlignet med mer ordinære eiendommer. 2.2 Vær grovkornet- Faktainformasjon Takseringen bygger på faktainformasjon om arealstørrelser, sjablontakster og informasjon om omsetningstall. I eiendomsregisteret i kommunen kan det fremkomme en annen bruk enn den reelle, og igjen gi feil verdigrunnlag. Det er derfor viktig at taksørene sjekker at registrert eiendomstype sammenfaller med den faktiske bruken av eiendommen. Næringseiendom omsettes ofte som aksjeselskap og det er derfor begrenset informasjon og statistikk for denne type salg. Vi har samlet informasjon over flere år fra næringseiendomskonferanser og fra omsetningstall internt og eksternt. Dette er verdifull informasjon om prisutvikling og yield utvikling i transaksjonsmarkedet og i forhold til utvikling i eiendomsverdi og avkastning. I vårt arbeid med å sette nivå for kvm priser i de 9 forskjellige sonene som er valgt, har dette materiellet vært en viktig del av grunnlaget. 7

8 8 2.3 Vær varsom, moderasjon og korrigeringsfaktorer Næringseiendom i Bergen kommune representerer store verdier. Det kan være store sprik verdimessig for samme type bygg innenfor samme sone, og for å sikre korrekt verdi burde alle eiendommer takseres enkeltvis. For å illustrere denne problemstillingen vises til to eiendommer i sone Bergen sentrum Torget 19 ble solgt for en kvm BTA ,- og Strandgaten 19 ble solgt for kvm BTA ,- Det sier seg selv at det er utfordrende å lage sjablonverdier som skal ivareta de fleste eiendommer. Takstene skal stå seg i 10 år, og Bergen Kommune har ønsket seg moderate priser. Det er avgjørende at taksør har eller får et godt grunnlag for areal på eiendommen som skal takseres. Arealet som fremkommer av kommunens registre er kvm BRA, mens verdsettelse av næringseiendom baserer seg på kvm BTA. Mulig korrigering er å omregne arealet fra BRA- BTA, en ofte benyttet faktor er da 1,1. SPV Næringsmegling og Estima Vest sin erfaring er at BTA ofte ligger ca. 10 % høyere enn BRA. Det er ikke vanlig i markedet at hele byggets bruttoareal er medtatt i leiekontraktene. Dersom en legger til grunn at kommunen benytter BRA i sine vurderinger, vil dette aspektet hensyn tas og det vil også ligge en moderasjon i dette. De fire faktorene; leiepris, eiers kostnader, ledighet og avkastningskrav, er alle dynamiske. I realiteten vil alle faktorene kunne variere for hver enkelt eiendom. Når det gjelder fradrag for ledighet og eierkostnader, er det vanskelig å ha et stort nok grunnlag av eiendommer for å kategorisere ledighet per. type bygg i de ulike sonene. For å ivareta vær varsom prinsippet har vi valgt å forenkle også her basert på metoden Bergen Kommune bruker i dag med ledighet fra 4-8 % og eierkostnader fra 10-20%. I våre skjema for kvm.-pris er det tatt høyde for en fast ledighet på 7,5% og en fast eierkostnad på 17,5 %. Det ligger en viss moderasjon i dette. Taksøren skal foreta en skjønnsmessig vurdering av eiendommen, slik at verdien i størst mulig grad er i samsvar med markedsverdi. Den skjønnsmessige vurderingen skal baseres på korreksjonsfaktorene. Vi vil beskrive korreksjonsfaktorene nærmere. 8

9 9 2.4 Soner Vi har definert 9 soner for verdiberegning av næringseiendom i Bergen Kommune. I tillegg til sonen Bergen Kommune har definert har vi valgt å ta med næringskorridoren som en egen sone. Følgende 9 soner er definert: - Sentrum - Næringskorridoren - Randsone sentrum - Bergen Syd - Bergen Nord - Bergen Vest - Sandsli/Kokstad - Fyllingsdalen - Arna Vi har skissert sonene på kart over angjeldende område (se vedlegg). Det ligger utenfor ressursene til rådighet for denne oppgave å gå mer i detalj på dette området. Det anbefales at kommunen etter behov utarbeider detaljerte sonekart. Eiendommer som ligger i grensen mellom ulike soner må vurderes individuelt og i forhold til tilstøtende soners verdinivå. 2.5 Eiendomstype Vi deler næringseiendom inn i følgende typer - Kontor - Kjøpesenter - Hotell/sykehus - Kombinert industri/lager - Lager - Butikker - Tomter ubebygde Ovennevnte er etter vårt syn den viktigste inndelingen for aktuelle næringseiendommer i Bergen kommune. Vi har i vårt arbeid utarbeidet et skjema med oversikt over kvm-pris fra-til i de ulike sonene for de forskjellige hovedtypene næringseiendom, se vedlegg. Dette har vi gjort etter ønske fra Bergen kommune og med formål om å forenkle den prosessen med massetaksering. Vi har i tillegg kort beskrevet takstprinsipper for noen spesielle eiendommer. Verk og bruk: Ved verdifastsetting av verk og bruk beregnes den tekniske verdi. Det er hva det koster å bygge nytt. Herfra trekkes det for elde og slitasje og utidsmessighet. Dette er hovedprinsippet, men det kan unntaksvis tenkes at 9

10 10 avkastningsverdi skal legges til grunn. Dette forutsetter at avkastningsverdien er klart lavere enn substansverdi. Marinaer: Marinaer båtanlegg og flytebrygger regnes også som næringseiendom forutsatt at det er skilt ut som eget gnr./bnr. og ikke er av begrenset omfang og ligger til privat eiendom. Verdier for ordinære plasser i marina (2,5 til 3 meter bredde) er +- NOK ,-. til ,-. Garasjeplasser: Plasser som har eget gnr./bnr. er å anse som næringseiendom. Det avgrenses mot garasjeplasser som ikke er skilt ut fra bolig, og som da ikke er næringseiendom. Verdi av garasjeplasser varierer normalt fra NOK ,- til NOK ,-. (Siste kjente salgspris for 1 stk. garasjeplass i Bergen sentrum er ca. NOK ,- i 2018.) Pensjonat: Pensjonat vil anslagsvis være 50% av verdi sammenlignet med hotell. Men det er store variasjoner rent teknisk og i standard. Individuell taksering anbefales. Ubebygde tomter: Verdi vil avhenge av utnyttelsesgrad i tråd med regulering. Høy utnyttelse gir høy verdi og lav utnyttelse gir lav verdi. Bebygde tomter: For bebygde tomter anbefales markedsverdi på 5% til 15% av eiendommens verdi. 3.0 Grunnlag for beregning av verdi Normalt brukes en kontantstrømbasert verdivurdering, ved verdsettelse av næringseiendom. Da denne formen for taksering ikke egner seg for sjablongbeskatning av alle næringseiendommer i Bergen, har vi valgt å bruke en yield- basert vurdering- nettokapitaliseringsmetoden. SPV Næringsmegling har sammen med Estima vest har lagt ned ressurser i å beregne nivå for kvm. priser i forhold til soner og de forskjellige eiendomstyper. Vi har benyttet vår markedskunnskap, samt at vi har sammenstillet markedsundersøkelser gjennomført fra på salg/transaksjoner og leiepriser gjennomført av SPV Næringsmegling og tidligere Kyte Eiendom. I tillegg har vi brukt statistikk fra SSB og OPAK, og tilgjengelig informasjon fra de enkelte næringsmegleres markedsrapporter. I vårt skjema for kvm priser jfr. vedlegg, er markedsverdien er basert på faktagrunnlag inkludert leievurdering. Eierkostnadene er lagt inn med 17,5% og ledigheten er beregnet til 7,5%. Ledigheten på næringseiendommer i Bergen varierer utfra type eiendom, samt hvilken sone eiendommen ligger i. Det må tas hensyn til noe ledighet i ett bygg, ved taksering. Når en leietaker flytter ut, kan det gå noen måneder før ny leietaker er etablert i bygget. Eiendommer med mange og usikre leietakere vil ha en større omløpshastighet/utskifting av leietakere og således høyere ledighet enn bygg med få og solide leietakere. 10

11 11 I dagens marked er det mer vanlig med kortsiktige leieavtaler. Kravene til brukervennlighet, standard og kvalitet er stigende. Det er mye ledige lokaler i Bergensområdet i dag, anslagsvis ca. 9 %. Ledigheten var på ca. 11% i 2016, og har en nedadgående trend. Grunnet økte krav fra leietakere, nye fremtidsrettede næringsbygg, og mer kortsiktige avtaler, mener vi det er grunn til å regne med en ledighet på 7,5 % i et 10 års perspektiv. I vår vurdering har vi lagt til grunn 7,5 % ledighet for samtlige typer bygg. Dette har vi gjort for å forenkle. Det lar seg ikke gjøre å komme utenom at markedsverdien er basert på en leievurdering etter vanlige takseringsprinsipper for næringseiendommer. Denne er redusert med eierkostnader og ledighet. Deretter er netto leie kapitalisert med en rente fra 5,5-8,5 % som gir kvm. priser. Rentene er vurdert å ligge i område 5,5 % til 8,5 %: Avkastningskravet for eiendommen er normalt sett basert på risikofrie rentenivå uttrykt ved 10. års Statsobligasjoner, gjeldende inflasjonsmål fra Norges Bank, samt eiendommens forretningsmessige risiko. Denne risikoen baseres normalt sett på en kombinasjon av følgende faktorer: Renterisiko/fortjeneste, objektrisiko, markedsrisiko for investering i næringseiendom, samt bygningsmassens kurans. For å forenkle har vi i vår metode beregnet kvm. priser fra og til i de 9 ulike sonene, gruppert etter type eiendom. Med fra/til priser menes: - Fra ordinær/enkel lav standard verdi - God standard ligger mellom disse verdiene - Til høy standard, den høyeste verdien Det gjøres oppmerksom på at markedsverdiene: Fra-til ikke fanger opp de høyeste og laveste markedsverdiene. 3.1 Korreksjonsfaktorer Vår modell baserer seg på at taksør utøver en skjønnsmessig vurdering basert på korreksjonsfaktorer for å plassere eiendommens verdi riktig i intervallet i sonen, for den type eiendom. Det er den enkelte taksør som tar utvendig befaring for å kunne justere basert på korreksjonsfaktorer for indre og ytre forhold. Indre forhold befinner seg innenfor tomteområdet eksempelvis standard kvalitet etc. Ytre forhold ligger utenfor tomteområdet eksempelvis nærhet til offentlig kommunikasjon/ parkering og beliggenhet i sonen. Vi har definert korreksjonsfaktorer som er aktuelle for de fleste typer eiendommer, for å forenkle, i tillegg har vi tatt med noen spesielle forhold for enkelte typer næringseiendom. 11

12 12 Indre faktorer - Standard og kvalitet - Tilstand og vedlikehold - Parkering kjeller/tomt - Spesielle forhold- (eksempelvis signalbygg, verneverdig etc.) Spesielle forhold for de ulike typer næringseiendom: - Takhøyde, kjøreporter, navigeringsforhold- spesielt viktig for lager - Etasjejustering/eksponering/store glassflater- spesielt aktuelt for butikker og kjøpesenter - Restaurant/ bevertning- Spesielt aktuelt for kjøpesenter og kontor. - Konferanse- og spafasiliteter- spesielt for Hotell. - Takhøyde, lys, oppmerking, manøvreringsplass viktig for parkering. Ytre faktorer: - Beliggenhet i sone - Nærhet til parkering - Nærhet til off. kommunikasjon - Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt - Eksponering Listen over indre og ytre korreksjonsfaktorer er veiledende. Vi vil oppfordre taksøren til å angi forhold som hun/han mener er av betydning for eiendommens verdigrunnlag. Det foreligger store variasjoner i kvadratmeterprisen innad i de ulike sonene. Vi har definert et intervall for kvm. pris for hver type eiendom i hver sone: 4.0 Gjennomføring av verdiberegning- inkludert forslag til endringer i dagens retningslinjer Retningslinjene for taksering skal evt. endres av oppnevnt takstnemnd for næringseiendommer. Vi belyser med dette forhold som er avgjørende for den praktiske gjennomføringen av takseringen. Alle eiendommer som ilegges eiendomsskatt skal befares av taksør. Fast eiendom; tomtegrunnen og bygningsmassen er gjenstand for taksering. Eiendomskatteloven har ikke detaljerte regler om verdsettelsen. Eigedomsskattelova 8A-2. Verdet: «Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.» 12

13 13 Det presiseres at taksør ikke skal ta vesentlig hensyn til om et bygg står eksempelvis 100% ledig, på bakgrunn av at taksten skal stå i 10 år. Det foreslås at personen som gjennomfører besiktigelsen får utdelt nettbrett hvor dokumentene for taksering er implementert. Faktainformasjon om eiendommen fra kommunes registre skal også være tilgjengelig og kontrolleres på stedet. Det er vesentlig at taksør har lett tilgjengelig ved besiktigelsen: - Skjema som viser kvm. Priser, soner og eiendomstyper - Hjelpeskjema som viser brutto/nettoleie - Grafisk fremstilling av leiepriser i de ulike sonene. Grunnlag for vurdering av næringseiendom basert på kvm priser i et intervall. Eksempel for Bergen sentrum kontorlokaler: - Fra ordinær/enkel lav standard verdi: NOK ,- pr. kvm - God standard ligger mellom disse verdiene: NOK ,- pr. kvm - Til høy standard, den høyeste verdien: NOK ,- pr. kvm Taksør utøver skjønn ved valg av nivå basert på korreksjonsfaktorer indre og ytre. Taksør utarbeider begrunnelse for verdi som er objektivt forståelig. Det tas foto som deldokumentasjon. Indre faktorer - Standard og kvalitet - Tilstand og vedlikehold - Parkering kjeller/tomt - Spesielle forhold- (eksempelvis signalbygg, verneverdig etc.) Spesielle forhold for de ulike typer næringseiendom: - Takhøyde, kjøreporter, navigeringsforhold- spesielt viktig for lager - Etasjejustering/eksponering/store glassflater- spesielt aktuelt for butikker og kjøpesenter - Restaurant/ bevertning- Spesielt aktuelt for kjøpesenter og kontor. - Konferanse- og spafasiliteter- spesielt for Hotell. - Takhøyde, lys, oppmerking, manøvreringsplass viktig for parkering. Ytre faktorer: - Beliggenhet i sone - Nærhet til parkering - Nærhet til off. kommunikasjon - Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt - Eksponering 13

14 14 Listen over indre og ytre korreksjonsfaktorer er veiledende. Vi vil oppfordre taksøren til å angi forhold som hun/han mener er av betydning for eiendommens verdigrunnlag. Den praktiske gjennomføringen for taksør blir vesentlig forenklet: Kvm.pris x BRA= Verdi av eiendommen Dersom taksør mener at kvm prisen bør ligge utenfor intervallet som er oppgitt i tabell, og det er store avvik i forhold til intervallet, anbefales det at dette begrunnes særskilt. Eventuelt at eiendommen takseres individuelt. Skjema/hjelpedokument se vedlegg, med kvm. priser i de 9 sonene som er valgt og viser markedsleie fra NOK 700 pr. kvm. pr. år til NOK pr. år. Fra denne markedsleie som er bruttoleie trekkes 17,5% eierkost, og 7,5% ledighet. Da fremkommer netto leie rubrikken som skal multipliseres med kapitaliseringsrenten som velges basert på hvor attraktiv eiendommen vurderes å være. Formelen for beregning av kvm. pris blir: netto leie x 100 rente Det er også utarbeidet en oversikt over leiepriser/hjelpedokument se vedlegg, i de 9 sonene hvor det fremgår hvor nivået ligger. Det er for Bergen vist at gode lokaler har en gjennomsnittlig leie på NOK det finnes mer attraktive og mindre attraktive lokaler. Når de vedlagte skjema og oversikter brukes sammen med faktainformasjon for den enkelte eiendom vil man med hovedvekt på kvm. priser og areal kunne fastsette verdien på den aktuelle eiendom. Det er som kjent ingen fasit, men det er vesentlig at verdifastsettingen skjer utfra prinsippene om likebehandling, faktainformasjon og vær varsom. Det foreslås endring i fremgangsmåten hva gjelder: 1. Det benyttes kvm. priser jfr. skjema 2018 i grunnlaget for verdifastsetting jfr. tabeller og hjelpedokumenter 2. Det benyttes fast eierkostnad på 17,5% 3. Det benyttes fast ledighet på 7,5% 4. Det tas foto av hver eiendom som del dokumentasjon og hver takst begrunnes slik at det er objektivt forståelig. 14

15 Kildeoversikt Lov om eigedomskatt Eiendomsskattevedtekter Bergen kommune Retningslinjer for taksering av næringseiendom Bergen kommune. OPAK Analyse transaksjonsoversikt og leiepriser fra SPV Næringsmegling og Estima Vest. Analyse av Markedsundersøkelser gjennomført fra av SPV Næring/Kyte eiendom SSB 6.0 Vedlegg- Alle vedlegg er samlet i et dokument Grunnlag for verdivurdering av næringseiendom basert på kvm priser Leieverdier Kapitaliseringsfaktor Grafisk fremstilling av leienivå i de ulike sonene Grove kartskisser over for de ulike sonene OPAK gjennomsnittsverdi for sentrale kontorbygg i Bergensområdet. 15