Retningslinjer for taksering av boliger, tomter, næringseiendommer, fritidsboliger, blokkleiligheter og campingplasser

Transkript

1 Retningslinjer for taksering av boliger, tomter, næringseiendommer, fritidsboliger, blokkleiligheter og campingplasser Eiendomsskatten utlignes med hjemmel i lov om eigedomsskatt til kommunane av 6. juni 1975 nr. 29 og med endringer i lov av 16. juni 2006 nr. 25 Ved takseringen ansættes eiendommens takstverdi til det beløp som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunde avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg (Byskattelovens 5) Den verdi objektet får ved takseringen, skal multipliseres med sonefaktoren som gjelder der objektet befinner seg. Dersom kommunen har vedtatt bunnfradrag, skal dette trekkes fra. Differansen er grunnlaget for utregning av eiendomsskatten. Hytter som er oppført i sone 0,6, og 0,7 er unntatt verdiberegning etter sonefaktoren jfr. II A Prinsipper brukt ved takseringen: I Boliger/tomter: 1. For å ta vare på likhetsprinsippet ved takseringen, er kommunen inndelt i 5 soner med utgangspunkt i Flisa sentrum som sone 1,0. Sonefaktoren reduseres med 10 % for hver sone ned til faktor 0,6 jfr uttegnet sonekart november Hjemmelen for arealberegningen følger NS Skattetaksten bygger på faktaopplysninger og skjønnsmessige vurderinger. Indre og ytre faktorer vurderes ved hvert enkelt objekt før takstverdien fastsettes. Bruksareal (BRA) er grunnlaget for takseringen. BRA er alt areal innenfor ytterveggene inklusiv boder, trapperom og rom som ikke er boareal. Alternativt kan oppmåling skje utvendig bruttoareal (BTA) redusert med 10 % areal for yttervegger. 3. Utgangspunktet for takseringen er sjabloner dvs. det er angitt en fast pris pr. m2 golvflate i 1. etasje bolig, sone 1 (Flisaområdet). 2. etasje, kjeller, carport m.m. er gitt en faktor i forhold til grunnprisen. 4. Beregning av areal i 2. etasje: Der hvor 2. etasje ikke har full høyde beregnes arealet slik: Rommets bredde (min. høyde 1,90 m + 0,60 m ved hver knevegg tils. 1,20 m) mulitiplisert med husets lengde (innvendig) =(BRA) 5. Alle hus som er oppført på eiendommen skal takseres. Byggestandarden i hvert enkelt objektet vurderes ved takseringen. Objekter på eiendommen som vurderes som rivningsobjekt gis faktor 0,1. 6. Bolig fjernes først etter at rivningstillatelse er gitt. Vurderingsfaktor på eiendommen settes nå opp igjen. 7. Underetasje/kjellerareal: Definisjonen følger RiksGAB Registreringsinstruks pkt. 4.8 Revisjonsdato: I objekter hvor kriteriene for underetasje oppfylles, vurderes hele arealet som underetasje. Ellers er det kjeller. 8. Leiligheter i blokk og terrasse vurderes aldri som underetasje. 9. Nye tilbygg til bolig takseres når ferdigattest foreligger og arealet legges til boligen det påfølgende år. 10. Restaurering av bolig. Alt. a - Arbeidet er byggemeldt Takseringen utsettes til ferdigattest foreligger. Alt. b - Arbeidet er ikke byggemeldt Takseringen gjennomføres ved besiktigelsen. 11. I gamle boliger vurderes glassverandaer særskilt ved besiktigelsen. Det skal tas hensyn til byggestandard, vedlikehold og anvendelighet ved takseringen. 12. Ubebygde og bebygde tomter vurderes til kr 100,- pr. m2 med unntak av hyttetomter i sone 0,6 og 0,7 Åsnes kommune - Retningslinjer for taksering av eiendomsskatt

2 13. Det takseres kun en tomt maks m2 på hvert bruksnummer unntatt hyttetomter i sone 0,6 og 0,7 14. Dersom bunnfradrag er innført gis det ett bunnfradrag for hver boenhet. 15. Bygslet (festet) tomt behandles som selveiertomt. 16. Dersom det er oppført flere hytter på samme g.nr/b.nr. og disse ikke eies av gårdbruker/skogeier og heller ikke er utskilt fra hovedbølet med eget g.nr./b.nr. - tillegges hver hytte en tomteverdi ut fra områdedefinisjonen nemnda finner er riktig i det enkelte tilfelle jfr. Pkt II 16.1 Hytte som er plassert på eller i nærheten av hovedhuset på gården, takseres etter de vanlige hyttetakstene. Det beregnes ikke egen tomteverdi for hytta Hytte som gårdbruker/skogeier selv eier og som ligger på hovedbølets g.nr./b.nr. men dog slik at hovedbølet og hytta ligger i hver sin eiendomsskattesone, beskattes hytta etter reglene i den sonen hytta ligger. Det beregnes ingen tomteverdi da hytta ikke er utskilt med egen tomt Er det småhus oppført ved hytta, summeres arealet av disse og føres inn under ett. II Hyttetomter og hytter Hytter i sone 0,6 og 0,7 er unntatt sonefaktoren her deles tomtene inn i 3 separate områder. A Tomteområdene er merket 1 til 3. Kriteriene som er angitt for områdedefinisjonen er kun retningsgivende for takstnemnda. Skjønn vil måtte brukes i det enkelte tilfelle. 1. Område med høy standard Opparbeidet vei, tilgang til vanninntak, kloakkanlegg, plass for avfallstømming, el.installasjoner i området, nærhet til elv eller sjø. 2. Midlere standard Opparbeidet vei i området, avstand til elv eller sjø mindre enn 500 m 3. Mindre opparbeidet område og spredtliggende hytter Opparbeidet vei inn til området. Sti/vei til hytta. Lengre avstand til elv og sjø enn 500 m. Skogbevokst område med begrenset utsikt. Selveiertomt og festet tomt behandles likt. B Tomtepriser: Basis tomtepris settes til kr ,- De oppgitte prisene er uavhengig av tomtestørrelsen. Tomtepris i område 1. Basispris mulitpliseres med 300% - kr ,- pr. tomt 2. Basispris reduseres med 20 % - kr ,- 3. Basispris reduseres med 40% -. kr ,- III C Pkt. A og B gjelder ikke for hytter i sonene 1,0 0,9 og 0,8. Her er grunnprisen kr 4 000,- pr. m2 og tomteverdien følger samme prinsipp som ved taksering av bolig jfr. Pkt VI. Den beregnede takstverdi multipliseres med sonefaktoren. Næringsbygg: Ved takseringen av næringsbygg samt kombinerte næringsbygg m/leiligheter er verdien av garasje og tomt inkludert i leieprisen. Årlig leieinntekt kapitaliseres med den til en hver tid vedtatte kapitaliseringsfaktor. Pr. dato er kapitaliseringsfaktoren 12%. Det er utarbeidet et spesielt skjema for beregning av verdien. Fra leieinntekten kan det trekkes et beløp tilsvarende 20% av leieinntekten til dekning av driftskostnader før verdien beregnes. Bunnfradrag gis for hver boenhet dvs. det trekkes fra i verdien av leiligheten men det kan ikke overstige verdien av leiligheten Åsnes kommune - Retningslinjer for taksering av eiendomsskatt

3 III a) Næringsbygg som ligger i sone 0,6 og som ikke lenger er i bruk så som butikklokaler, verkstedbygg mv. må ved takseringen vurderes med ekstra omhu. Byggestandard, indre og ytre forhold må vurderes nøye før verdien fastsettes. Det bør vurderes om objektet skal klassifiseres som kaldt ev. varmt lager. Takstnemnda må ha omsetningsverdien på objektet i tankene når taksten fastsettes. IV V V a) Fritidsbolig: Fritidsboliger må være registrert. Boliger som benyttes sporadisk, regnes ikke som fritidsbolig før det er søkt om og innvilget bruksendring. Fritidsbolig har rett på bunnfradrag jfr. Ot.prop. nr. 12, pkt Skogshusvær er unntatt fra eiendomsskatteordningen. Gardsbruk: Våningshus takseres etter BRA begrenset oppad til 120 m2 i hver etasje. Det gjøres et skjønn for beregning av garasjeareal i bestående uthus/låve anslagsvis 25 m2 pr. boenhet. Dersom det er oppført ny garasje på eiendommen og denne relateres til boligen føres det oppmålte garasjeareal inn som takstgrunnlag. Er det flere boenheter på gården gis det bunnfradrag for hver boenhet men det takseres kun med ett tomteareal på bruksnummeret. I de tilfeller hvor gårdbrukeren driver tilleggsvirksomhet relatert til jordbruket, som for eksempel gartneri, mek. verksted, uttak av grus, gårdssagbruk, hønsehus mv, regnes dette å være en del av landbruksvirksomheten og er følgelig fritatt fra eiendomsskatt. Dersom man ved skjønn kommer fram til at tilleggsvirksomheten er av avgjørende betydning for gårdsdriften, må takstnemnda foreta en vurdering om virksomheten kommer inn under tradisjonell næringsvirksomhet. Hvis så er tilfelle, skal bygninger relatert til virksomheten takseres etter reglene for næringsvirksomhet, jfr. VI C. VI PRISER PÅ DE ULIKE OBJEKTENE A Boliger Følgende pris er lagt til grunn for verdiberegningen: Grunnpris 1. etasje 2. etasje faktor 0,6 kr 3 600,- Underetasje (sokkel) 0, ,- Kjeller - standard 0, ,- Garasje/carport/ takoverbygg 0, ,- Kjeller under garasje/uthus 1 200,- kr 6 000,- pr. m2 B Boligtomter Tomteprisen er satt til kr 100,- pr. m2. Verdien av tomten tillegges verdien av boligen. Maksimum tomtestørrelse for den enkelte bolig settes til m2 C Næringseiendommer Ved næringseiendommer brukes fortsatt sjablonprinsippet men dog på en annen måte. Her beregnes leieinntekten pr. år for det enkelte objekt (forretningslokale, verkstedlokalet, leilighet mv) Når sum leieinntekt pr. år fremkommer, brukes en kapitaliseringsfaktor for å finne verdien av objektet. (sum leieinntekter : kapitaliseringsfaktor = verdi) Åsnes kommune - Retningslinjer for taksering av eiendomsskatt

4 Følgende leiepriser er fastsatt: (Sone 1 Flisaområdet) Forretningsareal: kr 650,- pr. m2 Kontorareal: 650,- Leilighet: 600,- Industriproduksjon/verksted (inkl. kontorer for virksomheten) 350,- Kafe, restaurant 350,- Hotellrom 250,- Kjeller standard/kaldt lager: 200,- Kjeller produksjon: 250,- Varmt lager: 250,- Veksthus 200,- Paraplytak 100,- Garasje og tomt er inkludert i leieprisen. D Kombinerte næringseiendommer (bolig + næring) I tilfeller hvor boligen inngår som en del av næringsdriften, er det utarbeidet et skjema som verdsetter boligen og næringsdelen hver for seg - alt etter hvor stor del boligen brukes i næring eks. 40/60%. Verdsettingen fastsettes etter reglene som er nevnt ovenfor. E Fritidseiendommer (hytter) Ved taksering av hytter skal verdien gjenspeile omsetningsverdien av hytten. Eiendomsskattegrunnlaget fremkommer ved å bruke hyttens bruksareal BRA som grunnlag. Hyttens takstverdi er relatert til hvilket hytteområde den står plassert i unntatt hyttene i sonene 1,0 0,9 og 0,8 - jfr. Pkt II C F HYTTEPRIS Hytte plassert i område 1 Høy standard takseres til en pris av kr 6 000,- pr. m2-bra Kjeller: faktor 0, ,- 2. etasje: 0, ,- Garasje/carport/bod/takoverbygg/anneks 0, ,- Med utgangspunkt i område 1 gis hytter i område 2 en verdireduksjon på 20 %, i område 3 en reduksjon på 40% Hytte i område 1 - pris pr. m2: kr 6 000,- Hytte i område 2 - pris pr. m2: kr 4 800,- Hytte i område 3 - pris pr. m2: kr 3 600,-- Hytter som ligger i sonene 1,0, 0,9 og 0,8 takseres etter en pris av kr 4 000,- pr. m2 - BRA Her vil sonefaktoren være bestemmende for den endelig takstverdien. G Reisverk- og tømmerhytter takseres likt. H Blokkleiligheter Grunnpris blokkleiligheter settes til kr 8 500,- pr. m2. Samlet tomteareal for blokken deles på antall leiligheter. Min. areal pr. leilighet er 150 m2 til en pris av kr 100,- pr. m2. For øvrig gjelder samme satser og regler som for boligeiendommer se ovenfor. I Campingplass Grunnpris utleiehytter settes til kr 2 000,- pr. m2. Det gis ikke bunnfradrag. Åsnes kommune - Retningslinjer for taksering av eiendomsskatt

5 VII Verk og bruk Objekter klassifisert som Verk og bruk ble taksert av firmaet Verditakst AS, Oslo. VIII Takseringsarbeidet jfr. lov om eigedomsskatt 1, 4, 6, 8, 9 Takseringsarbeidet skal foretas av skattetakstnemndas 3 medlemmer. Ved forfall trer personlige varamedlemmer inn. Samme prinsipp gjelder for overtakstnemnda. Samtlige 6 medlemmer (ev. med varamedlemmer) skal være med under taksten. Før takseringen skjer, skal eiendommene (objektene) besiktiges jfr. lov om eigedomsskatt 6. Skattetakstnemnda i Åsnes Skattetakstnemnd A Skattetakstnemnd B Ivar Kulseth (leder) Kåre Fjeld (leder) Vedlegg: Riks GAB Registreringsinstruks pkt. 4.8 Revisjonsdato: Åsnes kommune - Retningslinjer for taksering av eiendomsskatt