Taksering og takstprinsipper. Lasse Evensen avd. leder NTF Oslo og Akershus 19. November 2015

Transkript

1 Taksering og takstprinsipper Lasse Evensen avd. leder NTF Oslo og Akershus 19. November 2015

2 Lasse Evensen Sertifisert takstmann MNTF Norges Takseringforbund Sertifisert på næring og bolig/boligslagsrapport. Avdelingsleder Oslo Akershus (320 medlemmer) Gjesteforleser på BI (Eiendomsmeglerstudiet) Foreleser på NEAK Norges Eiendomsakademi Fagkyndig meddommer Tingretten og Borgarting Lagmannsrett Oslo.

3 Norges Takseringsforbund Etablert i 1956 Høy bygg- og fagkompetanse Ca takstmenn over hele landet og er landets største organisasjon for takstmenn 950 sertifisert innen boligtaksering 300 sertifisert innen næring 150 sertifisert innen landbrukstaksering NTFs medlemmer utfører ca næringstakster i året Utdanning- strengeste krav i bransjen Erfaring fra takst/skattetakst i alle kommuner Sist gang det ble utført skattetaksering i 1984, så var dette i regi NTF-takstmenn 70 sertifisert innen spesialområder maskin, elektro etc.

4 Skattetakst Det er en stor by, noen må taksere den!

5 Næring og Bolig

6 Det er vel bare å hoppe i det

7 Kunnskap

8 Bakgrunn Ingeniører og sivilingeniører Byggmestere Arkitekter Økonomer m/ teknisk tilleggsutdannelse Eiendomsmeglere med teknisk tilleggsutdannelse.

9 Erfaring/Kultur

10 Stort spenn

11

12

13

14

15

16 Ulike skatteobjekter Boliger eneboliger borettslag, sameier etc. Næringseiendommer forretning, kontorer, hoteller, off. bygg/ spesialbygg sykehus etc. lager industri Landbrukseiendommer Verk og bruk

17 Verk og bruk Når driftsmidlene er viktigst og bygninger er underordnet, defineres eiendommen som verk og bruk. Eksempler: Fabrikkanlegg (eks. Glava, Norske Skog) Sagbruk Kraftstasjoner Kraft- og telelinjer med koblingsstasjoner Spesielle anlegg (bensinstasjoner, tankanlegg etc.)

18 Verdibegreper Markedsverdi Låneverdi Splitt: Bygning og tomt Teknisk verdi/substansverdi Kapitalisert verdi /avkastningsverdi

19 Markedsverdi Den verdien en eiendom under normale forhold kan omsettes for. For en boligeiendom fastsettes markedsverdien oftest på grunnlag av statistikk og sammenlignbare priser for eiendommer med lik størrelse, standard og beliggenhet. For næringseiendommer fastsettes markedsverdien ut fra økonomiske betraktninger (kapitalisering og kontantstrøm).

20 Bruksverdi Brukt ved taksering av landbrukseiendommer, som uttrykk for eiendommens verdi beregnet ut ifra driftsøkonomien ved eksisterende drift. Eksempel: En driftsbygning som benyttes som garasje har i utgangspunktet kun verdi tilsvarende en garasje.

21 Kapitalisert verdi/avkastningsverdi Verdi som beregnes ut fra årlig netto leie. For eiendomstaksering beregnes netto husleieinntekt som brutto husleie fratrukket årlige driftsutgifter for eiendommen. Dette nettobeløpet kapitaliseres med en valgt kapitaliseringsrente.

22 Avkastningsverdiprinsippet Her benyttes samme metode som ved kapitalisering 1. Først summeres brutto årlige leieinntekter (enten kontraktfestede eller markedsleie for ledige arealer) 2. Deretter vurderes de årlige utgifter knyttet til eiendommen (eierkostnader) 3. Netto årlige inntekter defineres som differansen mellom 1. og Legger til grunn en kapitaliseringsrente ofte nivå mellom 5% og 11% 5. Deretter finner man avkastningsverdien ved å bruke følgende formel: 7. Avkastningsverdi Netto årlige inntekter Kapitaliseringsrente 100

23 Kapitalisert verdi sammenlignet med teknisk verdi Leie pr kvm pr år = kr 1500,- Avkastingskrav. på 7% Gir en m 2 -pris på kr ,- per m 2 Byggekost kontor ca. kr ,- per m 2 i tillegg kommer fratrekk for elde og slitasje

24 Skatteinntekter for Oslo kommune - Næringseiendommer Estimerte verdier med grunnlag i 5 skattebelastning Dette utgjøre ca. 820 MNOK i skatte inntekter for Oslo kommune

25 Oslo er en stor by noen må taksere den

26 Behov I Oslo er det ca næringseiendommer/ikke bolig. Gitt en takstmanns kapasitet er ca. 200 næringseiendommer = 1 årsverk enheter = 300 årsverk 200 Til å gjennomføre f.eks 2017, så vil der være et behov for takstmenn

27 Kompetanse NTFs takstmenn med byggtekniske bakgrunn har de besteforutsetninger for vurdering av substans-/ teknisk verdi for eiendommer For spesialeiendommer har NTFs takstmenn lang erfaring med vurdering av disse Lang og allsidig kompetanse blant medlemmene Vurdering av alle hensyn hva gjelder da spesielt teknisk infrastruktur. NTF har spisskompetanse innenfor samtlige fagfelt

28 Størst av en grunn Norges Takseringsforbund