SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Kristian Mehus Arkiv: 232 &20 Arkivsaksnr.: 13/3270 RÅDMANNENS ANBEFALTE INNSTILLING:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristian Mehus Arkiv: 232 &20 Arkivsaksnr.: 13/3270 Saken behandles i følgende utvalg: Utvalg: Dato: Formannskapet Kongsberg kommunestyre Formannskapet Kongsberg kommunestyre EIENDOMSSKATT - OMTAKSERING OG NYE EIENDOMSSKATTEVEDTEKTER RÅDMANNENS ANBEFALTE INNSTILLING: 1. Rådmannen starter arbeid med omtaksering av eiendommer med sikte på at nytt takstgrunnlag tas i bruk fra og med skattåret Skatteetatens formuesgrunnlag for boliger benyttes for utskrivning av eiendomsskatt på boliger. 3. Nye vedtekter for eiendomsskatt vedtas slik de framgår av vedlegg Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til sakkyndig nemnd og klagenemnd. I samme sak foreslås virkningstidspunkt for sakkyndig nemnd og klagenemnd. Dagens nemndsordning avvikles fra det tidspunkt sakkyndig nemnd starter sitt arbeid. 5. Rådmannen innarbeider kostnader knyttet til takseringsarbeidet i rådmannens forslag til handlingsprogram for Organisasjonssak: Vedlegg: 1. Forslag til nye eiendomsskattevedtekter for Kongsberg kommune (trykket) 2. Gjeldende retningslinjer for eiendomsskatt (trykket) 3. Eiendomsskatteloven (trykket) Ingress: Loven legger opp til at eiendommene skal takseres hvert 10. år. Hoveddelen av dagens takstgrunnlag for eiendomsskatt ble tatt i bruk fra og med Nytt takstgrunnlag i Kongsberg kommune kan tas i bruk fra og med Dette innebærer at omtaksering av eiendommene bør starte høsten 2013 og sluttføres ved årsskiftet 2014/2015. Hensikten med saken er å vedta nye eiendomsskattevedtekter og klargjøre noen prinsipper slik at eiendomsskattetaksering kan igangsettes.

2 Saksopplysninger: Kongsberg kommune har hatt eiendomsskatt på all fast eiendom i hele kommunen siden Siste hovedtaksering var i 2004 med virkning fra og med I handlingsprogrammet for er det lagt opp til en økning i inntektene fra eiendomsskatt på netto 55 mill. kroner i Dette forutsetter omtaksering av samtlige eiendommer som inngår i kommunens grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Saken ble første gang behandlet i formannskapet 26. juni 2013 og i kommunestyret 21. august Kommunestyret sendte saken tilbake til rådmannen med følgende vedtak: 1. Rådmannen lager et nytt saksfremlegg som gir mer utfyllende opplysninger om alternativene for å fremskaffe skattegrunnlaget. 2. Rådmannen redegjør for planlagte investeringer og om de fremdeles er innenfor vedtatt økonomiplan. 3. Det utarbeides forslag til nye vedtekter for bruk av formuesgrunnlag. 4. Gjeldene vedtekter legges ved saken. 5. Rådmannen legger frem eksempler/beregninger på ny (rådmannens forslag) og gammel eiendomsskatt for noen forskjellige boligtyper, hytter og næringseiendommer. Utredning: Vedtak om taksering/ikke taksering Når det har gått 10 år siden forrige alminnelige taksering, må kommunestyret ta stilling til om det skal skje en ny taksering. Alternativene er som følger: vedtak om ny alminnelig taksering, jf. eiendomsskatteloven 8 A-3 vedtak om at alminnelig taksering skal utsettes i inntil tre år på grunn av særegne forhold, jf. eiendomsskatteloven 8 A-3 vedtak om kontormessig oppjustering av takstene, jf. eiendomsskatteloven 8 A-4 Hovedregelen er at eiendommene skal omtakseres etter ti år, se eiendomsskatteloven 8 A-3 (2). Taksering kan skje tidligere eller senere enn dette, men ikke senere enn tre år etter at siste alminnelige taksering skulle ha skjedd. Loven er utformet slik at kommunen som et alternatativ til alminnelig taksering, kan justere takstene med inntil 10 prosent ved en kontormessig oppjustering hvert år fra og med år 11. Dette forutsetter imidlertid vedtak som i tredje kulepunkt og at takstene ikke overstiger omsetningsverdier for det aktuelle året takstene oppjusteres for. Planlagte investeringer Vedtatt handlingsprogram for inneholder store investeringer i skoler og barnehager som de største postene. Investeringene lånefinansieres i stor grad og renter og avdrag som følge av investeringene kommer som utgifter i drift. De samlede driftsutgiftene i gjeldende handlingsprogram for årene 2015 og 2016 er dekket inn med blant annet økte inntekter av eiendomsskatt på 55 mill. kroner i 2015 og 50 mill. kroner i Økningen i inntektene av eiendomsskatt forutsetter at det gjennomføres ny alminnelig taksering. I hvilken grad de planlagte investeringene er innenfor vedtatt handlingsprogram blir et

3 definisjonsspørsmål. Dersom inntektsøkningene uteblir, vil investeringene fortsatt kunne gjennomføres, men dette forutsetter at kommunen får store inntektsøkninger fra annet hold eller at øvrige driftsutgifter reduseres tilsvarende. Moderne, kostnadseffektive bygg vil på sikt spare kommunen for store utgifter knyttet til eiendom. Vekst i antall grunnskoleelever og barnehagebarn må uansett løses. Midlertidige løsninger på vekstproblematikken vil også påføre kommunen store utgifter som man uansett ikke kommer utenom. Alternativer for framskaffelse av nytt takstgrunnlag for utskrivning av eiendomsskatt Ved utskrivning av eiendomsskatt på all fast eiendom i hele kommunen er følgende typer objekter omfattet av skatteplikten: Boliger Fritidseiendom Verk og bruk og annen næringseiendom Ubebygd grunneiendom For anlegg for produksjon av vannkraft mottar kommunen hvert år tall fra skatteetaten som gir grunnlag for utskrivning av eiendomsskatt. Næringseiendommer (herunder verk og bruk), fritidseiendommer og ubebygd grunn må befares for å fastsette nye takster. For boliger kan kommunestyret velge mellom to metoder for verdsettelse: Taksering i regi av kommunen basert på befaring dvs. den tradisjonelle metoden som gjelder for øvrige eiendommer eller Verdsettelse ved bruk av boligers formuesgrunnlag (fra Skatteetaten) Fordeler og ulemper ved metodene for taksering av boligeiendommer ble drøftet i sak 78/13 til kommunestyret. Det antas at takseringskostnadene ved å bruke formuesgrunnlag vil bli noe lavere enn ved taksering basert på befaring. Samtidig er det knyttet mer usikkerhet til verdifastsettelsen av boligene i tillegg til at en rekke boligeiendommer uansett må befares (drøftet lenger bak). Ved å befare eiendommene vil man også få en mer oppdatert matrikkel i kommunen, noe som vil gi gevinster på andre områder. Blant annet på bakgrunn av disse forholdene anbefalte rådmannen at taksering burde foretas ved befaring. Dersom man lar andre forhold veie tyngre, vil formuesgrunnlag være en mer hensiktsmessig metode. Dette kan gjelde: Man slipper befaring av boligeiendommene. Dette gir isolert sett en redusert takseringskostnad. Relevante data samt formuesgrunnlaget hentes fra Skatteetaten som også har ansvar for vurdering av markedsverdi. Klager på formuesgrunnlaget rettes til Skatteetaten. Dette bør gi redusert administrativ ressursbruk for kommunen. Samme formuesgrunnlag som staten benytter gir konsistens mellom formues- og eiendomsskatt. Formuesverdiene justeres hvert år i tråd med utviklingen i boligpriser. Ved stigende boligpriser øker inntektspotensialet.

4 Siden kommunestyret ønsket forslag til nye vedtekter hvor bruk av formuesgrunnlag for boliger fremgår, forutsettes det heretter at dette blir metoden kommunestyret velger for taksering av boligeiendommene. Selv om formuesgrunnlag benyttes, må noen boligeiendommer befares og takseres på vanlig måte. Dette gjelder: Boliger tilhørende organisasjoner/institusjoner som i dag ikke har skatteplikt (ikke blir lignet) Våningshus på gårdsbruk Boligdel i kombinasjonsbygg hvor hele bygget er registrert i matrikkelen som næringsbygg. Sekundærboliger som Skatteetaten har definert som fritidsboliger pga. standard på bygg, vei, vann, avløp m.m. Uten en grundig matrikkelanalyse er det ikke mulig å angi nøyaktig hvor mange boliger som omfattes av punktene over, men et anslag tilsier at dette vil gjelde mellom 800 og 1000 boliger. Alternativ a) ingen omtaksering Kommunen kan la være å gjennomføre alminnelig taksering og likevel fortsette å inndrive eiendomsskatt. Dette foregår ved kontorjustering der takstene (med unntak for kraftanlegg) reguleres opp med inntil 10 prosent hvert år. Som beskrevet i notat til kommunestyret anslås økte inntekter av eiendomsskatt til å bli om lag 4,8 millioner kroner ved kontormessig oppjustering av takstene. Alternativ b) hybridvarianten Kommunen kan velge å fastsette boligeiendommers verdi ved bruk av formuesgrunnlag samtidig som øvrige takserte eiendommer enten omtakseres eller får økt takstgrunnlaget ved en kontormessig oppjustering (Bruk av formuesgrunnlag er ikke betinget av en alminnelig taksering av øvrige eiendommer.) Alminnelig taksering kan for øvrige eiendommer (som nevnt foran) utsettes i inntil tre år etter at siste alminnelige taksering skulle ha skjedd. Metoden med bruk av formuesgrunnlag for boliger og kontormessig oppjustering av øvrige takserte eiendommer har én fordel og det er at den er relativt rimelig. Det vil påløpe takseringskostnader for boligene unntatt fra registeret fra Skatteetaten og sannsynligvis noen kostnader knyttet til tilpasning av dataprogrammer m.v. Ulempen er at besparelsen ved metoden fort vil bli utliknet av tapte inntekter fordi man ellers oppjusterer minst ti år gamle takster. Samtidig innebærer metoden forskjellsbehandling av ulike objekttyper for eiendomsskatt som kan virke urimelige. Alternativ c) alminnelig taksering Gitt at eiendomsskatt fortsatt skal gjelde for all fast eiendom i hele kommunen som tidligere, vil alminnelig taksering være den metoden som gir best oversikt over de verdiene som eiendommene i kommunen representerer og dermed også den metoden som gir best oversikt over kommunens inntektspotensiale for eiendomsskatt. Alminnelig taksering kan

5 gjennomføres etter to hovedmetoder: Metode 1: Taksering basert på befaring av boliger, fritidseiendommer og næringseiendommer (herunder verk og bruk). Takstgrunnlag for vannkraftanlegg mottas fra Skatteetaten. Metode 2: Taksering basert på befaring av fritidseiendommer, næringseiendommer (herunder verk og bruk) og boliger unntatt fra registerdata fra Skatteetaten (beskrevet lenger opp). Takstgrunnlag for vannkraftanlegg og øvrige boligeiendommer mottas fra Skatteetaten. Metode 2 gir en estimert besparelse i kommunens takseringskostnader på drøyt 3 millioner kroner, men dette beløpet er usikkert. Dette har blant annet sammenheng hvor stor andelen boligeiendommer som må befares er. Alminnelig taksering gir kommunen et langt større økonomisk handlingsrom enn de øvrige alternativene. Selv om takstgrunnlaget blir langt høyere enn dagens grunnlag, kan eiendomsskatten kommunen krever inn likevel tilpasses det framtidige behovet. Dette kan gjøres gjennom justering av sats og bunnfradrag. Reduksjonsfaktor kan også benyttes til justering, men denne kan bare brukes ifb. alminnelig taksering og vil ligge fast i hele 10-årsperioden. Etter en vurdering av inntektspotensiale og kostnader anbefaler rådmannen at det foretas alminnelig omtaksering og der formuesgrunnlag fra skatteetaten benyttes for taksering av boligeiendommer (Metode 2). Fastsetting av eiendomsskattetakst for boliger ved bruk av formuesgrunnlag Hovedregelen i eiendomsskatteloven er at markedsverdi skal legges til grunn ved taksering. For boligeiendommer gjelder dette både ved taksering basert på befaring og ved bruk av formuesgrunnlag fra Skatteetaten. Formuesgrunnlaget tar sikte på å gi uttrykk for eiendommens antatte markedsverdi på verdsettingstidspunktet. Likningsverdi og formuesgrunnlag er ikke det samme, men likningsverdi har utgangspunkt i formuesgrunnlaget: Likningsverdi for primærbolig = 25% av formuesgrunnlaget Likningsverdi for sekundærbolig = 50% av formuesgrunnlaget Likningsverdien skal ikke benyttes til eiendomsskatteformål, men benyttes til beregning av formueskatt. Eiendomsskattetaksten bygger på formuesgrunnlaget for boligen fastsatt ved likninga året før skatteåret. Skattegrunnlaget blir fastsatt ved å multiplisere formuesverdien med en obligatorisk reduksjonsfaktor for å unngå at eiendomsskatt skrives ut på verdier som overstiger markedsverdi. Ettersom det for Kongsberg kommune vil være aktuelt å innføre nytt takstgrunnlag fra og med 2015, skal en obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,8 benyttes. En bolig med formuesgrunnlag på 1 mill. kroner vil dermed få en eiendomsskattetakst på kroner. Justering ved bruk av reduksjonsfaktor og bunnfradrag Det kan foretas ytterligere to nedjusteringer av takstene forutsatt at: 1. Kommunestyret har vedtatt en reduksjonsfaktor for samtlige eiendommer i

6 forbindelse med siste alminnelige taksering 2. Kommunestyret har vedtatt bruk av bunnfradrag for boliger og fritidseiendommer Avgjørelse om eventuell ytterligere nedjustering bør avventes til etter at taksering er gjennomført. Nedjustering bør ses i sammenheng med kommunens inntektsbehov og hva som kan anses som rimelig for den enkelte skattyter. En for tidlig avgjørelse om nedjustering begrenser også kommunens framtidige fleksibilitet fordi satsen kan bli satt så høyt at senere økning ikke er mulig. Kongsberg kommune har i dag maksimal sats (7 ). Vurdering av ytterligere nedjustering bør derfor avventes til man har oversikt over de samlede verdiene knyttet til eiendommene som det skal utskrives eiendomsskatt på. Nemndsordning og vedtekter Vedtektene vil være en følge av takseringsmetode for boliger og hvilken type nemnd kommunen skal benytte til taksering. Det eksisterer to alternative nemndsformer: 1. Skattetakstnemnd og klagenemnd (tidligere kalt overskattetakstnemnd) 2. Sakkyndig nemnd og klagenemnd (tidligere kalt sakkyndig ankenemnd) 1. Skattetakstnemnd (dagens ordning) Særskilt oppnevnte takstmenn takserer eiendommene. Kommunestyret utnevner minst tre medlemmer (og tre varamedlemmer) til skatteatakstnemnda. Disse skal sammen befare og taksere eiendommene. Klager skal avgjøres av en klagenemnd med tre medlemmer (og tre varamedlemmer). 2. Sakkyndig nemnd/klagenemnd En sakkyndig nemnd skal ansette skatteverdien på grunnlag fra ansatte befaringsmenn Befaringsmennene foretar befaring og innhenter fakta, men gjennomfører ikke formell taksering. De legger til rette for verdsettelsen i sakkyndig nemnd. Klager avgjøres av en klagenemnd. Det er kommunestyret som oppnevner medlemmene nemndene. Ved ordning med skattetakstnemnd, er det nemnda selv som samlet er ute og takserer alle eiendommene. Sakkyndig nemnd er ikke selv ute på befaring i forbindelse med takstfastsettelsen, men fastsetter takstene etter forslag fra befaringsmennene som i praksis ofte er personer med spesiell takseringsfaglig kompetanse. Kongsberg kommune har i dag ordning med skattetakstnemnd og overskattetakstnemnd. Kommunen står i prinsippet fritt i valget av nemndsordning. Det er flere forhold som taler for at kommunen bør velge å gå over til ordning med sakkyndig nemnd: Det antas at ordning med sakkyndig nemnd vil bidra til mer korrekte verdier på eiendommene fordi det forutsettes at medlemmene av nemnda har takseringsfaglig kompetanse (selv om dette ikke er et formelt krav). Kommunen må uansett benytte seg av fagkompetanse til taksering av

7 næringseiendommer og verk og bruk. Det vil være behov for å knytte til seg et eiendomsskattefaglig miljø for å drive deler av takseringsprosessen for kommunen. Oppleggene som disse miljøene kjører, krever i mange tilfeller sakkyndig nemnd. Det må antas at formell takseringsfaglig kompetanse vil bidra til mer dynamisk utvikling på eiendomsskatteområdet og at dette vil ha positive effekter også på andre områder der matrikkeldata benyttes. Rådmannen anbefaler at kommunen går over til ordning med sakkyndig nemnd. Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til nemndene. Når sakkyndig nemnd starter sitt arbeid, avvikles den eksisterende ordningen med skattetakstnemnd. Forslag til nye vedtekter for eiendomsskatt basert på at formuesgrunnlag benyttes til taksering av boligeiendommer og ordning med sakkyndig nemnd og klagenemnd fremgår av vedlegg 1 i saken. Gjeldende eiendomsskattevedtekter Kongsberg kommunestyre vedtok retningslinjer for eiendomsskatt i De erstattet vedtekter fra 1939 og gjelder fortsatt. Retningslinjene framgår av vedlegg 2. Retningslinjene er ikke i tråd med KS Eiendomsskatteforums anbefaling om hvordan vedtekter bør utformes og må erstattes av nye vedtekter. Eksempelberegninger Det har ikke vært mulig å fremskaffe tilgjengelig statistikk for fritidseiendommer og næringseiendommer som egner seg for eksempelberegninger. Det eneste man kan si er at verdiene i 2013 etter all sannsynlighet i gjennomsnitt er høyere enn ved forrige taksering og at eiendomsskatten dermed vil bli høyere, alt annet likt. Taksering av disse eiendommene vil kartlegge verdiene med takstnivå som konsekvens. For bolig finnes det langt mer statistikk. Statistikken er ikke tilgjengelig på en slik måte at den er ideell for eiendomsskatteformål, men sammen med kommunens egne matrikkeldata er det mulig å gjøre beregninger basert på noen antakelser. I kommunens register for eiendomsskatt er det i dag ikke mulig å skille ut fritidsboligene. I beregning av kommunens inntektspotensiale må derfor disse inngå i beregningene. Det antas at fritidsboliger har en noe lavere kvadratmeterpris enn boliger. Tabell 2 nedenfor inneholder derfor et eksempel der gjennomsnittlig kvadratmeterpriser er kroner selv om boligprisindeksen (som ikke omfatter fritidsboliger) ved utgangen av 2. kvartal 2013 viser en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger i Kongsberg betydelig høyere enn kroner se tabell 1. Tabell 1 Boligprisindeksen 2. kvartal 2013 Gj.snittlig kvm-pris Enebolig Småhus Blokkleiligheter

8 Tabell 1 viser gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Kongsberg for tre ulike typer selveierboliger. Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for selveierboliger vil dermed ligge et sted mellom kroner og kroner. Siden eneboliger utgjør en relativt stor andel av boligmassen, vil kvadratmeterprisen ligge betydelig nærmere kroner enn kroner. Tabell 2 Eiendomsskatt på bolig- og fritidseiendommer ved ulike alternativer for kvadratmeterpris og sats Takstgrunnlag, Eiendomsskatt av bolig- og fritidseiend., mill. kroner Red Kvm-pris Antall kvm faktor 0,8 mill. kroner , , Av tabell 2 framgår det at samlet inntektspotensiale av eiendomsskatt på bolig og fritidseiendommer sett under ett vil ligge mellom 46 og 223 mill. kroner som ytterpunkter dersom obligatorisk reduskjonsfaktor på 0,8 benyttes og det ikke gis bunnfradrag eller annen reduksjonsfaktor i tillegg. I dag utgjør inntektene fra eiendomsskatt på bolig- og fritidseiendommer om lag 30 mill. kroner. Dagens eiendomsskatt i Kongsberg kommune tar utgangspunkt økning i byggekostnadsindeksen for enebolig i tre fra 1994 til 2004, noe som gav en pris på 6045 kroner per kvadratmeter i i Kommunestyret har bestemt at takstgrunnlaget for boliger og fritidseiendommer bør være omtrent halvparten av dette, dvs 3030 kroner per kvadratmeter. En bolig på 100 kvadratmeter vil i dag ha en eiendomsskatt (forutsatt sats på 7 og at boligen er på en flate uten kjeller) på : 0,007 * 100 kvm * 3030 kroner/kvm = 2121 kroner Ved å anta at gjennomsnittlig kvadratmterpris i dag er på kroner per kvadratmeter, obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,8, laveste sats (2 ) og ikke bunnfradrag eller ytterligere reduksjonsfaktor, vil den samme boligen få en eiendomsskatt på: 0,8 * 0,002 * 100 kvm * kroner/kvm = 3520 kroner Alt annet likt, vil eiendomsskatten øke etter omtaksering, noe som også er poenget. Som eksempelet viser, kan denne økningen bli oppfattet som betydelig, men en økning på 350 kroner i kvartalet (( ) / 4) = 349,75) kan neppe anses som dramatisk for den enkelte. I og med at de nominelle skattesatsene har ligget fast i 10-årsperioden, har i realiteten belastningen for den enkelte skattyter blitt redusert for hvert år. Dersom satsene hadde fulgt konsumprisindeksen, ville beløpet i 2013 vært på om lag 2516 kroner. Først etter taksering vil man ha oversikt over de samlede verdiene og hvilke konsekvenser ulike varianter av bunnfradrag og reduksjonsfaktor vil få. Når taksering er gjennomført, vil rådmannen fremme sak til kommunestyret om fastsetting av eventuell ytterligere reduksjonsfaktor for samtlige eiendommer (også verk og bruk, næringseiendommer og ubebygd grunneiendom) og/eller eventuelt bunnfradrag for bolig- og fritidseiendommer.

9 Konklusjon: Rådmannen starter arbeid med omtaksering av eiendommer med sikte på at nytt takstgrunnlag tas i bruk fra og med skattåret Skatteetatens formuesgrunnlag for boliger benyttes for utskrivning av eiendomsskatt på boliger. Nye vedtekter for eiendomsskatt vedtas slik de framgår av vedlegg 1. Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til sakkyndig nemnd og klagenemnd. I samme sak foreslås virkningstidspunkt for sakkyndig nemnd og klagenemnd. Dagens nemndsordning avvikles fra det tidspunkt sakkyndig nemnd starter sitt arbeid. Rådmannen innarbeider kostnader knyttet til takseringsarbeidet i rådmannens forslag til handlingsprogram for