ENKEL VERDIVURDERING AV EIENDOMMEN: BYHOVET GNR. 19 BNR. 4

Transkript

1 INTERNT NOTAT Prestfoss ENKEL VERDIVURDERING AV EIENDOMMEN: BYHOVET GNR. 19 BNR. 4 Utført av landbrukskontoret i Sigdal etter befaring 13. mai Forutsetninger for verdivurdering: Verdivurderingen er foretatt med grunnlag i konsesjonslovens bestemmelser om verdivurdering av landbrukseiendommer. Rundskriv M-3/2002 er lagt til grunn, samt erfaringer fra andre eiendommer i Sigdal. Landbrukskontoret har ikke fagkunnskap til å gjennomføre en teknisk taksering av bygningene, og verdivurderingen baseres på en overfladisk befaring. Vår erfaring er at det som regel er bygningene som gir det største avviket i ulike takster. Det ligger derfor en usikkerhet i våre prisanslag for bygningene. Jord og skog er enklere å vurdere ut fra avkastningsverdi, og denne delen av taksten har derfor mindre usikkerhet. Bilde 1: Våningshuset

2 Våningshuset er satt sammen av Moelven moduler/brakker. Areal om lag 66 m2. I følge eier bygd i 1983 og satt opp på den gamle grunnmuren som det gamle tømmerhuset sto på. Huset har steinmur og jordkjeller. Det er et minirenseanlegg i kjelleren. Tilstanden på anlegget er ukjent. Huset har et lite bad med respateks og belegg. Lite kjøkken med nyere kjøkkeninnredning. Stor veranda, om lag like stor som huset. Et soverom. Kombinert spisestue og dagligstue. Leca pipe. Husmorvinduer. Zandastein på taket. Bilde 2: Stabbur Stabburet har ei grunnflate på om lag 25 kvm. Tett tak, god teknisk stand. Skifta tak jf eier i 1993, samt nye pilarer. I henhold til gårdsbøkene er stabburet fra Bilde 3: Driftsbygningen

3 Driftsbygning/låven er i bindingsverk med låvebru. Middels teknisk stand. Trolig fra starten av 1900-tallet med ei grunnflate på om lag 200 m2. Det er innreda med to stallbokser. Låven er jekka opp og det er skifta noen pilarer etter at tidligere eier hadde sau på talle inne i underlåven. Fundamentering oppgitt å være delvis opprustet, bør sjekkes nærmere. Ikke synlige tegn til svikt i fundamenter. Bakveggen er delvis isolert. Bygget har bølgeblikkplater på taket, og taket er tett. Kjørebru i annen etasje i hele låvens lengde. Låvebru i betong, med rom i låvebrufot, garasje for bil sør for låvebru. For øvrig i liten grad endret innvendig siden låven var ny. Bilde 4: Sidebygning Sidebygningen er fra ca Mønepannene er borte, taket er lekk og deler av gulvet er råttent. Inneholder vedskjul, vognskjul og en boligdel. Sistnevnte er det ikke lenger gulv i. Bygningen er kondemnabel. Bilde 5: Hønsehus.

4 Hønsehuset ligger litt nord for tunet, og er en enkel reisverksbygning. Plater på taket. For øvrig vurdert som dårlig teknisk stand. Bilde 6: Smie. Smia ligger på et grunnlendt område på dyrka marka. Middels teknisk tilstand. Bilde 7: Dyrka mark. Den dyrka marka er jf NIBIO (Norsk Institutt for Bioøkonomi) totalt på 76,9 daa og er fordelt på 3 skifter. Henholdsvis på 6,8 daa mot Rabbenveien, 13,9 daa bak låven mot bekken og 56,2 daa lengst vest. Den dyrka marka har et parti med fjell i dagen øst på det største skiftet. Noen lavtliggende partier på samme skifte er vassjuke. Om dette skyldes tette grøfter, eller manglende grøfter er vi ikke kjent med. I følge NIBIO sin kartlegging av dyrka mark, er mye av den dyrka marka på eiendommen av høy

5 kvalitet jordressursmessig. Jorda blir pr i dag benytta til grasproduksjon. Det er funnet en grøfteplan fra 1957 i gårdsarkivet. Bilde 8: Skogen. Skogen består av 2 teiger. En teig rett øst for den dyrka marka, som tidligere har vært havnehage. Denne teigen er på ca 21 daa, hovedsakelig med høy bonitet. Skogen på denne teigen er hogd vinteren Den andre skogteigen ligger noe lenger øst og inntil Fillebakkveiene. Denne teigen er på ca 110 daa totalt areal. Teigen har noe større areal av lav enn middels bonitet. Det er ikke hogd mer enn veilinja til Fillebakkveiene etter forrige takst. Eiendommen har part i Fillebakkveiene, og teigen har dermed god helårs veidekning. Eiendommens areal: Dyrka mark Areal (daa) Høy bonitet skog Middels bonitet skog Lav bonitet skog Annet areal Sum areal 76,9 15,4 48,8 74 3,9 219 Bygningsmasse: Bygning Arealstørrelse (kvm) Teknisk tilstand Nedskrevet kostpris Våningshus m boverdi 66 Middels kr Sidebygning 100 Kondemnabel 0 kr Stabbur 25 God kr Låve Ca 200 Middels kr Hønsehus 12 Dårlig 0 kr Smie 15 Middels 0 kr SUM bygninger kr

6 Dyrket mark: God jordkvalitet, middels arrondering, usikker grøftetilstand, ukjent kalktilstand, et parti som er noe vassjukt og noen grunnlendte partier. Kapitalisert med 4 % rente, anslått verdi: kr/daa, kr for eiendommens dyrkede areal. Skogen: 2 teiger, god veidekning på største teig, behov for planting på nedre teig. Produksjonsevne fra forrige takst 38 kbm/år, tilvekst for forrige takst 28 kbm/år. Antatt driftsnetto etter avsetning av skogfond og part i vedlikehold skogsbilvei: 125 kr/kbm tømmer. Kapitalisert verdi av tilvekst: 125 x 28 x 25 (4%) = kr. Jaktverdi 3 kr/daa, 140 daa, kapitalisert kr. Verdi skogen: kr. Eiendommens samlede verdi ut fra verdivurderingen: Verdivurdering Bygningsmasse Kr ,- Dyrka mark Kr ,- Skog m/ jakt Kr ,- SUM verdianslag: Kr ,- Årsaken til at totalsummen blir så vidt lav er hovedsakelig bygningsmassens dårlige tekniske tilstand. Kjell Ove Hovde Avdelingsleder landbruk Gunvor Synnøve Green Jordbrukssjef