EKSAMEN. Emne: Verditaksering av næringseiendommer, 25 stp. Innlevering: kl Faglærer: Johan Berg-Svendsen, mobil:

Transkript

1 Emnekode: IRV42710 Utlevering: kl Hjelpemidler: Alle hjelpemidler tillatt. EKSAMEN Emne: Verditaksering av næringseiendommer, 25 stp. Innlevering: kl Faglærer: Johan Berg-Svendsen, mobil: Individuell hjemmeeksamen, 14 dager fra utleveringsdato. Besvarelsen (prosjektoppgave) skal ha et omfang på sider + evt. vedlegg. Besvarelsen skrives i 12 pkt. og med linjeavstand 1.5. Det benyttes graderte karakterer A - F, der A er best beståtte karakter, E er dårligst beståtte karakter, og F betyr "ikke bestått". Eksamen sensureres av intern og ekstern sensor. Oppgaven består av 5 fem sider, inkludert forside. Sensurdato: Tirsdag Karakterene er tilgjengelige på Studentweb fra sensurfrist. Til deg som er STUDENT ved Høgskolen i Østfold (HiØ), i samarbeid med NEAK og IKKE skal levere på It s Learning: Innlevering/besvarelse skal kun merkes med KANDIDATNUMMER (ikke studentnummer), dette finner du på: Logg på med Fødselsnummer og PIN (samme som søknadsweb/evuweb). OBS! Ikke bruk eget navn i noen deler av besvarelsen. Forsiden skal merkes med emne: Verditaksering av næringseiendommer og emnekode: IRV42710, i tillegg til kandidatnummer. Det skal leveres 3 - tre - eksemplarer av oppgaven ett egenerklæringsskjema. Se pdf: Egenerklæringsskjema og tre eksemplarer av oppgaven sendes til følgende adresse: Høgskolen i Østfold, Pb 700, Studiestedsadm. Fredrikstad v/eksamenskontoret, 1757 HALDEN. Att.: Aisa Therese Fredh. Merkes: «Eksamensbesvarelse NEAK». Husk at besvarelsen skal sendes rekommandert innen innleveringsfrist: kl.16.00, og at posten skal skrive på innleveringstidspunktet (dato og klokkeslett). LYKKE TIL! 1 av 5

2 VERDITAKSERING AV NÆRINGSEIENDOMMER EKSAMEN 2015 Alle spørsmål må besvares utfyllende og grundig. Oppgave 1, takst teori a) Hvordan defineres begrepet markedsverdi iht. European Valuation Standards? b) Hvilke metoder brukes for verdsetting i forbindelse med taksering av næringseiendommer? Drøft relevans for hver av metodene med begrunnelse. c) Forklar hovedprinsippene som ligger til grunn for nettokapitaliseringsmetoden og de økonomiske teorier som ligger til grunn for denne metoden d) Forklar hovedprinsippene som ligger til grunn for kontantstrømanalysemetoden og de økonomiske teorier som ligger til grunn for denne metoden. e) Hvordan beregnes sluttverdien av en eiendom i en kontantstrømanalyse? f) Forklar hvordan man regner ut realrenten i forbindelse med å komme fram til en kapitaliseringsrente. Drøft svaret. g) I et næringsbygg betaler en leietaker en grunnleie på kr pr. m2/år for bruttoarealet som utgjør det leide arealet. I tillegg betales 15 % av grunnleien for andelen av fellesarealer. Leietaker betaler også en andel av eiendommens driftskostnader, fastsatt til kr pr. m2/år, beregnet med basis i det arealet han leier. Resten av driftskostnadene faller på gårdeier og utgjør kr pr m2/år med basis i det utleide arealet. Hva blir forventningsverdien av eiendommen hvis du bruker en kapitaliseringsrente på 8 %? Dersom du trenger ytterligere opplysninger/forutsetninger, definer disse selv. Begrunn svaret ved å vise hvorledes du kommer fram til svaret. h) Definer begrepet Yield Brutto leieinntekter i et bygg er kr /år. Bygget ble nylig solgt for kr Hvilken yield ble lagt til grunn ved salget? Dersom du trenger ytterligere opplysninger/forutsetninger, definer disse selv. Begrunn svaret ved å vise hvorledes du kommer fram til svaret. 2 av 5

3 Oppgave 2, juss a) Hva menes med at en lov er preseptorisk? b) Hva er hovedregelen i konsesjonsloven? Nevn kort de regler i konsesjonsloven som gjelder ved kjøp av næringseiendom. c) Lov om tomtefeste omhandler i kapittel III. Festeavgift og Kapittel VI. Innløysing og lenging. Redegjør kort for hhv. Regulering av festeavgift og innløsning av festetomt i forbindelse med næringseiendom. d) Har kjøper av næringseiendom samme rett på prisavslag eller erstatning som kjøper av boligeiendom, dersom det er mangler ved den eiendommen de har kjøpt? Begrunn svaret. e) Har det noen betydning for verdsettelsen av en næringseiendom at denne er pantsatt? Hva er i pantelovens forstand forskjellen på tilbehør til fast eiendom og driftstilbehør? Hvor tinglyses ovennevnte pant? f) Hva er forskjellen på opplysninger om en næringseiendom hentet fra tinglysingsregisteret sammenlignet med GAB-registeret? g) Redegjør for husleielovens leieprisvern knyttet til næringslokaler? h) Definer begrepene Markedsleie og Gjengs leie? Redegjør kort forskjell på de to begrepene. 3 av 5

4 Oppgave 3, regulering og tomtetaksering Du skal taksere et tomteareal totalt på 28,1 daa. Arealet er regulert til boligformål med følgende arealoppgave for delområdene: A. Frittliggende småhusbebyggelse 14,6 daa B. Konsentrert småhusbebyggelse 8,3 daa C. Offentlig trafikkområde, kjørevei 2,7 daa D. Friområder (lek) 2,1 daa E. Friområder (turvei) 0,5 daa. Fra reguleringsplanen får du følgende nøkkelopplysninger fra delområdene: A: Frittliggende småhusbebyggelse %-BYA =30 %. Maks gesimshøyde 6,2 m. Maks totalhøyde 7,5 m. B: Konsentrert bebyggelse %-BYA = 30%. Maks gesimshøyde 8,3 m og maks mønehøyde 10,5 m. Kommunen har fattet vedtak på utbyggingstakt inntil 10 boenheter/år. Det kan maksimalt bebygges 80 boenheter på området. Tomteområdet har infrastruktur frem til områdets grense. Det er ikke opparbeidet infrastruktur inne på tomteområdet. Det er fremlagt budsjett inkl. tilbud på opparbeidelse av infrastruktur for området på kr ,-. Dette omfatter vei, vann- og avløpsledninger, elektrisitets- og telekabler internt på området. Det foreligger ikke ytterligere kostnadsdrivende forpliktelser iht. utbyggingsavtalen. a) Vis utfra foreliggende opplysninger hvorledes området maksimalt kan utnyttes. Begrunn svaret. I det videre legger vi til grunn at området disponeres/bebygges med inntil 8 eneboligtomter og 70 boenheter/leiligheter med gjennomsnittlig størrelse på 75 m2 BRA. De byggemodne eneboligtomtene forventes å kunne selges for kr ,-/tomt uten byggeklausul. For leilighetene legges til grunn en tomtebelastning på kr. 4000,-/m2 BRA i gjennomsnitt for ferdig utbygde leiligheter. b) Redegjør for hva begrepet tomteverdi normalt omfatter ved verditaksering av en næringseiendom? c) Redegjør for systematikken i det metodiske grunnlaget for verdivurdering av det aktuelle tomteområdet. d) Når du skal drøfte beslutningsgrunnlaget, hvilke parametere er mest sentrale i forhold til risiko/usikkerhet for verdivurderingen? Hvorledes vil konkret utbyggingstakten påvirke verdivurderingen av området? Begrunn svaret gjerne med et regneeksempel. e) Eier av området har mottatt 2 ulike tilbud om kjøp av området. Tilbud 1: Kjøpesum kr ,-. Kontant betaling. Tilbud 2: Kjøpesum kr ,-. Kr ,-betales ved inngåelse av kontrakten. Det resterende beløp utbetales forholdsmessig utfra utbyggingstakt med utbetaling en gang pr. år etterskuddsvis. Redegjør for hvilket tilbud du vil anbefale eier utfra økonomiske hensyn? Begrunn svaret. 4 av 5

5 Oppgave 4, takstoppgave Oppdraget er todelt og besvares med to adskilte dokumenter. Felles for begge oppgavene er at det skal legges vekt på en utfyllende og beskrivende besvarelse, og der det gjøres forutsetninger må dette klart fremgå. Der studenten mener det nødvendig tillegges beskrivelse og utfyllende informasjon. Oppgave I En verdivurdering av en næringseiendom i Bergen sentrum. Verdien skal fastsettes på bakgrunn av dagens bruk som kontoreiendom, og iht løpende leieforhold, jfr. oppgavetekst. Oppgave II Verdien av samme eiendom skal fastsettes som en forhåndsvurdert markedsverdi med utgangspunkt i gjeldende regulering og riving av eksisterende bebyggelse. 5 av 5