Verditakst. Batteriveien Drøbak FROGN KOMMUNE. Utført av: Ingeniør Geir Aaslund

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Verditakst. Batteriveien 1 1443 Drøbak FROGN KOMMUNE. Utført av: Ingeniør Geir Aaslund"

Lisa Holmen
8 år siden
Visninger:

Ingeniør Geir Aaslund www.byco.no post@byco.no Mob : 988 333 65 Org.

1 Ingeniør Geir Aaslund Mob : Org.nr: Verditakst Batteriveien Drøbak Gnr. 70 Bnr. 92 FROGN KOMMUNE Utført av: Ingeniør Geir Aaslund Oppdrag 461 Befaringsdato:

nr: 992 727 004 Verditakst Batteriveien 1 1443 Drøbak

2 Verditakst Batteriveien Drøbak Gnr. 70 Bnr. 92 FROGN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Egne forutsetninger Ved beregning av arealet er det ikke tatt hensyn til Plan og Bygningsloven med Tekniske forskrifter. Dette betyr at romstørrelse, lysforhold, takhøyde og rømningsmuligheter ikke er vurdert hvis det ikke er bemerket i taksten. Arealer er beregnet i henhold til NS3940 av Med mindre det er kommentert blir ikke loft og krypkjellere inspisert. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Dette kan medfører at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke bære ansvaret for slike forhold. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet slik det fremsto på befaringsdagen. Radonmålinger er ikke foretatt og bør i tilfelle måles over tid i vinterhalvåret. Vurdering av lovligheten og oppføring av bygg generelt er ikke vurdert med det mindre det er kommentert i taksten. Mandat Oppdraget er å sette markedsverdi av næringsbygg slik det framstod på befaringsdagen. Sammendrag/konklusjon Generell markedsvurdering: Annet: Reguleringen har en litt snever utnyttelse, nemlig undervisning. Dette begrenser annen utnyttelse, samtidig som servitutt om videresalg vil antagelig ligge til 2022, og ikke gi noen mulighet for fortjeneste av eiendommen. Men det er fullt mulig å bygge ut, leie ut, eller benytte eiendommen selv innenfor reguleringsformålet. Kjøpekontrakten mellom Forsvarsbygg og Frogn Kommune opplyser at det er Tinglyst veirett over Forsvarets eiendom Seiersten gnr 70 bnr 1 og fram til eiendommen. Tinglyst klausul ved videresalg av eiendommen har betydning for markedsvurderingen da endring av bruk og utnytting vil utløse rett for Forsvarsbygg til verdiøkningen av eiendommen. Avtalen er antagelig signert i aug 2012, og klausulen gjelder 10 år fram i tid til ca aug BYCO AS Org.nr av 9

NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger.

3 Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Ingeniør Geir Aaslund BYCO AS Org.nr av 9

4 Rekvirent Rekvirert av: Frogn Kommune v/martin Tjugen Lundby Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: Ingeniør Geir Aaslund Takstmann Tlf.: Martin Tjugen Lundby Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Utleiekontrakter EDR Andre dok./kilder: Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 70 Bnr. 92 Hjemmelshaver: Frogn Kommune Tomt: Eiet tomt. Areal 7 425,7 m² Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kjøpesum: Offentlig Offentlig Offentlig Regulert til bebyggelse og anlegg-undervisning. Kr År/dato: Fritt salg Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Beliggenhet: Topografi, utsikt, sol, skygge: Eiendommen ble tidligere benyttet av Forsvarets Hundeskole. Idag er det Montesorri Ungdomskole som leier lokalene. Eiendommen ligger i Seierstenmarka, ca 2 km fra Drøbak Sentrum. I området Veisvingbatteriet. Offentlig adkomstvei gjennom boligoråder, og tildels bratt vei opp til området. Gruset kjerrevei ned til Seiersten. Generell idyliisk beliggenhet med gode solforhold og marka rett utenfor med turområder og lysløyper. Bygninger på eiendommen Byggeår: Anvendelse: Kilde er rekvirent. Tatt i bruk Tilbygd: Dato tatt i bruk: BYCO AS Org.nr av 9

Areal 7 425,7 m² Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kjøpesum: Offentlig Offentlig Offentlig Regulert til bebyggelse og anlegg-undervisning. Kr 7 000 000 År/dato: 30.11.

5 Arealer og anvendelse - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje Inngangsparti, teknisk rom, bøttekott, kontor, kontor 2, kontor 3, allrom, klasserom, klasserom 2, kantine/spiserom, lager, wc, wc 2, garderobe/dusj, møterom, garderobe/dusj, wc 3, gang, kontor 4, kontor 5, kontor 6, kopi/data, klasserom 3, klasserom 4, allrom 2, kjøkken Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Standard på bygningsmassen er fra byggeperiodene. Lokalene er tildels oppusset og malt innvendig. Ventilasjonsanlegget er antagelig fra KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Støpt plate på mark. 225 Yttervegger Isolert bindingsverk med liggende/stående kledning. 10 cm i og antatt 15cm i tilbygg. 227 Takkonstruksjoner Saltak tekket med takpapp og ståltakplater. Vedlikehold ol: Loftet ble ikke besiktiget, men det er tidligere anmerket mangelfull lufting. 233 Vinduer Isolerglassvinduer. 235 Ytterdører og porter Hovedinngang med sidefelt. Bi-dør fra kjøkken. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater med belegg og fliser. 254 Overflater på innvendige vegger Veggflater med malte flater og flislagte dusjrom. 255 Overflater på innvendig himling I himling er det malte flater og systemhimling. BYCO AS Org.nr av 9

gang, kontor 4, kontor 5, kontor 6, kopi/data, klasserom 3, klasserom 4, allrom 2, kjøkken Sum bygning 550 533 Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Standard på bygningsmassen er fra

6 270 Fast inventar, generelt Foldevegg mellom to klasserom. 272 Kjøkkeninnredning Hvit glatt innredninmed benk og overskap, antagelig fra 1990 tallet. Innehar oppvaskbeslag og vask. Flislagt over benk. 273 Innredning og garnityr for våtrom Flere toalettrom med wc og vask, samt garderober med dusjer. Standard fra byggeår. 300 VVS-installasjoner, generelt Ventilasjonanlegg i tilbygg er antagelig fra Varme, generelt Antatt varmegjenvinning på ventilasjon, panelovner og varmekabler i dusjrom. 400 Elkraft, generelt 630 amp Inntak. Skru og automatsikringer. 532 Systemer for telefoni Linje inn. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv med bredbånd fra Get. BYCO AS Org.nr av 9

300 VVS-installasjoner, generelt Ventilasjonanlegg i tilbygg er antagelig fra 1997. 320 Varme, generelt Antatt varmegjenvinning på ventilasjon, panelovner og varmekabler i dusjrom.

7 KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % - Undervisning Montesorri U Skole Løpende 100 Sum: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % - Undervisning Montesorri U Skole Sum: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Leiekontrakten gir mulighet for oppregulering som ikke kommunen har benyttet seg av. Jeg har derfor lagt til grunn den oppjusterte indexleien fra leiekontrakten. BYCO AS Org.nr av 9

m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg.

8 TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr Potensiale Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Beregnet verdi tomt: Kr Teknisk verdi kan brukes alene i de tilfellene der utleie av objektet ikke er mulig og hvor det ikke er noen avkastningsverdi. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Kr Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 2,90 % - Inflasjon: -2,50 % Forutsetninger nettokapitalisering Realrente: kalkulert 0,39 %, avrundet: 0,40 % Renterisiko 2,00 % Objektrisiko (Fast eiendom) 1,00 % Markedsrisiko (Leienivå) 1,50 % Eiendom og bygningsrisiko 3,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 7,90 % Nettokapitalisering benyttes alltid sammen med teknisk verdi, og egner seg godt i de tilfellene der leieforholdene er få og oversiktlige, eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. BYCO AS Org.nr av 9

: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Kr 8 800 000 Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr 8 800 000 Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.

9 Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Undervisning Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: I leiekontrakten kommer drift og vedlikehold, samt felleskostnader på leietaker. Utskiftninger og ombygning påligger utleier. Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 7,9 % gir (avrundet) Kr Det gjenstår et utbygningspotensiale på ca 300m2. Utbygging av dette må også sees i sammenheng med vurdering av å rive eksisterende bygningsmasse. Potesiale Kapitalisert verdi: Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Tomteverdi: Kr Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 7,8 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr BYCO AS Org.nr av 9

Utskiftninger og ombygning påligger utleier.

Like dokumenter

Verditakst. Svegeskogen 17 4400 FLEKKEFJORD FLEKKEFJORD KOMMUNE. Utført av: Einar Tønnesen Byggmester og Takstmann

Verditakst. Svegeskogen 17 4400 FLEKKEFJORD FLEKKEFJORD KOMMUNE. Utført av: Einar Tønnesen Byggmester og Takstmann Næsgårdsgaten, postboks 4 4379 Egersund Mail: post@takst-kon.no Tlf: 546070 Org.nr: 992 08 789 Verditakst Svegeskogen 7 4400 FLEKKEFJORD Gnr. Bnr. 43 52 97 FLEKKEFJORD KOMMUNE Utført av: Einar Tønnesen