Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19 Løkkeveien Stavanger Tlf : Org.nr: Verditakst Kjøpesenter Tastatunet STAVANGER Gnr. 8 Bnr Hjemmel: Tasta Senter AS STAVANGER KOMMUNE Utført av: Svein Tore Torgersen Leiv K. Haga Takstmann Takstmann Oppdrag _STT Befaringsdato:

20 Verditakst Kjøpesenter Tastatunet STAVANGER Gnr. 8 Bnr Hjemmel: Tasta Senter AS STAVANGER KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 345 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Taksering av eiendommen med basis i eiendommens tekniske verdi og markedsverdi. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Takstobjektet representerer nye og moderne lokaler. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Tasta senter er et nybygg med energimerke A. God innvendig standard i lokalene. Ventilasjon med kjøling. Eiendommen med påstående bygning har en god og rasjonell planløsning. Generell markedsvurdering: Eiendommen har en god beliggenhet i et etablert boligområde som er under utvidelse. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Stavanger, Svein Tore Torgersen... Leiv K. Haga Takstmann Takstmann Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: av 9

21 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Rekvirent Rekvirert av: OBOS Forretningsbygg AS v/øystein-magnus Høgholen Besiktigelse, tilstede Dato: Svein Tore Torgersen Takstmann Tlf.: Britt Iren Osmundsen Senterleder - Oddvar Johnsen Driftsleder Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Forsikringsavtale Utleiekontrakter Kvitt. off. avgifter EDR Andre dok./kilder: Rekvirent Opplyst av eier pr. mail Fremvist oversikt samt en kontrakt. Opplyst av eier pr. mail Eiendomsdata på nett. Opplysninger gitt ved befaring og pr. mail Kildehenvisninger Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Egne observasjoner: EDR: Konsesjonsforhold, regulering, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp, forsikringsopplysn. Adresse, eiendomsnavn, tomteareal, tilleggsinfo. registerbet., gårdsnr., bruksnr., sist omsatt Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 8 Bnr Hjemmel: Tasta Senter AS Tomt: Eiet tomt. Areal 488 m² Konsesjonsplikt: Ikke konsesjon Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Regulert område Kjøpesum: Kr År/dato: Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 3 av 9

22 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 4 av 9

23 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Ikke opplyst. Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Tomt for bygning, trafikk og parkering. Beliggenhet: Eiendommen ligger i et etablert boligområde i Tasta bydel. Sentralt beliggende og god tilkomst fra off. vei. Grunnforhold og fundamentering: Gode grunnforhold. Konstruksjoner og installasjoner: Konstruksjoner og installasjoner tilpasset byggets funksjon. El-tilknytning, tele og data: Installasjonene tilpasset anleggets funksjoner. Parkering: Gode parkeringsmuligheter på tomten. Miljø/forurensning: Ingen miljøforurensende virksomhet. Utbyggingspotensiale: Antatt begrensede utbygningsmuligheter. Ikke nærmere kontrollert. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 5 av 9

24 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Bygninger på eiendommen Kjøpesenter Byggeår: 0. EDR Anvendelse: Arealene er oppmålt ut fra tegning. Mindre arealavvik må påregnes. Arealer og anvendelse Kjøpesenter - arealer Bruttoarea Bruksareal l Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse U - Parkering Parkering, 4 trapper, 3 heiser, rullebånd, teknisk rom U - Parkering Parkering, 4 trapper, 3 heiser, rullebånd. etasje Kjøpesenter med 9 butikker, trapper, heiser og rulletrapper, toaletter, innkjørsel til parkeringsanlegg, lasteramper. etasje Kjøpesenter med 6 butikker, trapper og heiser og rulletrapper, toaletter 3. etasje Teknisk rom (ventilasjon) 3. etasje Treningssenter, trapperom, heiser, dame og herre garderober, stort åpent treningsrom, 3 lukkede treningrom, resepsjon, kontorer, barnepass 4. etasje trapperom, heiser, flere ganger, ekspedisjoner, kantine, flere gruppe/møterom, ca. 5 kontor, div lager/arkiv 5. etasje trapperom, geiser, ganger, spiserom, 4 kontor, møterom, 7 toaletter, 6 data/lagerrom, resepsjon, 5 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 6 av 9

25 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER legerom, diverse., ledig lokale Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: En del av 5. etasje er ikke innredet (overflatebehandlet) da den pr. d.d ikke er utleid. Vedlikehold: Bygget er nytt. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Kjøpesenter Lokalisering Kjøpesenter Bygningsdel/beskrivelse Bygning generelt Kjøpesenter som er oppført i betongkonstruksjoner. Etasjeskillere i elementer eller stedstøpt betong. Innvendige skillevegger i henholdsvis lette konstruksjoner eller stedstøpte betongvegger. Flatt tak som er isolert og tekket med folie. Vinduer og dører med isolerglass. Ventilasjonsanlegg med varme og kjøling. Tilboblet fjernvarme fra Lyse. Separat ventilasjon for dagligvarer. Vedlikehold ol: Godt vedlikeholdt. Yttervegger Betongfundamenter, yttervegger i betongkonstruksjon. Isolert. Ytterdører og porter Ytter- og innerdører/porter i god kvalitet. Vindusfelter med isolerglass. Overflater, generelt Gulv: Fliser og gulvbelegg. Vegger: Malte flater, malt betong, malt tapet, systemvegger. Tak: Malte flater, systemhimlinger. Dekker Betongdekker. Yttertak Flatt tak som er isolert og tekket med folie. Trapper og ramper Heiser, rullebånd og trapper i god utførelse. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredninger i god standard. VVS Tilpasset byggets funksjon. Ventilasjonsanlegg med varme og kjøling. Tilkoblet fjernvarme fra Lyse sentral. Sanitæranlegg Utstyr i høy standard og kvalitet. Meget høy standard på dusjanlegg i treningssenteret. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 7 av 9

26 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER 400 Elkraft Tilpasset byggets funksjon. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 8 av 9

27 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % /07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/0 9/07 9/07 9/07 9/07 9/ /07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/0 9/ /0 9/07 Kjøpesenter - Butikk Til Bords Ark Bokhandel Lindex Instinct Princess Floriss Apotek Nille Kitch'n Sporty Intersport Meny Norgesgruppen KappAhl Hjørnet Frisør Modern Design Cmyk Gullsmedgruppen Juvelen Gullsmed Christensen Frisør Preus Hennes & Mauritz Dressmann Cubus Bik Bok Skin Toniuc parfymeri Waynes Coffe Elkjøp Express Carlings Johs. Mæle Sørbø undertøy Christiania belysning Toptoy Norge Sørbø barneklær Grønhaugs retail Larssens sko Bøla Butikkdrift AS Bagel Buddy Synsam Sandnes optikk Jernia PM Damemote Inspira Sunkost Jærbakeren tasta Høyer Jordbærpikene Vita - Kontorer Stavanger kommune Legekontorer - Treningssenter Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 9 av 9

28 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Sats Sum: /0 Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kjøpesenter - Butikk Til Bords Ark Bokhandel Lindex Instinct Princess Floriss Apotek Nille Kitch'n Sporty Intersport Meny Norgesgruppen KappAhl Hjørnet Frisør Modern Design Cmyk Gullsmedgruppen Juvelen Gullsmed Christensen Frisør Preus Hennes & Mauritz Dressmann Cubus Bik Bok Skin Toniuc parfymeri Waynes Coffe Elkjøp Express Carlings Johs. Mæle Sørbø undertøy Christiania belysning Toptoy Norge Sørbø barneklær Grønhaugs retail Larssens sko Bøla Butikkdrift AS Bagel Buddy Synsam Sandnes optikk Jernia PM Damemote Inspira Sunkost Jærbakeren tasta Høyer Jordbærpikene Vita Utfvendig frukt og grønt - Kontorer /07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/0 0/07 0/07 0/07 0/07 0/ /07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/0 0/07 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 0 av 9

29 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Stavanger kommune Legekontorer Kontorer evt. fysioterapi - Lager Lager i kjeller - Treningssenter Sats Sum: /0 0/ /0 m² Leie pr år Ber. pr m² Opphør mnd/år Reg % /07 9/ /07 9/07 9/0 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/ / / / /07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/ /07 9/ / /07 9/07 9/07 Oversikt over bransjer/leiekontrakter Bygning/bransje Etg. Kjøpesenter - Ikke bransjetilknyttet Apotek Gullsmedgruppen Juvelen Gullsmed Christensen Waynes Coffe Sats Toptoy Norge Bagel Buddy Synsam Sandnes optikk Legekontorer Jærbakeren tasta Jordbærpikene - Blomster Floriss - Bok & Papir Ark Bokhandel - Dagligvarer Meny Norgesgruppen - Forbruksartikler Til Bords Princess Nille Kitch'n Hjørnet Cmyk Skin Toniuc parfymeri Elkjøp Express Christiania belysning Grønhaugs retail Jernia Vita - Frisør Frisør Modern Design Frisør Preus - Helsekost Sunkost - Konfeksjon Lindex Instinct KappAhl Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: av 9

30 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Hennes & Mauritz Dressmann Cubus Bik Bok Carlings Johs. Mæle Sørbø undertøy Sørbø barneklær Bøla Butikkdrift AS PM Damemote Inspira Høyer - Offentlig - Helse Stavanger kommune - Skobutikk Larssens sko - Sportsartikler Sporty Intersport Sum: /07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/07 9/ / / /07 Fakt. m² Ansatt pr m² Ber. leie pr år Fra mnd/år Reg % /07 0/ /07 0/07 0/0 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/ / / / /07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 Markedsleie/ledige lokaler Bygning/bransje Etg. Kjøpesenter - Ikke bransjetilknyttet Apotek Gullsmedgruppen Juvelen Gullsmed Christensen Waynes Coffe Sats Toptoy Norge Bagel Buddy Synsam Sandnes optikk Legekontorer Jærbakeren tasta Jordbærpikene Kontorer evt. fysioterapi Utfvendig frukt og grønt Lager i kjeller - Blomster Floriss - Bok & Papir Ark Bokhandel - Dagligvarer Meny Norgesgruppen - Forbruksartikler Til Bords Princess Nille Kitch'n Hjørnet Cmyk Skin Toniuc parfymeri Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: av 9

31 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Elkjøp Express Christiania belysning Grønhaugs retail Jernia Vita - Frisør Frisør Modern Design Frisør Preus - Helsekost Sunkost - Konfeksjon Lindex Instinct KappAhl Hennes & Mauritz Dressmann Cubus Bik Bok Carlings Johs. Mæle Sørbø undertøy Sørbø barneklær Bøla Butikkdrift AS PM Damemote Inspira Høyer - Offentlig - Helse Stavanger kommune - Skobutikk Larssens sko - Sportsartikler Sporty Intersport Sum: /07 0/07 0/07 0/07 0/ /07 0/ / /07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/07 0/ / / /07 Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Det er fremlagt kopi av en leiekontrakt samt oppstilling av alle leietakere på eget vedlegg. Kommentar arealavvik: Arealet i leiekontraktene er eks. fellesarealer og parkeringsarealer. Arealfordeling, utleide lokaler Arealtype Butikk Kontorer Lager Treningssenter Ledig Total: Areal med ledig spesifisert Fordeling % Grafisk oversikt 73 % 8% % % 8% %»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»» Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 3 av 9

32 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Bransjefordeling Faktisk areal inkl. ledig Arealtype Ikke bransjetilknyttet Blomster Bok & Papir Dagligvarer Forbruksartikler Frisør Helsekost Konfeksjon Offentlig - Helse Skobutikk Sportsartikler Total: Fordeling % 8 % % % % % % 0% 33 % 6% % 3% % Grafisk oversikt»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»» Arealer utleid og ledige arealer Arealer utleid og ledige arealer Ledig 65 m² Utleid 0 06 m² Utleid m² Ledig m² Sum m² Inntekter for utleide/ledige arealer ink. andre objekter Inntekter for utleide/ledige arealer ink. andre objekter Ledig Kr Utleid Kr Utleid Ledig Sum Forklaring Kr Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 4 av 9

33 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Bransjefordeling (ledige arealer ikke medtatt) Sportsartikler 744 m² Skobutikk 35 m² Offentlig - Helse 400 m² Konfeksjon 7 5 m² Helsekost 93 m² Frisør 77 m² Forbruksartikler 543 m² Dagligvarer 48 m² Bok & Papir 48 m² Blomster 39 m² Ikke bransjetilknyttet m² TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: Kr 488 m² VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Den tekniske verdien fremkommer ut fra bygningens nyverdi etter dagens byggepriser med fradrag for slit, elde, utidsmessighet og med tillegg for tomteverdien. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Kjøpesenter Kr Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi av takstobjektet: Kr Teknisk verdi: Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 5 av 9

34 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Objektrisiko henspeiler på den risiko med investering i fast eiendom, markedsrisiko er vurdering av en generell betalingsevne til leietakerne, mens eiendomsrisiko gjenspeiler bygningens anvendelighet, attraktivitet, beliggenhet og profilering. Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 0 års statsobl.: - Inflasjon: 3,50 % -,50 % Realrente: kalkulert 0,98 %, avrundet: Objektrisiko Markedrisiko Eiendomrisiko Renteglidning,00 %,5 %,5 %,00 %,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 6,00 % Forutsetninger nettokapitalisering Forutsetningen for valgte kapitaliseringsrente er retningslinjer gitt fra Norges Taksering Forbund. Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Butikk Kontorer Lager Treningssenter Sum: Leiekontrakter m² Kr/m² Leie pr år Markedsleie/ledige lokaler m² Kr/m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Kostnadene er estimert. Drift/vedlikehold: Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Inntektsoverskudd: Kr Sum normale eierkostnader: Tap ved ledighet, 5 % av markedsleie: Sum: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 6 av 9

35 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Beregning av kapitalisert verdi Forutsetninger: Forrentningsverdien fremkommer ut fra reelle/estimerte leier etter fradrag for faste kostnader og kapitalisert med en rentesats slik den fremkommer under overskriften "Forutsetninger" i takst dokumentet. Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 6,0 % gir (avrundet) Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Tomteverdi: Kr Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: Kr Kr Kr % ,0 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 7 av 9

36 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 8 av 9

37 Eiendom: Gnr. 8 Bnr KOMMUNE STAVANGER Adresse: Kjøpesenter - Tastatunet -3, 407 STAVANGER Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr _STT Side: 9 av 9