Velkommen Oppdateringskurs/Erfaringsutveksling 13. og 14.august 2013 Krødsherad

Transkript

1 Velkommen Oppdateringskurs/Erfaringsutveksling 13. og 14.august 2013 Krødsherad Målsettinger 1.) Samles og holde faglig kontakt 2.) Sosial kontakt 3.) Faglig oppdatering 4.) Erfaringsutveksling Rolf Langeland 1

2 Krødsherad 13. og 14.august Markedet for hele landbrukseiendommer tilbud og etterspørsel Landbrukstakster praktisk erfaring, hovedutfordringer og prinsipper Oppgave Presentasjon av oppgave Rolf Langeland 2

3 Rolf Langeland Forstkandidat NLH 1987/Bedriftsøkonom BI Fylkesskogmester i Buskerud 10 års bankerfaring DnBNOR/Landkreditt Næringspolitisk sjef NORSKOG Takstmann MNITO Landbruk mfl Ansatt i Norsk Landbruksmegling/Eiendomssenteret Megler MNEF 2011 Takstmannslista til Bondelaget Rolf Langeland 3

4 Krødsherad 13. og 14.august Marked og etterspørsel Rolf Langeland 4

5 Omsetning tilbud Eiendom med minimum 5 daa jord og/eller 25 da skog Totalmarkedet ca eiendommer I 2010 skiftet ca eiendommer eier Rolf Langeland 5

6 Omsetning utfylling av skjøte Rolf Langeland 6

7 Omsetning tilbud Pris Rolf Langeland 7

8 Omsetning type eiendom Beliggenhet Kraftlinjer, veier, skytebaner o.l.!!!! daa dyrka/beiter, noe skog og et pent tun Store rene skogeiendommer/ utmarkseiendommer uten boplikt svært stor etterspørsel Produksjonseiendommer husdyr-produksjon, store dyrka arealer etterspørselen faller Veksthus nesten umulig Rolf Langeland 8

9 Verdisetting av landbrukseiendommer i konsesjonssammenheng Rolf Langeland 9

10 Sentrale lover for landbruket 1.) Konsesjonsloven 2.) Odelsloven 3.) Jordlov 4.) Skoglov 5.) Plan- og bygningslov Rolf Langeland 10

11 8 Hvem har odelsrett og rekkefølge Ola og Kari Olsen Thea Olsen f 54 Ole Olsen f 56 Knut Olsen f 58 Per Olsen f 61 Datter Sønn Eier 2006 Sønn Sønn Kari Barnebarn Eva barnebarn Torleif barnebarn Ola barnebarn Heidi Barnebarn Nina barnebarn Håkon barnebarn

12 8 Hvem har odelsrett og rekkefølge Nytt regelverk Ola og Kari Olsen Thea Olsen f 54 Ole Olsen f 56 Knut Olsen f 58 Per Olsen f 61 Datter Sønn (eier 2006) Sønn Sønn Kari Barnebarn Eva barnebarn Torleif barnebarn Ola barnebarn Heidi Barnebarn Nina barnebarn Håkon barnebarn

13 20 Odelstilbud Kan nå også benyttes ved fritt salg Tilbud sendes alle med odel for eksempel med bakgrunn i en takst om de vil kjøpe Korteste frist 2 måneder fra mottatt brev bør sendes rekommandert Tilbyder er ikke forpliktet til å selge hvis en med odel ønsker det, men da blir det «bråk» Ved «Nei takk» eller ikke svar => mistet sin odelsrett forutsatt at den selges på like vilkår innen 2 år. Kan kreve takst etter 49 Rolf Langeland 13

14 Hvilken takst skal vi avgi? En pris som er innenfor regelverket (konsesjonsloven), som kjøper og selger kan enes om og myndighetene godkjenne. Eiendommen skal også beskrives Delegert myndighet har gitt takstmann større utfordringer og større ulikheter mht hvilke priser som godkjennes Rolf Langeland 14

15 Hvilken takst skal vi avgi? Markedspris? Lånetakst? Arvetakst? Konsesjonstakst? Skiftetakst? Odelstakst? jf odelslovens 49 Åsetestakst? Rolf Langeland 15

16 Taksering av landbruk VERDIEN PÅ LANDBRUKSEIENDOMMER ER POLITISK BESTEMT (Konsesjonsplikt ved salg ut av familien) TAKSTMANN MÅ KJENNE LOVER OG REGLER FOR JORD- OG SKOGBRUK TAKSTMANN MÅ KJENNE RAMMEBETINGELSENE og LOKALE FORHOLD TAKSTMANN MÅ KJENNE JORD- OG SKOGBRUKS- PRODUKSJON OG KUNNE VERDSETTE BYGNINGER Rolf Langeland 16

17 Kapitaliseringsrente Politisk bestemt kap. rente 4% Hva er det vi gjør? Avkastningsverdi = Årlig framtidig nettoavkastning (kr) Kapitaliseringsrentefot (%) Eksempel = kr 200/0,04= kr (4%=0,04) Kapitaliseringsfaktor = 1/kap.rentefot 1/0,04 = 25 I praksis beregner vi en nettoavkastning i alle framtid. (reell avkastning) og kapitaliserer denne med 4% som blir en realrente. Dette gir oss en NÅVERDI Rolf Langeland 17

18 Landbrukstaksering Krever en stor grad av skjønn og lokalkunnskap noe matematikk Rolf Langeland 18

19 Høyeste godkjente pris? Kilder: Lokalkunnskap Behandlede konsesjonssaker som skal ligge ute på kommunens hjemmeside Snakk med landbrukskontoret Snakk med andre takstmenn (mentor) Priskontrollen flyttet fra 1 Formålsparagrafen til 9 Rolf Langeland 19

20 M-3/ fasiten? Retningslinjer som er et hjelpemiddel Det resultat beregningene viser, skal være gjenstand for en egen vurdering. Det må bl.a skjeles til egenkapitalbehov, og resultatet må sammenholdes med erfaringstall som eller finnes Samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling? Ikke urimelig høy egenkapital? Prisene skal holdes på et nivå som gir mulighet for en brukbar økonomi også for dem skal overta? Samfunnsmessig forsvarlig pris den pris som realiserer mål i landbrukspolitikken? Mål i 2002 og 2013 de samme? Avkastningsverdi av jord og skog og kostnadsverdien av bygninger Rolf Langeland 20

21 Hva skal vi taksere? Eiendommen og areal jord og skog/jakt med bygninger og eventuell rettigheter. Verdi og fakta og eiendommen Hva er en landbrukseiendom? Rolf Langeland 21

22 Skog og landskap arealer er juridisk bindende Rolf Langeland 22

23 Konsesjonsloven av 1974 Lovens formål 1 Regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet Husk å skille mellom bebygd og ubebygd Rolf Langeland 23

24 Konsesjonsloven 9 Særlige forhold landbrukseiendommer Hva skal vurderes: 1.) Prisen (Takstmann) 2.) Bosetning 3.) Driftsmessig god løsning 4.) Skikkethet 5.) Helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Rolf Langeland 24

25 Størrelse og regler Prisregulering? Bebygd eiendom større enn 25 daa fulldyrka/ overflatedyrka eller større enn 500 daa produktiv skog =>Konsesjon, Priskontroll og Boplikt Bebygd eiendom større enn 100 da, men mindre enn 25 daa fulldyrka/overflatedyrka og mindre enn 500 daa produktiv skog => Konsesjonspliktig, men ikke priskontroll, ikke lovpålagt boplikt. Alt under totalt 100 daa og mindre enn 25 daa konsesjonsfritt Rolf Langeland 25

26 Størrelse og gnr/bnr Kilde: Skog og Landskap Rolf Langeland 26

27 Størrelse og regler Husk alle gnr/bnr i LNF område i samme kommune på samme person er en driftsenhet og kan ikke deles jf Jordlova 12 Søk på for eksempel Infoland på person for å finne alle gnr/bnr i samme kommune Rolf Langeland 27

28 Rolf Langeland 28

29 Reguleringsstatus Sjekk kommuneplan Arealdelen Er du i tvil ring kommunen? LNF? Hvilken sone? Spredt boligbebyggelse? Bolig? Rolf Langeland 29

30 Vern eller landskapsvernområde? Rolf Langeland 30

31 Kulturminner? Rolf Langeland 31

32 Pengeheftelser Rolf Langeland 32

33 Servitutter Rolf Langeland 33

34 Andre forhold Vann og vannkilde Avløp godkjent?? Vei privat/offentlig veilag?? Gamle fyllinger?? Nedgravde tanker?? Grensetvister Rolf Langeland 34

35 Hvilken takst skal vi avgi? Markedspris etter konsesjonsloven Formål : En landbrukstakst (markedsverdi) av eiendommen. Markedsverdi er i denne sammenheng den verdi som eiendommen skjønnes å ha ved et fritt salg, etter vanlig priser i området, under hensyn til de gjeldende bestemmelser i Konsesjonsloven jfr 9 og Rundskriv fra Landbruks- og matdepartementet og da spesielt M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-2 og 3/2009, M-1/2010 samt M-2/2012 Rolf Langeland 35

36 Oppsummering i taksten Skog m/jakt Jord Bolig Låve Stabbur Annet Sum Kr. Kr. Kr.. Kr... Kr. Kr.. kr Rolf Langeland 36

37 Hvilken takst skal vi avgi? En pris som er innenfor regelverket, som kjøper og selger kan enes om og myndighetene godkjenne Rolf Langeland 37

38 Konsesjonsplikt 4,5,6, 9 og 11 Bebygde eiendommer større enn: 25 daa fulldyrka/overflatedyrka Eller totalt over 100 daa Priskontroll, boplikt mm Rolf Langeland 38

39 Bygninger Byggeår Kjeller/Underetasje Sum BTA Østfoldeiednom Daa Takst Landbrukskontoret Fylkesmann 1 Skog og jakt Dyrka mark Beiter Annet areal 26 Sum arealer Hovedbygning 1957 Ja Boverdi 750 Byggår Grunnflate Plan 7 Driftsbygning Vognskjul Uthus Samlet sum eiendommen Rolf Langeland

40 Etterutdanning/Oppdatering for landbrukstaksering Kaffe og registrering Praktisering av regelverk Pause Praktisering av regelverk fortsetter Pause Taksering av bygningsmassen Lunsj Taksering av bygningsmassen fortsetter Pause Skog og utmark Åpen post Rolf Langeland 40

41 Viktige rundskriv Rundskriv M-3/2002 med senere endringer i kap.rente. Nå 4% Rundskriv M-1/2010, Boverdi og nedre beløpsgrense for prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom. Boverditillegg økes fra 500 tusen til 1,5 mill. Eiendommer som omsettes for under 1,5 mill skal unnlates for priskontroll. Forutsetter en bolig med brukbar standard Rundskriv M-2/2012 Eiendommer som omsettes for under kr 2.5 mill unntas fra priskontroll. Forutsetter en bolig med brukbar standard. Fradeling kårbolig brev fra statsråd Lars Peder Brekk Rolf Langeland 41

42 Spørsmål Ja/Nei 1.) Er eiendommen konsesjonspliktig? 2.) Er det en odelseiendom? 3.) Er det lovpålagt boplikt? 4.) Er det priskontroll? Rolf Langeland 42

43 Lovens formål 1 Konsesjonsloven Regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet Husk å skille mellom bebygd og ubebygd Rolf Langeland 43

44 Konsesjonsplikt 4 Unntak pga eiendommens karakter Bebygde eiendommer MINDRE enn: 25 daa fulldyrka/overflatedyrka Totalt 100 daa Rolf Langeland 44

45 Konsesjonsloven 5 Unntak pga erververen stilling og boplikt Ektefelle, søsken og nevøer/nieser Svogerskap Odelsberettiget Staten Egenerklæring Rolf Langeland 45

46 Konsesjonsfrihet Ola og Kari Olsen Thea Olsen f 54 Ole Olsen f 56 Knut Olsen f 58 Per Olsen f 61 Datter Sønn Sønn Sønn Kari Barnebarn Eva barnebarn Torleif barnebarn Ola barnebarn Heidi Barnebarn Nina barnebarn Håkon barnebarn

47 Konsesjonslovens 5 2.ledd Eiendommens karakter Bebygd eiendommen med mer enn 25 daa fulldyrka/overflatedyrka jord eller 500 daa produktiv skog Som bebyggelse regnes eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig eller hvor helårsbolig er under oppføring Samboere se arvelovens 28 Rolf Langeland 47

48 Jord klassifisering Fulldyrka jord Areal som er dyrka til vanlig pløyedybde, også som kan nyttes til åkervekster eller til eng som kan fornyes ved pløying. SLF sier også at vanlig plogdybde er ca. 20 cm. Forutsetter bruk av plog, harv, såmaskin, tresker eller slåmaskin Overflatedyrka Jordbruksareal som for det meste er rydda og jevna i overflata, slik at maskinell høsting er mulig. Innmarksbeite Jordbruksareal som kan benyttes som beite, men som ikke kan høstes maskinelt. Minst 50% av arealet skal være dekket av grasarter og beitetålende urter Rolf Langeland 48

49 Konsesjonslovens 6 Bopliktens innhold Tilflytte eiendommen innen 1 år Folkeregisteradresse Personlig Spesielt for studenter, militære, Stortingsrepresentanter, FN mfl Egenerklæring Boplikt Husk 0-konsesjon 7 Rolf Langeland 49

50 Odelsloven «flere generasjoner» 1 Odlingsjord Siste endringer nytt på gang i 2013 Odelsrett kan hevdes til fast eigedom som nevnt i 2. 2 Krav til areal En eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedommen er over 25 daa eller det produktive skogarealet er over 500 daa 6 Skjønn for å avgjør arealdefinisjonen Rolf Langeland 50

51 Fulldyrka jord Jord klassifisering Areal som er dyrka til vanlig pløyedybde, også som kan nyttes til åkervekster eller til eng som kan fornyes ved pløying. SLF sier også at vanlig plogdybde er ca. 20 cm. Forutsetter bruk av plog, harv, såmaskin, tresker eller slåmaskin Overflatedyrka Jordbruksareal som for det meste er rydda og jevna i overflata, slik at maskinell høsting er mulig. Innmarksbeite Jordbruksareal som kan benyttes som beite, men som ikke kan høstes maskinelt. Minst 50% av arealet skal være dekket av grasarter og beitetålende urter Rolf Langeland 51

52 7 Odelshevdstid Odelsloven Odelsrett får odlaren når han har vore eigar med full eigedomsrett i 20 år. Medfører «salg» i rett nedstigende linje hvor eiertiden til «odlaren» videreføres jf. 10. «Full eigedomsrett når skjøtet er tinglyst, men kan også ved eigedomshevd» Preskripsjonsfristen 40 løper fra tinglyst skjøte og 6 måneder Rolf Langeland 52

53 Odelsloven 8 Hvem har odelsrett og rekkefølge Endringer på forventes å være vedtatt med virkning fra eller evt Kjønn likestilt fra Odelsfrigjøring endringer Rolf Langeland 53

54 Odelsloven 8 Hvem har odelsrett og rekkefølge Endringer som forventes : Utanom odlaren får også etterkomarane hans odelsrett dersom nokon av foreldra har ått heile eigedommen med odel, eller nokon av besteforeldra er siste eier av heile eiendommen med odel Kortversjon: Barn av eier eller barnebarn av siste eier Rolf Langeland 54

55 Odels-/Konsesjonsloven 5 2.ledd Boplikt Bebygd eiendom større enn 25 daa fulldyrka/ overflatedyrka eller større enn 500 daa produktiv skog Odel (egenerklæring SLF 360) Skal kjøper ikke bosette seg innen 1 år => søke Konsesjon (Skjema SLF-359) => Kun punkt 2, 3 og 5 som skal vurderes dvs ikke pris og skikkethet Rolf Langeland 55

56 Jordlova 8 Driveplikt (tidligere i konsesjonsloven) Endringer i 12 forventes å være vedtatt med virkning fra eller evt Deling lettere å dele eiendommer for å oppnå større bruksenheter i landbrukssammenheng Husk også søknad etter PBL Rolf Langeland 56

57 Juridisk status eksempel eiendom Rolf Langeland 57