SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 06/02617 SNR gnr. 11 bnr. 2 Gunvor Synnøve Green

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 06/02617 SNR gnr. 11 bnr. 2 Gunvor Synnøve Green KLAGE PÅ VEDTAK VEDR. KONSESJON PÅ ØVRE PÅLS GNR. 11 BNR. 2 RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av Konsesjonslova av 28. november 2003 avslår Modum kommune Ståle Caspersen sin søknad om konsesjon på eiendommen Øvre Påls gnr. 11 bnr. 2. Avslaget gis med bakgrunn i 9, da prisen er for høy og salget ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Klagen oversendes Fylkeslandbruksstyret for endelig vedtak. Saksdokument som vedlegg: Saksdokument i saksmappa: Klage fra Ståle Caspersen av Søknad om konsesjon av Kart over parsellen Kjøpekontrakt Prospekt fra Eiendomsmegler 1 Kopi av kjøpers vitnemål fra Buskerud Landbruksskole fra agronomkurs OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Gnr Bnr Fnr Eiendommens navn Modum 11 2 Øvre Påls Parter: Eier: Ingrid Haugeruds dødsbo, V/ Svein Haugerud, Blåbærsvingen 36, 0789 OSLO Erverver: Ståle Caspersen, Stavangergt. 39, 0467 OSLO Eiendommens arealer i dekar: Fulldyrka Overfl. dyrka/gjødsla H M L Anna areal Totalt areal

2 beite Nøkkeltall fra skogbruksplan 1990: Kubikkmasse: m 3 Årlig tilvekst: 40 m 3 Tilvekstprosent: 2,6 % Formålet med ervervet: Landbruksdrift og bosetting Overdragelsessum: Kr ,-. Eiendomstype: Landbrukseiendom. Drift på eiendommen: Jord- og skogbruk SAKSUTREDNING: Avvvirka : 450 m 3 I brev av klager Ståle Caspersen på vedtaket som Hovedutvalget for landbruk og natur fatta Caspersen fikk avslag på sin konsesjonssøknad på eiendommen Øvre Påls gnr. 11 bnr. 2. Modum kommune anser de formelle vilkår for klagebehandlinga som oppfylt, jf. Forvaltningslova kap. VI. Saka tas opp til klagebehandling i hovedutvalget. Saksutredningen fra første gangs behandling er tatt inn under i sin helhet i kursiv. Søknaden gjelder kjøp av eiendommen Øvre Påls gnr. 11 bnr. 2 på Øst Modum. Gården ligger om lag 7 km fra Vikersund sentrum. Eiendommen er et dødsbo etter Ingrid Haugerud, som administreres av sønnen Svein Haugerud. Øvre Påls er på knappe 130 dekar, der om lag 24 dekar er dyrka mark og 86 dekar er produktiv skog. Jorda er fordelt på to teiger. Den ene teigen omkranser tunet og den andre ligger ned mot Øst Modum veien. Det er Petter Berg som driver jorda. en er fordelt på to teiger, den ene ligger sør for tunet opp i åsen. Den andre teigen ligger lengre inn på åsen, inn til Abbortjern. Begge teigene er lange og smale. Det er svært dårlig bygningsmasse på Øvre Påls. Våningshuset er en tømmerbygning i to etasjer, med ei grunnflate på ca 60 m 2. Bygningen er på ingen måte tilpassa dagens krav og er i dårlig forfatning. Driftsbygningen har rast sammen, og har ingen verdi slik den fremstår i dag. Båthuset er et enkelt hus i grei stand.

3 Konsesjonssøker er Ståle Caspersen. Han er håndverker og har agronomutdannelse. VURDERINGER: Søknaden skal behandles etter Konsesjonslova av 28. november I lovas kap. 4. Forhold av betydning om konsesjon kan gis, 9, står det hvilke forhold som skal vurderes. Den aktuelle paragrafen refereres i sin helhet: 9, (særlige forhold for landbrukseiendom) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erverves formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, og 4. om erverven anses skikket til å drive eiendommen. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameire øker. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Øvre Påls er en mindre landbrukseiendom, med begrensa landbruksressurser. Våningshuset er i dårlig stand, og er på ingen måte beboelig slik det framstår i dag. Ingen av de andre bygningene har verdier av noen betydning. Til tross for dette har eiendommen en viktig verdi som boplass. Siden 1990 er det avvirka 450 m 3 tømmer for salg på eiendommen, mens stående kubikkmasse i 1990 var beregna til m 3. Med bakgrunn i tilvekst og naturlig avgang anslås tilgjengelig kubikkmasse til å være ca m 3. Driftsforholda er stort sett greie. På mindre landbrukseiendommer som har små landbruksressurser, kan en stille spørsmålet om en i det hele tatt skal anvende prisregulering. I de sakene der det er svært begrensa landbruksressurser, og den største verdien ligger i eiendommens boverdi, har kommunen hatt en praksis som tilsier at vi i mindre grad har gått inn og regulert pris. Ressursene på Øvre Påls er ikke store, og det vil være naturlig å stille seg spørsmålet om prisrundskrivet vil komme til anvendelse eller ikke. For Øvre Påls sin del vil skogen være med på å gi noen inntekter, og som nevnt er det lenge siden det er avvirka. Jorda er i relativt god hevd, og produserer i dag gras. Øvre Påls har en størrelse som er ganske typisk for eiendommene på Øst Modum. Der de fleste teigene er små, lange og smale, og med brattlendt jord og skog. Det er flere ubebodde eiendommer med bygningsmasse på øst Modum som trenger vesentlige påkostninger før de kan benyttes som bolig. Eiendommene representere flotte boplasser, hvor kommunen ønsker bosetting. Prisen på Øvre Påls er svært høy, og kan synes urimelig på en slik eiendom. Det er begrensede jord- og skogressurser, og i tillegg ligger det minimale verdier i bygningsmassa.

4 Meglers verdivurdering på kr ,- synes å gjenspeile de ressursene som eiendommen faktisk har, og for de prinsipper som skal ligger til grunn for verdsettinga. I rundskriv M- 4/2004 satte Landbruksdepartementet en ny nedre grense for prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom. For disse eiendommene var det en forutsetning at boligen skulle ha en brukbar standard, slik at kjøperen kunne tilflytte eiendommen. Viktige kriterier er om eiendommen har tilfredsstillende løsninger for vei, vann og kloakk. Oppfyller eiendommen disse kriteriene skal ikke eiendommer med kjøpesum under ,- verdivurderes. Øvre Påls oppfyller ikke disse kriteriene. Generelt for verdivurdering av landbrukseiendom er det for jord- og skogressursene avkastningsverdien, dvs bruksverdien som skal benyttes. Når det gjelder bygningene er det nedskreven gjenanskaffelsesverdi, dvs kostnadsverdi som skal brukes. I dette tilfellet er det små verdier i dagens våningshus. For eiendommer som i tillegg til å tjene til bosted for landbruket også tjener som bosted for yrke utenom landbruket er det jf rundskriv M-3/2002 mulig å tillegge en boverdi. I dette tilfellet vil evt tomteverdi for boliger i området være en veileder. Tomteverdien i området vil allikevel ikke kunne forsvare den avtalte kjøpesummen. Rundskrivet setter uansett et øvre tak for boverdi til kr ,-. VERDIVURDERING: Våningshus: Kr ,- Driftsbygning: Kr 0,- Båthus: Kr ,- Jord: 24 dekar Kr ,- og jakt: 86 dekar Kr ,- Boverdi: Kr ,- SUM: Kr ,- Søker har til hensikt å bosette seg på eiendommen. I tillegg vurderes han som egna til å overta, men Øvre Påls er en konsesjonspliktig landbrukseiendom og dermed underlagt priskontroll. Ved å godkjenne konsesjonen vil dette kunne skape presedens for liknende eiendommer. Dette vil kunne åpne for fri prissetting på mange bruk, noe som ikke er i henhold til dagens lovverk. I klaga av hevder konsesjonssøker at det i konsesjonsbehandlinga er lagt for liten vekt på våningshusets tekniske verdi, og eiendommens boverdi. Det hevdes i klagen at verdien på eiendommen er kr ,-. I tillegg legges det vekt på at Øst Modum er et attraktivt sted og bo, og at det er solgt flere mindre eiendommer i området til en høyere pris. Det pekes også på muligheten for fradeling og salg av tomter, og at dette ikke er lagt til grunn i verdivurderinga. Når det gjelder boverdi knytta til landbrukseiendommer sier rundskriv M-4/2004 bla følgende: Ut fra at boligen på en landbrukseiendom ofte også skal tjene som bosted for yrke utenom landbruket, er det i mange tilfeller grunnlag for en viss harmonisering av verdivurderingen av boliger på landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjonsbehandlingen med det alminnelige prisnivået på boliger på tomteeiendommer i det området boligen ligger. Ved vurderingen av størrelsen på eventuell boverdi, vil tomtepriser for boligeiendommer i området ved siden av det alminnelige prisnivået på boligeiendommer gi en viss

5 veiledning. I områder med sterkt prispress er det likevel ikke ønskelig av verdien av boligen på en landbrukseiendom når markedsverdien for boliger på tomteeiendommer. Det betyr at i områder der boligprisene er svært høye vil boverdien bli høy. Øst Modum kan ikke påstås å være et område der boligprisene er svært høye. På mindre eiendommer som ikke er underlagt konsesjonslova er det markedet som bestemmer prisen ved salg. På slike eiendommer vil beliggenhet spille en avgjørende rolle. Øvre Påls er som tidligere nevnt en eiendom som er underlagt konsesjonsbehandling, og dermed også priskontroll. Det er rundskriv M-4/2004 som legger føringene for hvordan slike eiendommer skal vurderes mht pris. Det vil derfor kunne oppstå prisforskjeller mellom eiendommer som er underlagt priskontroll og de som ikke er det. Kommunen mener imidlertid at den prisvurderinga som ligger til grunn for behandlinga av konsesjonssøknaden på Øvre Påls gnr. 11 bnr. 2 er i henhold til prisrundskrivet. I kommuneplanen ligger Øvre Påls i LNF-område der det kan tillates spredt husklyngebebyggelse. Det kreves da bebyggelsesplan for 3 til 6 boliger før fradeling og bygging kan finne sted. De generelle vilkår for lokalisering av spredt boligbygging må også være oppfylt før bebyggelsesplanen kan godkjennes. På Øvre Påls vil det være vanskelig å finne arealer for spredt husklyngebebyggelse. Det er ikke tillatt å bygge på dyrka mark, eller på områder som kan komme i konflikt med dyrka mark. Det er heller ikke tillatt med etablering av ny bebyggelse i nær tilknytning til gårdstun. Dette gjør eiendommen lite egna for husklyngebebyggelse. Det har ut fra vurderinga ovenfor ikke kommet inn momenter i saka som endrer vurderinga fra forrige behandling, og kommunen opprettholder med dette vedtaket.