Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen

Transkript

1 Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen Anne Lise Dalby Saksumdalsvegen LILLEHAMMER ØSTRE GAUSDAL, Arkivkode Vår ref.(oppgis ved svar) Deres ref. GNRLL 139/8 15/ _ G/BNR. 139/8 m. fl. I LILLEHAMMER KOMMUNE - LOVBESTEMT BOPLIKT ETTER KONSESJONSLOVEN 5 ANNET LEDD Bakgrunn/sammendrag: Det vises til konsesjonssøknad av Anne Lise Dalby søker konsesjon på landbrukseiendommen Flugstadhaugen g/bnr 134/3, 139/8,9,22 i Lillehammer kommune. Hun ervervet Flugstadhaugen sammen med sin søster. De eier hver sin andel på 50 % av eiendommen. Ervervet var konsesjonsfritt på grunn av slektskap med overdrager. Søker har ikke flyttet til eiendommen innen den lovbestemte tilflyttingsfristen på ett år, jf. konsesjonsloven 5, annet ledd. Hennes søster Toril Gilberg bor i det ene bolighuset på eiendommen. Anne Lise Dalby og hennes ektefelle driver ammekuproduksjon i Saksumdal, gjennom foretaket Dalby samdrift ANS, og driver jorda på Flugstadhaugen. Landbruksvirksomheten forgår på g/bnr 101/19 Dalbyenga i Lillehammer kommune. Bostedsadressen til Anne Lise Dalby og ektemannen er på en eiendom som grenser inntil Dalbyenga. Anne Lise Dalby skriver i søknaden at hun ikke ønsker å flytte til Flugstadhaugen og anser bo- og driveplikten som oppfylt. Hennes begrunnelse er at hennes søster bor på eiendommen og jorda på Flugstadhaugen drives av Dalby ANS. I brev av opplyser søker at hun ikke har egne barn som kan arve eiendommen. Hennes søster har en datter. Fakta om eiendommen: Gausdal kommune Vestringsvegen 8 Telefon: ØSTRE GAUSDAL e-post: postmottak@gausdal.kommune.no

2 Eiendommen er av begrensa størrelse som landbrukseiendom, med 49 dekar dyrka areal, 7 dekar innmarksbeite, 476 dekar produktiv skog og 332 dekar uproduktivt areal. Driftssenteret ligger i Rudsbygd, inntil fv. 255 og nær grensa til Gausdal kommune. Her ligger størstedelen av det fulldyrka arealet. I tillegg er det 4,7 dekar fulldyrka mark som ligger på motsatt side av fv. 255, ca 200 meter fra Flugstadhaugen. Det er et bolighus på eiendommen og en større landbruksbygning. Område rundt boligen framstår som ryddig, men mellom anna et lager av rundballer ved låven, tydeliggjør at driftsenteret ikke er i aktiv drift. Det fulldyrka arealet på eiendommen brukes til grasproduksjon. Anne Lise Dalby opplyser i sin søknad at det er hun og hennes ektemann som driver jorda på Flugstadhaugen. Det som høstes brukes som fôr til ammekuproduksjonen de driver der de bor i Saksumdal. Det er ikke produksjonsdyr på Flugstadhaugen. I tillegg til arealene i Rudsbygd består eiendommen av tre skogarealer. Et areal på 21,7 da ligger på baklikjølen ca 1 km. fra Kinna seter. Det er et areal med middels bonitet. Det meste av skogen på dette arealet er i hogstklasse 1, ca 2 daa er i hogstklasse 3. De to andre skogteigene ligger i Fåberg Vestfjell. Disse arealene består hovedsakelig av myr og skog av lav bonitet, omtrent like deler myr og skog. De ligger på 800 m o.h.og høyere. Eiendommen /22 inngår i søknadsopplysningene. Dette er ei hyttetomt som ligger i Fåberg Vestfjell. Denne eier Anne Lise Dalby en andel av. Dette er ikke landbrukseiendom og er ikke med i vurderingen i denne saksbehandlingen. Lovgrunnlaget: I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftslivsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen ansees skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes.

3 Første ledd nr. 1 og 4. gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I en slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkers tilknytning til eiendommen og søkers livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Konsesjonslovens 5: Konsesjon er ikke nødvendig når erverver er: 1. eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelimje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden. Konsesjonsplikt kan likevel følge av 7 annet ledd. 2. Odelsberettiget til eiendommen. Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 1 og 2 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst 5 år. Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Konsesjonslovens 6 (bopliktens innhold): Erverver som etter 5 annet ledd har boplikt på en eiendom, skal ta eiendommen som sin reelle bolig. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen etter regler fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. Vurdering: Ved spørsmål om fritak fra den lovbestemte boplikten er det gitt føringer i rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet. Det skal legges særlig vekt på hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. I tillegg skal det legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Tilknytning til eiendommen og livssituasjon er korrigerende momenter. Det må også tas stilling til om det bør settes vilkår for konsesjon. Bosetting Anne Lise Dalby søker om fritak for boplikt. Hun mener boplikten er oppfylt fordi søsteren er bosatt på eiendommen det gjelder. I henhold til rundskriv M-2/2009 er boplikt en plikt som påhviler eieren selv. Er eiendommen i et sameie, har hver enkelt sameier boplikt. Det vil si at Toril Gilberg har fylt sin boplikt ved å bo på eiendommen, mens Anne Lise Dalby ikke har fylt sin boplikt. Det at søker ikke har og heller ikke ønsker å fylle sin boplikt, er et moment som i utgangspunktet taler for å avslå konsesjon. Flugstadhaugen ligger sentralt til i nærheten av Follebu sentrum. Dette er et attraktivt område for bosetting og det er ikke signaler om nedgang i folketall. Det er allikevel et ønske at landbrukseiendommer blir bebodd og drevet. At driver og eier bor på landbrukseiendommen sees på som en fordel for å holde eiendommen i hevd på best mulig vis. I dette tilfellet brukes den fulldyrka jorda på eiendommen som et tilleggsareal til landbruksdrifta som ekteparet Dalby driver i Saksumsdal. Dette styrker driftsgrunnlaget til Dalby ANS. Saksumdal er en del av kommunen der bosettingshensynet har større betydning enn i Rudsbygd. Kommunen ser det som viktigere å ta

4 hensyn til tiltak for å opprettholde bosettingen i Saksumsdal på grunn av større sannsynlighet for nedgang i folketallet. Anne Lise Dalby er bosatt på en eiendom som grenser inntil landbrukseiendommen Dalbyenga. Dette er nært nok til at ekteparet Dalby har oppfylt boplikten i forhold til denne eiendommen, jf. rundskriv M-2/2009. Så lenge Anne Lise Dalby har tilknyttning til landbrukseiendommen Dalbyenga, er det en mulig løsning å sette vilkår om upersonlig boplikt for konsesjon. Det vil være fordelaktig, fordi driftssenteret for Dalby ANS ligger der søker nå er bosatt. Det er en styrke for landbruksdrifta der og det vil bidra til å opprettholde bosettingen i Saksumsdal. En driftsmessig god løsning og helhetlig ressursforvaltning Avstanden mellom Flugstadhaugen i Rudsbygd og Dalbyenga i Saksumsdalen er 23 km på veg. Dette medfører mye transport i forbindelse med drift av de fulldyrka arealene på Flugstadhaugen. Det finnes eksempler på tilsvarende driftsløsninger i vår region. Driftsmessig, og med tanke på helhetlig ressursforvaltning, ville det vært en bedre løsning dersom arealet på Flugstadhaugen ble drevet i samband med drift av tilgrensede arealer. En alternativ løsning er derfor at jorda selges som tilleggsjord til en landbrukseiendom som grenser inntil og at bolighuset skilles ut som selvstendig eiendom. Driftsmessig er ikke løsningen slik den er i dag optimal, men den er akseptabel og gir ikke grunnlag for å avslå konsesjonssøknaden. Kulturlandskapet Dalby ANS driver jorda på Flugstadhaugen og holder kulturlandskapet i forbindelse med det dyrka arealet i hevd. I begrepet kulturlandskap forstår vi også hus, landbruksbygg og jordbruksarealer med omkringliggende kantsoner. Når den som eier og er ansvarlig for drift av landbrukseiendommen bor på stedet, har som regel eier større motivasjon og mulighet for å holde kulturlandskapet i hevd. Derfor er det en fordel at den som er ansvarlig for drifta bor på stedet. Inntrykket av Flugstadhaugen er at kulturlandskap i forbindelse med dyrka jord er holdt i hevd, men at det estetiske inntrykket av tunområdet er mer variert. Eiendommens størrelse og avkastningsevne Flugstadhaugen har 49 daa fulldyrka jord. Som enkeltstående enhet er ikke dette av en slik størrelse at det vil gi noen stor avkastning ved tradisjonell drift. Det hører 476 daa produktiv skog til eiendommen. Derav er 419 daa av lav bonitet, som også har begrensa avkastingsevne. Driftsmessig er det en god løsning at det fulldyrka arealet på Flugstadhaugen drives som et tilleggsareal som styrker driftsgrunnlaget til annen landbruksvirksomhet, i dette tilfellet Dalbyenga. Tilknytning til eiendommen og livssituasjon Anne Lise Dalby og hennes søster har tilknytning til Flugstadhaugen gjennom at de har arvet eiendommen fra sine foreldre. Tilknytning til eiendommen og livssituasjon kan tillegges vekt i vurderingen som korrigerende moment. Tilknytningen til Flugstadhaugen og at Anne Lise Dalby bor i tilknyttning til landbrukseiendommen hun driver sammen med sin ektemann, heller mot å gi konsesjon på Flugstadhaugen. Sameie i landbrukseiendommen Ved å gi konsesjon til Anne Lise Dalby opprettholdes sameieforholdet i landbrukseiendommen. I henhold til konsesjonslovens 9 skal konsesjon i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie av eiendommen, eller antall sameiere økes. Erfaringsmessig er det ingen fordel at en landbrukseiendom har flere eiere og kommunen ønsker i hovedsak å unngå denne eierformen.

5 Det viser seg at sameie ofte medfører ulemper i sameieperioden og når nye generasjoner skal ta over. Ved eierskifte er det problematisk at det ofte blir enda flere å fordele eierskapet på. Fordeling av ansvar for en eiendom på flere, kan gi dårligere drift av eiendommen enn om en person har fullt eierskap og ansvar for eiendommen. Selv om Anne Lise Dalby ikke har søkt konsesjon før i 2015, har hun og hennes ektemann i realiteten vært ansvarlig for drift av de dyrka arealene på Flugstadhaugen i mange år. Denne løsningen har styrket driftsgrunnlaget til landbruksvirksomheten i Saksumsdal, og ressursene på Flugstadhaugen har vært utnyttet. Det har vist at ansvarsfordelingen innen sameiet har gitt akseptable resultater. Søker har selv ingen barn og arveberettiget til Flugstadhaugen er Torhild Gilbergs datter. Dersom datteren til Torhild Gilberg senere velger å benytte seg av sin odelsrett og ta over eiendommen vil situasjonen med sameie opphøre. Vurderingen av om det skal settes vilkår for konsesjon Anne Lise Dalby har tilknytning til landbruksvirksomheten i Saksumdal og bidrar til å opprettholde folketallet i denne delen av kommunen. Dette kan være en større fordel enn om søker skal flytte derfra for å fylle boplikten på Flugstadhaugen i Rudsbygd. Allikevel er det ikke akseptabelt at boenheten på Flugstadhaugen eventuelt skal stå tom. Dette er ikke en realitet i dag, siden bolighuset bebos av Anne Lise Dalbys søster. Anne Lise Dalby søker fritak for boplikt. Det sees på som en akseptabel løsning at søker fortsetter som i dag med deltagelse i landbruksvirksomhet i Saksumsdalen. Det vurderes derfor som en akseptabel løsning å godkjenne en upersonlig boplikt. Da har Anne Lise Dalby et ansvar for at Flugstadhaugen er bebodd, selv om det ikke nødvendigvis blir av henne selv. Dette vil være med å sikre bosetting på Flugstadhaugen selv om hennes søster skulle velge å flytte. Oppsummering I denne konsesjonssaken er det momenter som tilsier at det skal gis konsesjon og det er andre momenter som peker imot å gi konsesjon. Det som taler imot, er at kommunen ønsker å unngå sameie som eierform, fordi dette er uheldig og gir ulemper ved eierskifte. Det taler også imot at søker ikke ønsker å fylle sin boplikt. Kulturlandskapet ivaretas også som regel på en bedre måte når den som eier eiendommen bor på eiendommen enn når eieren bor på et annet sted. Driftsmessig løsning er akseptabel slik det er i dag, men det finnes bedre løsninger dersom jorda høstes i tilknytning til drift av tilgrensende landbrukseiendommer. Det som taler for å gi konsesjon er at arealene på Flugstadhaugen styrker driften av landbruksvirksomheten på Dalbyenga i Saksumsdal. I tillegg er det fordelaktig at bosettingen opprettholdes i Saksumsdal, da denne delen av kommunen synes mer utsatt for nedgang i folketall enn Rudsbygd. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2, innvilges Anne Lise Dalby konsesjon på Flugstadhaugen g/bnr 139/8,9 og 134/3. Konsesjonen gjelder i den tid Anne Lise Dalby er tilknyttet landbruksdriften på eiendommen Dalbyenga g/bnr 101/19.

6 Det er et vilkår for konsesjon at boligen på Flugstadhaugen benyttes som helårsbolig. Boplikten kan oppfylles av andre enn Anne Lise Dalby. Ved opphør av konsesjon gjelder den lovpålagte boplikten etter konsesjonsloven 5 annet ledd og 6. Generell opplysning om klageadgang I den grad søknaden ikke fullt ut er imøtekommet, eller at det er stilt spesielle vilkår for tillatelsen, kan vedtaket påklages etter reglene i forvaltningslovens 28. Frist for å fremsette klage er 3 uker etter at melding om vedtaket er mottatt. Klagen, som må være begrunnet, framsettes skriftlig og sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen, 2651 Østre Gausdal. Med vennlig hilsen Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen Carl Olav Holen Anita Kokslien Enhetsleder Rådgiver Dir.tlf Dir.tlf Dokumentet er elektronisk godkjent etter våre rutiner, og sendes uten signatur. Kopi til: