Spøneset. Verditakst av eiendom. Tydal kommune. Gnr/bnr: 174/4. Ås 7590 Tydal. Eier: Tydal kommune Org nr:

Transkript

1 Verditakst av eiendom Spøneset Ås 7590 Tydal Gnr/bnr: 174/4 Tydal kommune Eier: Tydal kommune Org nr: utarbeidet av: v/ Hans Christian Borchsenius forstkandidat adresse: Ressveien 58, 7336 Meldal telefon Web: E-post: borchsenius.net etter oppdrag fra John Inge Sirum 5. desember 2017 Teigen ligger fra m.o.h.

2 Innledning / bakgrunn: Tydal kommune har hatt hjemmel til eiendommen siden 6. mars Tydal kommune er for tiden i en prosess der det vurderes om flere kommunale eiendommer og teiger skal selges. Det er kommet inn forespørsler fra private med interesse om å få kjøpt enkelte av teigene. Kommunen vil nå vurdere teigene samlet. I den forbindelse ønsker kommunen en takst (prisantydning) som grunnlag for å vurdere om salg er aktuelt. Undertegnede var på befaring av eiendommen 6. oktober Eiendommens arealgrunnlag: I følge «gårdskart» til Norsk Institutt for Bioøkonomi (NIBIO) er hele den aktuelle teigen på totalt 175,7 dekar. Dette fordeler seg på de forskjellige arealkategorier slik: Fulldyrket jordbruksareal 70,7 dekar Beite 0,8 dekar Prod. Skog (bonitet M og L) 85,5 dekar Uproduktiv skog 3,7 dekar Myr 11,0 dekar Jorddekt fastmark og annet 4,0 dekar Jordbruksaraealet inngår i Tydal Fellesseter SA på Spøneset. Leieprisen er 29,- kr pr. dekar pr. år for jordbruksarealet. Leiepris for tomten til fellessetra er 200,- kr pr. år. Bygningene er satt opp og eies av Tydal Fellesseter. De inngår ikke i denne taksten. Leiekontrakt mellom Tydal kommune og Fellessetra vedrørende tomt for bygningene går frem til Tydal Fellesseter har leiekontrakt på jordbruksarealet frem til Helhetsinntrykk og tilstand på teigen Formannen i Fellessetra heter Ola Morten Græsli. Han er kontaktet i forbindelse med dette takstoppdraget. Fellessetra drives av fem gårdbrukere med melking hele sommeren. De er interessert i å kjøpe hele teigen fra Tydal kommune. Ola Græsli opplyser at Fellessetra benytter jordbruksarealet kun til beiting, ingen grasslått eller høsting. Han forteller videre at det er problemer med mange bløte partier og problemer med drenering. Det kommer mye vann rennene ned fra skogen i lia ovenfor. Det er nødvendig å grøfte for å få kanalisert dette vannet bort. Jordarten er morenemasser med høy andel sand, lite myr i utgangspunktet. I forbindelse med pløying og annen jordbearbeiding kommer det frem mye stein. Dette medfører ekstraarbeid med steinplukking. Dersom det skulle vært høstet gras og ikke blitt beitet, tilsier vekstforholdene på stedet at det er kun én slått pr. sesong. Skogen i lia ovenfor beskrives som høyereliggende naturskog med typisk preg av fjellskog. De øverste 20 dekar ligger over vernskoggrensen. Hovedtreslaget er gran. Under befaringen ble det ikke notert noen plantefelt, alt var naturlig forynget og stedegne treslag. Grana er hogstmoden. Det er ikke lagt frem skogbruksplan for teigen

3 Kommuneplanen er kontrollert. Teigen ligger i område for Landbruk, Natur og Friluftsliv, samt Reindrift LNFR. Heftelser Opplysninger fra grunnboken er kontrollert 21. november En finner da ingen tinglyste heftelser Odel Odelsloven lyder i dag slik: 2. Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Spøneset er da innenfor arealkravet til en odelseiendom. Dette spørsmålet er lite aktuelt i denne sammenheng når det er salg fra offentlig eiendom. Konsesjonspris Konsesjonsloven 4 definerer konsesjonsgrensen (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: Punkt 1 ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova eller ikke trenger slik godkjenning etter jordlova Punkt 4 bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar. 9 a.(priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Spøneset er da konsesjonspliktig og underlagt priskontroll. Ved evnt. salg og søknad om konsesjon er vurdering av prisen sentralt. Prisen skal stå i forhold til den avkastningen som eiendommen kan gi med utgangspunkt i ressursene. Det er med andre ord ikke et fritt prismarked for landbrukseiendommer. Konsesjonsprisen skal også gi signal om hvor stort lån en nye eier kan ta opp for å kjøpe gården, når renter og avdrag på lånet skal betales av det landbruksdriften gir

4 Ut over dette skal det også gjøres en helhetsvurdering av eiendommen bl.a. med tanke på boverdi. Med henvisning til rundskriv M-1/2010 kan boverdien settes helt opp til ,- kr. Det er ikke prisvurdering ved konsesjonssøknad på eiendommer under ,- kr Generelt En takst støtter seg både på fakta og skjønn. Det som har størst betydning når det gjelder skjønnet er beliggenhet. Beliggenhet påvirker taksten i vesentlig grad. Det er tatt utgangspunkt i 4 % kapitaliseringsrentefot, fastsatt av Landbruks- og matdepartementet. Angående prinsipper og vurderinger vises det til: - Rundskriv M-3/ Rundskriv M-7/ Rundskriv M-4/ Rundskriv M-2/2009 sist endret november Rundskriv M-1/2010 Vurdering Prisen settes ut fra en samlet vurdering der det legges vekt på Størrelse og arrondering Beliggenhet og adkomst Jordbunnsforhold, mengde stein, drenering, naturlig næringstilgang Tilstand på nyttevekster (hvor godt arealet er drevet de siste årene agronomi) Markedet etterspørsel Basert på skjønn og erfaring settes prisen til 1.700,- kr pr. dekar jordbruksareal. Samlet for hele jordbruksarealet blir taksten: 1.700,- kr pr. dekar x 71 dekar = ,- kr Verdien på skogen er beregnet i eget oppsett på neste side til Verdi på tomten for fjøs og bygninger / helhetsvurdering: ,- Samlet hele teigen blir da taksten slik: Jordbruksareal Skogen Tomt / helhetsvurdering Avrunding / skjønn ,- kr ,- kr ,- kr ,- kr ,- kr To-hundre-og-ti-tusen-kroner Det er fritt opp til selger og kjøper å bli enige om pris

5 Beregning av skogverdi: Grunnlagsdata: notater fra befaring og erfaringstall totalt skogareal m/ utmark 100,2 dekar produktivt skogareal 85,5 dekar stående kvantum m 3 tilvekst 12 m 3 årlig hogstkvantum 25 m 3 tømmerpris, gj.snitt 330,-kr brutto 158,- kr hogst og kjøring 172,- kr/m 3 Netto for tømmersalg 4 300,- kr pr. år skogkultur og annen investering 11 % av brutto årlig tømmeroppg 908,- kr pr. år vedlikehold/maskiner og anlegg 0,- kr pr. år plan/adm./annet 300,- kr pr. år Godtgjørelse for eget arbeid 400,- kr pr. år Skognetto 2 693,- kr pr. år Konsesjonspris, kapitalisert med 4 % ,- kr Dette tilsvarer 787,- kr pr. dekar produktivt skogareal 67,- kr pr. m 3 stående tømmer Grunnverdi av uproduktivt areal slik som myr og lignende settes til 40 kr/dekar x 14,7 dekar = 588,- kr Utbytte av jakt/utmark - fra totalt skog/utmarksareal årlig utbytte fra jakt med mer. 1,30,- kr/ dekar x 100,2 dekar = 130,- kr / år minus 15 % adm. = kapitalisert med 4 % rente 2 768,- kr dette tilsvarer 28,- kr/dekar ,- kr Fordeling på arealene for produkitvt areal fra tømmersalg 787,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 815,- kr/ dekar for uproduktivt areal grunnverdi 40,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 68,- kr/ dekar Totalt 86 dekar produktvt X 815,- kr/ dekar = ,- kr 15 dekar upoduktivt X 68,- kr/ dekar = 994,- kr ,- kr - 5 -

6 Bildepresentasjon Bygningene på Spøneset inngår ikke i taksten. De eies av Tydal Fellesseter SA

7 Kartvedlegg: Fra matrikkelen: - 7 -