MELDING OM DELEGERT VEDTAK - SVAR PÅ SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM - LANDBRUKSEIENDOM - AUSTAD GNR 26 BNR 1, 34

Transkript

1 Jacob Sinding Hadley Austadveien VIKERSUND Arkivsak Arkivkode Etat/Avd/Saksb Dato 18/ V62 TEK/ALM/AA MELDING OM DELEGERT VEDTAK - SVAR PÅ SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM - LANDBRUKSEIENDOM - AUSTAD GNR 26 BNR 1, 34 Saken er behandlet som saksnr TEK DS 222/18. Det underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Modum kommune avslår Jacob Sinding Hadleys konsesjonssøknad på eiendommen Austad gnr/bnr 26/1 og 26/34, med hjemmel i konsesjonslova av 28. november Avslaget begrunnes med at prisen er for høy i forhold til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Partene kan velge å heve avtalen, bli enige om en pris kommunen kan godkjenne eller klage på vedtaket. Klageadgang Dette vedtaket kan påklages jf. Forvaltningslovens kap. 6. Frist for å klage er 3 uker etter mottakelse av dette brevet. En ev. klage skal være grunngitt og undertegnet. Klagen sendes til: Modum kommune, Postboks 38, 3371 Vikersund eller post@modum.kommune.no Klage kan også sendes med elektronisk skjema «Klage på enkeltvedtak», som finnes på kommunens hjemmeside. Med hilsen Øystein Lid Larsen Avdelingsleder areal-, landbruk- og miljø Anna Arneberg Fagansvarlig jordbruk Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Bjarne Rakkestad Brastad, Austadveien 67, 3370 VIKERSUND Koppang-Landbruk og Næringsmegling, Kalnesveien 5, 1712 GRÅLUM Teknisk etat Telefon: Postadresse: Postboks 38, 3371 Vikersund Bankgiro: post@modum.kommune.no Org. nr.: Side 1 av 5

2 Saksopplysninger: Jacob Sinding Hadley søker om konsesjon på landbrukseiendommen gnr/bnr 26/1 og 26/34 (bortfestet hyttetomt). Austad i Vikersund er en stor landbrukseiendom der skogsarealer utgjør mesteparten. I følge NIBIOs gårdskart er eiendommen fordelt på følgende markslag: Fulldyrka mark Innmarksbeite Produktiv skog Annet markslag Gårdstun, vei, vann Sum, daa Den avtalte prisen for kjøp av eiendommen er kroner. I tillegg er det avtalt en kjøpesum for løsøre kr Det er kjøpesummen for eiendommen som skal prisvurderes. Historikk: Jacob Sinding Hadley søkte også om konsesjon på denne landbrukseiendommen Austad sommeren Da ga kommunen avslag på bakgrunn av for høy pris. Den gangen var det flere bygninger på eiendommen som var ulovlig satt opp. Disse forholdene er nå ryddet opp i og verdien på bygningene er reelle. Kart: Utsnitt av eiendommen som viser jordene, gårdstun og en liten del av skogen som går videre innover Finnemarka.

3 Lovhjemmel: Konsesjonsloven sier blant annet følgende: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. I rundskriv M-3/2002, fra Landbruks- og matdepartementet, «Priser på landbrukseiendommer» står det om boverdi knyttet til landbrukseiendom: «Mange eiendommer består av små jord- og/eller skogarealer med begrenset næringsmessig betydning. Disse har ofte størst interesse og verdi som bosted..man kan legge en «boverdi» til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn alminnelig prisnivå på boligeiendommer. Et slikt tillegg av «boverdi» må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Tillegg av «boverdi» bør heller ikke ha til konsekvens at ønskelige kjøpergrupper til landbrukseiendommer, på grunn av pris, i praksis blir stengt ute.» Maks boverdi er jf. rundskriv M-1/2010. Vurdering: Prisvurdering, punkt 1, generelt: I kjøpskontrakten står det at det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon, men dersom konsesjons ikke gis på grunn av for høy pris, står partene fritt til å reforhandle avtalen. Summen som skal vurderes i konsesjonssaken er kr. Taksten på eiendommen er kr. Takst, kr Kommunens vurdering, kr Fulldyrka jord, 108 daa Bygningsmasse på gårdstunet Boverdi Skog, utmark, Austadseter, festetomt, liten hytte i Finnemarka Sum 8,7 mill 8,3 mill Tabell: Tekst i fet og kursiv viser de forholdene som er ulike i taksten og kommunens vurdering.

4 Tabellen viser at kommunens verdianslag er 8,3 mill kr, mens taksten er 8,7 mill kr. Den avtalte prisen er 9,05 mill kr. I avsnittet om lovhjemmel viser kommunen til ulike rundskriv som brukes i forbindelse med behandling av konsesjonssaker. Det må sees i sammenheng med dette. Forskjellen på kommunens verdivurdering og kjøpssummen er kr. Årsaken til at kommunens verdisetting er lavere enn taksten er at prisen for jordbruksarealer og boverdien er satt lavere. I denne saken anser kommunen punktene som oppfylt, det er prisen (punkt 1.) som er utfordringen. Prisvurdering, punkt 1, fulldyrka jord: Rundskriv M-3/2012 «Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon» sier om verdettingsprinsipper følgende: «Utgangspunktet for prisvurderingen er konsesjonsloven 1 nr. 4 hvoretter ett av lovens formål er å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på fast eiendom. En anser avkastningsverdi (bruksverdi) som det naturlige utgangspunkt for verdsetting av landbrukseiendommer etter konsesjonsloven. En legger likevel til grunn at formålet i konsesjonsloven 1 om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling gir rom for å nytte også andre verdsettingsprinsipper enn den tradisjonelle avkastningsverdi, f.eks. kostnadsverdi. Ved praktisk verdsetting, vil de forskjellige verdsettingsprinsipper ha sin begrensning. Det vil derfor ofte være hensiktsmessig å dele verdsettingen av en landbrukseiendom opp i de enkelte deler eiendommen består av (jord, skog, bygninger m.m.), og så nytte den verdsettingsmåten som passer best på de enkelte eiendomsdeler. For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer og påregnelig avvirkningskvantum for skog.» Den fulldyrka marka er delt opp i mange teiger, i tillegg er halvparten av dyrka marka i bratt terreng. Taksten setter en dekarpris på kr 7000 på all dyrka marka. Prisen på dyrket mark i Modum har de senere årene ligget rundt kr/daa, avhengig av bl.a. størrelse, arrondering og kvalitet. Landbrukskontoret har sett noen landbrukstakster som baserer seg på hva man kan få ved å leie ut den fulldyrka jorda. I taksten for denne eiendommen er det også gjort det. I dette tilfellet mener kommunen det er mer riktig å dele opp jordbruksarealene. Jordene nederst mot Vikerkleiva som er forholdsvis flate kan godkjennes med en pris i det øvre sjiktet (54 daa * 7000 kr/daa= kr). Arealene i øvre del (opp mot tunet, mindre teiger, dårlig arrondering og brattere) ligger lavere i pris (54 daa * 4500 kr/daa= kr) kr kr= kr. Kommunen mener dette avspeiler produksjonsegenskapene på jorda på gnr/bnr 26/1 på best måte.

5 Prisvurdering, punkt 1, boverdi: I Modum kommune er den høyeste boverdien som er brukt kr. I denne saken har vi satt den til kr. Den høyeste boverdien er for den «perfekte» tomta som ligger i nærheten til Norges større byer, i henhold til Landbruksdirektoratets rundskriv. Modum kommune kan ikke sammenligne seg med dette. En prisforskjell på kr utgjør en såpass stor forskjell at prisen ikke kan godkjennes. Modum kommune har ikke tidligere hatt konsesjonssaker på landbrukseiendommer med så stor prisforskjell mellom avtalt kjøpssum og kommunens prisvurdering. Ved å eventuelt godta denne prisforskjellen ville det skape presedens i kommunen, med tanke på bruken av boverdi i konsesjonssaker og at bratte, små jorder kan ligge i høyeste prissjiktet for dyrka mark, sammenlignet med resten av dyrka marka i kommunen. Vurdering, punkt 2-5: Landbrukseiendommen Austad gnr/bnr 26/1 har boplikt, siden den er bebygd og har mer enn 3 5 daa fulldyrka/overflatedyrka jord. Jacob Sinding Hadley opplyser at han vil oppfylle boplikta ved å flytte inn på eiendommen innen ett år og deretter bo der sammenhengende i minst 5 år. Slikt sett vil den nye eieren ivareta hensynet til bosetting. Søker opplyser om at han har praktisk erfaring fra jord- og skogbruk. I dag blir jorda leid bort til en nabo som driver økologisk med både husdyr og planteproduksjon. Hadleys planer for eiendommen er å drive selv, eventuelt å videreføre dagens leieavtale inntil han er ferdig med studiene. Modum kommune mener at Hadley er skikket til å ta over omsøkt landbrukseiendom, Austad. Videre mener vi at Hadleys planer bidrar til en god driftsmessig løsning. Med tanke på at ervervet skal ivareta hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, så mener kommunen at det gjør det. Konklusjon: På bakgrunn av de vurderingene som er gjort, avslår Modum kommune Jacob Sinding Hadleys søknad om konsesjon for landbrukseiendommen gnr/bnr 26/1 (+26/34 festetomt). Den avtalte prisen er for høy og tilgodeser ikke en samfunnsmessig forsvarlig løsning. De andre vurderingspunktene i konsesjonsloven er i orden. Det er den høye prisen som her blir avgjørende for et avslag. Partene kan velge å heve avtalen eller å bli enige om en lavere pris som kommunen kan godkjenne.