TAKSTDOKUMENT. Ski Sykehus Vardåsveien 3, 1400 SKI. Gnr 132: Bnr SKI KOMMUNE

Transkript

1 TAKSTDOKUMENT Ski Sykehus Gnr 132: Bnr SKI KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Autorisert takstmann Lasse Evensen Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr:

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt 3.4 Bygninger på eiendommen Sykehus med 4 sammenføyde bygninger 3.5 Utvendige forhold 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon 4.4 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Teknisk verdi 5.2 Nettokapitalisering 6 Andre bilder Vedlegg: Leiekontrakter er fremlagt Side: 2 av 13

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Vurdert som drift sykehus. Elde bebyggelse noe utidsmessig. Eiendommen er kun vurdert til formålet sykehusdrift. Sykehus vurderes som en sikker leietager, men kostbart bygg og drifte samt en betydelig slitasje. Energibruken for sykehus er også betydelig. Viser her til TEK Energibehov. kwh behov pr m2 - Boligblokk 115 kwh pr kvm - Skole: 120 kwh pr kvm - Sykehus: 335 kvh pr kvm Dette er også en av de faktorene som gjør eldre bygg kostbare å drifte. Kunde: Akershus Universitetssykehus HF, Eiendomsforvaltning og-utvikling Sykehusveien 25, 1478 LØRENSKOG. Tlf Formål med taksten: Taksering av Ski Sykehus. Forankret i en kapitalisert verdi Rapporten er en enklere beskrivelse av byggene og eiendommen- ikke tilstandsrapport. Det foreligger en tilstandsrapport, fra Norconsult 2010, den er det referert til flere steder i taksten. Den er tilgjengelig og vil være nyttig å sette seg inn i for de som har interesse for eiendommen. Verdi: Kr Dato verdisetting: Takstmann: Lasse Evensen Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på BEKKESTUA, Autorisert takstmann Lasse Evensen Side: 3 av 13

4 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Tilstandsrapport, fra Norconsult fra 2010 Tegninger Leiekontrakter er fremlagt Dato Kommentar Sendt på mail Status Fremvist Sider Fra arkitekt Biong Se fargekart siste sider i rapport 3.2 Generell informasjon Beskrivelse sykehuset, s avdelinger Ved Ski sykehus er det Ski sengepost Spesialpoliklinikk Dagkirurgisk avdeling Radiologisk avdeling Laboratorie Gastrolab. Fastleger. Ski kommunale fastlegekontor Mandat gitt av Akershus Det er leieforhold på deler av lokalet,(ca 18,2%) disse har blitt benyttet som noe av grunnlaget universitetssykehus HF ved for vurderingen. Axel Hauge: Gi markedsverdi Dette arealet ligger i underetasje og er et fastlegekontor, samt i 3.et og dels 2.et. med grunnlag i leiepriser, gitte eller det som vil være riktig å legge til grunn. Synliggjøre teknisk verdi Kunde: Akershus Universitetssykehus HF, Eiendomsforvaltning og-utvikling Sykehusveien 25, 1478 LØRENSKOG. Tlf Formålet med oppdraget Synliggjøre verdier. Markedsverdi og teknisk verdi. Standarder som legges til grunn NS 3940 og NS 3451 Retningslinjer NTF,s instruks for takstmenn Takstmannens status og erfaring Sertifisert takstmann siden 1990, medlem av Norges Takseringforbund, se ellers web: lesseevensentaksering.com Befaring/tilstede: Stein Evensen. Seksjonsleder mail: Stein.Evensen@ahus.no. Tlf Ove Bævre. Drifsleder mail: Ove.Jostein.Baevre@ahus.no. Lasse Evensen. Sertifisert takstmann. Unntakelser ved inspeksjon Takstmann ble vist rundt av sykehusets representanter. Ikke alle rom ble inspisert. Et generelt inntrykk var hensikten med befaringen. Side: 4 av 13

5 LEIEKONTRAKTER Fastleger leier i U.et 276 kvm, samt andel fellesareal på 45 kvm Leiekontrakt: Mellom Akershus universitetssykehus HF 1478 Lørenskog og Ski kommune Postboks 3010, 1400 Ski som utleier Gjeldene fra: , med rett til 5 år forlengelse. kvm er på dette arealet er kr 1550 pr kvm inkl. fellesutgifter som utgjør 681 kroner Leiekontrakt mellom: Akershus universitetssykehus HF Postboks 1000, 1478 Lørenskog (utleier) Follo lokalmedisinske senter IKS Vardåsveien 3, 1400 Ski Follo lokalmedisinske senter IKS leier i 3.et. Eksklusivt leieareal: 765 m2 BTA i 3.etg jf. Bilag 3A og 100 m2 BTA i 2.etg jf. Bilag 3B Areal i sambruk med Utleier: 81 m2 BTA i 3. etg. jf. Bilag 3A, og 540 m2 BTA i 2. etg. jf. Bilag 3B. Forholdsmessig andel av fellesarealer (tekniske rom, felles trapper, heiser, utomhusarealer mv.): 135 m2 BTA Totalt 1621 kvm. Gjeldene fra , og et kontor fra Gjeldene til Utgangspunktet for prisen per kvadratmeter som skal indeksreguleres er følgende: Kr 1370 per m2 BTA for areal som leies eksklusivt Kr 685 per m2 BTA for areal i sambruk Kr 1370 per m2 BTA for andel av fellesarealer Kvm priser inkl fellesutgifter = kr 1550, fellesutgifter utgjør kr Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 5 av 13

6 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiend.betegnelse: Ski Sykehus Adkomst Offentlig vei Vann Offentlig, deler vannpumpe med nabobebyggelse, pumpehus ligger på syd/vestre del av tomten. Felles pumpe med nabofelt kan by på litt utfordringer mht til drift og service opplyser Stein Evensen Avløp Offentlig Regulering Planidentifikasjon: Plannavn: VARDÅSVEIEN 3 OG 36 (SKI SYKEHUS), DEL AV VARDÅSEN OG LANGHUSVEIEN. Næringsgruppe Helse- og sosialtjenester Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0213 SKI Gnr: 132 Bnr: 20 Eiet/festet: Eiet Areal: ,9 m² Hjemmelshaver: AKERSHUS UNIVERSITETSSYKEHUS HF Sykehusveien LØRENSKOG Vardåsveien 3, 1400 Ski Kommentar: Gitte opplysninger fra Norges Eiendommer Beskrivelse av tomt Tomt Beliggende på høydedrag god adkomst, parkeringsareal på flere steder rundt bygget, dels skrånende mot syd og vest, grensende til boligfelt Parkering Parkering vurdert 4 plasser for legekontor. Kontraktsfestet Side: 6 av 13

7 3.4 Bygninger på eiendommen Sykehus med 4 sammenføyde bygninger Bygningsdata: Byggeår: 1977 Kilde: Fra Norconsult,s sin rapport. Hoveddel 1977, eldre del fra 1952, ny del fra 1998 Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² U.et 1. etasje 2. etasje etasje Sum bygning: Bruksareal Kommentar BRA m² Bygg 3 = 1372 kvm, Bygg 2 = 333 kvm, bygg 3 = 1735 kvm, bygg 4 = 247 kvm Bygg 1= 1636 kvm, bygg 2 = 344 kvm, bygg 3 = 1213 kvm, bygg 4 = 248 kvm Bygg 1 = 1680 kvm, bygg 2 = 377 kvm 0 Kommentar areal Areal er tatt fra Norconsult sin rapport fra 2010, de presiserer at deres mål er tatt fra tegninger og nøyaktigheten er ikke slik at disse tall f.eks kan være grunnlag for anbudsregning. Konstruksjoner og innvendige forhold: Drenering Antas å være fra byggeår Stedvis noe saltutslag på innvendige grunnmur Grunn og fundamenter Betong på fast grunn. Ytterveggskonstruksjon Skallmur i tegl dvs, 2 teglsteinsvegger med isolasjonslag mellom. Fasader Teglstein og noe pussede flater. Takkonstruksjon I hovedsak flatt oppforet/isolert. Yttertak tekket med papp, oppgraderinger er foretatt. Etasjeskillere Betong Innvendige overflater gulv I hovedsak banebelegg, noe forskjellig alder. Innvendige overflater vegg Malte flater, malt glassfiberstrie, gips, eller mur/puss. Innvendige overflater himling I hovedsak er himlinger senket med T- profilhimling. Mellom nedsenket himling og etasjeskiller er det plass for infrastruktur, rør, elektro og ventilasjon. Sanitær primæranlegg Normalt utstyrt for drift til sykehus -noe elde. Side: 7 av 13

8 Andre forhold: Tilstand Eldre bygningsmasse Vedlikehold Jevnlig vedlikehold, men flere bygningsdeler er eldre 3.5 Utvendige forhold Konstruksjoner utendørs Ytterveggskonstruksjon Forutsetter betong plassert på komprimerte masser I hovedsak teglstein, litt forskjellige farge og struktur. Konstruksjon type skallmur som er en yttervange og en innervange (vegger) og isolasjon mellom disse. Noe pussede flater, puss på betong og lettbetong. Fasader Tegl og puss. Noe sprekker mellom byggene, ikke unaturlig mht til dette er bygget på forskjellige tidspunkt. Vinduer er av forskjellig kvalitet og alder Dører: Til forskjellig formål. Branndører mellom brannseksjonene. - dels bruksslitasje Takkonstruksjon Oppforet isolert tak, yttertak tekket med papp. Jevnlig oppgradert, driftsleder og rapport fra Norconsult har dokumentasjon på disse forhold Generell terrengbehandling Opparbeidet, pene utearealer, grøntareale med plener og tilpasset trevegitasjon. Asfalterte adkomstveier Parkeringsarealer. Side: 8 av 13

9 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Sykehus med 4 sammenføyde bygninger -Brutto Sykehus, vurdert ledig, men ikke endret bruk. 18.2% er utleid. Etg. Antall U m² Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Sum: Total: Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % 100 Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall U m² Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Sykehus med 4 sammenføyde bygninger -Ledig Sykehus, vurdert ledig, men ikke endret bruk. 18.2% er utleid. Sum: Total: 100 Utleiekontrakter og ledige lokaler Side: 9 av 13

10 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Beskrivelse av markedet og "Skyhøyt prisnivå i Norge" uttaler Akershus eiendom januar Kontorer CBD (Central byggekostnader Business District) Gjennomsnittlige byggekostnader per kvadratmeter ligger på rundt kroner, sier analytiker hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen. Sykehus: Konsulentselskapet EC Harris kommenterer også prisene på sykehus. Mens det i Tyskland i snitt koster kroner per kvadratmeter å bygge sykehus, alt utstyr inkludert, så er tilsvarende pris i Norge, mellom og kroner Kostnadene er relativt høye i Norge, sier Meinhard Rudolph, i EC Harris. Ski sammenlignet med Ski Sentrum. Leienivået ligger i noe redusert nivå f.eks sammenlignet med øvrig næring i Ski som jeg har taksert fra kontorer, undervisning og dagligvare. 4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon Beskrivelse Kommunen rundet nettopp innbyggere, og det bor omtrent mennesker i hele Follo. 4.4 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år Brutto Sum m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 2% Normale eierkostnader, årlig Eierkost 340 kr pr kvm. avrundet, deler av bygget 18,2% vurdert "Bear House" (leietager holder kostnad vedlikehold) Slik at grunnlaget regnes ut i fra 7531 kvm Eiendommens inntektsoverskudd Kommentar eierkostnader: Legges høyre enn øvrig næring som vil ligge i intervallet kroner pr kvm. pr år Side: 10 av 13

11 5 Verdisetting 5.1 Teknisk verdi Metode: Vurdert opp mot en TEK 10 standard Sykehus med 4 sammenføyde bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Sykehus med 4 sammenføyde bygninger Sum teknisk verdi bygninger Nettokapitalisering Metode: Basert på netto kapitaliserte leieinntekter. Her forankret i bl.a leietakere i u.et og 3.et. Se også kapittel marked. Kapitaliseringsfaktor Eiendommens forretningsmessige risiko er bygget opp av fire elementer. Ved vurdering av generell risiko har vi følgende ; Renterisiko fordeles på rente og inflasjon (0-3 %). Objektrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i investering av fast eiendom generelt (1-2 %). Markedsrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen (0-2 %). Byggkurans reflekterer forhold ved bygningene på eiendommen, med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende, m.m. (0-4 %). Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Renterisiko Objektsrisiko Markedsrisiko Byggkurans, byggets alder og tilstand Realavkastningskrav: 2,00 % 2,10 % -0,10 % 1,70 % 1,40 % 1,20 % 2,70 % 6,90 % Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr ) når realrenten er 6,90% Korreksjon: Kapitalisert verdi av 4 p plasser, etter fradrag eierkost avkasting 6% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Side: 11 av 13

12 6 Andre bilder Sykehus med 4 sammenføyde bygninger U.et Viser bygg 1, 2, 3 og 4 Underetasje bestående av bl.a: Korridorer, tekniske rom rom som gassrom, ventilasjon, lager, kantine, fastelegekontor m.m. 1.etasje Korridorer, gymsal, teknisk sentral, fyrrom, teknisk verksted, diverse lagerrom m.m. 2. etasje Vestibyle (hovedinngang), korridorer, pasientrom, operasjonsstuer, kontorer m.m. Side: 12 av 13

13 3.etasje 2 langsgående korridorer, pasientrom mot yttervegger (dagslys), oppholdsrom m.m. Side: 13 av 13

14

15

16