Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal"

Odd Olsen
5 år siden
Visninger:

1 Keyserløkka Øst brl. Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal På generalforsamling 19. mai 2005 ble det vedtatt med 30 mot 20 stemmer, at styret skulle fortsette arbeidet med ferdigstillelse av planer for integrering av tørkeloft i bolig. Samt utreding av andre alternativer. Før generalforsamlingen behandler saken, må det utarbeides tegninger som viser hvordan ombyggingen ønskes gjennomført, og en må få fram konsekvensene av ombyggingen for de øvrige andelseierne, herunder evt. vederlag som andelseier skal betale til borettslaget. Alternativt vil være at generalforsamlingen overlater til styret å forhandle om de nærmere vilkår i avtalen, herunder pris. Styrets arbeid og vurdering Ved integrering av tørkeloft i bolig endres tørkeloftet fra å være fellesareal til å inngå i en av boligene med varig tilknytning. En slik endring bør gjennomføres uten kostnader for borettslaget og med minst mulig ulemper og risiko for skader så vel i byggeperioden som etter ferdigstillelse. Etter ferdigstillelse må den ombygde andelen bære en større del av de samlede felleskostnadene enn andelen gjør i dag (husleie). Det vil også være naturlig at borettslaget krever et engangsvederlag fra andelseier. Begrunnelsen for et engangsvederlag (i tillegg til husleieøkning) vil være at én andelseier for fremtiden gis enerett til å bruke areal som p.t. er fellesareal. Integrering av tørkeloftet krever vedtak av generalforsamlingen med 2/3 flertall. I forbindelse med den utvendige rehabiliteringen har styret utarbeidet en rammesøknad for ombygging av eksisterende tørkeloft til boligareal. Det ble søkt om og gitt rammetillatelse for - blokk 13, Finns vei 1-3-5, - blokk 15, Økernveien blokk 16, Økernveien blokk 17, Finns vei blokk 18, Finns vei blokk 19, Einars vei blokk 22, Einars vei blokk 23, Einars vei blokk 25, Einars vei Rammetillatelse er gitt med utløp i september 2012 og igangsetting av arbeidene må således være gjort før denne tid. Rammetillatelsen omfatter innredning av deler av eksisterende loft som tilleggsdel til underliggende boliger. Det innredes to (tre) separate arealer, et i hver ende av bygget samt på noen blokker også i midten. Disse forbindes med underliggende 1

2 boliger ved hjelp av interne trapper. Det er også forbindelser ut til felles trapperom. Resten av loftet benyttes til boder for beboerne i bygningen. Boligdelene isoleres med 20 cm mineralullisolasjon i vegg, og 30 cm i tak. Takkonstruksjonene forsterkes ved at det settes inn nye sperrebind med søyler plassert i knevegg, for å møte dagens krav til lastpåvirkning. Fri høyde under tverrbjelker er på ca. 2,1 meter. Fri høyde i interntrappen er på ca. 2,0 meter. Det etableres vinduer i takflaten. Vinduene måler 70 x 140 cm. Estetiske krav: Etter plan- og bygningslovens 74 nr. 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det, etter kommunens skjønn, tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Det etableres fire vinduer i takflate mot sydøst, og fire i takflate mot nordvest. Vinduene måler 70 x 140 cm. Vinduene plasseres sentrisk over understående vindusrekker og balkongdører, og opprettholder dermed fasadens eksisterende rytme. Plan- og bygningsetaten vurderer at plasseringen av nye vinduer er utformet med hensyn til eksisterende formspråk, volum og fasader, og at tiltaket dermed tilfredsstiller de estetiske kravene satt i plan- og bygningsloven. Som eksempel vises det til vedlagte tegning for Finns vei loftene i de andre blokkene vil bli bygget ut etter de samme prinsipper. Hvilke konsekvenser gir salg av tørkeloft for øvrige beboere? De fleste av våre tørkeloft brukes i dag til oppbevaring eller, hensetting av gjenstander man ikke lenger har behov for og dette gjør at borettslaget med jevne mellomrom har brukt betydelige summer på å rydde disse arealene. Enkelte steder er tørkeloftet i bruk slik det er ment, men ved å etablere alternativ løsning mener styret at kosekvesene for øvrige beboere er små. Alternativ løsning kan være at man tar i bruk f.eks. bomberom i kjeller og tilpasser disse slik at det kan gjennomføres tørking av tøy her i stedet. Et annet alternativ er at tørkekapasitet økes i fellesvaskeriene. For å sikre at grunnarbeidene, kjerneboring for trapp, innsetting av vinduer samt oppbyggingen av nytt rom, blir tilfredsstillende utført, vil borettslaget måtte stå som byggherre. Innredningsarbeid utover dette vil den enkelt selv måtte utføre. Dette vil også være med på å sikre at byggeperioden og belastningen i denne forbindelse blir minimalisert for øvrige beboere i blokken. De andelshaverne som bor under tørkeloftene får gjennom et kjøp av arealet en fordel samt antatt verdiøkning øvrige andelshavere ikke har. Det vil derfor være opp til generalforsamlingen å bestemme om dette skal kompenseres ved et fordelsvederlag utover takst på arealene. Ved en integrering øker underliggende leilighet sitt boligareal. Andelen skal da også ha en større del av felleskostnadene. Dette kan enten gjøres ved at dagens brøk endres eller at det fastsettes en fast sum for tilleggsarealet som eventuelt kan indeksreguleres eller summen økes tilsvarende felleskostnadene. 2

3 En fast sum anses som det mest hensiktsmessige og ikke minst mest økonomisk da det blir forholdsvis dyrt å regne om og endre etter ny brøk. Avtale Styret fremlegger forslag til retningslinjer for utbygging av tørkeloft i Keyserløkka Øst brl. Ved et eventuelt salg av tørkeloft må det i tillegg til retningslinjene for utbygging utarbeides individuelle avtaler med andelseierne som er interessert i å kjøpe overliggende tørkeloft. Dette fordi det er ulike ting som må sikres tilgang til som f.eks. tilgang til feieluke for pipe og kabler for fellesanlegget. Det foreslås for generalforsamlingen at styret gis fullmakt til å gjennomføre forhandlinger med den enkelte innfor retningslinjene vedtatt av generalforsamlingen. Avtalen gjennomgås av advokat slik at den blir juridisk korrekt og det vurderes om den også skal tinglyses. Utgiftene belastes den som ønsker å kjøpe arealet. Takst Styret har fått gjennomført en takst av arealer i blokk 13 og 25. Fra taksten hitsettes: Råloft på ca 30 m² BRA og gulvareal på ca 65 m² er vurdert til kr pr.m² BRA. Bakgrunnen er ett gjennomsnitt av markedsprisen ved salg som er mellom kr avhengig av standard, hva P -rommet er innredet som (bad, kjøkken, stue, soverom etc ), beliggenhet osv. Byggekostnadene pr.m² BRA vil variere utifra den valgte standard og er beregnet til å være fra kr pr.m² BRA for P -rom for andelsleiligheter beliggende på Keyserløkka. Normal markedsverdi pr loft på 65 m² gulvareal og ca 30 m² BRA blir da: 30 m² BRA x kr ,-pr.m² / BRA = kr ,-pr.råloft. I vurderingen er det medtatt at det foreligger rammetillatelse for utbygging av råloftene. Blokkene 13 og 25 er representative for øvrige aktuelle blokker og taksten bør således, etter styrets vurdering, kunne benyttes som veiledende for samtlige aktuelle arealer. Andre kostnader Borettslaget har hatt en del kostnader allerede i prosessen. Dette er bl.a. arkitekt og utforming av rammesøknad, gebyrer for rammetillatelser samt takst. Dette er utgifter som skal dekkes av de som gjennomfører en integrering. I tillegg vil det påløpe bl.a. kostnader for igansettingstillatelse, arkitekt og byggeledelse i byggeperioden. Dette er kostnader som også må dekkes av de som inngår avtale om kjøp og utbygging av tilleggsareal. Senere utbygging og tilgang til bruk av tegninger Borettslagets samlede utgifter frem til kontraktsinngåelse vil bli fordelt likt mellom de som inngår kontakt om kjøp på nåværende tidspunkt. 3

4 Dersom det på et senere tidspunkt blir aktuelt å gjennomføre en ny runde med salg og utbygging, foreslås det at det må betales et engangsbeløp tilsvarende det den enkelte betaler i første runde, for å få tilgang til tegninger og tillatelse fra borettslaget til å kjøpe arealet. Beløpet tilfaller borettslaget som inntekt. Styret ber generalforsamlingen behandle følgende punkter: A. Borettslaget selger tørkeloft i langblokk slik at disse kan omgjøres til areal for underliggende bolig. Dersom vedtaket i pkt. A blir at tørkeloft skal selges ut, må følgende punkter behandles: B. Styret foreslår at man forholder seg til takstmannens vurdering, slik at det legges til grunn en pris på Kr pr kvm. C. Generalforsamlingen behandler fremlagte retningslinjer for utbygging av loft i Keyserløkka Øst brl. (dette er gjenbruk fra tilsvarende prosjekt og gjennomgått av advokat) D. Styret gis fullmakt til å forhandle og sette opp individuelle avtaler for å sikre tilgang til f.eks. feieluke etc. som vedlegg til retningslinjene. E. Styret foreslår at det legges til grunn en fast månedlig sum i stedet for å endre brøk for samtlige leiligheter, p,t. satt til kr. 20,- pr. kvm pr måned. Denne reguleres tilsvarende husleien. F. Alle borettslagets utgifter som har påløpt prosjektet frem til et nærmere avtalt tidspunkt skal betales av den/de som inngår avtale om kjøp i denne omgangen. Utgiftene deles med like stor andel på de som inngår avtale etter dette vedtaket. Ved eventuell senere utbygging, skal den enkelte som ønsker å kjøpe tørkeloft for integrering, betale et tilsvarende beløp den enkelte utbygger betalte i første omgang. Oslo, 13. april 2011 Styret 4

5 5

6 6

Like dokumenter

Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal

Keyserløkka Øst brl. Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal På generalforsamling 19. mai 2005 ble det vedtatt med 30 mot 20 stemmer, at styret skulle fortsette arbeidet