Vurdering Vurdering av areal Orkdal/ Melhus/ Klæbu 40 år frem i tid

Transkript

1 Vurdering Vurdering av areal Orkdal/ Melhus/ Klæbu 40 år frem i tid [Leangen Travbane] Utarbeidet av: Kristian Hogstad Lund Eiendomsmegler næring EiendomsMegler1 Midt-Norge AS, avd. næringseiendom Styringsgruppen Nye Leangen (23)

2 OPPDRAGET EiendomsMegler1 Midt-Norge AS avd. næringseiendom har på oppdrag fra Styringsgruppen Nye Leangen v/ Trond Rønningen foretatt en vurdering av areal på Orkdal, Melhus og Klæbu 40 år frem i tid, som alternativer for ny lokalisering av ny travbane i Midt-Norge. Vurderingen skal si noe om hvilken verdi de aktuelle områder har år frem i tid. Med verdi i denne sammenheng beregnes ikke en verdi i kroner og øre, men hva man kan forvente at de aktuelle områder kan benyttes til, og til hvilket formål, dersom man gjør noen antakelser 40 år frem i tid. GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter fremlagt / innhentet: E-post med vedlegg fra Trond Rønningen, dat Reguleringsplaner for de tre områder. Arealplaner for de tre områder. Dokumentasjon fra Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen (IKAP). Rapport fra Telemarksforskning Sør Trøndelag Diverse erfaringer. SAMMENDRAG Vi antar at Melhus vil være det området som har høyest verdi 40 år frem i tid, fulgt av Klæbu og med Orkdal som det med lavest verdi. BAKGRUNN Vurderingen er en del av Styringsgruppen Nye Leangen sitt arbeid med å finne riktig lokasjon for plassering av ny travbane i Midt-Norge, samt gjennomføring av salg av dagens anlegg på Leangen. Travbanene i Norge ligger i dag på ulike steder, og salgsverdien av eiendommene varierer fra svært høy til lav. Travet er derfor opptatt av å finne en ny lokasjon i Midt-Norge som sannsynligvis har en høy verdi frem i tid, slik at man på dette tidspunkt vil kunne avhende eiendommen, og foreta en ny relokalisering, på samme måte som eiendommen på Leangen har en høy verdi i dag. Vurderingen tar utgangspunkt i dagens reguleringsstatus for de tre områdene. Videre ser den på hvilke føringer som er lagt i gjeldende arealplaner i de tre kommunene. Utover dette er det gjort noen antakelser 40 år frem i tid, blant annet med bakgrunn i informasjon som fremkommer fra IKAP. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

3 FORUTSETNINGER / BEGREPER Vurderingen er basert på de opplysninger som fremgår av grunnlagsmaterialet. Det tas forbehold om at mottatte opplysninger er riktig. Grunnforhold / forurensning i grunn / arkeologi Det er opplyst at områdene har ulike grunnforhold, slik det fremkommer under hvert enkelt alternativ nedenfor. Det er dog i denne vurderingen ikke gjort en beregning på sikrings-/ byggetiltak forbundet med hvert av områdene, slik som pålegg om opprensking av forurenset masse, ekstrakostnader pga. leire, arkeologiske funn eller lignende. Påstående bygninger Påstående bygg på områdene antas revet, men rivekostnad er ikke hensyntatt i denne vurderingen. Hjemmelsforhold / heftelser / servitutter Eiendommenes grunnboksblad som viser heftelser og servitutter er ikke gjennomgått. Det forutsettes at eiendommene er fri for heftelser / avtaler, både tinglyste og ikke tinglyste som kan påvirke verdien. Feste- og leieavtaler Vurderingen baserer seg på at eiendommene fritt kan omsettes i det åpne markedet, uten tilliggende leie- eller festeavtaler, dvs. som selveiet tomt. Utnyttelse / formål/ byggevolum Det forusettes at eiendommene lar seg bebygge som ny travbane med tilhørende anlegg. Rekkefølgebestemmelser / ekstern infrastruktur Vurderingen tar ikke opp i seg kostnader knyttet til rekkefølgebestemmelser, ekstern infrastruktur eller andel av slike. Byggekostnader Vurderingen tar ikke hensyn til byggekostnader, og at de muligens kan variere fra alternativ til alternativ. Herunder gjelder også det samme for intern infrastruktur. Metodikk for verdivurdering av tomteareal / utbyggingsprosjekt Verdien av et tomteområde vil i størst mulig grad avhenge av type utnyttelse og hvilket volum som kan oppføres på eiendommene, hvor både planbestemmelser og eiendommenes beskaffenhet kan være avgrensende i forhold til byggevolum. Ved verdsetting av ubebygd tomteareal fastsettes vanligvis verdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. kvm bolig- eller næringsareal. Tomtebelastningen varierer avhengig av type utnyttelse, hvor man kan belaste prosjektet med en høyere tomtebelastning jo høyere leie brukeren er villig til å betale, eller salgspris kjøper er rede til å betale. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

4 Forbehold Som presisert ved oppstart av oppdraget med denne vurderingen, er det utfordrende å fremskaffe dokumentasjon som med stor nok sikkerhet kan si noe om verdiene så langt frem i tid som 40 år, da tidshorisonten er såpass lang og det er vanskelig å vite hvordan utviklingen vil bli. Dette er spørsmål som kan påvirkes av flere ulike faktorer, som man ikke kjenner godt nok i dag. Det finnes en betydelig mengde informasjon innenfor tema som denne vurderingen omhandler, eksempelvis dokumentasjon ifm. IKAP, reguleringsplaner og arealplaner med forarbeider og innspill. Det tas derfor forbehold om at det finnes informasjon som ikke er hensyntatt ved utarbeidelse av denne vurderingen. Det er også anbefalt å innhente uttalelser på dette feltet fra noen med erfaring fra samfunnsutvikling, byplanlegging og tilsvarende fag. Med bakgrunn i dette må det tas alle forbehold knyttet til hvorvidt de antakelser som presenteres i denne vurderingen er riktige, men at dette er resultater som er utarbeidet etter beste skjønn og evne per i dag. [Hestesport in action ] Alternativer presenteres løpende fra neste side. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

5 1. ORKDAL Eiendommen ligger forbi Orkanger sentrum, om man kommer kjørende fra Trondheim. Den ligger nært eksisterende boligområde på Fannrem, nært elva, og ved avkjøringen mot Vinjeøra/ Kristiansund. Avstand til kommunesenter ca. 5 km. Det aktuelle området fremgår av tilsendt kart, som er inntatt nedenfor. Det presiseres at det etter en gjennomgang av området på Orkdal kommune sine internettsider, viser seg at markert område inneholder flere matrikkelnummer enn hva som fremgår av dette kartet. Samtlige matrikkelnummer er ikke gjengitt i denne vurderingen, og det forutsettes at det markerte areal er riktig. De gnr/ bnr som er oppgitt er 19/55, 33/1, 33/3, 34/1, 35/2, 37/1 og 37/2. Det nevnes at det aktuelle området kun utgjør deler av ovennevnte matrikkelnummer. [Aktuelt område markert] I følge Trond Rønningen inkluderer området den eksisterende travbanen på Fannrem. En eventuell utvidelse vil kreve at man tar i bruk mer dyrket mark, men deler av denne er i dag regulert camping og idrettsformål. Området består i hovedsak av et tynt lag med matjord med grus under. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

6 Reguleringsforhold: Dagens reguleringsplan for eiendommen er Reguleringsplan for Øverøyan. Denne planen inneholder ulike formål, fra blandingsformål, hotell/ forretning/ restaurant, campingplass, trav- og rideanlegg og friområder. [Reguleringskart] I Kommuneplanens Arealdel (KPA) ligger den delvis innenfor område avsatt til Landbruk, natur, friluftsformål, samt reindrift (LNFR), nåværende boligbebyggelse og nåværende LNF. Utsnitt fra kart KPA er inntatt nedenfor. Områder i nærheten preges av boligbebyggelse, næringsvirksomhet og LNF. Som det fremgår av kartet ligger også området innenfor en faresone for flom. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

7 [KPA] IKAP: Det er en utfordring å styre arbeidsplassintensiv arbeidskraft fra industriområdene til sentrum. Arealene er fordelt over store geografiske områder, og det er derfor vanskelig å få samlet dette i et konsentrert sentrum. Man har ulike visjoner om utvikling fra industristed til en småby (Orkdal 2040), og det er et betydelig fortettingspotensial på Orkanger. Orkdal fremstår som en industrikommune i Sør-Trøndelag med fortetting i eksisterende industriområder. Nærheten til havna og utviklingsmuligheter for eksisterende industri må vektlegges. Det aktuelle området ligger ikke innenfor aktuelle boligfelt som inngår i IKAP. Samlet boligpotensial i felt som inngår i IKAP er Utvikling fremover: Befolkningsvekst Prognosen for befolkningsvekst i Orkdal kommune i årene fra 2011 til 2030 sier en økning fra i overkant av til ca innbyggere, det vil si en prosentvis vekst i perioden på ca. 25%, slik figuren nedenfor viser. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

8 Næringsutvikling Stikkord knyttet til næringsutvikling for Orkdal kommune er følgende: Plassering av godsterminal på Torgård eller Melhus vil ikke ha stor påvirkning for Orkdal sin attraktivitet. Orkdal har allerede i dag en godt fungerende havn, og fremstår som en industrikommune. Plassering av fremtidig havn vil ha stor betydning for dette alternativet, og kan føre med seg både vesentlig arbeidskraft/ næringsliv og innbyggere. Lengre reiseavstand fra Trondheim, noe som kan være negativt for Orkdal i forhold til de andre alternativer. Avstanden fra Trondheim kompenseres heller ikke av et godt tilbud av offentlig kommunikasjon, og man må trolig basere seg på bil og buss. Nye veier til kommunen er et positivt bidrag for utviklingen. Videre befolkningsvekst vil trolig innebære etablering av forholdsmessig mer næringsareal/ arbeidsplasser. Området ligger i randsonen til Orkdal sentrum, hvor det for fremtiden både kan være aktuelt med bolig- og næringsutvikling. Området på Orkdal er av Fylkesmannen ikke ønskelig pga. hensynet til jordbruk og dyrket mark. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

9 2. MELHUS Eiendommen ligger med kort avstand fra E6, med avkjøring ved Melhus sentrum og forbi dagens boligbebyggelse på Gimse. Dagens travbane ble etablert på denne eiendommen i forbindelse med omlegging av ny E6. Avstand til kommunesentrum ca. 3 km. Det aktuelle området fremgår av tilsendt kart, som er inntatt nedenfor. Etter en gjennomgang av oversendt kart sett opp mot Melhus kommune sin karttjeneste ser det ut som oppgitt matrikkelnummer er riktig. De gnr/ bnr som er oppgitt er 18/1, 18/2, 29/6, 29/14 og 29/15. Det nevnes at det aktuelle området kun utgjør deler av ovennevnte matrikkelnummer. [Aktuelt område markert] I følge Trond Rønningen inkluderer området den eksisterende travbanen på Vollmarka, og en eventuell utvidelse krever at det tas i bruk noe dyrket mark, samt litt småskog og bakker hvor det i dag er beite. Grunn består i hovedsak av leire. Det er kvikkleire ca. 350 meter vest for området, men det er ikke påvist på det aktuelle utbyggingsområdet. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

10 Reguleringsforhold: Dagens reguleringsplan for deler av eiendommen er R Hestesportsenter Vollmarka i Melhus. Øvrige deler av eiendommen har i hovedsak ingen gjeldende reguleringsplan. [Reguleringskart] I KPA er området definert som LNFR, med unntak av ovennevnte reguleringsplan. Områder i nærheten preges også av LNFR, samt vesentlig boligbebyggelse i retning Melhus sentrum. [KPA] Styringsgruppen Nye Leangen (23)

11 IKAP: Det er gode muligheter for fortetting, både i sentrum og nordover langs gamle E6. Arealene er regulert til bolig, forretning og kontor (ofte i kombinasjon). Det utvikles et sentrumsmiljø med miljøgate og oppholdsarealer. Sentrumsplanen åpner for ytterligere kvm. Transport til Melhus sentrum skjer primært med bil. Sentrum i Melhus har hatt en god utvikling de senere år. Melhus har en styrke med tilgangen på attraktive næringsarealer med beliggenhet nært både E6 og E39. Hvilken utvikling næring i kommunen får er avhengig av hvor godsterminal plasseres. Det aktuelle området ligger ikke innenfor aktuelle boligfelt som inngår i IKAP. Samlet boligpotensial i felt som inngår i IKAP er Utvikling fremover: Befolkningsvekst Prognosen for befolkningsvekst i Melhus kommune i årene fra 2011 til 2030 sier en økning fra i underkant av til overkant av innbyggere, det vil si en prosentvis vekst i perioden på ca. 20%, slik figuren nedenfor viser. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

12 Næringsutvikling Stikkord knyttet til næringsutvikling for Melhus kommune er følgende: Dersom godsterminal plasseres på Søberg, vil det innebære større etterspørsel etter næringsarealer i Melhus, noe som trolig også fører med seg forholdsmessig flere innbyggere. Plassering av havn får ikke virkning for Melhus kommune. Kort reiseavstand, særlig i tid, fra Trondheims sentrale områder etter at ny vei ble etablert for noen år tilbake, og nye 4 felt fullføres. Med hensyn til fremtidig tilgjengelighet på offentlig kommunikasjon, antar vi at Melhus vil ha det beste tilbudet av de tre alternativer. Dette er både begrunnet i god veistandard, men ikke minst i de muligheter som ligger for jernbane i aksen fra Melhus Stjørdal (og videre nordover). Melhus har de siste år opplevd en positiv utvikling, både med hensyn etablering av nye boliger og næringsareal. Videre befolkningsvekst vil trolig innebære etablering av forholdsmessig mer næringsareal/ arbeidsplasser. Området ligger i randsonen til Melhus sentrum, hvor det for fremtiden både kan være aktuelt med bolig- og næringsutvikling. Området på Melhus er av Fylkesmannen ikke ønskelig pga. hensynet til jordbruk og dyrket mark. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

13 3. KLÆBU Eiendommen ligger sør for Klæbu sentrum, ved avkjøringen til Vassfjellet skisenter. Det er regulert et større næringsareal på deler av eiendommen, samt på naboeiendommer. Avstand til kommunesenter ca. 4 km., og det er 8 km. til E6. Det aktuelle området fremgår av tilsendt kart, som er inntatt nedenfor. Etter en gjennomgang av oversendt kart sett opp mot Klæbu kommune sin karttjeneste ser det ut som oppgitt matrikkelnummer er riktig. De gnr/ bnr som er oppgitt er 37/1, 37/2 og 37/3. Det nevnes at det aktuelle området kun utgjør deler av ovennevnte matrikkelnummer. [Aktuelt område markert] Ifølge Trond Rønningen ligger området på Tulluan/ Moen ved veien inn til Vassfjellet skisenter. Deler av området er allerede regulert til næring og grusuttak. Grunn består i hovedsak av et tynt myrlag med grus under, og noen mindre områder hvor det bare er myr. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

14 Reguleringsforhold: Dagens reguleringsplan for deler av eiendommen er Reguleringsplan for Næringsområde Tulluan. Her er deler av området definert som kontor/ industri/ lager. Øvrig areal er markert som fremtidig utvidelse av næringsareal. [Reguleringskart] I KPA er området avsatt til en kombinasjon av nåværende næringsvirksomhet, fremtidig næringsvirksomhet og LNFR. Områder i nærheten er preget av en kombinasjon av næring og bolig, men også vesentlig LNFR. Det finnes også et grusuttak i området. [KPA] Styringsgruppen Nye Leangen (23)

15 IKAP: Det hevdes at man ved god utnytting bør kunne bygge ut tre ganger så mye kontor- og forretningsareal som i dag, basert på både ubebygde tomter og eksisterende tomter og areal med potensial for utvikling av sentrumsvirksomhet. Utvikling mot nord og sør berører areal som er betegnet som kjernearealer for jordbruk. Klæbu kommune har tilrettelagt store arealer for næringsvirksomhet. Videre har kommunen fasiliteter knyttet til natur og friluftsliv, blant annet på Vassfjellet skisenter. Per i dag er adkomst til området en utfordring, men man antar dette blir vesentlig forbedret med etablering av ny riksvei 704, som nå ligger ute til høring. Det aktuelle området ligger ikke innenfor aktuelle boligfelt som inngår i IKAP. Samlet boligpotensial i felt som inngår i IKAP er Utvikling fremover: Befolkningsvekst Prognosen for befolkningsvekst i Klæbu kommune i årene fra 2011 til 2030 sier en økning fra i underkant av til underkant av innbyggere, det vil si en prosentvis vekst i perioden på ca. 33%, slik figuren nedenfor viser. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

16 Næringsutvikling Stikkord knyttet til næringsutvikling for Klæbu kommune er følgende: Næringsarealene på Tulluan er inntatt i IKAP og allerede er vesentlig areal regulert. Ny vei fra Sandmoen ligger ute til høring, og igangsettes trolig innenfor rimelig tid. Hvis godsterminal for jernbane plasseres på Torgård i Trondheim, vil dette trolig medføre økt etterspørsel etter næringsareal for arealkrevende virksomhet i Klæbu, noe som trolig også fører med seg forholdsmessig flere innbyggere. Klæbu ligger med kort reiseavstand fra Trondheims sentrale områder. Befolkningsvekst vil trolig innebære etablering av forholdsmessig mer næringsareal/ arbeidsplasser. Området på Tulluan ligger i randsonen til Klæbu sentrum, hvor det for fremtiden både kan være aktuelt med bolig- og næringsutvikling. Området er av Fylkesmannen trukket frem som det mest ønskelige pga. hensynet til jordbruk og dyrket mark. Plassering av havn får ikke virkning for Klæbu kommune. Klæbu er ikke særlig godt plassert med hensyn til offentlig kommunikasjon, og da særlig jernbane, som det antas vil få vesentlig økt trafikk de neste 40 år. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

17 4. GENERELT Det er utarbeidet en Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen (IKAP), som innebærer at ti kommuner i fellesskap har sett på hvordan man best mulig skal å rett virksomhet på rett plass, i stedet for at kommunene skal konkurrere seg i mellom. Dette skal legge til rette både for flere fremtidsrettede arbeidsplasser og gi attraktive boliger i et godt miljø. Blant de næringsarealer som nevnes, finnes det ene alternativet i denne vurderingen, Tulluan i Klæbu, sammen med områder fra både Malvik og Stjørdal. Virksomheter med besøks- og arbeidsplassintensiv virksomhet skal primært samles i de forskjellige senterområdene. Det innebærer også at maksimum 40% i de tre aktuelle kommunenes sentrumskjerner skal avsettes til boliger, og at det skal være plass til næring. En konsekvens av dette, er at nye boligområder må plasseres i randsone og utkant av selve sentrumskjernen. Boligområder i kommunene skal til rette for en befolkningsvekst som er litt større enn veksten som har vært i hver enkelt kommune de siste ti årene. Befolkningsvekst de siste år, samt prognoser, er inntatt for hvert av alternativene nedenfor. Godsterminal: I tillegg til ovennevnte IKAP-areal er det avsatt ytterligere tre områder som avventer vedtak om fremtidig plassering av ny godsterminal for jernbanen, og eventuelt havn. Man mener at et nytt logistikknutepunkt (herunder godsterminal) vil gi bedre og mer miljøvennlige transportløsninger som er viktig for konkurransekraften i Midt-Norsk næringsliv. Disse tre områdene er Hell-Muruvik, Torgård i Trondheim og Søberg på Melhus. Nå ble midler til etablering av slik godsterminal ikke inkludert i ny Nasjonal Transportplan (NTP), som ble fremlagt tidligere i år. Hvilket betyr at prosessen med flytting fra Brattøra sannsynligvis blir ytterligere forsinket. Som man skriver i kompendiet Alt på rett plass som del av IKAP arbeidet, vil godsterminalen gi store ringvirkninger. Med andre ord vil plasseringen av godsterminal gi betydning for hvilke områder som opplever utvikling som følge av dette, og dermed hvilke områder som får økt sine eiendomsverdier. Det antas at områder i nærheten av ny godsterminal først og fremst vil få tilførsel av vesentlig ny næringsvirksomhet i denne forbindelse, men dette kan også føre med seg høyere boligutvikling, da det er et mål i IKAP om at nye boliger skal plasseres på en fornuftig måte sett i forhold til hvor folk arbeider (kort reiseavstand, med mer). Når vedtak om plassering av ny godsterminal vil finne sted, og hva valget vil bli, er det ikke grunnlag for å uttale seg om per dags dato. Dog står det mellom de tre ovennevnte områder, hvor vi antar at to av disse vil kunne få betydning for verdien i denne vurderingen. Dersom godsterminal plasseres på Torgård, vil næringsarealer på Klæbu bli mer attraktive for virksomheter med tilknytning til godsterminalen. Dersom godsterminalen plasseres på Søberg, vil et mulig boligområde på Melhus oppleve vekst, på grunn av nærheten til mange nye arbeidsplasser på Søberg med omkringliggende områder. Havn: I tillegg til ny godsterminal for jernbane, tar Trondheimsregionen utgangspunkt i at flytting av dagens havn i Trondheim må vurderes, uavhengig om det blir en delt løsning med jernbane eller ikke. Valg av lokasjon for ny havn må da videreføres som en egen prosess, hvor beslutningen vil ha innflytelse for det området som velges. Som for godsterminal på bane, regner vi med at det vil bli etterspørsel etter vesentlig næringsareal i nærheten til ny havn. Dette antar vi igjen vil generere et behov for bolig, med bakgrunn i ønsket om å etablere bolig i nærheten av fremtidige arbeidsplasser. I følge den dokumentasjonen som foreligger er i utgangspunktet alle havner i Trondheimsfjorden aktuelle for å betjene alle godstyper. I forhold til denne vurderingen, antar man at en lokalisering både på Orkanger, men også Torgård og Søberg vil kunne styrke ny havn på Orkanger sin sak. Plassering av havn vil med andre ord kunne ha stor påvirkning for Orkanger, til en viss grad for Melhus og i mindre grad for Klæbu. Et punkt det er sentralt å tenke på, er at dersom logistikknutepunkt blir lagt for langt unna Trondheim, så kan man risikere at aktørene velger biltransport fremfor jernbane. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

18 IKAP 2: Hvordan kommunene vil fremstå 40 år frem i tid er det vanskelig å si noe om. Muligens kan det hende at mindre kommuner som grenser til Trondheim, da har blitt en del av Trondheim kommune? Slike forhold kan ikke besvares i dag, men kan få betydning for i hvilken retning utviklingen vil gå. IKAP-2 forventer en befolkningsvekst på over nye innbyggere i perioden til 2040, og da er det viktig å tenke gjennom hvor disse menneskene skal bo og arbeide. Det ligger nå et utkast for IKAP-2 ute til høring. Kort fortalt fra denne, kan vi overordnet si at Trondheimsregionen er en region med stor befolkningsvekst. Befolkningsveksten i regionen er avgjørende for fremtidig arealbehov både til nærings- og boligformål. Sammensettingen av befolkningen endrer seg over tid, og trenden de siste år har vært en økning i antall eldre og utenlandsk arbeidsinnvandring. Dette har medført at mange har flyttet til boliger i sentrumsområder, men det er likevel viktig å tilrettelegge boliger for alle kjøpegrupper. Dette vil kunne påvirke alle tre alternativer i positiv retning, da det er vekst i alle disse tre kommuner. Videre har det vært et stort fokus på kollektivsatsing, noe som har hatt positive resultater. Vi antar videre at satsingen på offentlig kommunikasjon er sentral for årene fremover, noe som gjør nærhet til slike tilbud stadig viktigere for utviklingen. Det betyr at vi regner med at områder med nærhet til et godt kollektivtilbud vil kunne oppleve sterkere vekst enn de med et dårligere kollektivtilbud. Det er også en tilvekst av sysselsatte i regionen, med en netto tilvekst på over sysselsatte i perioden Boligbyggingen er dog lavere enn beregnet behov, noe som bør bety at det finnes et akkumulert behov for nye boliger i regionen. Et beregnet behov fremover er boliger per år i regionen, mot bygd i Andre utfordringer for regionen, er at man vektlegger at jordbruksarealer skal ivaretas i størst mulig grad, noe som kan være utfordrende for to av alternativene i denne vurderingen Melhus og Orkdal. Her har man også møtt motstand hos Fylkesmannen, som primært ønsker at ny travbane legges til Klæbu, nettopp av hensynet til dyrket mark og LNF områder. Kommunikasjon: Det forligger vesentlige planer for utvikling av kommunikasjonstilbudet i Trondheimsregionen de kommende år. Herunder nevnes Nasjonal Transportplan (NTP) , hvor siste versjon av denne ble lagt frem tidligere denne måneden. I NTP er det blant annet nevnt at det skal etableres dobbeltspor på jernbanen fra Trondheim til Stjørdal, noe som vil bedre adkomsten i aksen fra Stjørdal til Melhus, særlig dersom godsterminal etableres i Melhus. Videre vil jernbanen fra Steinkjer til Trondheim elektrifiseres. Begge disse tiltak antar vi at fører til bedre besøkt og hyppigere trafikk med jernbane i hele Trondheimsregionen frem i tid. Å ha områder med nærhet til jernbane vil med andre ord kunne være positivt. Det antas at E6 sør fra Trondheim og mot Midtre Gauldal/ Oppdal vil oppgraderes vesentlig den neste 40-års perioden. Videre ligger forslag til oppgradering av riksvei fra Sandmoen til Klæbu ute på høring per i dag, noe som korter reisetid og bedrer kvalitet på veien fra Trondheim til Klæbu. Endelig utforming er ikke avklart enda. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

19 Flyttemønster historisk: Alle de tre aktuelle kommuner har hatt folketilvekst de siste år, slik grafene/ tabellen nedenfor viser. Graden av tilvekst varierer, med høyest tall for Melhus, og relativt likt for Klæbu og Orkdal. (Folkebevegelse fra ) Styringsgruppen Nye Leangen (23)

20 Telemarksforskning: Telemarksforskning er et selvstendig regionalt forankret forskningsinstitutt med kunder og prosjekter over hele Norge. Telemarksforsking er en frittstående stiftelse med ca 30 forskere i daglig aktivitet for kunder og oppdragsgivere fra departementer, direktorater, fylker, kommuner, regionråd, bedrifter og organisasjoner over hele landet. Man utarbeider vesentlige analyser, hvorav en egen rapport for Sør Trøndelag fra i fjor (2012). Her finnes ulik informasjon, men også noen scenarier for fremtiden, blant annet hva gjelder vekst i de enkelte kommuner fremover, slik figuren under viser. Det vi ser, er at Skaun kommune går igjen som en kommune som har opplevd god veskt de siste år, og antakelig vil oppleve videre vekst i fremtiden. Dette kan blant annet begrunnes med vesentlig lettere tilgjengelighet med ny vei. For våre tre alternativer, kan det antas at Orkdal også vil oppleve en indirekte vekst ved at Skaun vokser. På den andre siden fremhever også Telemarksforskning at nærheten til Trondheim er sentral, blant annet fordi både Klæbu og Melhus er pendlerkommuner, med kort reiseavstand til Trondheim. Det ser også ut som både Klæbu og Melhus har mer optimistiske prognoser enn Orkdal hva gjelder vekst i rapporten fra Telemarksforskning. Der hvor Orkdal fremstår som mer positiv enn både Klæbu og Melhus er Nærings NM, som presenteres av Telemarksforskning hvert år. Her finnes ikke scenarier for de kommende år, men viser utviklingen siste år. Her ser vi faktisk at Orkdal er den kommunen i regionen som kommer lengst opp, fulgt av Trondheim, og med Melhus og Klæbu lenger bak. Se figuren under. Styringsgruppen Nye Leangen (23)

21 Styringsgruppen Nye Leangen (23)

22 5. SWOT ANALYSE Basert på den informasjon som er presentert har vi utarbeidet en enkel SWOT-analyse for de tre alternativer i hhv. Orkdal, Melhus og Klæbu, for å oppsummere fordeler og ulemper med hver av dem. Orkdal Melhus Klæbu Fine omgivelser Travbane på deler pt. IKAP areal i dag Travbane på deler pt. Nært E6. Regulert vesentlig areal S - Styrker Nye veier fra Trondheim Positiv utvikling de siste år Gode natur/ friluftsområder God eksisterende havn Bra veistandard fra Trondheim Ikke LNF i like stor grad God plassering Nærings NM Kort reiseavstand fra Trondheim Arealer i kommunen spredt Dyrket mark/ jordvern (LNF) Dårlig off. kommunikasjon Lang reiseavstand fra Trondheim Foruten natur - omgivelser for øvrig? W- Svakheter Dårlig off. kommunikasjon Tilbud i kommunen Dyrket mark/ jordvern (LNF) Trolig ikke aktuelt med bolig på relevant område Nært eksisterende boligfelt Nært eksisterende boligfelt Plassering godsterminal Torgård Mulig med fortetting Befolkningsvekst 20% (ca pers.) til 2030 Befolkningsvekst 33% (ca pers.) til 2030 O - Muligheter Befolkningsvekst 25% (ca pers.) til 2030 Plassering godsterminal Søberg Ny vei fra Trondheim Plassering havn Attraktive tilbud i kommunen Muligheter for fortetting Både potensial bolig/ næring om 40 år? Fremtidig off. kommunikasjon (jernbane) Pendlerkommune Trondheim Skaun vokser - indirekte Orkdal? Både potensial bolig/ næring om 40 år? Pendlerkommune Trondheim Flomfarlig område Grunnforhold Plassering havn Plassering godsterminal Torgård/ Søberg Plassering havn Dårlig off. kommunikasjon for fremtiden T -Trusler I hvilken retning utvikles Orkdal? I hvilken retning utvikles Melhus? I hvilken retning utvikles Klæbu? Dårlig off. kommunikasjon for fremtiden Styringsgruppen Nye Leangen (23)

23 OPPSUMMERING Det fremgår av denne vurderingen at prognosene for Trondheimsregionen overordnet er gode. Det ligger an til høy befolkningsvekst, men det er usikkert hvor den kommer. I hvilken retning utviklingen går vil være avhengig av flere faktorer, og da særlig spørsmål rundt infrastruktur i regionen for fremtiden. Det er antydet at tilgang på offentlig kommunikasjon vil bli stadig viktigere, blant annet jernbane, hvor NTP har bevilget store summer for utvikling av jernbanenettet i regionen den neste perioden. Videre vet man enda ikke hvor fremtidig godsterminal for jernbane blir lokalisert, og eventuelt om den blir samlokalisert med havn eller ikke. Dette er begge tiltak som kan føre med seg høy etterspørsel etter næringsareal, og deretter både arbeidskraft og nye innbyggere (boligbygging). Som nevnt innledningsvis anbefaler det at man tilegner seg øvrig kunnskap om fremtidsforskning. Her nevnes eksempelvis Telemarksforskning ( og Forskningsrådet ( som muligens kan gjennomføre analyser i denne forbindelse. Hvis vi med bakgrunn i ovennevnte skal forsøke å trekke en konklusjon på hvilket av de tre alternativer som sannsynligvis vil oppleve den beste utviklingen, og dermed ha det mest attraktive arealet 40 år frem i tid, våger vi oss på følgende rangering: 1. Melhus 2. Klæbu 3. Orkdal Trondheim, Kristian Hogstad Lund Eiendomsmegler næring Tlf kristian.hogstad.lund@em1mn.no Styringsgruppen Nye Leangen (23)