BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for bygg og eiendom

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for bygg og eiendom Fagnotat Til: Fra: Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning v/ Tor Corneliussen Etat for bygg og eiendom Saksnr.: Emnekode: EBE-1621 Saksbeh: BAO Kopi til: Dato: 08. april 2014 Gnr. 35, bnr. 7 mfl. - Salg av «Gamle Søreide skole». Hva saken gjelder: Administrasjonen har tidligere utarbeidet notat adressert til Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning med oversikt over deler av den kommunale eiendomsmassen som kan tilrettelegges for salg. «Gamle Søreide skole» var ikke inntatt i ovennevnte notat. I byrådssak av saksnr.1068/14, er det inntatt på side 4 under pkt 3. «Gamle Søreide skole»: «Dersom gamle Søreide skole ikke skal benyttes til erstatningsskole, bør det iverksettes salgsprosess for eiendommen.» Det ble i saken vedtatt at erstatningsskolene skal legges til Lynghaugparken i Fyllingsdalen. Gamle Søreide skole er altså ikke aktuell som erstatningsskole. «Gamle Søreide skole» er nå fraflyttet og ikke i bruk til skoleformål lenger. Ny skole er tatt i bruk i nærområde. Dette innebærer at «Gamle Søreide skole» kan avhendes og selges til høystbydende i markedet. Administrasjonen har på denne bakgrunn startet opp salgsprosess for avhending av eiendommen. I den sammenheng vil administrasjonen vurdere 3 forskjellige alternative metoder for salg av eiendomsmassen, samt komme med en anbefaling på den/de metodene Kommunens eiendommer er en del av et større reguleringsområde der det også er regulert inn en barnehage man mener er best for kommunen som selger av eiendomsmassen. Vedtakskompetanse: Budsjettfullmaktene pkt IV B1 (Fullmakter til byrådet vedr investeringsbudsjettet). Byrådet kan gjøre gjennomføringsvedtak for salg av fast eiendom for beløp inntil 100 mill. innenfor eget rammeområde. 1

2 Anbefalt forslag fra Etat for bygg og eiendom Etat for bygg og eiendom starter opp arbeidet med å tilrettelegge «Gamle Søreide skole» for salg i tråd med alternativ 2 eller 3 i.h.h.t. saksutredningen. Bjørn A. Olsen - rådgiver Kjell Aga - avdelingsleder eiendom Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg 1: Vedlegg 2: Kart over eiendommene med grenselinjer Reguleringsplan inkl. reguleringsbestemmelser 2

3 Saksutredning: Området rundt «Gamle Søreide skole» er under omfattende utvikling og transformasjon. Det er utarbeidet en områdereguleringsplan som definerer hvordan dette område kan utvikle seg og bebygges i fremtiden. Det gjøres spesielt oppmerksom på at før utbygging kan finne sted, er det krav om at det må utarbeides detaljerte reguleringsplaner for de respektive byggeområder. Deler av området er allerede i gang med utbygging. Bergen kommune har gjennom et OPS prosjekt allerede fått bygget og tatt i bruk ny skole på Søreide. I tillegg har private aktører satt i gang utbygging av delområder i reguleringsplanen. Områdereguleringsplanen har fått betegnelsen: Gnr. 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering, planid (vedlegg 1) Planen er off. og utført av Bergen kommune v/etat for plan og geodata. Planen er godkjent i bystyret Formålet med reguleringsplanen er å avklare tomt for ny skole og legge til rette for at Søreide kan utvikles som et attraktivt og urbant lokalsenter etter åpning av Knappentunnelen. Planen prioriterer også barnehager, boligfortetting, idrett, grønnstruktur med tilgang til sjø, urnelund og bevaring av viktige kulturminner. Det er ulike eiere innenfor reguleringsområdet, med mange private aktører som ønsker å bygge ut området i tillegg til Bergen kommune sine eiendommer. Bergen kommune eier den største andelen av det arealet som i reguleringsplanen er definert som senterområde (S1). Dette gjelder eiendommene gnr. 35, bnr. 7 og gnr. 35, bnr. 378, som består av «Gamle Søreide skole» m.m. Arealet på kommunens eiendommer er på ca. 13 mål. Dette inkluderer selve utbyggingsområdet inkl. fremtidig grøntområde/kaipromenade mot sjøen og torgområde og vernet bygning på gnr. 35, bnr. 378 (vedlegg 2). S1 har fått en utnyttelsesgrad på % BRA = 250%. Dette må anses som en høy utnyttelsesgrad. Sentrumsformål kan benyttes til bolig, forretning, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og bevertning. Publikumsrettede funksjoner og fasader skal prioriteres på gateplan. S1 skal ha en betydelig boligandel. Det skal avsettes nødvendig areal til kollektivreisende. Det er en del krav og rekkefølgebestemmelser som styrer fremtidig utbygging av området som kommunen eier. Det må også gjennomføres en detaljreguleringsplan for utbyggingen av område S1. Utfyllende plan for S1. For S1(kommunens eiendommer) sin del kreves det utarbeidet en detaljreguleringsplan før utbygging kan finne sted. Rekkefølgebestemmelser for S1 som er kostnadsbestemmende for fremtidig salgssum. 1. Oppgradering av vei V1, Ytrebygdsveien mellom V6 og V10 med MPG standard, fortau og sykkelfelt 2. Omlegging av og etablering av fortau langs veg V 8, Steinsviksveien. 3. Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, FR3, G7 (off. del), G8, G9 og nærmiljøanlegg1 og Etablere GV4 med tilhørende tiltak i V11, V12 og V Opparbeide fortau langs V15 6. Eksisterende ballbane i S1 skal opprettholdes til nærmiljøanlegg 2 er etablert. 3

4 7. Det skal opparbeides et torg rundt og i tilknytning til kommunens tomt/bygninger på eiendommen gnr. 37, bnr De gamle bygningene skal bevares og integreres i den nye bygningsmassen/torget. I tillegg til dette kommer kostnader med riving av bygningsmassen på eiendommen gnr. 35, bnr. 7 («Gamle Søreide skole). Etat for utbyggingsavtaler (EU) jobber med å utarbeide en utbyggingsavtale for aktørene innenfor reguleringsområde. Et arbeid som de håper på å få ferdigstilt til sommerferien. Dette gjelder forhandlinger vedrørende erverv av arealer til nærmiljøanlegg 2, som pr. dags dato eies av private aktører (bensinstasjon). Reguleringsplanen er klar på at fotballbane beliggende på tomten til «Gamle Søreide skole» skal opprettholdes til nærmiljøanlegg 2 er etablert. Dette innebærer at kostnader for å komme i posisjon til å starte bebyggelse av tomten vil ligge på nærmere kr. 45 mill. ++ Det er vår oppfatning at en salgssum av kommunens tomter klart vil overskride dette beløp, men de betydelige investeringer som rekkefølgekravene medfører vil redusere kommunens inntekter ved salg. Hvordan gjennomføre salg av eiendommen for at Bergen kommune skal få best mulig avkastning for eiendomsmassen. Bergen kommune v/etat for bygg og eiendom har i de senere år fått en del erfaring med forskjellige metoder for salg av kommunale eiendommer for å skaffe gode inntekter til bykassen. I denne sammenheng vil administrasjonen vurdere 3 metoder for gjennomføring av salg av del av reguleringsområde S1, gnr. 35, bnr.7 og gnr. 35, bnr. 378 «Gamle Søreide skole». Vi vil deretter komme med en anbefaling om hvilken metode administrasjonen v/etat for bygg og eiendom vil anbefale. På bakgrunn av at det ikke foreligger en detaljert reguleringsplan og utbyggingsavtale for utbygging av reguleringsområde vil det ligge store økonomiske usikkerhetsmomenter for en eventuell fremtidig kjøper/utbygger av eiendommen 1. Eiendommen «Gamle Søreide skole» med påstående bygninger kan selges på det åpne marked på bakgrunn av eksisterende områdereguleringsplan, og de føringer som denne gir, men uten en undertegnet utbyggingsavtale som definerer kostnadene ved rekkefølgekravene. Dette medfører at kjøper selv må gjennomføre en detaljert reguleringsplan for å klargjøre nøyaktig utbyggingspotensiale, samt å få avklart hvor stor andel bolig/næring man får bygge på eiendommene. Kjøper må også avvente endelig godkjent utbyggingsavtale til EU har klargjort avtalen for undertegning. I tillegg kommer usikkerheten ved at det ikke er inngått noen avtale om erverv av nærmiljøanlegg 2 for å bygge ny fotballbane. Dette er et erverv som EU har ansvar for å gjennomføre. 2. Eiendommen «Gamle Søreide skole» med påstående bygninger kan selges på det åpne marked på bakgrunn av eksisterende områdereguleringsplan, og de føringer som denne gir, samt en undertegnet utbyggingsavtale gjennomført av EU som definerer kostnadene ved rekkefølgekravene. I tillegg må kommunen v/eu ha gjennomført erverv av areal til nærmiljøanlegg 2 for å bygge ny fotballbane. Dette medfører at 4

5 kjøper selv må gjennomføre en detaljert reguleringsplan for å klargjøre nøyaktig utbyggingspotensiale, samt å få avklart hvor stor andel bolig/næring man får bygge på eiendommene. 3. Bergen kommune v/etat for bygg og eiendom kan selv gjennomføre en detaljert reguleringsplan for egne eiendommer før salg. En slik reguleringsplan vil avklare de fleste usikkerhetsmomenter ved bebyggelse og kostnader for gjennomføring av denne. I tillegg vil EU ha gjennomført en godkjent/undertegnet utbyggingsavtale samt ervervet areal til nærmiljøanlegg 2 (ny fotballbane) som en kjøper må akseptere i forbindelse med salget. Når alle disse elementene er avklart vil selger og potensielle kjøpere få en god oversikt og rimelig klarhet vedrørende kostnader i forbindelse med en fremtidig utbygging av eiendommene. Dette er en ryddig og grei måte for begge parter å gjennomføre salg/kjøp på. Etat for bygg og eiendom sin vurdering av de tre alternativene. Dersom Bergen kommune selger eiendomsmassen i tråd med alternativ 1 vil det ligge store usikkerhetsmomenter i salgsprospektet som vil medføre at potensielle kjøpere vil få problemer med å beregne sikre kostnadsrammer for kjøp og fremtidig utbygging av eiendommen. Dette vil gjenspeile seg i prisen som kommunen kan få for eiendommen. Sannsynligheten for at vi ikke vil få inn bud i tråd med reell verdi er stor. Dette alternativet kan gjennomføres/forsøkes innen kort tid. Administrasjonen vurderer det slik at dette alternativet vil gi minst penger til bykassen i forbindelse med salg av eiendommene og er ikke anbefalesesverdig. Dersom Bergen kommune selger eiendomsmassen i tråd med alternativ 2, vil store deler av usikkerhetsmomentene som er prisdempende forsvinne. Det største usikkerhetsmomentet som da vil gjenstå er at kjøper selv må stå for gjennomføring av detaljreguleringsplan for å avklare utbyggingspotensialet og hvor stor andel boliger/næring man vil få bygge ut. Selv om områdereguleringsplanen definerer en max. utnyttelse på % BRA = 250% er det ikke sikkert at tomten som man kan bygge på tåler en slik høy utnyttelse. Dette er elementer som blir avklart i en detaljreguleringsplan og vil nok ha en viss negativ innvirkning på prisnivået man kan oppnå gjennom salget. Administrasjonen vurder det slik at dette alternativet vil gi en god avkastning ved salg av tomtene. Dog ikke optimal avkastning. Dette alternativet kan gjennomføres så snart EU har gjennomført utbyggingsavtalen og ervervet areal til nærmiljøanlegg 2 for bygging av ny fotballbane. Det er stor sannsynlighet for at dette alternativet kan gjennomføres i Dersom Bergen kommune selger eiendomsmassen i tråd med alternativ 3, vil usikkerhetsmomentene som er prisdempende forsvinne i sin helhet. Bergen kommune vil da gjennomføre detaljreguleringsplan selv og vil i en salgssituasjon ha full oversikt over antall leiligheter/næringsareal/kostnader osv. som skal til for å utvikle/bebygge eiendommen. Dette i tillegg til at EU har utarbeidet utbyggingsavtaler for område, samt ervervet areal til ny fotballbane vil gjøre eiendommen særdeles attraktiv for potensielle kjøpere i markedet. Dersom man velger dette alternativet, må man påregne et tidsløp på ca. 2 år før salg kan gjennomføres. Denne metoden er brukt i tidligere salgssaker der man har oppnådd særdeles gode priser i salgssammenheng. Av de tre presenterte modellene er det stor grad av sannsynlighet for at alternativ 3 vil gi mest inntekter til kommunekassen. Alternativ 3 er den metoden som vil gi mest inntekter til kommunekassen. Dog vil dette alternativet medføre ca.2 år før inntektene kan tilgodeskrives bykassen. 5

6 Dersom Bergen kommune ønsker å selge eiendommene raskere enn det alternativ 3 forespeiler, vil alternativ 2 også gi gode inntekter til bykassen. Dette alternativet kan mest sannsynlig gjennomføres i løpet av