Verdivurdering. Hauskvartalet, Oslo kommune Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Verdivurdering. Hauskvartalet, Oslo kommune 25.11.2014. Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i"

Transkript

1 Verdivurdering Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune

2 INNHOLDSFOTEGNELSE SAMMENDAG INNLEDNINGIMANDAT FAKTISKE OPPLYSNINGE VEDIGUNNLAG Premisser Metode Markedsvurdering VEDIBEEGNING BENNEIVEIEN 1 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader isiko Verdiberegning VEDIBEEGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader isiko Verdiberegning VEDIBEGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Verdigrunnlag boliger Verdigrunnlag forretningsdel Verdiberegning VEDIBEGENING "SlKUSTOMTEN" Påregnelig utnyttelse Verdiberegning KONKLUSJON verdivurdering Hauskvartalet Side 2 av 26

3 SAMMENDAG Takstobjekt Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 Oslo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet. Verdien skal beregnes som en normal_ salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne ' åå ` at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for á eiendommene ved et salg pà det frie markedet. Den merverdi en ~.; i særinteresse kan være villig til å gi for eiendommene er ikke vurdert. - Nøkkelinformasjon Eiendomstype: Hjemmelshaver: Tomtenes samlede areal (mi) Bolig, forretning og sirkushall Oslo kommune eguleringsplan: S-43B7, Formal: Bolig, allmennyttig formal, forretning m.fl. Paregnelig utnyttelse bolig (ikke verneverdig, m' BA): Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet beliggende rett vest for Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kjent som kulturhuset Hausmania. Området er både et etablert boligområde bestående av tradisjonelle bygårder og et næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede handels- og boligområdet Vulkan er beliggende nord for eiendommene. Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon i form av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. Eiendommene Hausmanns gate 40 og 42 er bebygd med bygårder hvorav sistnevnte er verneverdig. De øvrige eiendommene er ubebygde. På bakgrunn av dette samt ulik regulering er det utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene. For eiendommene regulert til boligformål har vi benyttet tomteprisbelastningsmetoden som gir den restverdi ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale bygge-/renoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. De angjeldende eiendommene i søndre del av Hauskvartalet utgjør den såkalte "Sirkustomten" og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). For denne har vi beregnet verdien på basert på tomtegrunnen som en andel av totale anleggskostnader. Konklusjon markedsverdi Basert på våre beregninger har vi konkludert med følgende verdi for de angjeldende eiendommene: Verdi Brenneriveien Kronerfemmillioneretthundretusen 00/100 Verdi Hausmanns gate O00 Kronerfiremillionersyvhundretusen OO/100 Verdi Hausmanns gate O00 Kronerseksmillionerfemhundretusen O0/100 Verdi "Sirkustomten" Kronertomilllonerfemhundretusen 00/100 Sum verdi hele utviklingsområdet Kronerattenmillioneråttehundretusen 00/100 Vurderingen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. i Oslo, /j BE Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf Telefaks: í/ Ã *t/ Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF Mmm Morten Høiseth Sivilingeniør M.Sc. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

4 B INNLEDNING/MANDAT Oppdraget: Seniorkonsulent Stein Løvold i Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) har anmodet BE Verdivurdering AS om å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet og har matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304. Oppdraget er å beregne normal salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Eiendommene skal vurderes samlet og verdiene skal beregnes basert på gjeldende regulerings- og kommune(del)planer. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til à betale for eiendommen ved et salg på det frie markedet. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Taksten skal benyttes i forbindelse med et eventuelt salg av eiendommene. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til pàtenkt bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. FAKTISKE OPPLYSNINGE Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommene som kan påvirke eiendommenes verdi. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. Det tas heller ikke med eventuelle forurensninger i grunn i verdiberegningen. For øvrig er vurderingen basert på egne observasjoner, erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med oppdraget og forutsettes i denne verdivurdering ikke ä ha verdipàvirkende effekt. Besiktigelse: Eiendommene ble besiktiget den 22. september Seniorkonsulent Stein Løvold viste eiendommene og ga faktiske opplysninger. Hausmanns gate 40 var ikke tilgjengelig på befaringsdagen utvendig. og ble kun besiktiget Dokumenter: Vi har mottatt følgende dokumenter i forbindelse med verdivurderingen: - Bestillingsskjema, datert (EBY) - eguleringskart - Utskrift fra grunnboken for eiendommene gnr. 208, bnr. 60, 295, 297, 299, 303 og Små reguleringsendringer, planforslag til vedtak, datert (Plan- og bygningsetaten) - Plantegninger Hausmanns gate 42, datert (Derlick Arkitekter AS) - Arealberegning eiendommen gnr. 208, bnr. 180, datert (EBY) - Takst Hausmanns gate 42, datert (A.L. Høyer AS) - Tilstandsvurdering Hausmanns gate 42, datert (Høyer Finseth AS) - Forslag til salgsprospekt og salgskontrakt, udatert (EBY) - Notat Forurensningsseksjonen, datert (EBY) Vi har forøvrig innhentet informasjon fra Eiendomsdata/grunnboken kommunes hjemmesider. samt fra Oslo Verdivurdering Hauskvartalet av 26

5 egisterbetegnelse og hjemmel: Eiendommene som omfattes av dette dokument har i henhold til Eiendomsdata følgende registerbetegnelser, adresser og hjemmelshavere: Gnr./bnr. Adresse Hjemmelshaver 208/60 Brenneriveien 1 Oslo kommune 208/180 Vestre Elvebakke 10 Oslo kommune 208/295 Hausmanns gate 28 Oslo kommune 208/297 Hausmanns gate 30 Oslo kommune 208/299 Hausmanns gate 32 Oslo kommune 208/303 Hausmanns gate 40 Oslo kommune 208/304 Hausmanns gate 42 Oslo kommune Tomt: I henhold til Eiendomsdata har eiendommen gnr. 208, bnr 180 et areal på 279,8 m? Imidlertid skal en del av tomteområdet til naboeiendommen i nord (gnr. 208, bnr. 181) på ca. 75 m* innlemmes i eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt at eiendommen gnr. 208, bnr. 180 skal avstå et areal på ca. 5 m* til naboeiendommen i vest (gnr. 208, bnr. 300).I henhold til mottatt informasjon vil eiendommen gnr. 208, bnr. 180 ved endt kartforretning få et areal på ca. 350m? Tomtene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 er alle ubebygde og utgjør den såkalte "Sirkustomten". I henhold til overnevnte beskrivelse samt Eiendomsdata har tomtene følgende areal: Gnr.lbnr. Areal 208/180 ved endt kartforretning 350,0 208/ ,5 208/ ,0 208/ ,0 Sum "Sirkustomten" 996,5 208/60 616,4 208/ ,2 208/ ,9 Sum totalt tomteareal 2273,0 Den såkalte "Sirkustomten" er hovedsakelig flat og planert, men den nordøstlige delen av tomten skråner mot nordøst. Tomten gnr. 208, bnr. 60 er også ubebygd og flat, mens øvrige tomter skråner noe mot henholdsvis nord- og sørøst. Beliggenhet: Eiendommene er en del av det såkalte W f.. Hauskvartalet beliggende rett vest for ` Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kjent som kulturhuset Hausmania. Området er både et etablert boligområde å 03 bestående av tradisjonelle bygårder og et jg næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede og attraktive handels- og boligområdet Iwm l Vulkan er beliggende nord for 2 eiendommene. Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. Ut.jl i form verdivurdering Hauskvartalet av 26

6 Verdivurderim Bebyggelse: Eiendommen Hausmannsgate 42, (gnr. 208, bnr. 304) er bebygd med en bygård over 4 etasjer pluss kjeller og loft. Bebyggelsen er hovedsakelig innredet til boliger i tillegg til noe næringsarealer i 1. etasje. Bygården er oppført med bærende konstruksjoner i mur og etasjeskillere antatt bestående av trebjelkelag. Fasaden mot Hausmanns gate/brenneriveien består av pusset mur med gesimsbånd. Fasaden mot bakgård består av forblendet murstein. Taket er av typen saltak og består av takstoler i tre med ukjent tekking. Alle vinduer i bygården er murt igjen, bortsett fra to vinduer på gateplan. I henhold til mottatt informasjon var det originalt ornamenter over vinduene i bygården. Eiendommen Hausmannsgate 40, (gnr. 208,bnr. 303) er bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. I henhold til mottatt informasjon og Eiendomsdata er bebyggelsen innredet til boliger med 3 leiligheter i hver etasje. Bygården er oppført i bærende konstruksjoner mur og etasjeskillere antatt i trebjelkelag. Videre er det pusset, malt fasade og tak av typen saltak med ukjent tekking. De øvrige eiendommene er som tidligere nevnt ubebygd. Arealer: Vi har ikke mottatt arealoppgave for bebyggelsen. For eiendommen gnr. 208, bnr. 304 har vi således estimert bebyggelsens bruttoareal (BTA) og bruksareal (BA) basert på mottatte plantegninger for etasje samt kontrollmål gjort på stedet. Vi har imidlertid ikke mottatt plantegninger eiendommen gnr. 208, bnr. 303 og derfor benyttet bruksareal i henhold til Eiendomsdata samt estimert bruttoarealet basert på normale konverteringsfaktorer. Basert på vår erfaring med denne type bebyggelse er bruksarealet (BA) normalt beliggende mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet og har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Basert på ovenforstående har vi benyttet følgende arealer for eksisterende bebyggelse: Eiendom Etasje Formål BA BTA 208/303 Kjeller Lager og bodareal etg. Bolig etg. Bolig etg Bolig Loft Lager og bodareal N/A N/A Sum BA etg./bta kj.-3. etg /304 Kjeller Lager og bodareal N/A etg. Disponibelt etg. Bolig etg. Bolig etg. Bolig Loft Lager og bodareal N/A 250 Sum BA etg/bta alle etg Sum bebygget areal Beregningene er som nevnt basert på kontrollmålinger, mottatte tegninger av varierende kvalitet og Eiendomsdata. Det er derfor noe usikkerhet knyttet til enkelte arealer. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

7 Beskrivelse: Hausmanns gate 42 (gnr./bnr. 208/304) er som tidligere nevnt bebygd med en bygård fra 1882 over 4 etasjer pluss kjeller og loft. Bygget ble i 1999 okkupert og var bebodd av okkupanter i 4 år. Bygården er for tiden ubebodd og som tidligere nevnt er alle vinduer bortsett fra to vinduer på gateplan er murt igjen. 'i l Kjelleretasjen har adkomst via trapperom og består i hovedsak av rom for lagring. Det er jordgulv, vegger bestående av ubehandlet grunnmur og murvegger samt enkle skillevegger oppført i tre. Videre er det ubehandlet trebjelker og trebord i himling. Det er stedvis lav takhøyde. 1. etasje består av to deler begge med inngang fra gang mellom Hausmanns gate og bakgård. Den nordlige delen består av et lokale som tidligere er benyttet til næringsformål. Lokalet er utformet med to store rom, kjøkken, gang og toalett. Gulvet er dels belagt med fliser og dels med belegg. Flater er hvitmalte. Den sørlige delen av 1. etasje var ikke tilgjengelig på befaringsdagen etasje har relativt lik planløsning og er utformet med to leiligheter i hver etasje. Leilighetene består av flere oppholds- og soverom samt kjøkken, wc og bad. Videre er det trappeløp i tilknytning til kjøkkenet i hver leilighet. Det er hovedsakelig belegg på gulv, malte vegger og tak i ulike farger. Taket er stedvis utformet med stukkatur og rosett. Toalettrom og bad er innredet med enkelt hvitt sanitærutstyr. Loftsetasjen fremstår som et råloft med skråtak. Det er tregulv, ubehandlede murvegger, takstoler i tre og himling beståendeav ubehandlettre. Som tidligere nevnt var eiendommen Hausmanns gate 40 (gnr. 208, bnr. 303) ikke tilgjengelig på befaringsdagen. I henhold til mottatt informasjon har imidlertid denne tilsvarende standard og tilstand som eiendommen Hausmanns gate 42. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. J Tekniske anlegg: I Hausmanns gate 42 er det elektriske anlegg av eldre årgang med sikringsskap med skrusikringer. Videre er det vann- og avløpsrør av eldre årgang. Det ble på befaring observert korrosjon på avløpsrør i kjeller av bygget. Verdivurdering Hauskvartalet av26

8 verdivurdering I henhold til tilstandsanalyse av Hausmanns gate 42 datert utført av Høyer Finseth AS har det vært lekkasjer i bebyggelsen. Videre er de tekniske installasjonene gått ut på dato, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk er forbundet med brannfare. Vedlikehold: Eiendommen Hausmanns gate 42 har et betydelig etterslep på vedlikehold og fremstår som umoderne/utidsmessige. Lokalene er generelt preget av graffiti på vegger, malingavflassing, betydelig slitasje på gulv, vegger og tak. l henhold til tilstandsanalyse av bygget datert utført av Høyer Finseth AS har lekkasjer påført bygget vannskader og innestengt fukt. I kombinasjon med mangelfull ventilasjon har dette i henhold til rapporten forårsaket vekst av muggsopp i alle etasjer. Videre er det påvist ekte hussopp i kjeller og 1. etasje og det er grunn til å anta at det finnes skjulte sopp og råteskader inne i konstruksjonene. Utvendig fremstår Hausmanns gate 42 også med et betydelig vedlikeholdsbehov. Store deler av fasaden i bakgården preget av graffiti. Videre er vinduene som tidligere nevnt støpt igjen. Hausmanns gate 40 er som nevnt kun utvendig besiktiget. Bebyggelsen fremstår også med et etterslep på utvendig vedlikehold. Det er også her graffiti på deler av fasaden samt på tak. Imidlertid er ikke vinduene i denne bygården støpt igjen. egulering: l henhold til Oslo kommunes hjemmesider omfattes det angjeldende området av reguleringsbestemmelser S-4387 "eguleringsplan med reg.best. for Brenneriveien 1 m. fl. (Hauskvartalet)", f datert Imidlertid har vi også lagt til grunn mottatt dokument "Brenneriveien 1 med flere, Grünerløkka, små reguleringsendringer, planforslag til ` vedtak", datert utarbeidet av Plan- og bygningsetaten. I henhold til reguleringsbestemmelsene er det angjeldende området regulert til spesialområde- byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: - Byggeområde for bolig - Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) - Spesialområde- bevaring (bolig, forretning) - Fellesområde- gårdsplass, lek, opphold Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: - Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med "Hauskvartalet" og eierne. Byggeområde for bolig - Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig. verdivurdering Hauskvartalet av26

9 verdivurdering Fellesbestemmelser Tillatt bruksareal BA= m?. Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning er mindre enn 0,5 meter, tas ikke med i beregningen. Ved bruksareal der avstand mellom himiing og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen er mellom 0,5 og 1,5 meter skal 50% av arealet regnes med. Det tillates maks. 2 underetasjer, hvor overkant gulv på nederste etasje har minimum kote 2. Bygningene skal plasseres i henhold til byggelinjer, byggegrenser og gesims- og mønehøyder som angitt på plankartet. Fra 2. etasje og opp kan det oppføres balkonger på fasader inn mot felles gårdsrom. Balkonger kan gâ maks. 1,2 meter utover de på planen viste byggegrenser. Eventuelle fundamentering av balkonger må ikke leggebeslag på regulertfellesområde. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m integreres i den arkitektoniske utformingen. Påbygg over angitt gesimshøyde kan tillates for nødvendig heis- og trappehus og i forbindelse med hageanlegg på tak med maks høyde=3 meter, og inntil 20% BYA av takareal. l Byggeområde for bolig Tillatt bruksareal skal ikke overstige BA = m? Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Uteareal per boenhet skal være 20% av boligens BA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. Byggeområde allmennyttig formål - (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Tillatt bruksareal for Hausmania kulturhus skal ikke overstige BA=3 900 m? Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmanns gate og Vestre Elvebakke. Tillatt bruksareal for sirkushall/flerbrukshall skal ikke overstige BA=4 750 m? Hovedatkomst for gående skal være Hausmanns gate. Spesialområde - bevaring (bolig, forretning) Alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal foreligges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Bygningen tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Ved istandsetting/restaurering av eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares. Forretninger tillates kun lokalisert i 1. etasje. Fellesområde-gårdsplass,lek, opphold Fellesområdet skal være felles for gnr. 208, bnr. 60, 303 og 304 og eventuelle utskilte parseller av disse. Arealet tillates ikke brukt til parkering, lagring eller lignende. Annet Avkjørsel skal være i henhold til piler avmerket på plankartet. Sykkelparkering skal opparbeides i henhold til den enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20% flere sykkelparkerings-plasser enn normen. Det kreves ikke parkeringsplasser for biler, med unntak av HC-plasser til bevegelseshemmede. Det skal avsettes samlet min. 2 og maks 5 plasser for bolig og kulturformål. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

10 VerdivurderinL Grunnforurensninger: I henhold til notat datert utarbeidet av Forurensningsseksjonen i EBY er det basert på befaring av saigsarealet og jordprøver av enkelte av de angjeldende eiendommene, påvist forurensing på deler av salgsareal utover krav til gjeldende regulering i fyllmasser i øvre meter. l notatet anslåes kostnader henført til sanering av forurenset masse samlet beløper seg til ca. kr ,- eks. mva. Det henvises forøvrig til notatet. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Vi har i dette takstdokumentet ikke hensyntatt eventuelle kostnader til dette i verdigrunnlaget. Eventuelle kostnader til fjerning av forurensede masser vil komme til fradrag fra beregnet verdi. Salgskontrakt: I henhold til mottatt salgsprospekt og salgskontrakt er formålet med salget av eiendommene en utbygging av Hauskvartalet i samsvar med reguleringsplanen. Eiendommene selges som de er, jf. avhendingslovens 3-9. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på eiendommen fra selgers side. Videre er minstekravene for utvikling av eiendommene: - Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene skal utbygges og utvikles som et miljøprosjekt med miljøsertifisering etter BEEAMstandarden, klassifiseringsnivå PASS. - Eiendommene skal utbygges og utvikles i henhold til gjeldende regulering og innen en utbyggingsfrist på 12 år. Brenneriveien 1og fellesområdet skal også BEEAM-sertifiseres innen denne fristen. En eventuell kjøper av Hausmanns gate 40 kjøper eiendommen usett og med de som til enhver tid oppholder seg i bygget. Selger fraskriver seg ethvert krav/ansvar knyttet til dette forholdet. Dersom ovennevnte tidsfrister for utbygging/utvikling av den nye bebyggelsen på eiendommene ikke overholdes, er dette å betrakte som en forsinkelse og et alminnelig mislighold. Ved forsinkelse kan selger kreve dagbøter på kr. 2000,-pr. dag regnet fra tidsfristen overskrides og frem til ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene foreligger. Videre skal kjøper for egen regning stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Sikkerheten stilles som påkravgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon, eller morselskap/konsern. Som sikkerhet aksepteres også at garantibeløpet plasseres på sperret konto til fordel for Oslo kommune. Sikkerheten skal utgjøre kr. 10mill. Det henvises forøvrig til salgsprospekt og salgskontrakt. Spesielle forhold: I henhold til den nasjonale kulturminnedatabasen Askeladden er eiendommen Hausmanns gate 42 fra vernet etter plan- og bygningsloven. For denne type eiendommer er det egne bestemmelser knyttet til spesialområdet/ hensynssonen. Bestemmelsene fastsetter bruk og grenser for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse, og kan angi hva slags nybygg som kan oppføres innenfor området. I henhold til mottatt informasjon fra oppdragsgiver skal det tinglyses adkomstrett for de bakenforliggende eiendommene over eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt utarbeides bruksrettsavtale. Videre går det i henhold til mottatt overføringsnotat en vannledning over Sirkustomten fra Vestre Elvebakke til Hausmania kulturhus. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

11 verdivurdering I henhold til grunnbokutskriften er eiendommen gnr. 208, bnr. 295 oppført med to pengeheftelser. Videre er de øvrige angjeldende eiendommene oppført med en pengeheftelse. I henhold til mottatt informasjon skal disse pengeheftelsene slettes av selger før overtagelse. Da kommunen kjøpte eiendommene Hausmannsgate 40 og 42 var de okkuperte. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten om bruksnekt ble Hausmannsgate 42 stengt i 2010, og bygget har stått tomt siden. Det oppholder seg fortsatt et ukjent antall mennesker i Hausmannsgate 40. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. verdivurdering Hauskvartalet av 26

12 verdivurdering VEDIGUNNLAG Premisser Som tidligere nevnt er oppdraget å vurdere verdien av eiendommene med matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune. Eiendommene har adresse Brenneriveien 1, Hausmanns gate (Sirkustomten), 40 og 42 og er en del av det såkalte Hauskvartalet. Pà bakgrunn av ulik regulering har vi utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene og summert verdiene av disse. Hausmanns gate 42 er bebygd med en bygård og regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Basert på dette samt området forøvrig anser vi det som mest hensiktsmessig at bygården utformes med forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Verdien av boligene er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering/istandsetting. Videre er verdien av forretningslokalene beregnet med utgangspunkt i netto inntektsoverskudd basert på en vurdering av normal markedsleie for forretningslokaler i dette området fratrukket eiers kostnader og hensyntatt avkastningskravet for denne type lokaler i dette området samt eventuelt ekstraordinært vedlikehold. Eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 er oppgitt med en samlet tillatt maksimal utnyttelse i reguleringsbestemmelsene. Begge eiendommene er regulert til byggeområde for boliger, men har en forskjellig utforming i dag. Brenneriveien 1 er en ubebygd tomt, mens Hausmannsgate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. På bakgrunn av dette har vi beregnet påregnelig utnyttelse for de to eiendommene samlet og vurdert en hensiktsmessig fordeling av utbyggingspotensialet på de to eiendommene. Verdien av Brenneriveien 1 er således beregnet med utgangspunkt i vurdert påregnelig utnyttelse. Videre er verdigrunnlaget basert på en vurdering av relevante verdiparametre som salgspriser for nye boliger i dette området, byggekostnader og risikoen for en utbygger/investor. Verdien av eiendommen Hausmanns gate 40 er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for brukte boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering. Videre har vi medtatt verdien av et eventuelt utbyggingspotensial på eiendommen. Eiendommene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 utgjør den såkalte Sirkustomta og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushali/flerbrukshall). Det er ikke utarbeidet statistikk for leienivåer av sirkushaller/idrettshaller og det er få sammenlignbare eiendommer. Eiendommer av denne type oppføres ofte som såkalte offentlig-private samarbeid (OPS), der private utbyggere/investorer står for oppføring og det offentlige leier tilbake eiendommen. Tomtegrunnen i denne type prosjekter verdivurderes derfor normalt som en andel av totale anleggskostnader, henført til beliggenhet og type prosjekt. Metode Vi anser som tidligere nevnt at alle de angjeldende eiendommene er å anse som utviklingsprosjekter. Verdien av et utviklingsprosjekt bestemmes av formålet og reguleringsbestemmelsene. Viktige forhold i verdigrunnlaget er størrelsen på utbyggingspotensialet, beliggenhet og bebyggbarhet. Tomteverdier beregnes vanligvis med tomteprisbelastningsmetoden, eventuelt med kontrollmetodene tomtearealmetoden og/eller tomtens andel av sum verdi ferdig utviklet prosjekt. Tomteprisbelastningen beregnes som den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale byggelrenoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. l Verdien av ferdig bebygget boligeiendom tar normalt utgangspunkt i sammenlignbare objekter henført til pris per m2 og en vurdering av eiendommens beliggenhet, standard og tilstand. Eventuelle forhold som trekker prisen i positiv retning er eksempelvis høy standard eller utsikt, mens etterslep på vedlikeholdet og trafikkstøy er eksempler på negative faktorer. Ved boligeiendom tar man hensyn til at salgspris blir kalkulert ut i fra S- BA (salgbart bruksareal), et areal som for leiligheter normalt ligger ca % Iavere en tillatt bruksareal (BA) som igjen normalt er beliggende 5-10 % lavere enn BTA (bruttoareal). Verdivurdering Hauskvartalet av 26

13 verdivurdering Ved beregning av verdien av ferdig bebygget næringseiendom benytter man normalt forventet salgspris per m2 basert pà estimert inntektsoverskudd og avkastningskrav og tar hensyn til at utleibart areal er tilsvarende BTA (bruttoareal). For spesielle bygg, slik som offentlige bygg, skoler, barnehager og sykehjem beregnes leiegrunnlaget henført til normal omsetning eller teknisk verdi. l vurderingen hensyntas risiko/avkastningskrav på eiendommen som nybygg og det generelle rentemarkedet ellers. En utbygger/investor vil i beregningen gjøre en selvstendig vurdering av prosjektets risiko. isikovurderingen gjøres på bakgrunn av en rekke parametere, eksempelvis tidspunkt for igangsettelse, prosjektets størrelse og omfang, gjennomførbarhet, reguleringsrisiko, markedskonjunkturer med mer. Denne risikovurderingen hensyntar med andre ord risikoen for eventuelle økte byggekostnader, reduserte salgspriser/økt avkastningskrav, samt reguleringsmessige forhold og tid. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning avhengig av parameterne beskrevet over. Verdien av Sirkustomten er beregnet som andel av totale anleggskostnader da de øvrige metodene gir i dette tilfellet lite relevans og er således ikke benyttbare. Ved beregning av tomtens verdi i forhold til bebyggelsens anleggskostnader, gjøres det først en beregning av de totale kostnadene henført til ferdig utviklet tomt, det vil si totale anleggskostnader. Deretter gjøres en vurdering av andel av sum anleggskostnader som henføres til tomten, ved å analysere ulike forhold som beliggenhet, bebyggbarhet, utviklingspotensial, standard på bebyggelse med mer. Markedsvurdering Markedet for boliger er for tiden relativt attraktivt og har siden bunnivåene i 2009 sett en markant økning, foruten nedgangen i 2013.Årsaken til den relativt gode utviklingen i Osloområdet er lav lånerente hos bankene, god økonomi generelt i Norge, økt tilflytning til dette området, lav igangsetting av nyboligprosjekter samt økte byggekostnader og byggetekniske krav. Siden årsskiftet har gjennomsnittlige salgspriser i Oslo økt med 5,1 % og markedet for brukte boliger anses å være normalisert etter nedgangen i Det forventes fortsatt en moderat økning i dette markedet de neste årene. Markedet for nye boliger er imidlertid fortsatt noe tregt, men har bedret seg i løpet av Markedet for forretningslokaler og handelseiendommer er generelt god på bakgrunn av Norges gode økonomiske aktivitet, økning i befolkningen og realdisponible inntekt. Det forventes fortsatt vekst i handelsomsetningen og privat konsum i årene som kommer, noe som bidrar til å øke attraktiviteten til dette segmentet. Det er imidlertid noe nedsiderisiko i forbindelse med økt netthandel. Markedet for forretningslokaler anses som relativt godt i det angjeldende område. Eiendommene er beliggende i nærheten av det nyutviklede området Vulkan, noe som anses å kunne ha en positiv effekt for angjeldende eiendommer. Markedet for sirkushaller/flerbrukshaller anses hovedsakelig å være styrt av statlige og kommunale interesser. Denne type eiendom er derfor etter vårt skjønn mindre utsatt for generelle konjunktursvingninger når det gjelder leienivå. Imidlertid vil risikobildet på nasjonal basis ha innvirkning også på denne type eiendom med bakgrunn i finansieringsvilkårene som tilbys. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

14 VEDIBEEGNING BENNEIVEIEN 1 Som tidligere nevnt beregnes tomteverdier basert på tomteprisbelastningsmetoden som er den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi som ferdig bebygget etter fradrag av de totale byggekostnadene, hensyntatt prosjektets risiko. Vi har foretatt følgende beregning: Pàregnelig utnyttelse Eiendommene Brenneriveien 1 (gnr./bnr. 208/60) og Hausmanns gate 40 (gnr./bnr. 208/303) er som nevnt regulert til byggeområde for bolig med en samlet tillatt utnyttelse på m2 BA. Hausmanns gate 40 er i dag bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. Vi anser det som mest hensiktsmessig å renovere/istandsette denne bebyggelsen. Bruksarealet i Hausmanns gate 40 kommer således til fratrekk i beregning av gjenværende utnyttelse for de to eiendommene. På bakgrunn av reguleringsbestemmelsene har vi kun hensyntatt bruksarealet for etasje. Brenneriveien 1 er som tidligere nevnt ubebygd. Vi får således følgende beregning av gjenværende tillatt utnyttelse for de to eiendommene: Tillatt utnyttelse (m2 BA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate etg. (m2 BA) 607 Gjenværende utnyttelse (m' BA) Basert på en oppmåling på plankartet har vi estimert areal innenfor byggegrensene på eiendommen Brenneriveien 1 for en full etasje og en inntrukket øvre etasje å være henholdsvis ca. 215 m* BTA og ca. 135 m* BTA. Med bakgrunn i oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at det i Brenneriveien 1 kan oppføres en bebyggelse med 6 etasjer over terreng pluss kjeller, der den øverste etasjen er inntrukket i henhold til angitt grense i plankartet. For denne type bebyggelse er som tidligere nevnt det bruksarealet (BA) normalt mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet. Videre er salgbart bruksareal normalt beliggende % lavere enn tillatt bruksareal. Vi har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Vi får således følgende beregning av påregnelig utnyttelse for eiendommen Brenneriveien 1: l Kjeller 1.-5 etasje 6. etasje Sum Areal (m2 BTA) Antall etasjer Sum per etasjetype/totalt (m BTA) Sum etasje (m' BTA) Bruksareal etg. (m BA) Salgbart bruksareal (m' S-BA) 895 Beregningen over viser at en full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien 1 gir en bebyggelse med bruksareal m2 BA. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. I henhold til reguleringsbestemmelsene kreves det kun etablert 2-5HC parkeringsplasser for bolig- og kulturformål. Videre tillates det kun etablert avkjørsel fra området ved Sirkustomten til Vestre Elvebakke. På bakgrunn av dette har vi forutsatt at de angjeldende parkeringsplassene etableres på Sirkustomten. Vi har således ikke medtatt ytterligere parkeringsplasser i vårt verdigrunnlag. Salgspriser Det er få nye boliger til salgs i dette området. I henhold til tilgjengelig statistikk var gjennomsnittlig salgspris per m* P-rom for omsatte boliger med postnummer 0182 det siste året ca. kr ,-. Normalt er salgsprisen for nye boliger beliggende 15-25%over salgsprisen for tilsvarende brukte boliger. Dette tilsvarer således et intervall fra ca. kr ,- til ca. kr ,- per m2 P-rom. Det er ikke utarbeidet noe konkret prosjekt og reguleringsbestemmelsene gir heller ingen føringer for fordeling av størrelsen på boenhetene. Vi har således lagt til grunn at det etableres relativt små enheter, noe som trekker prisen per m* noe opp. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

15 i Imidlertid er vi av den oppfatning av at Hauskvartalet og Hausmanias historie med okkupasjon av leiligheter reduserer attraktiviteten og interessen for den angjeldende eiendommen. Dette trekker prisen per m2 betydelig ned. Videre skal det i henhold til reguleringsbestemmelsene legges til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og boliger. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris ytterligere ned. l tillegg anses Brenneriveien 1 å ha relativt dårlige solforhold. Basert på ovenforstående er vi av den oppfatning av at gjennomsnittlig salgspris for leilighetene i Brenneriveien 1 er beliggende vesentlig under overnevnte intervall.vi er av den oppfatningav at leilighetene kan oppnå en gjennomsnittligsalgspris per m P romi nivå kr ,- og har således beregnet følgende sum salgsprisfor leiligheteneferdig bebygget: Salgbart bruksareal (S-BA) 895 Pris per m* P-rom 52 OOO Sum ferdig utviklet (avr.) Det forutsettes at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Byggekostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider.finanskostnader,byggeledelseog gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7-10 %. Som nevnt har vi i vårt verdigrunnlaglagt til grunn enkel standard på bebyggelsen. Videre anses prosjektet som noe over middels stort og tomten som relativt enkel bebyggbar samt at det er god plass til rigg/driftpå egen tomt. Dette trekker byggekostnadene ned. Videre stilles det som nevnt krav til BEEAM med klassifiseringsnivå"pass". Dette trekker således noe opp. Våre erfaringstalltilsier at byggekostnadene per m* for denne type bebyggelseer som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift,etc VVS Elkraft Tele- og automatisering 600 Andre installasjoner, heis, etc. 700 Prosjektering, byggeledelse, etc lnfrastrukturkostnader 500 Finanskostnader Sikkerhetsmargin 500 Sum anleggskost per m BTA Bruttoareal (m BTA) Sum anleggskostnader (avr.) isiko Som nevnt vil en utbygger/investorvil gjøre selvstendigvurderingav prosjektets risiko, beregnet ut ifra brutto tomteprisbelastningsamt investorenskrav til avkastningpå sin kapital. l Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning. Vi er av den oppfatningat risikoen henført til et prosjekt på Brenneriveien 1 er beliggende i det noe over gjennomsnittetav dette intervallet.området er ferdig regulert og er et etablert boligområde. Dette trekker risikoen ned. Imidlertid anses prosjektet å være relativt komplisert, med en rekke uavklarte forhold. Dette er spesielt henført til reguleringsbestemmelsene til økologisk kulturkvartal, tilstøtende bebyggelse og kultursentrum Hausmania. Dette gir en relativt høy risikofor forsinkelser og usikkerhet henført til tidspunktfor ferdigstillelsesamt risiko for uforutsetteelementer underveis i prosessen. Dette trekker risikoen betydeligopp. Videre anser vi at det er en usikkerhet knyttettil Hauskvartalets generelle attraktivitetsom boliger, noe som trekker risikoenytterligere opp. VerdivurderingHauskvartalet av 26

16 r i r Vi har derfor benyttet oss av et nivå i øvre del henført til overnevnte intervall og lagt til grunn 65 % risiko for eiendommen Brenneriveien 1. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Oppsummert har vi foretatt følgende risikovurdering: Kostnadsrisiko - marked 10,0 % Middels risiko henført til økte kostnader. Salgsrisiko - marked 10,0% Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. eguleringsrisiko 10,0% Området er ferdig regulert, ikke rammetillatelse. Byøkologi trekker opp. Tidsrisiko 15,0% elativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Prosjektrisiko 20,0% elativt høy risiko henført til nabolag, utforming med mer. Sum risiko 65,0 % Skjønnsmesiig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning for Brenneriveien 1: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) Netto salgsinntekt Sum totale anleggskostnader Brutto tomteprisbelastning Prosjektrisiko 65 % Netto tomteprisbelastning (avr.) I Beregningen over gir en netto tomteprisbelastning på kr ,-per m* S-BA og kr ,- per m* tomtegrunn. Dette anses å være relativt lavt for en boligtomt med denne beliggenhet, men kan henføres til utfordringer med nabolag, byggegrunn med mer. Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale anleggskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital isiko/gevinst til utbygger/investor Direkteavkastning utbygger/investor 26,54 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%.En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende over dette normalnivået, noe som henføres til eiendommens beliggenhet, nabolag og regulering. I verdivurdering Hauskvartalet av 26

17 VEDIBEEGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Hausmanns gate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasje pluss kjeller og loft med et areal på ca. 607 m* BA. I reguleringsbestemmelsene er det oppgitt en samlet utnyttelse for eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 på m BA. En full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien 1 tilsvarer et bruksareal på ca m2 BA. Vi får således følgende beregning av gjenværende utnyttelse: Tillatt utnyttelse (ml BA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate etg. (m2 BA) 607 Areal bebyggelse Brenneriveien 1 (m2 BA) Gjenværende utnyttelse (m BA) 134 Basert på oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at bebyggelsen i Hausmanns gate 40 kan påbygges. Vi har estimert eksisterende bebyggelses fotavtrykk til å være ca. 230m2 BTA. En utbygger/investor vil forsøke å maksimere utbyggingspotensialet og vi har således lagt til grunn at det gjenværende utviklingspotensialet på ca. 134 m* BA vil kunne utvikles som en ny delvis etasje i Hausmanns gate 40 ved konvertering av eksisterende loft. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Basert på overnevnte, tidligere oppgitte arealer samt tilsvarende konverteringsfaktorer som for Brenneriveien 1 får vi således følgende beregning av areal henført til eksisterende og ny bebyggelse i Hausmanns gate 40: BTA BA S-BA Eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse Sum per type areal Salgspriser Som i vurderingen av Brenneriveien 1 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende vendt ut mot et relativt trafikkert kryss. Videre skal leilighetene mot Hausmanns gate i henhold til reguleringsbestemmelsene utformes som gjennomgående, noe som gir større leiligheter. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris noe ned. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leilighetene i Hausmanns gate 40 oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe under gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m2 P-rom i nivå kr ,- i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (S-BA) 596 Pris per m P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi også her forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader enoveringskostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7-10 %. enoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. Som nevnt var ikke Hausmanns gate 40 tilgjengelig for innvendig besiktigelse. l henhold til mottatt informasjon har vi således lagt til grunn at det er tilsvarende standard og tilstand som i Hausmanns gate 42. Vi har således forutsatt at det er et betydelig etterslep på vedlikeholdet og at eiendommen må totalrenoveres. Dette trekke således renoveringskostandene opp. Imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. verdivurdering Hauskvartalet av 26

18 Våre erfaringstall tilsier at bygge-/renoveringskostnadene per m2 for denne type bebyggelse er som følger: ehab. Konvert. loft Bygning ink. adm, rigg/drift, etc VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc Prosjektering, byggeledelse, etc lnfrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost per m* BTA Bruttoareal (ml BTA) Sum anleggskostnader per type (avr.) Sum totale anleggskostnader (avr.) Vi forutsetter i dette tilfellet at konvertering av loftet ikke medfører krav til heis, da denne vil bli utformet som en del av leilighetene i tredje etasje. isiko Også her vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Vi er av den oppfatning av at risikoen henført til renovering av eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende noe under risikoen beregnet for Brenneriveien 1.Dette på bakgrunn av at angjeldende eiendom allerede er bebygd med en bygård samt at prosjektet er noe mindre. Imidlertid oppholder det seg et ukjent antall mennesker seg i bygården. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. l henhold til mottatt kontrakt, erverver kjøper eiendommen med de som oppholder seg der, og selger fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet. Dette trekker risikonivået vesentlig opp. Vi har derfor benyttet oss av en risiko i nivå 60% risiko for eiendommen, vurdert som følger: Kostnadsrisiko - marked 10,0% Middels risiko henført til økte kostnader. Salgsrisiko - marked 10,0% Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. eguleringsrisiko 5,0 % Området er ferdig regulert og delvis bebygd Tidsrisiko 10,0% elativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Prosjektrisiko 25,0% Bebodd, relativt høy risiko for uforutsette elementer. Sum risiko 60,0% Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning av angjeldende eiendom: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) Netto salgsinntekt Sum totale renoveringskostnader Brutto tomteprisbelastning Prosjektrisiko 60 % Netto tomteprisbelastning (avr.) En verdi som beregnet over gir en verdi per m* S-BA på kr ,-. Dette anses å være relativt høyt, eiendommen vurdert som utviklingsprosjekt, men relativt lavt eiendommen vurdert som bebygget areal. Dette henføres til bebyggelsen spesielle karakter og betingelser. verdivurdering Hauskvartalet av 26

19 Basen på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale renoveringskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital isiko/gevinst til utbygger/investor OOO ' Direkteavkastninj utbygger/investor 32,04 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således a være beliggende vesentlig over nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, det forhold at den er bebodd og de usikkerhetsmomenter som følger av dette. i Verdivurdering Hauskvartalet av 26

20 verdivurdering VEDIBEGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Bygården i Hausmanns gate 42 er som nevnt regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Vi anser således at eiendommen er fullt utnyttet. I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det kun forretninger i 1. etasje. På bakgrunn av dette samt at Hausmanns gate er en relativt trafikkert gate anser vi derfor at det er mest hensiktsmessig å etablere forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Videre tillates bygården bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Vi har således hensyntatt dette i beregningen av byggekostnadene. I beregningen av de ulike arealer for angjeldende eiendom har vi også her lagt til grunn konverteringsfaktorer som beskrevet i vurderingen av Brenneriveien 1. Imidlertid har vi som følge av skråtak skjønnsmessig benyttet en reduksjon på 35 % fra bruksareal (BA) til salgbart bruksareal (S-BA) for loftsetasjen. Vi har således beregnet følgende arealer for angjeldende eiendom: Etasje Formål Areal (m' BTA) Areal (m BA) Areal (m S-BA) Kjeller Bod 250 N/A N/A 1. etg. Forretning N/A etg. Bolig Loft Bolig Sum Verdigrunnlag boliger Salgspriser boliger Som i vurderingen av Brenneriveien 1/Hausmanns gate 40 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 42 er beliggende på hjørnet mellom eiendommene i Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40. eguleringsbestemmelsene stiller ikke krav til utforming av leilighetene. Det er relativt god takhøyde i bebyggelsen i Hausmanns gate 42. Videre er deler av bebyggelsen utformet med rosett og stukkatur. Dette trekker gjennomsnittlig pris per mz noe opp. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leiligheten i Hausmanns gate 42oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe over gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m* P-rom i nivå kr ,- i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (mz S-BA) 673 Pris per m2 P-rom 54 OOO Sum ferdig utviklet (avr.) Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader enoveringskostnader er som nevnt beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7-10 %. enoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. Det er som nevnt et betydelig etterslep på vedlikeholdet i Hausmanns gate 42. I henhold til tilstandsanalyse datert utført av Høyer Finseth AS har bygget behov for en total rehabilitering. Videre stiller reguleringsbestemmelsene krav til at byggets eksteriør beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende kun ved ombygging/påbygging. Dette medfører blant annet reetablering av ornamenter rundt vinduene, nye vinduer for hele fasaden og reetablering av fasaden. Dette trekker byggekostnadene betydelig opp. imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. Verdivurdering Hauskvartalet av 26

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER Estate konferanse, Oslo 14.04.2016 Johan Berg- Svendsen BER Kort om BER Rent uavhengig rådgivningsselskap innen næringseiendom 14 ansatte, 10 tilknyttede

Detaljer

Verditakst. Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL KVINNHERAD KOMMUNE. Utført av: Steinar Tokheim Takstmann

Verditakst. Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL KVINNHERAD KOMMUNE. Utført av: Steinar Tokheim Takstmann Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL Gnr. 89 89 Bnr. 108 112 KVINNHERAD KOMMUNE Utført av: Takstmann Oppdrag Befaringsdato: Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL

Detaljer

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH TOMTETAKST Side 1 av 6 OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH Innholdsliste: 1. Generelt. Side 2 2. Dokumenter. Side 2 3. Hjemmelsforhold mm Side

Detaljer

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 Side 2 av 8 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER

Detaljer

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET Bondiparken felt I Del av gnr. 51, bnr. 75 gnr 55, bnr. 12 gnr. 54, bnr 31 Asker kommune Januar, 2009 Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 1 av 14 Innholdsfortegnelse Mandat

Detaljer

Verdivurdering - tomt. Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune

Verdivurdering - tomt. Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune 04.04.2014 revidert 10.09.2014 INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 3 Takstobjekt 3 Mandat 3 Nøkkelinformasjon 3 Konklusjon 3 INNLEDNING / MANDAT 4 FAKTISKE OPPLYSNINGER 4

Detaljer

Verdivurdering. Fagerenget skole Lysøysundveien Lysøysundet

Verdivurdering. Fagerenget skole Lysøysundveien Lysøysundet Gjelder eiendommen: Verdivurdering Adresse.: Postnr. / sted.: Fagerenget skole Lysøysundveien 351 7168 Lysøysundet Gårdsnr..: 73 Bruksnr..: 14 Kommune..: 1627 Bjugn ---------------------------------------

Detaljer

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Planbestemmelser Arkivsak: 00/00905 Arkivkode: PLNID 20000002 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Revidert: Oppdatert med mindre endring vedtatt 16.09.15. sak 15/1593 Formålet med reguleringsplanen

Detaljer

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Dato: 12.8.2014 / 02.02.2015 Denne planen erstatter reguleringsplan for Hamreheia, planid 29, stadfestet 24.10.1951, og for Hamreheia nord, planid

Detaljer

HAMAR KOMMUNE. BESTEMMELSER TIL Kvartal 54, Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate. Arkivopplysinger: Geir Cock

HAMAR KOMMUNE. BESTEMMELSER TIL Kvartal 54, Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate. Arkivopplysinger: Geir Cock HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Kvartal 54, Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysinger: Saksbeh.: Geir Cock Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.2009 Sist revidert: 11.11.2010

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST vedlegg til Boligsalgs-/eierskifterapport

VERDI- OG LÅNETAKST vedlegg til Boligsalgs-/eierskifterapport RAPPORTANSVARLIG: Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tel: 90 06 1 6 E-mail: ingulfniskavara@navarenno VERDI- OG LÅNETAKST vedlegg til Boligsalgs-/eierskifterapport Adresse KANABAKKEN 6, 9800 VADSØ

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 SKIEN KOMMUNE Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet : 03.02.2011 Dato for revisjon av bestemmelsene : 03.02.2011 Dato for

Detaljer

REGULERINGSPLAN VIGA BRATTEBAKKEN GNR. 109, BRN. 10, 195, ANDABELØY REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE

REGULERINGSPLAN VIGA BRATTEBAKKEN GNR. 109, BRN. 10, 195, ANDABELØY REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE REGULERINGSPLAN VIGA BRATTEBAKKEN GNR. 109, BRN. 10, 195, ANDABELØY REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE Plankart datert 24.01.08 Plankart revidert 3.1.2012 GENERELT 1. Det planlagte området er

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR REINBAKKAN BOLIGOMRÅDE Planen er datert: 04.10.2010 Bestemmelsene er datert: 04.10.2010 Sist revidert i hht til kommunestyrets vedtak: 30.05.2011 Vedtatt av

Detaljer

Verditakst. Svegeskogen 17 4400 FLEKKEFJORD FLEKKEFJORD KOMMUNE. Utført av: Einar Tønnesen Byggmester og Takstmann

Verditakst. Svegeskogen 17 4400 FLEKKEFJORD FLEKKEFJORD KOMMUNE. Utført av: Einar Tønnesen Byggmester og Takstmann Næsgårdsgaten, postboks 4 4379 Egersund Mail: post@takst-kon.no Tlf: 546070 Org.nr: 992 08 789 Verditakst Svegeskogen 7 4400 FLEKKEFJORD Gnr. Bnr. 43 52 97 FLEKKEFJORD KOMMUNE Utført av: Einar Tønnesen

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER VESTMOEN, NODELAND, GNR. 110, DEL AV BNR. 1, M.FL. PLAN NR. xxxx SONGDALEN KOMMUNE 1 FELLESBESTEMMELSER

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER VESTMOEN, NODELAND, GNR. 110, DEL AV BNR. 1, M.FL. PLAN NR. xxxx SONGDALEN KOMMUNE 1 FELLESBESTEMMELSER FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER VESTMOEN, NODELAND, GNR. 110, DEL AV BNR. 1, M.FL. PLAN NR. xxxx SONGDALEN KOMMUNE 1 FELLESBESTEMMELSER Planområdet er avgrenset på reguleringskart med plangrense. Området

Detaljer

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07. 131965 Rissa RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 6 Oppdrag : Verdivurdering Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : Langmyrveien 22b, 1624 GRESSVIK Matrikkelnummer

Detaljer

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN Gnr/Bnr: 39/38, 39/455, 39/456, 39/457, 39/458, 39/459, 39/460, 39/462, 39/501, 39/465, 39/493, 39/491, 39/492, 39/494, 39/495, 39/484,

Detaljer

Verdi- og lånetakst. over. andel i Rosenhof Kvartal I Borettslag. Andelsleilighet Rosenhoffgata 7a 0569 OSLO. Gnr. 226 Bnr. 48 Leilighet Andelsnr.

Verdi- og lånetakst. over. andel i Rosenhof Kvartal I Borettslag. Andelsleilighet Rosenhoffgata 7a 0569 OSLO. Gnr. 226 Bnr. 48 Leilighet Andelsnr. TAKSTSENTERET A/S TAKSTMENN I KONTORFELLESSKAP Fagertunveien 1. Pb. 262, 1319 Bekkestua Org.nr: 981 462 734 Verdi- og lånetakst over andel i Rosenhof Kvartal I Borettslag Rosenhoffgata 7a 0569 OSLO Gnr.

Detaljer

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST KR 315 000 KR 290 000. Matrikkel: Gnr 43: Bnr 715 Kommune: 1539 RAUMA KOMMUNE Adresse: Stein, 6320 ISFJORDEN.

VERDI- OG LÅNETAKST KR 315 000 KR 290 000. Matrikkel: Gnr 43: Bnr 715 Kommune: 1539 RAUMA KOMMUNE Adresse: Stein, 6320 ISFJORDEN. VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 43: Bnr 715 Kommune: 1539 RAUMA KOMMUNE Adresse: Stein, 6320 ISFJORDEN MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 315 000 LÅNEVERDI: KR 290 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM:

Detaljer

VERDIVURDERING PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 FOR ØRLAND KOMMUNE UTARBEIDET AV: N o v e m b e r

VERDIVURDERING PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 FOR ØRLAND KOMMUNE UTARBEIDET AV: N o v e m b e r VERDIVURDERING PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 FOR ØRLAND KOMMUNE UTARBEIDET AV: N o v e m b e r 2 0 1 2 PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 ØRLAND KOMMUNE Verdivurdering Oppdragsgiver: Oppdragsgivers representant:

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

Verdi- og lånetakst over

Verdi- og lånetakst over Frank Feldt Wielsgaardsvei 7 1654 Sellebakk Tlf. 69323590 Verdi- og lånetakst over Fritidseiendom. Hytte nr. 2040, Papperhavn. 1684 VESTERØY Gårdsnr. 48 Bruksnr. 15 HVALER KOMMUNE Utført av: Takstøkonom

Detaljer

VERDITAKST FOR NÆRINGSEIENDOM

VERDITAKST FOR NÆRINGSEIENDOM RAPPORTANSVARLIG: Jonny Wosnitza Fosseveien 16, 9845 TANA Tlf: 94862219 E-post: jw@byggebistandcom VERDITAKST FOR Adresse Torget 4, 9980 BERLEVÅG Matrikkelnr Gnr 11 Bnr 582 Kommune BERLEVÅG Hjemmelshaver(e)

Detaljer

Ved større terrengsprang skal forstøtningsmuren deles opp med vegetasjonsnivå.

Ved større terrengsprang skal forstøtningsmuren deles opp med vegetasjonsnivå. Reguleringsbestemmelser for Midtheia. Sist revidert: 13.03.2014 1 Byggeområder 1.0 Generelt Boliger skal plasseres innenfor de viste byggegrensene. I felt B1-B2 er bebyggelsen vist med byggelinje og skal

Detaljer

VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM

VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM Del av Gnr. 101, bnr. 103 Ringeriksveien 6 3300 Hokksund Øvre Eiker kommune Juni, 2012 VERDITAKST AV EIENDOMMEN LERBERG BEHANDLINGSHJEM ØVRE EIKER KOMMUNE MAI,

Detaljer

OPAKG3 @.:; :.:L, Gurulia skytebane. -««'m~ -v.-samnsem A.hSVAl'5I(Y\' xxuwncl:-':irr.a~sx*~s'

OPAKG3 @.:; :.:L, Gurulia skytebane. -««'m~ -v.-samnsem A.hSVAl'5I(Y\' xxuwncl:-':irr.a~sx*~s' OPAKG3 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, OPPDRAGSNUMMER DATO 124816 30.10.2013 bnr. 36, Rissa kommune gig usmso @.:; :.:L, fin. -««'m~ -v.-samnsem cowmrs: _. A.hSVAl'5I(Y\'

Detaljer

VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER

VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER DEL AV GNR. 133, BNR. 25 OG DEL AV GNR. 137, BNR. 10, FNR. 30 SKI KOMMUNE NOVEMBER, 2015 VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER DEL AV GNR. 133, BNR. 25 OG DEL AV GNR. 137, BNR.

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA. Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59

Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA. Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59 Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59 Godkjent i Hovedutvalg teknisk 03.09.2009. Revidert i Karmøy kommunestyre

Detaljer

Verdivurdering. Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune

Verdivurdering. Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune Verdivurdering Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune 15.09.2015. INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG 3 1.1 Takstobjekt 3 1.2 Mandat 3 1.3 Nøkkelinformasjon 3 1.4 Konklusjon 3 2

Detaljer

- Spesialområde Restriksjonssone for frisikt mot vei (skravert).

- Spesialområde Restriksjonssone for frisikt mot vei (skravert). REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Kjørbekkdalen 8 Dato for siste revisjon av plankartet : 15.01.2009 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 20.01.2009 1 Reguleringsformål Det regulerte

Detaljer

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30.

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30. TILSTANDSVURDERING For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40 Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30. april 2014 Side 1 Sammendrag Forutsetninger Tilstandsvurderingen er utført basert

Detaljer

Verditakst. Gjerdevegen 6 6770 Nordfjordeid. Gårdsnr. 45 Bruksnr. 102 EID KOMMUNE. Utført av: Arne Hool Ing Arne Hool AS, Pb 106, 6781 Stryn.

Verditakst. Gjerdevegen 6 6770 Nordfjordeid. Gårdsnr. 45 Bruksnr. 102 EID KOMMUNE. Utført av: Arne Hool Ing Arne Hool AS, Pb 106, 6781 Stryn. Pb.106,6781 Stryn. Tlf 57871421 Mob 91140868 Fax 57871985 Verditakst Gjerdevegen 6 6770 Nordfjordeid Gårdsnr. 45 Bruksnr. 102 EID KOMMUNE Utført av: Arne Hool Ing Arne Hool AS, Pb 106, 6781 Stryn. Oppdrag

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VESTREGATA 2-18 OG PARKGATA 1-13 HOTELL, BOLIG OG KOMBINERT FORMÅL

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VESTREGATA 2-18 OG PARKGATA 1-13 HOTELL, BOLIG OG KOMBINERT FORMÅL Tromsø kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VESTREGATA 2-18 OG PARKGATA 1-13 HOTELL, BOLIG OG KOMBINERT FORMÅL Dato:... 02.03.09 Dato for siste revisjon:... 18.05.09 Dato for kommunestyrets

Detaljer

Verditakst. Servicebygg og Fjellhall Kirkegaten 51 4612 KRISTIANSAND S. Gnr. 150 Bnr. 671 KRISTIANSAND KOMMUNE

Verditakst. Servicebygg og Fjellhall Kirkegaten 51 4612 KRISTIANSAND S. Gnr. 150 Bnr. 671 KRISTIANSAND KOMMUNE Verditakst og Fjellhall Kirkegaten 51 4612 KRISTIANSAND S Gnr. 150 Bnr. 671 KRISTIANSAND KOMMUNE Utført av: Svein R. Søftestad Ing./takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato: Verditakst og Fjellhall Kirkegaten

Detaljer

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30.

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30. TILSTANDSVURDERING For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96 Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30. april 2014 Side 1 Sammendrag Forutsetninger Tilstandsvurderingen er utført basert

Detaljer

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE OPPDRAG ADRESSE Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE Side 2 av 7 OPPDRAG FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND

Detaljer

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 7 Oppdrag : 131497 Bygningstype : Tomt Oppdragsadresse : Ørland kommune/kråkvåg Matrikkelnummer : 59/130

Detaljer

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REGULERINGSBESTEMMELSER I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 har Nordre Land kommunestyre i sak 9/08 vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser.

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune

Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune Plan nr. 2011-10 Datert: 08.07.11. Sist revidert: 19.10.11. 1. Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5, pkt.

Detaljer

MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER

MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER Plankartet er datert: 26.08.2011 Bestemmelsene er datert: 26.08.2011, rev. 24.11.2011 1 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres

Detaljer

Meieriveien 26, 9700 LAKSELV Matrikkelnr. Gnr. 17 Bnr. 101

Meieriveien 26, 9700 LAKSELV Matrikkelnr. Gnr. 17 Bnr. 101 RAPPORTANSVARLIG: Knut Eilertsen Ulveveien 18B, 9700 LAKSELV Tlf: E-post: keilert@onlineno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Meieriveien 6, 9700 LAKSELV Matrikkelnr Gnr 17 Bnr 101 Kommune PORSANGER

Detaljer

83f Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 20.01.99 i medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1.

83f Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 20.01.99 i medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. 83f Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 20.01.99 i medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Asker kommune, teknisk sjef, 1. februar 1999. Bjørn Orhagen REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR EVJE SENTRUM

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR EVJE SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR EVJE SENTRUM Dato: 23.10.2010 Dato for siste revisjon: 17.02.2011 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: I I medhold av plan- og bygningslovens

Detaljer

Oslo Kommune Plan- og Bygningsetaten Vahls Gate 1 0187 Oslo 17.03.2016

Oslo Kommune Plan- og Bygningsetaten Vahls Gate 1 0187 Oslo 17.03.2016 Oslo Kommune Plan- og Bygningsetaten Vahls Gate 1 0187 Oslo 17.03.2016 REF. 201500827 GNR. 230/BNR.279, GNR. 230/BNR.280, GNR. 230/BNR.281, GNR. 230/BNR.282 SCHWEIGAARDS GATE 40-46 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE

Detaljer

NOTAT Søgne, 03.08.2005

NOTAT Søgne, 03.08.2005 NOTAT Søgne, 03.08.2005 Saksnr Snr: 2005/1115-0 Win-sak 04/252 Arkivnr Lnr: 4333/2005 Ark: /DAR Reguleringsplan Tangvall sentrum - reguleringsbestemmelser Revidert av Søgne kommunestyret 22.10.2009. 1.

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST KR KR Matrikkel: Gnr 46: Bnr 145 Kommune: 1244 AUSTEVOLL KOMMUNE Adresse: Kolbeinsneset, 5392 STOREBØ

VERDI- OG LÅNETAKST KR KR Matrikkel: Gnr 46: Bnr 145 Kommune: 1244 AUSTEVOLL KOMMUNE Adresse: Kolbeinsneset, 5392 STOREBØ VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 46: Bnr 145 Kommune: 1244 AUSTEVOLL KOMMUNE Adresse: Kolbeinsneset, 5392 STOREBØ MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 230 000 LÅNEVERDI: KR. 207 000 BRUKSAREAL (BRA):

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM TAKSERING AV : BOLIG, NÆRING, SKADE, SKJØNN, LANDBRUK OG TILSTANDSANALYSER Mobil: 97 52 57 47 RAPPORTANSVARLIG: Halstein O Leiren, 5727 STAMNES Tlf: 97525747 Faks: 56598047 E-post: holeiren@onlineno VERDI-

Detaljer

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål:

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål: BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308 1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres

Detaljer

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia Utarbeidet av Sivilingeniør Bjørn Leifsen As Bearbeidet av Ringerike kommune,

Detaljer

VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM

VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM VERDITAKST AV DEL AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM Gnr. 101, bnr. 103 Ringeriksveien 2 3300 Hokksund Øvre Eiker kommune Juni, 2012 VERDITAKST AV EIENDOMMEN LERBERG BEHANDLINGSHJEM ØVRE EIKER KOMMUNE MAI, 2012

Detaljer

MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning

MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Org.nr. 964 968 519 Bankgiro: 3040 07 09900 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR VESTNES. (Bestemmelser revidert etter Bystyret 06.09.2007, revidert

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET Sist revidert 28.09.2012 Kunngjøring av oppstart 05.03.05 1.gangs behandling i planutvalget 26.06.2006, sak 123/06

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST. Kr 570 000. Kr 490 000. Fritidseiendom 51,0 m² 51,0 m². Fritidseiendom, Vesteråsveien 2091 HURDAL

VERDI- OG LÅNETAKST. Kr 570 000. Kr 490 000. Fritidseiendom 51,0 m² 51,0 m². Fritidseiendom, Vesteråsveien 2091 HURDAL VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr. 216 Bnr. 41 m.fl. Østre Toten Fritidseiendom, Vesteråsveien 2091 HURDAL MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 570 000 LÅNEVERDI: Kr 490 000 Bruksareal

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST. Gnr 422: Bnr 393 0106 FREDRIKSTAD KOMMUNE Vognskjul. Vognskjulet Bjølstad, Kråkerøy. Unummerert bruksenhet, 1671 KRÅKERØY

VERDI- OG LÅNETAKST. Gnr 422: Bnr 393 0106 FREDRIKSTAD KOMMUNE Vognskjul. Vognskjulet Bjølstad, Kråkerøy. Unummerert bruksenhet, 1671 KRÅKERØY VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Vognskjul. Vognskjulet Bjølstad, Kråkerøy. Unummerert bruksenhet, Vognhus: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 292 m² 0 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 325 000 LÅNEVERDI:

Detaljer

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Forslag til Bestemmelser til reguleringsplan for: KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Plankode: xxxx Sonekode: xxxxx Sist revidert 20.11.2014 Reguleringsplan vedtatt:

Detaljer

LANDLIG BELIGGENDE BOLIG BENYTTET SOM

LANDLIG BELIGGENDE BOLIG BENYTTET SOM LANDLIG BELIGGENDE BOLIG BENYTTET SOM FRITIDSBOLIG. VOLL 8920 SØMNA Kontaktperson: Anita Hartviksen Ravn tlf: 907 60 661 e-post: anitahravn@outlook.com Kommune nr: 1812 Område: Dalbotn Gnr. 62 Bnr.15 Bruksareal:

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER.

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Dato: 12.08.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/572-20291/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planen er datert 17.12.09. Saksbehandling: 1.gang i Formannskapet

Detaljer

Verdi- og lånetakst over

Verdi- og lånetakst over Tlf. 22 49 17 02. Fax. 22 49 17 03. Mobil. 93 05 05 04/90 10 32 97. E-mail. teaoslo@online.no Verdi- og lånetakst over Ankerveien 28 B 0785 OSLO Gårdsnr. 33 Bruksnr. 2998 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 1/2 OSLO

Detaljer

Tomtevurdering Brekstad RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom VERDIVURDERING

Tomtevurdering Brekstad RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom VERDIVURDERING 131648 Tomtevurdering Brekstad RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 12.05.2015 VERDIVURDERING Oppdrag : Tomtevurdering Brekstad Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : 7130 BREKSTAD Matrikkelnummer

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR:

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

VERDIVURDERING. Svinviks arboret. Gjengstøa og Kleivvikan Gnr.: 134, bnr.: 2 og 3

VERDIVURDERING. Svinviks arboret. Gjengstøa og Kleivvikan Gnr.: 134, bnr.: 2 og 3 VERDIVURDERING Gjengstøa og Kleivvikan Gnr.: 134, bnr.: 2 og 3 18. November 2009 UTARBEIDET AV: Takst-Forum Trøndelag AS Sorgenfriveien 9 7037 Trondheim Rapportansvarlig: Takstingeniør Geir Sørum 1 OPPDRAGET

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Uno Lundberg AS VERDI- OG LÅNETAKST RAPPORTANSVARLIG: Uno Lundberg AS Uno Lundberg Pb 292, 6101 VOLDA Tlf: 70077700 E-post: uno@lundbergno Adresse TOLLÅSBAKKEN 2, 6090 FOSNAVÅG Matrikkelnr Gnr 34 Bnr 22

Detaljer

5 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR STØLEHALVØYA, GRIMSTAD KOMMUNE. Kap 1 Generelt. 1.1 Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. 1.2 Formålet med planen er å etablere

Detaljer

S-4283. Knytning(er) mot andre planer: 200501338

S-4283. Knytning(er) mot andre planer: 200501338 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten S-4283 Vedtaksdato: 18.12.2006 Vedtatt av: Saken gjelder: Plan- og bygningsetaten Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser med forenklet saksbehandling for

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.08.14 Dato for siste revisjon av planen: 18.07.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning:

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST. over adkomstdokumentene til andelsleilighet i FRIKVARTERET BORETTSLAG Konggata 53 A 3019 DRAMMEN. Dato for befaring 25.09.

VERDI- OG LÅNETAKST. over adkomstdokumentene til andelsleilighet i FRIKVARTERET BORETTSLAG Konggata 53 A 3019 DRAMMEN. Dato for befaring 25.09. VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til andelsleilighet i FRIKVARTERET BORETTSLAG Konggata 53 A 3019 DRAMMEN RAPPORTANSVARLIG: Kvadrat-Total AS Rolf-William Wik Stasjongata 30, 3070 SANDE I VESTFOLD

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL.

REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL.) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Søndre gate 7, 9 og 11, Krambugata 2A, 2B og 4 og Peter Egges plass, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Søndre gate 7, 9 og 11, Krambugata 2A, 2B og 4 og Peter Egges plass, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20140020 Arkivsak:12/542 Søndre gate 7, 9 og 11, Krambugata 2A, 2B og 4 og Peter Egges plass, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. MVE Bebyggelsesplan for langbryggene OMRÅDET MELLOM RÅDHUSPLASSENS NYE RUNDKJØRING OG TOLLBODEN.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. MVE Bebyggelsesplan for langbryggene OMRÅDET MELLOM RÅDHUSPLASSENS NYE RUNDKJØRING OG TOLLBODEN. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL MVE Bebyggelsesplan for langbryggene OMRÅDET MELLOM RÅDHUSPLASSENS NYE RUNDKJØRING OG TOLLBODEN. Reguleringsplanen sist datert 10.02.2005 Planens formål. Formålet med planforslaget

Detaljer

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl Gunnilåra Eiendom AS Selbu kommune Planident 2014-000-5 Reguleringsbestemmelser Planforslag revidert dato 08.06.15 GeoTydal AS Telefon 474 16 945

Detaljer

VERDITAKST AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM

VERDITAKST AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM VERDITAKST AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM Gnr. 101, bnr. 103 Ringeriksveien 2 og 6 3300 Hokksund Øvre Eiker kommune Juni, 2012 VERDITAKST AV EIENDOMMEN LERBERG BEHANDLINGSHJEM ØVRE EIKER KOMMUNE JUNI, 2012

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til aksjeleilighet i Finne borettslag Hangursvegen 44 5700 VOSS

VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til aksjeleilighet i Finne borettslag Hangursvegen 44 5700 VOSS TAKSERING AV : BOLIG, NÆRING, SKADE, SKJØNN, LANDBRUK OG TILSTANDSANALYSER Mobil: 97 5 57 47 RAPPORTANSVARLIG: Halstein O Leiren, 577 STAMNES Tlf: 9755747 Faks: 56598047 E-post: holeiren@onlineno over

Detaljer

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune 28.03.12 Innholdsfortegnelse og innledning: Marienlyst, Drammen INNHOLDSFORTEGNELSE: INNLEDNING: METODIKK: Forside Side 1 Innholdsfortegnelse

Detaljer

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013 NES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Detaljreguleringsplan for byggeområde BB1 i Områdereguleringsplan for Drognesjordet. (del av gnr. 269 brn.270) Reguleringskart er datert 07.05.2013

Detaljer

BYGGEOMRÅDER FOR BOLIGER Pbl. 25.1

BYGGEOMRÅDER FOR BOLIGER Pbl. 25.1 Plan nr. 879. Reguleringsbestemmelser for REGULERINGSPLAN SJØMANNSGATA - VINDMØLLEGANGEN. Endring datert 03.10.16 1. BYGGEOMRÅDER FOR BOLIGER Pbl. 25.1 Minimum 70 % av nye boliger i området skal ha universell

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM AS RAPPORTANSVARLIG: AS Kyrkjegata 13, 6100 VOLDA Tlf: 70077700 E-post: uno@lundbergno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse VIKEGATA 37, 6150 ØRSTA Matrikkelnr Gnr 14 Bnr 73 Snr 19 Kommune ØRSTA Hjemmelshaver(e)

Detaljer

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2.

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2. Planident: 2013/016 Arkivsak: MINDRE VESENTLIG ENDRING AV DETALJREGULERING FOR AMFI VERDAL Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.2.2016 Saksbehandling i kommunen: - Kunngjøring av oppstart 7.12.2013

Detaljer

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Gnr 30 /Bnr 23, 30,104 og 112. Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308 1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres

Detaljer

1 TIL SALGS AS KLIPRA

1 TIL SALGS AS KLIPRA TIL SALGS AS KLIPRA 1 2 Eier/selger: Sabinum AS (org nr 940 791 545) eier og selger 100 % av aksjene i AS Klipra (org nr 830 303 472). 3 Bakgrunn: Det er aksjene i AS Klipra som er til salgs. Klipra ble

Detaljer

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune 31.3.12 Innholdsfortegnelse og innledning: Marienlyst, Drammen INNHOLDSFORTEGNELSE: INNLEDNING: METODIKK: Forside Side 1 Innholdsfortegnelse

Detaljer

3.2. Plassering av bebyggelse Bebyggelse skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Trapper og støttemurer tillates plassert utenfor byggegrense.

3.2. Plassering av bebyggelse Bebyggelse skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Trapper og støttemurer tillates plassert utenfor byggegrense. Byplankontoret Planident: r20130036 Arkivsak:13/15355 DETALJREGULERING AV Innherredsveien 103 alternativ 2 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 10.7.2015 Dato for godkjenning

Detaljer

Detaljregulering for Lagård bolig fortetting av eiendom 45/19 m.fl. (Plan nr: 1101 19660002_01) detaljregulering

Detaljregulering for Lagård bolig fortetting av eiendom 45/19 m.fl. (Plan nr: 1101 19660002_01) detaljregulering Eigersund kommune REGULERINGSBESTEMMELSER for Detaljregulering for Lagård bolig fortetting av eiendom 45/19 m.fl. (Plan nr: 1101 19660002_01) detaljregulering Bestemmelsene er datert: 31.7.2014 Dato for

Detaljer

1 GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 1,8 daa.

1 GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 1,8 daa. Planbestemmelser for Detaljregulering av Vektargata 3 og 5 Plankartet er datert: 26.08.2016 Saksbehandling: Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn Offentlig ettersyn 2.gangs behandling Vedtak i kommunestyret

Detaljer

EIERLEILIGHET VERDI- OG LÅNETAKST. Inger Bang Lunds vei Bergen Bergen kommune. Besiktningsdato BYGGMESTRENES TAKSERINGSFORBUND

EIERLEILIGHET VERDI- OG LÅNETAKST. Inger Bang Lunds vei Bergen Bergen kommune. Besiktningsdato BYGGMESTRENES TAKSERINGSFORBUND EIERLEILIGHET VERDI- OG LÅNETAKST Inger Bang Lunds vei 19 5059 Bergen Bergen kommune Besiktningsdato 23.01.2017 BYGGMESTRENES TAKSERINGSFORBUND Utført av: Byggmester og takstmann Kokstadvegen 23 Tlf: 4009

Detaljer

Verdi- og lånetakst. Seksjon i eiendom Dops Gate 9 0177 Oslo. over OSLO KOMMUNE. Gårdsnr. 208 Bruksnr. 167 Seksjon 1. Utført av: Erik Jonson

Verdi- og lånetakst. Seksjon i eiendom Dops Gate 9 0177 Oslo. over OSLO KOMMUNE. Gårdsnr. 208 Bruksnr. 167 Seksjon 1. Utført av: Erik Jonson Verdi- og lånetakst over Seksjon i eiendom Dops Gate 9 0177 Oslo Gårdsnr. 208 Bruksnr. 167 Seksjon 1 OSLO KOMMUNE Utført av: Oppdrag Befaringsdato: Verdi- og lånetakst over Seksjon i eiendom Dops Gate

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. Plankart sist revidert: 01.11.2010. Bestemmelser sist revidert: 12.05.2010 (med mindre endring datert 12.04.2012).

Detaljer

TEKNISK ETAT REG. 42I - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING FOR GNR. 1, BNR. 576/616 SJØLYST

TEKNISK ETAT REG. 42I - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING FOR GNR. 1, BNR. 576/616 SJØLYST 1 TEKNISK ETAT Vår saksbehandler Rita B. Einevoll 73 97 20 82 Vår referanse 05/00202-008/REG 42I Planbestemmelser REG. 42I - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING FOR GNR. 1, BNR. 576/616 SJØLYST Dato for

Detaljer

VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM. Strandlinjen 32, 5527 HAUGESUND Matrikkelnr. Gnr. 39 Bnr. 220 Snr. 4. Dato for befaring 13.02.

VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM. Strandlinjen 32, 5527 HAUGESUND Matrikkelnr. Gnr. 39 Bnr. 220 Snr. 4. Dato for befaring 13.02. RAPPORTANSVARLIG: Takst Service AS Vidar Stakkestad Norevegen 14, 5542 KARMSUND Tlf: 52 69 70 80 E-post: vidar@takst-serviceno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Strandlinjen 32, 5527 HAUGESUND Matrikkelnr

Detaljer

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR TAU SENTRUM NORD 1. Formål Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for å bygge opp et godt senterområde på Tau. Senterområdet skal gi mulighet til etablering

Detaljer

Generelt. Planformål. 2 Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål:

Generelt. Planformål. 2 Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Generelt Detaljreguleringsplan for Elvebredden, Faret Kvinesdal kommune Planbestemmelser Plankart 1 og 2 datert: 06.04.10 PLAN ID 1037 2009014 Rev. etter kommunestyrets vedtak 24.06.10 1 Det planlagte

Detaljer