VERDIVURDERING I PRAKSIS. Estate Konferanse 14. April 2016 Sverre Stræth

Transkript

1 VERDIVURDERING I PRAKSIS Estate Konferanse 14. April 2016 Sverre Stræth

2 AGENDA Kort om Veidekke Bakteppe; boligutvikling i transformasjonsområder Akkvisisjon i Veidekke; Prosess Vurderingskriterier Avkastningskrav Kalkyle Tomteverdi Case 2

3 ENTREPRENØR OG EIENDOMSUTVIKLER Norges største og Skandinavias fjerde største entreprenør og eiendomsutvikler medarbeidere i tre land Årlig omsetning på NOK 24,5 mrd. (2015) Solid finansiell stilling NORGE 67 % av omsetning SVERIGE 25 % av omsetning DANMARK 8 % av omsetning 3

4 NÆRINGSBYGG EIENDOM ANLEGG INDUSTRI 35% 30% - oppsett, ref. guide 4 20% 15%

5 VEIDEKKE EIENDOM Selvstendig forretningsområde i konsernet Ledene eiendoms- og boligutvikler i Norge Kjøper tomter / eiendommen for utvikling til bolig- og næringsbygg Årlig produksjon av ca. 750 boliger Samspillet mellom eiendom og entreprenør sentral del av forretningsmodellen Tett samspill fra start til mål Reduserer risiko Sikrer rasjonell utviklings- og byggeprosess EIENDOM VERDISKAPENDE SAMSPILL VEIDEKKE ASA ENTREPRENØR INDUSTRI 5

6 HVORFOR BOLIGUTVIKLING? Boligprisindeks Sterk boligprisvekst Synkende leiepriser og økt ledighet for næringsbygg Veiskille for eldre bygningsmasse i transformasjonsområder Politisk vilje til å tilrettelegge for boligutvikling og økt utnyttelse Ressurser og kompetanse 6

7 A PROSESS Kjøp av tomt Byggestart 1-5 år 1-2 år IDE TOMTEKJØP KONSEPT REGULERING SALG BYGGING OVER- LEVERING EIENDOM X X X X X X X! Hva! Beliggenhet! Pris! Muligheter! Risiko! For hvem! Utforming! Utnyttelse! Prising! Kvalitet! Kostnad! Feilfri overlevering ENTREPRENØR X X X X X

8 VURDERINGSKRITERIER BOLIGUTVIKLING Entreprise INNTEKTER Markedsanalyse Volumstudie KOSTNADER Entreprise Utviklingskostnader PORTEFØLJESTYRING FREMDRIFT OG OPPGJØRSSTRUKTUR Avtalestruktur Portefølje Entreprisekost Volum Markedsanalyse 8

9 MARKEDSANALYSE Målgruppe / kjøpergruppe Kjøpekraft Krav / ønsker Områdeanalyse Servicetilbud Offentlig kommunikasjon Konkurrerende prosjekter Referanseprosjekter Salgspriser Kvaliteter USP («Unique selling points») Hva gjør prosjektet unikt Prosjektvisjon Produkt Leilighetsstørrelser Kvaliteter Analyse bruktmarkedet Salgspriser Type bebyggelse (utenfor Oslo) 9

10 VOLUMSTUDIE Stipulert totalvolum Leilighetsmiks Kategori (2, 3, 4 roms) Størrelse Alle leiligheter prises Type bebyggelse 10

11 REGULERING MULIGHETER OG BEGRENSNINGER Ny eller eldre reguleringsplan Overordnede planer; Kommuneplan Områdeplan Politiske signaler Regulering av tilstøtende tomter Unike elementer i tiltaket Bestemmelser i reguleringsplanen; Sol Støy og forurensning Forurensning Leilighetsmiks Naboer Bevaringsverdig bebyggelse Grøntstrukturer Bevare Mdg V SV Rødt Krf H Bystyret Byutviklingskomiteen Ap Frp Plan- og bygningsetaten Bygge 11

12 KOSTNADSBILDE Totalentreprise Rasjonelt byggeri Rive / sanere Infrastruktur Øvrige kostnader Utviklingskostnader Påregnelige rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtale Totalentreprise (~ 75 %) Salg- og markedsføring Utviklingskostnader Utbyggingsavtale Øvrige kostnader Finans 12

13 15% årlig avkastning på investert kapital 12% resultatmargin i prosjektet

14 TOMTEKOST Funksjon av; Salgspriser Volum / påregnelig utnyttelse Entreprisekostnader Øvrige prosjektkostnader Justert for: Latent skatt Oppgjørsstruktur Fremdrift Leieinntekter / kontantstrøm Porteføljebetraktninger 14

15 Prosjektet må passe inn i tomtebanken!

16 CASE; NYCOVEIEN 2 16

17 CASE; NYCOVEIEN 2 Kontorbygg på ca m² Beliggende på Storo Regulering; Industri og kontor, TU=185%, vedtatt i1998 Utleid til GE Healthcare til med opsjon til forlengelse i 3 x 3 mnd. Årlig leie MNOK 9,1 17

18 CASE; NYCOVEIEN 2 Marked Kjøpegruppe; par uten barn og «yngre eldre» Snittpris området NOK per kvm Konkurrerende prosjekter; Lillo Gård USP; sol, utsikt, sentral beliggenhet Volum TU = 225 % ( BRA-S), basert på Kommuneplan og nylig vedtatte reguleringsplaner for omkringliggende eiendommer Skisseprosjekt, volum 18

19 CASE; NYCOVEIEN 2 Kalkyle NOK / kvm Areal / antall NOK Salgsinntekter bolig parkering Markedsrisko (1 %) Kostnader entreprise utviklingskostnader utbyggingsavtale / tiltaksliste øvrige kostnader finans (netto) Prosjektmargin (12 %) Tomteverdi

20