Storebrand Eiendomsfond AS. Presentasjon for Norsk Tillitsmann

Transkript

1

2

3

4 Storebrand Eiendomsfond AS Presentasjon for Norsk Tillitsmann Oslo desember 2008

5 UNION Eiendomskapital Forvalter av Storebrand Eiendomsfond AS Visjon: Å bli en ledende kapitalforvalter innenfor eiendom i Norden Fokus: Strukturere og forvalte eiendomsinvesteringer som optimaliserer avkastningen til investor UNION Eiendomskapital har i dag 30 ansatte i Oslo, Stockholm and Frankfurt Selskapet forvalter 166 eiendommer til en verdi av ca. NOK 15,2 mrd Eiendomsfond 4 fond under forvaltning Antall eiendommer: 83 Areal: ca kvm Leieinntekter: ca. NOK 565 mill Syndikater 19 syndikater under forvaltning Areal: ca kvm Leieinntekter: ca. NOK 230 mill 2 syndikater under utarbeidelse NOK 11,3 mrd NOK 3,9 mrd 1 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

6 UNION Eiendomskapital Aktiv forvaltning FOKUS Investeringsrådgivninstrategi Investeringsrådgivning: Allokering mellom aksjer, obligasjoner, eiendom, osv. Analyse av ulike eiendomssegmenter Porteføljeoptimering Strategi Kapitalforvaltning Investeringsanalyse Investering / Stock picking Strategi per eiendom Administrasjon av eiendomsforvalter Porteføljeforvaltning Utleie/ reutleie Avdekke og realisere potensialer på eiendommene Rapportering og kontroll Drift og vedlikehold Økonomisk forvaltning Teknisk drift og vedlikehold 2 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

7 Fondets avkastningsmål er 8 12 % Investeringsrammer Mål: Etablere en diversifisert eiendomsportefølje Geografisk fokus: Norge Type eiendom: Kontor, handel/ kjøpesenter, lager/industri, hotell Fondets levetid: 7-10 år Fondets levetid Avkastning og finansiering Avkastningsmål: 8-12 % pa Utbytte 5-7 % pa Risiko: Moderat Finansiering: 70 % fremmedkapital Pantelån og obligasjoner Akkumulert avkastning Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q ,70 9,4 % Q ,36 6,2 % Q ,15 7,0 % 1 Q ,35 9,5 % Q ,73 3,0 % Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % 2 Q ,15-5,0 % Q ,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Akkumulert 11,2 % 3 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.

8 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 4 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

9 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 5 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

10 Kjøp Verdiskapning ved kjøp UNION Eiendomskapital følger en investeringsstrategi som godkjennes av fondets investeringskomité og styre årlig Alle enkeltkjøp godkjennes av fondets investeringskomité Eiendommer ble kjøpt parallelt med emisjoner slik at fondet oppnådde en meget effektiv utnyttelse av innhentet kapital Utnyttelse av innhentet kapital Eiendomsporteføljen Kjøpt og overtatt 66 eiendommer Areal: m 2 Leieinntekter: Ca. NOK 505 mill Budsjetterte eierkostnader 2008: 4,0 % Gjenværende løpetid: 7,2 år 6,8 % yield på siste verdivurdering Kjøpt ytterligere 1 eiendom Areal: ca m 2 Leieinntekter: ca. NOK 23 mill Gjenværende løpetid: ca. 14 år NOK Mill. 100 % % 82 % %81 % 86 % 93 % 94 % 96 % 96 % % % Q4 05Q1 06Q2 06Q3 06Q4 06Q1 07Q2 07Q3 07Q4 07Q1 08Q2 08Q3 08 Akkummulert investert kapital (EK og Gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital 6 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember % 80 % 60 % 40 % 20 % Samlet portefølje inkl. fremtidige overtagelser 67 eiendommer Areal: ca m 2 Leieinntekter: ca. NOK 523 mill Gjenværende løpetid: ca. 8 år Samlet portefølje har en markedsverdi på ca. NOK mill

11 Kjøp Jevn utløpsprofil Geografisk fordeling Utløpsprofil Leie Mill. NOK ,00 % 1,50 % 1,00 % 0,50 % 0,00 % Ledighet Areal (m2) Lav ledighet Lager Butikk Kontor Oslo Akershus Sør- Trøndelag Kun 2,2 % Andre 7 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008 Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter 4,8 % 8,5 % 4,3 % 22,1 % 43,8 % 1,0 % 3,8 % 3,8 % 2,5 % 2,2 % 1,8 % 1,3 % 0,2 % 0,2 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Fordeling eiendomstype Fordeling av eiendomsporteføljen per segment Basert på leieinntekter 29,3 % 19,5 % 42,2 % 2,8 % 2,7 % 1,6 % 0,8 % 0,3 % Kontor Butikk Lager Garantier Annet Parkering Servering Bolig

12 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 8 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

13 Finansiering Finansierings- og rentestrategi Belåningsgrad Fondet har gode lånebetingelser Langsiktig mål om 70 % gjeldsgrad Minimum 50 % rentesikring Ikke behov for ytterligere kapital p.t. Ingen avdrag før % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Fremtidig rentekostnad Rentekostnad 6,60 % 6,40 % 6,20 % 6,00 % Rentekostnader per Flytende Fast Andel 41 % 59 % Rente 8,13 % 5,36 % 5,80 % 5,60 % 5,40 % Gjennomsnittlig kostnad 6,49 % Belåningsgrad 74 % 5,20 % Q Q Q Q Q Q Q Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

14 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 10 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

15 Reforhandling og restrukturering Stort potensial Storebrand Eiendomsfond 20 % av samlet leie i porteføljen skal reforhandles innen utløpet av 2010 MNOK % under markedsleie Størst potensial i Oslo 69 % av leien som skal reforhandles gjelder eiendommer i Oslo 80 % av Oslo eiendommene utgjør kontor- og handelsareal hvor det har vært sterk leieøkning Reforhandlingspotensial Kilde: Akershus Eiendom, Q Handel og kontoreiendommer Oslo Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Bolig Servering Parkering Annet Garantier Lager Butikk K t År 11 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008 MNOK Kilde: Akershus Eiendom, Q % under markedsleie Markedsleie Kontraktsleie Kontraktsleie Markedsleie

16 Reforhandling Eksempel 1 Christiania Qvartalet Reforhandling Eiendom kjøpt med ønske om å øke gjennomsnittsleien gjennom reforhandlinger Nåværende gjennomsnittsleie ca. NOK pr. m % under markedsleie Siste reforhandling med kontorbruker: Ny 5 års leiekontrakt m 2 Leieøkning > 90 % Vil reforhandle flere leieavtaler med utløp Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

17 Reforhandling Eksempel 2 OTI-Senteret, Orkanger Reforhandling Jernvarehandel Signert ny 5-års kontrakt i Q % høyere leie Leker Signert ny 5-års kontrakt Q % høyere leie Servering Signert ny 5-års kontrakt Q % høyere leie Detaljhandel Signert ny 5-års kontrakt Q % høyere leie 13 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

18 Restrukturering Eksempel 1 Brennaveien, Nittedal Restrukturering Reforhandling Arealer til tidligere leietaker fristilt før kontraktsslutt Signert ny 15-års kontrakt med offentlig leietaker Omfattende ombygging av arealer Leieøkning på totalt ca. 25 % siden kjøpstidspunkt Salg av tomt Tomt på m 2 fulgte med eiendommen ved kjøp Tomten hadde verdi, men fondet betalte ikke for dette Tomt ble skilt ut og solgt for NOK 7 mill 14 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

19 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 15 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

20 Utvikling Stort potensial Fondet har kjøpt eiendommer med utviklingspotensial Store deler av porteføljen har potensial for leieøkninger eller utviklingsmuligheter UNION Eiendomskapital har god erfaring med utviklingsprosjekter Samarbeidspartnere Fondet har gode relasjoner til meget erfarne samarbeidspartnere Eksempler på samarbeidspartnere på eksisterende utiklingsprosjekter: Mosvold Eiendom 16 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008 Utviklingsprosjekter Brobekkveien 80 i Oslo Utviklingspotensial på m 2 Karl Joh. gt. 12 / Kirkegt. 34 i Oslo Utviklingspotensial på m 2 Luramyrveien 65 i Stavanger Rehabilitering og nyutleie Brennaveien 18 i Nittedal Utvikling av m 2 Lørenveien 68 i Oslo Utviklingspotensial ca m 2 Trollåsveien 6 i Oppegård Utviklingspotensial på m 2 Kjøpmannsgaten 28,30 og 34 i Stjørdal Utviklingspotensial til mer bolig og handel Bilittveien 6 på Vinterbro Utviklingspotensial på m 2 Rabekkgata 4 og 6 i Moss Omregulering til handel Gidsken Jacobsens vei 12 i Bodø Utviklingspotensial på 800 m 2 til handel Stasjonsveien 20 i Asker Utvikle deler av tomt Tomt solgt med gevinst på NOK 7 mill

21 Utvikling Eksempel 1 Brobekkveien 80, Oslo Utviklingspotensial på m 2 Reguleringsplan godkjent for m 2 kontor- og handelsarealer Inkludert m 2 parkering Sterkt leiemarked i dette området Jobber med å finne leietakere til ett eller flere nybygg på tomten Søknad på rammetillatelse Fremdriftsplan Utviklingspotensialet forventes realisert i løpet av 2-4 år 17 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

22 Utvikling Eksempel 2 Karl Joh. gt. 12 / Kirkegt. 34, Oslo Rehabiliteringspotensial m 2 Rammesøknad under utarbeidelse Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten i Oslo er positive Utvikling til handels- og kontorarealer Utgraving av kjeller til bruk som handelsarealer mot Karl Johans gate Fremdriftsplan Rehabilitering forventes realisert i løpet av 3-5 år 18 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

23 Utvikling Eksempel 3 Kirkegt. 32, Oslo Rehabiliteringspotensial m 2 Total innvendig rehabilitering av kontor og handelsarealer Markedsføringsetasje etablert i forbindelse med utleie Tre av fem etasjer utleid Fremdriftsplan Første leietakere flytter inn i januar Hele prosjektet forventes realisert i løpet av 6-9 måneder Forventet prosjektgevinst på ca. NOK mill 19 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

24 Utvikling Eksempel 4 Markveien 35, Oslo Rehabiliteringspotensial m 2 Utvikle ca m 2 handel i 1. og 2. etasje i hjørnet. Flytte Posten og konvertere kontorer i 2. etasje til handel To nye butikker som deler hjørnelokalet i begge etasjer Fremdriftsplan Rehabilitering forventes realisert i løpet av 1-2 år 20 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

25 Utvikling Eksempel 5 OTI Senteret, Orkanger Utviklingspotensial m 2 Nybygg med ca m 2 detaljhandel og ca m 2 plasskrevende handel Ferdig regulert tomt (handel) Utvikle ca 48 leiligheter i tilknytning til nybygg (krever reguleringsendring) Fremdriftsplan Rehabilitering forventes realisert i løpet av 2-4 år 21 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

26 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 22 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

27 Salg Eksempel 1 Eksempel 2 Keysersgate 1, Oslo Kjøpt Q1 06 Forlengelse av største kontrakt Ombygging av arealer Solgt Q2 08 EK avkastning: 65 % Ole Deviks vei 18, Oslo Kjøpt Q2 06 Utskiftning av leietakere Redusert ledighet Solgt Q2 07 EK avkastning: 165 % 23 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

28 Aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom Kjøp Finansiering Salg Storebrand Eiendomsfond Reforhandling/ Restrukturering Utvikling Aktiv forvaltning 24 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

29 Viktig Meddelelse Denne presentasjonen er utarbeidet i forbindelse med tilbud om investering i Storebrand Eiendomsfond AS [1]. Presentasjonen er utarbeidet av Union Eiendomskapital på vegne av Storebrand Eiendomsfond AS og dets tilknyttede selskaper. Det understrekes at presentasjonen ikke er fullstendig i ethvert henseende og at det foreligger en rekke forhold som det ikke redegjøres for. Det understrekes derfor at det tidligere er utarbeidet prospekt i forbindelse med investering i selskapet. Prospektet gir på en rekke område en mer utførlig presentasjon av vesentlige forhold knyttet til selskapet og dets virksomhet, og potensielle investorer oppfordres derfor til å gjennomgå prospektet grundig før investeringsbeslutning fattes. Prospektet inneholder også en redegjørelse for de risikoforhold som etter styrets oppfatning er mest relevante. Presentasjonen inneholder enkelte antagelser knyttet til Storebrand Eiendomsfond AS fremtidige finansielle resultater og verdiutvikling, dets virksomhet og antagelser relatert til fremtidig utvikling av makroøkonomiske forhold generelt og eiendomsbransjen spesielt. Slike fremtidsutsikter vil alltid være beheftet med betydelig usikkerhet. Enhver uttalelse som er relatert til fremtidige forhold og som fremkommer av denne presentasjonen kan derfor utelukkende anses som antagelser som er beheftet med betydelig usikkerhet. Ved eventuelle uoverensstemmelser mellom denne presentasjonen og det prospektet som er utarbeidet, skal prospektets tekst ha forrang. Denne presentasjonen er ikke å anse som en investeringsanbefaling. Presentasjonen må heller ikke forstås som rådgivning hva gjelder finansielle, juridiske, skattemessige eller kommersielle forhold og vurderinger. Enhver potensiell investor oppfordres til å kontakte sine egne rådgivere forut for investeringsbeslutning. Innholdet i dette presentasjonsmaterialet er oppdatert per dags dato. Presentasjonen kan imidlertid endres uten varsel. Med mindre annet er uttrykkelig angitt, er Storebrand Eiendomsfond AS å anse som kilde for de opplysninger som fremkommer av denne presentasjonen, herunder også historiske finansielle opplysninger. Under henvisning til ovenstående, fraskriver Union Eiendomskapital AS [og det verdipapirforetak som er angitt annet sted i denne presentasjonen] seg ethvert ansvar knyttet til emisjonen og potensielle investorers investeringsbeslutning. Ansvarsfraskrivelsen omfatter også styremedlemmer, ansatte og rådgivere tilknyttet nevnte selskaper. Emisjonen og alt presentasjonsmateriale er utarbeidet og undergitt norsk lov. Eventuelle tvister eller uoverensstemmelse som måtte oppstå er underlagt norsk lov og skal underlegges norske domstolers eksklusive domsmyndighet. [1] Investeringen skjer ved at investoren tegner seg for aksjer i Storebrand Privat Investor ASA, et av Storebrand Eiendomsfond AS eierselskaper. 25 Storebrand Eiendomsfond AS Norsk Tillitsmann 17. desember 2008

30 Stanseveien 21, Oslo Siste verdivurdering: 47,05 millioner Gjenværende kontraktslengde: 3,3 år Årlig leieinntekt: 3,8 millioner Største leietaker: Eltel Networks AS Eiendommen består av et kombibygg på ca 4 200m 2 beliggende på Nedre Kaldbakken i Oslo. Vestre Rosten 79, Trondheim Siste verdivurdering: 130,75 millioner Gjenværende kontraktslengde: 4,3 år Årlig leieinntekt: 10,3 millioner Største leietaker: Atmel Norway AS Eiendommen er et moderne kontorbygg med to solide leietakere. Det er ikke vesentlig potensial for videre verdiutvikling på eiendommen. Dagens leie ligger noe under markedsnivå. Stasjonsveien 20, Asker Siste verdivurdering: 62,70 millioner Gjenværende kontraktslengde: Thrane-Steen Asker og Bærum AS Årlig leieinntekt: 6,7 år Største leietaker: 5,0 millioner Eiendommen er utleiet på relativt lange kontrakter, men det ligger et vesentlig potensial for videreutvikling av eiendommen. Området er under omregulering, og det er forventet at attraktiviteten av eiendommen vil øke som følge av dette. Dagens leie ligger vesentlig under markedsleie for området. Kjøpmannsgate 28/30/34, Stjørdal Siste verdivurdering: 79,35 millioner Gjenværende kontraktslengde: Årlig leieinntekt: 5 år Største leietaker: Sport n Stjørdal AS Eiendommen har en høy direkteavkastning. Selger av eiendommen har frem til år 2010 avgitt en inntekst og kostnadsgaranti som gir en meget forutsigbar kontantstrøm. Eiendommen har også potensial for utvikling av handel- og boligarealer. Vidjeveien 5, Tønsberg Siste verdivurdering: 43,55 millioner Gjenværende kontraktslengde: 19,3 år Årlig leieinntekt: 3,9 millioner Største leietaker: Plantasjen ASA Eiendommen er i sin helhet utleid til Plantasjen ASA på lang kontrakt. Leietaker er ansvarlig for all nødvendig vedlikehold og drift av eiendommen for egen regning. Raveien 269, Sandefjord Siste verdivurdering: 47,20 millioner Gjenværende kontraktslengde: 19,3 år Årlig leieinntekt: 3,4 millioner Største leietaker: Plantasjen ASA Eiendommen er i sin helhet utleid til Plantasjen ASA på lang kontrakt. Leietaker er ansvarlig for all nødvendig vedlikehold og drift av eiendommen for egen regning.

31 Karl Johansgt. 12, Oslo Siste verdivurdering: 156,65 millioner Gjenværende kontraktslengde: 0,9 år Årlig leieinntekt: 7,9 millioner Største leietaker: Morris-Accent AS Det ligger et vesentlig potensial for verdiøkning gjennom å videreutvikle handels- og kontorarealene over de kommende årene. Det skal foretas en generell oppgradering av fasade og internt i bygget. Rammetillatelse for prosjektet er innsendt til kommunen, og det forventes tilbakemelding de neste 3-4 månedene. Det skal blant annet utgraves ekstra kjellerarealer og gårdsrom for bruk til handel, og dette vil øke handelsarealene i bygget med over 400m 2. Leiekontrakter for handelsarealene er under forhandling, og den første er signert på meget attraktive nivåer. Leien på handelsarealene forventes å øke med ca. 6 millioner fra dagens nivå i forbindelse med ombyggingen. Det er sterk interesse fra internasjonale aktører. Kirkegt. 34, Oslo Siste verdivurdering: 121,05 millioner Gjenværende kontraktslengde: 2,9 år Årlig leieinntekt: 7,3 millioner Største leietaker: Strix Televisjon AS Eiendommen består hovedsakelig av kontorarealer i Oslo sentrum. Planen for eiendommen er å foreta en fullstendig oppgardering av interne og eksterne områder, deriblant ny heis, adkomst, og innglassing av bakgårdsarealer. Dette vil gjøre kontorarealene betraktelig mer attraktive enn i dag, og det forventes å oppnå høyere leieinntekter. Dagens leie ligger % under markedsleie, og majoriteten av dagens leiekontrakter har mulighet for oppsigelse med 12 måneders varsel. Igangsettelse av prosjektet forventes i løpet av Borgenveien 42, Oslo Siste verdivurdering: 30,70 millioner Gjenværende kontraktslengde: 9,1 år Årlig leieinntekt: 2,3 millioner Største leietaker: Jernia Detalj AS Eiendommen består av en butikkseksjon som i sin helhet er utleid på lang kontrakt til Jernia Detalj AS. Grensen 5 7, Oslo Siste verdivurdering: 355,45 millioner Gjenværende kontraktslengde: 1,1 år Årlig leieinntekt: 22,5 millioner Største leietaker: Finn.no Handels og kontoreiendom i Oslo sentrum. Forvalter har forhandlet med leietakere for å konsolidere leieforholdene på kontorlokalene, og forventes sluttført i nær fremtid. Dette vil gi èn bruker på samtlige kontor arealer, og samtidig øke leieinntektene på eiendommen med ca. 10 millioner. Neste grep på eiendommen vil være å øke handelsarealene med ca. 500m 2 som følge av tetting av lysgårder. Dette vil gjennomføres i forbindelse med en større rehabilitering av handelsarealene, og innflytning av nye leietakere. Adolph Tiedemannsgate, Lillestrøm Siste verdivurdering: 59,60 millioner Gjenværende kontraktslengde: 6,1 år Årlig leieinntekt: 4,5 millioner Største leietaker: Jysk AS Eiendommen er lokalisert i Lillestrøm, og har Jysk AS, Postbanken, og Europris som største leietakere.

32 Sverdrupsgate 27, Stavanger Siste verdivurdering: 44,45 millioner Gjenværende kontraktslengde: 4,4 år Årlig leieinntekt: 3,8 millioner Største leietaker: NAV Rogaland Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Rogaland. Strategien for eiendommen innebærer å gjøre en del ombygningsarbeider for leietaker, mot at de signerer en ny lang kontrakt på markedsleie. Det er i tillegg gjort en rekke tiltak på eiendommen etter overtakelse, da det var mye forsømt vedlikeholdsarbeid fra tidligere eier.