Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 27

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 Avkastning og aksjekurs Avkastningen i fondet ble 9,5 prosent i. kvartal. Akkumulert avkastning siden oppstart er 47,3 prosent. Avkastningen er et resultat av at fondet har investert i eiendommer med god direkteavkastning, kombinert med verdiskapning på enkelteiendommer og en fortsatt god markedsutvikling innenfor eiendom. Forventet avkastning for fondet i 27 ligger i intervallet 5 til 2 prosent. Avkastning i. kvartal 27 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 9,5 prosent i. kvartal. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje endte på NOK 2,35 etter justering for utbytte på 87,5 øre per aksje. Avkastningen i fondet ble 9,5 prosent i. kvartal. Tegningskursen for SPI ASA per 3. mars 27 endte på NOK 2,84 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar (som forklart i høyre kolonne). Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i. kvartal ble,9 prosent per aksje. Dette var samme direkteavkastning som 4. kvartal 26 og litt i underkant av direkteavkastningsmålet for kvartalet på ca.,5 prosent. Verdiendring Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde 2,4 prosent i 4. kvartal tilsvarende økningen i 4. kvartal 26. Dette resulterte i en økning i aksjekursen på 8,6 prosent 2 opp fra 6, prosent i 4. kvartal. Differansen mellom endringer i den underliggende eiendomsmassen og endringer i aksjekursen er et resultat av fondets finansiering (også kalt gearing effekten). Utbytte for regnskapsåret 26 Samlet avkastning i 26 for SPI ASA endte på 34, prosent. Fondet besluttet å betale ut et utbytte på 8 prosent 3 for 26, tilsvarende 87,5 øre per aksje. Utbyttet ble utbetalt til aksjonærene i fondet den 23. mars 27. Fondet utbetalte et utbytte på 87,5 øre per aksje den 23. mars 27. God avkastning så langt Den høye avkastningen i 26 og starten av 27 er hovedsakelig et resultat av at eiendomsverdiene i fondets portefølje har økt betydelig i et stigende eiendomsmarked. Den totale verdiendringen i porteføljen i siden oppstart er på 7,7 prosent. Dette har medført en samlet økning i aksjekursen på 36,2 prosent (gearingeffekt). Forventet avkastning i 27 Etterspørselen etter næringseiendom er fortsatt svært høy, og vi tror eiendomsmarkedet vil gi investor en attraktiv avkastning de kommende årene. UNION Eiendomskapitals prognoser indikerer at vi får en totalkapitalavkastning i det norske eiendomsmarkedet på ca. 9,5 prosent i året i perioden Med 7 prosent finansiering tilsvarer dette en egenkapitalavkastning i intervallet 5 til 2 prosent de neste tre årene. Det langsiktige avkastningsmålet til fondet er 8-2 prosent per år. Avkastning per aksje Q 27 Direkteavkastning,9% Verdiendring 8,6% Totalt 9,5% Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4-4. kvartal 25 9,7,4%. kvartal 26 9,78 7,9% 2. kvartal 26,7 9,4% 3. kvartal 26,36 6,2% 4. kvartal ,9%. kvartal 27 2,35 9,5% * Akkumulert 47,3% *Inkludert utbytte på NOK,875 per aksje. Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Inkludert blant annet justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler. 3 Av bokført egenkapital i Storebrand Eiendomsfond AS per

4 2 Kvartalsrapport Q 27 - Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i. kvartal. Fondet hentet inn NOK ca. 54 millioner fra mer enn. investorer. Dette er den største emisjonen fondet har gjennomført siden oppstart. Per 3. mars 27 har fondet hentet inn totalt ca. NOK 9 millioner i egenkapital fra til sammen over 3 5 investorer Tegnet egenkapital Mill. NOK Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i. kvartal som ble avsluttet 6. mars 27. Fondet hentet inn NOK 536 millioner 2 fra til sammen. investorer. millioner. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt Deres rådgiver eller Tilrettelegger (Glitnir Securities ASA) på tel H5 55 H H6 H7 Totalt Det ble utstedt totalt nye aksjer i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) i emisjonen. Dette er den største emisjonen fondet har gjennomført siden oppstart. Diversifisert investorgruppe Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. Mesteparten av investorene i fondet kommer fra Østlandet, mens de resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Fordeling investorer Basert på fylke 7 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Rogaland Møre og Romsdal Andre 4 % % 4 % % 8 % Av de til sammen. investorene som investerte i emisjonen var 847 av investorene nye i fondet, mens 263 av investorene representerer eksisterende aksjonærer i fondet. Samlet egenkapital i fondet Per 3. mars 27 har eiendomsfondet gjennomført syv emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 894 millioner i netto egenkapital fra til sammen 3.57 ulike investorer. Det var utstedt totalt aksjer i SPI ASA før siste emisjon i. kvartal. Medregnet emisjonen som ble registrert 2. mai 27 har SPI ASA utstedt totalt aksjer. 7 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 4 prosent fra Akershus og prosent fra Sør-Trøndelag. Investorer fra Rogaland og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis prosent og 8 prosent og de resterende, ca. 4 prosent er fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Eiendomsfond for alle Da fondet ble lansert høsten 25, hadde fondet en ambisjon om å lansere et eiendomsfond for alle. Fondet ønsket å tilby eiendom som investeringsobjekt også til private investorer og småsparere, ikke bare det profesjonelle investormarkedet. Mill. NOK Tegnet egenkapital 25 H H H H7 Akkummulert egenkapital Akkummulert antall investorer Antall Eiendomsfondet har hentet inn totalt ca. NOK 9 millioner fra til sammen over 3.5 investorer. Ny emisjon i gang Fondet er inne i en ny emisjonsperiode. Emisjonen ble igangsatt 7. mai 27 og varer frem til 22. mai 27. Emisjonen har et maks emisjonsproveny på NOK 465 Gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. 2 Netto egenkapital etter fratrekk for tegnings- og tilretteleggingshonorar. Siden oppstart har fondet tatt et solid grep om et bredt investormarked som ønsker effektiv eksponering til det norske eiendomsmarkedet. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. Stor andel privatpersoner Per 3. mars 27 har 76 prosent av

5 3 3% egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5. og NOK 5. i fondet. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet i underkant av NOK 5.. Medianen 3 er NOK 2.. Et av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. Minstebeløpet for å kjøpe aksjer i fondet er NOK 5. hvilket er lavest blant de norske eiendomsfondsaktørene i Norge. Så langt har 2 prosent av aksjonærene i fondet investert dette beløpet. Samtidig har fondet et godt feste i det profesjonelle investormarkedet. Fondet har bevist dette ved å tiltrekke investeringer fra flere profesjonelle investorer og ledende kapitalforvaltere. Nærmere 25 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert mer enn NOK 5.. Største enkeltinvestering i fondet er ca. NOK 8 millioner 4. Dette inkluderer ikke investeringene fra de større formuesforvalterne, da disse investeringene er gjort på vegne av et flertall investorkunder. Fondet var fullinvestert ved utgangen av. kvartal 27. Fondets investeringshastighet En viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere ny kapital hurtig. Fondet gjennomfører kvartalsvise emisjoner og skalerer investeringsaktiviteten iht. den kapital som hentes inn hvert kvartal. Siden oppstart har fondet brukt gjennomsnittlig i underkant av tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall. Investeringskapasitet Ved utgangen av. kvartal 27 hadde eiendomsfondet investert totalt ca. NOK millioner 5 i eiendom. Fondets samlede investeringskapasitet på samme tidspunkt var NOK millioner 6. Eiendomsfondet var dermed fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad siden oppstart er 86 prosent. Fondet har kjøpt ytterligere eiendommer til en verdi av nærmere NOK 73 millioner som overtas i 2. kvartal 27. Annenhåndsomsetninger I. kvartal ble det solgt aksjeposter i annenhåndsmarkedet for til sammen NOK,7 millioner. Per 3. mars 27 har det blitt gjennomført totalt 3 annenhåndsomsetninger i fondet. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 8,2 millioner. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Tilrettelegger direkte på telefon Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 2% 5 Utnyttelse av investerbar kapital 6% 52 H25 2% 2% 3% 3 57 investorer > 86% 76% 23 H H H7 % 8% 6% 4% 2% Akkummulert investert kapital (EK og Gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital Investeringstakt Mill. NOK 34% % 2 3 Medianen er definert som det midterste tallet i en sortert tallmengde. 4 Utenom investeringene fra Storebrand Liv og Storebrand Fondsforsikring som utgjør ca. NOK 2 millioner. 5 Per 3. mars 27 hadde denne eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 4 85 millioner. 6 Dette tilsvarer 3 prosent egenkapital (NOK 358 millioner) pluss 7 prosent fremmedkapital (NOK 3 69 millioner). 5 Oppstart H25 H6 H26 H7

6 4 Kvartalsrapport Q 27 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fondet kjøpte nye eiendommer i. kvartal for til sammen ca. NOK millioner. Per 3. mars 27 bestod eiendomsporteføljen av 42 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 4 8 millioner. Porteføljen har solide leiekontrakter med en gjennomsnittlig løpetid på 7,9 år. Gjennomsnittlig yield på eiendomsporteføljen per 3. mars 27 var 6,3 prosent. 2% 5% % 5% % Fordeling eiendomstype 42 % 7 9 % Kontor Lager / kombi Handel Annet Fordeling geografi % 23 % 2, % 7,2 % 48,2 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Rogaland Østfold Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Bolig Annet Handel Lager/kombi Kontor 6,2 % Nordland Telemark Vestfold 3,6 % 3, %,6 %,3 % 3 4,7 % 4, % Nord-Trøndelag Troms 4 År Nye eiendommer i fondet Fondet kjøpte nye eiendommer i. kvartal for til sammen NOK 24 millioner. Eiendommene har et samlet areal på m 2 og årlige leieinntekter på NOK 8,7 millioner. Gjennomsnittlig kjøpsyield på disse eiendommene var 6,8 prosent. Eiendommene har solide og lange leieforhold. Gjenværende verdivektet løpetid på leiekontraktene er 9,7 år. Dette bidro Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment til at den gjennomsnittlige løpetiden på leiekontraktene i den samlede porteføljen økte fra 7,5 år ved utgangen av 4. kvartal til 7,9 år ved utgangen av. kvartal. Den nest største eiendommen, Gunnar Knudsens vei 9, er presentert som Kvartalets eiendom på side 7. Nye eiendomskjøp i 2. kvartal Fondet hentet inn totalt NOK 536 millioner i. kvartal. Dette ga fondet en samlet investeringskapasitet på ca. Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/ mill). Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien 2 /5/25 Oslo Lager / Kombi ,8 Landøyveien 2 /6/25 Asker Handel ,6 Stasjonsveien 2 /28/25 Asker Handel / Lager ,4 Vestre Rosten 79 2/5/25 Trondheim Kontor ,8 Kjøpmannsgt. 28 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor , Kjøpmannsgt. 3 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,2 Kjøpmannsgt. 34 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,7 Raveien 269 2/23/25 Sandefjord Handel ,7 Vidjeveien 5 2/23/25 Tønsberg Handel ,7 Borgenveien 42 2/3/25 Oslo Handel ,3 Grensen 5-7 3/3/26 Oslo Handel / Kontor , Karl Johansgt. 2 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,8 Keysersgt. 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,8 Kirkegaten 34 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,6 Adolph Tidemandsgt. 2 4/28/26 Lillestrøm Handel ,8 Brobekkveien 8 6/3/26 Oslo Lager / Kombi , Alf Bjerckes vei 4 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,4 Spannaveien 48 6/3/26 Haugesund Handel ,5 Ole Deviks vei 8 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,5 Bilittveien 6 9/8/26 Vinterbro Lager / Kombi ,8 Ærfuglveien 2 9/8/26 Tromsø Lager / Kombi ,8 Moveien 53/55 //26 Sandefjord Handel , Jacobsgate 2 //26 Jessheim Handel ,7 Energiveien 4 //26 Jessheim Handel ,8 Kjellerholen 7 //26 Skedsmo Handel ,3 Rabekkgata 6 //26 Moss Industri , Energiveien 6 //26 Jessheim Handel ,2 Industriveien 7 2//26 Heimdal Kontor ,5 Bogstadveien 29 2/22/26 Oslo Handel ,6 Sverdrupsgate 27 2/22/26 Stavanger Kontor ,8 Brennaveien 8 2/22/26 Nittedal Lager / Kombi ,2 Luramyrveien 65 NY 2/5/27 Stavanger Kontor , Kabelgata 4 NY 2/5/27 Oslo Lager / Kombi , Gunnar Knudsens vei 9 NY 2/5/27 Skien Lager / Kombi ,8 Rabekkgata 4 NY 2/26/27 Moss Lager / Kombi ,7 Gidsken Jacobsens vei 2 NY 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,7 Gidsken Jacobsens vei 4 NY 3/2/27 Bodø Handel / Kontor , Gidsken Jacobsens vei 22 NY 3/2/27 Bodø Handel / Kontor , Gidsken Jacobsens vei 28 NY 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,8 Lørenveien 68 NY 3/5/27 Oslo Kontor ,8 Claude Monets Allé 25 NY 3/2/27 Sandvika Annet ,8 Deliveien NY 3/3/27 Vestby Lager / Kombi , ,9

7 5 NOK 8 millioner. Fondet har allerede kjøpt eiendommer for NOK 73 millioner som vil overtas i 2. kvartal 27. Fondet planlegger å investere og overta eiendom for ytterligere ca. NOK millioner slik at fondet er fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal. Solid eiendomsportefølje Ved utgangen av. kvartal bestod eiendomsporteføljen av 42 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 4 85 millioner. Porteføljen har et utleiebart areal på m 2 som genererer en årlig leie på ca. NOK 36 millioner. Per 3. mars 27 var den gjennomsnittlige løpetiden på leiekontraktene 7,9 år. Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager- /kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer. Per 3. mars 27 var størstedelen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelagsfylkene og Rogaland. Solide leieforhold De nyinnkjøpte eiendommene i fondet tilførte porteføljen 5 nye leieforhold. Inkludert 7 nyinngåtte leieforhold i kvartalet hadde eiendomsporteføljen totalt 268 ulike leietakere ved utgangen av. kvartal. De tre største leietakerne i porteføljen 2 er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. I tillegg er Trondheim kommune en stor leietaker. Andre kjente navn som Expert Norge AS, Statoil ASA og 2 Målt etter leieinntekter. Universitetet i Oslo er å finne på listen over de største leieforholdene i porteføljen. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for størsteparten av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 3. mars 27 ansvarlige for ca. 65 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide organisasjoner med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. De resterende ca. 35 prosent av leieinntektene er fordelt på 238 ulike leietakere. Disse leietakerne varierer fra kjente navn som Cubus, Europris og ICA til mindre lokale leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike bransjer med god geografisk spredning. Lange leiekontrakter Ved utgangen av kvartalet hadde leiekontraktene i porteføljen en gjennomsnittlig løpetid på 7,9 år opp fra 7,5 år ved utgangen av 4. kvartal. Utløpsprofilen er jevn over perioden. Leiepotensial Fondet eier flere eiendommer med korte leiekontrakter. Ca. 4 prosent av leiekontraktene løper ut innen 2. Nærmere 7 prosent av dette er kontorog handelsarealer i Oslo, der det er ventet høyest leieøkning de nærmeste årene. Dette gjør at fondet er godt posisjonert til å oppnå økte leieinntekter i porteføljen. Lav ledighet Per 3. desember 26 var det kun,97 prosent ledighet i porteføljen. Topp Leietaker % andel av porteføljen Hafslund ASA 5,5 % 2 Plantasjen AS 5, % 3 Maske Gruppen AS 4,6 % 4 Skanem Moss AS 3,9 % 5 Trondheim kommune 3,6 % 6 Expert Norge AS 3,2 % 7 Kino Gruppen AS 3, % 8 Statoil ASA 2,9 % 9 Universitetet i Oslo 2,9 % Ahlsell AS 2, % Andre 258 ulike leietakere 63,2 % Total % 35, 3, 25, 2, 5,, 5,,, %,8 %,5 %,3 %, % Utløpsprofil Leie Mill. NOK Ledighet Areal (m2) Annet Oslo Trøndelag Andre Lager / Kombi Kontor

8 6 Kvartalsrapport Q 27 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 37 millioner i. kvartal. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,95 prosent pro anno ved utgangen av kvartalet, fortsatt betydelig under den gjennomsnittlige yielden på fondets eiendomsportefølje. Ca. 5 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi godkjennes hvert år av investeringskomiteen. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % Yield gap Q26 Q36 Q46 Q7 Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 37 millioner i. kvartal. De nye lånene bestod av NOK 336 millioner med flytende rente og NOK 7 millioner med fast rente. Fondet kjøpte eiendommer for NOK 24 millioner i samme periode. Belåningsgraden på de nye eiendommene var 7 prosent. Per 3. mars 27 hadde fondet totalt NOK 3 5 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt hadde eiendomsporteføljen til fondet en verdi på NOK 4 85 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad 65 prosent ved utgangen av kvartalet. Fondet økte sin belåning med NOK 37 millioner i. kvartal. Refinansieringspotensial Fondet har anledning til å ha en langsiktig belåningsgrad på 7 prosent av eiendomsporteføljen. Hvis fondet velger å øke belåningsgraden fra 64 til 7 prosent vil dette frigjøre NOK 294 millioner. Dette vil da kunne reinvesteres i nye eiendommer. I tillegg har fondet muligheten til å utstede obligasjoner. Dette ville frigjøre ytterligere kapital i form av lavere langsiktige rentekostnader. Fondet la ut obligasjoner i markedet ved to anledninger i 26. Første gang var i 2. kvartal 26. Obligasjonslånet var på totalt NOK 5 millioner og ble godt mottatt i markedet. Det andre lånet ble lagt ut i 4. kvartal og var på NOK 335 millioner. Fondet oppnådde meget lave rentekostnader på disse obligasjonene. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet per 3. mars 27 var 4,95 prosent pro anno. Dette tilsvarer en økning på,39 prosentpoeng fra utgangen av 4. kvartal. Dette skyldes i hovedsak økninger i både den flytende renten og kostnader ved inngåelse av fastrente lån i markedet. Yield spread Fondets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av. kvartal er betydelig lavere enn fondets gjennomsnittlige yield. Fondets gjennomsnittlige yield per 3. mars 27 var 6,3 prosent. Dermed er det et positivt yield gap 2 på,36 prosent. Dette gir en positiv gearing effekt 3 på egenkapitalen som er investert i eiendomsporteføljen. Økt rentesikring Per 3. mars 27 var ca. 5 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Per 3. mars 27 hadde fondet inngått 2 ulike rentesikringsavtaler med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,7 år. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 4,93 prosent en økning på,23 prosentpoeng fra 4. kvartal 26. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 2. Rentekostnader Yield Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond AS Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 3. mars Gearing effekten er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Gunnar Knudsens vei 9 i Skien kommune. Dette er en lagereiendom som leies ut til Expert Norge AS. Med et utleibart areal i overkant av 6.5 m 2 er dette den tredje største eiendommen i fondet. Gunnar Knudsens vei 9 er en moderne og funksjonell lagereiendom med god beliggenhet mellom Skien og Porsgrunn. Beliggenhet Eiendommen har en god beliggenhet langs hovedveien mellom Skien og Porsgrunn. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til sentrum av både Skien og Porsgrunn. Det er god tilgang til offentlig kommunikasjon og bygget har et eget sidespor fra jernbanen inn til bygget (benyttes ikke i dag). Eiendomsbeskrivelse Eiendommen ble oppført i 998 og fremstår som en moderne og funksjonell lagereiendom med spennende arkitektoniske løsninger for denne type eiendommer. Bygget er oppført i betongelementer med betongsøyler og hulldekker i etasjeskillene. Tak er isolert og papptekket og det er betong hulldekkeelementer i messaninene. Tomten er en selveiertomt med et samlet areal på ca. 26. m 2. En mindre del av eiendommen står i dag udisponert. Det er trolig et utviklingspotensial her. Arealfordeling Eiendommens samlede areal er 6.5 m 2. Arealet er fordelt på 4.63 m 2 lagerlokaler, samt en administrativ kontordel på totalt.88 m 2. Lagerdelen har 26 rulleporter med god tilgang til av- og pålessing. Lageret har høy takhøyde og lageret oppvarmes med elektriske stråleovner i tak. Gulvet er epoxybelagt, og det er installert sprinkleranlegg i lagerdelen. Kontordelen er moderne, med et representativt inngangsparti med glassvegger over tre etasjer. Kontordelen inkluderer ekspedisjon, lagerkontorer, stor kantine i 2. etasje og toaletter i. etasje. Leieforhold Eiendommen er i sin helhet leiet ut til Expert Norge AS (Expert) i,7 år. Expert benytter eiendommen som sitt hovedlager i Norge. Morselskapet, Expert ASA, har inngått en 6 måneders rullerende garanti for leietakers forpliktelser under leiekontrakten. Totale leieinntekter på eiendommen er NOK, millioner, hvilket tilsvarer ca. NOK 6 per kvm. Leienivået vurderes som lavt for lagereiendommer av samme kvalitet. Leiekontrakten med Expert er en barehouse avtale. Dette innebærer at Expert har ansvar for alt innvendig og utvendig vedlikehold. Expert er også ansvarlig for å bekoste utskiftinger og fornyelser som er nødvendig for opprettholde byggets bygningsmessige og tekniske funksjonalitet og driftssikkerhet, uten at det anses som standardheving. Dette ansvaret følges opp løpende av forvalter (UNION Eiendomskapital AS). Leietaker Expert konsernet er en betydelig skandinavisk aktør innen forbrukerelektronikk. Selskapet har operasjoner i Norge, Sverige, Danmark og Estland, og er nest største selskap innen sitt felt i Skandinavia. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs og har en markedsverdi på ca. NOK 4,35 milliarder. Teknisk standard Bygget er i svært god teknisk stand og fremstår som et moderne og effektivt lagerbygg med gode tekniske løsninger. Det er en ubetinget fordel at leietaker er ansvarlig for å opprettholde eiendommens tekniske standard. Målt etter areal.

10 8 Kvartalsrapport Q 27 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Den enorme investorinteressen for næringseiendom fortsatte i. kvartal. I 26 ble det omsatt næringseiendom for rekordhøye NOK 68 milliarder og mye tyder på at transaksjonsvolumet i 27 vil bli like høyt. Det ble satt nok en yield rekord i Oslo i. kvartal til tross for fortsatt økende renter. Leieprisene fortsetter å øke på bakgrunn av forventninger om fortsatt sterk økonomisk vekst Transaksjonsvolum 2-6 Mrd. NOK Kilde: DnB NOR Næringsmegling 68 Totalomsetning i Norge, 26 Fordelt på ulike investorer 4% 2% mrd Syndikeringsaktører Skadeforsikring Livsselskap Eiendomsselskap 6% % 6% % 6% Kilde: DnB NOR Næringsmegling Fondsaktører Utlendinger Private Andre Totalomsetning i Norge, 25 Fordelt på ulike investorer 24% % % mrd 4% 23% 8% 5% 5% Sterk etterspørsel etter næringseiendom Den enorme investorinteressen for næringseiendom fortsatte i. kvartal. Markedet er preget av økt etterspørsel fra private investorer som investerer i markedet via nyetablerte eiendoms- og fondsselskaper. Næringseiendom som fondsprodukt fikk sitt store gjennombruddsår i Norge i 26. Det er i dag en rekke fondsaktører som tilbyr ulike fondsløsninger til private og institusjonelle investorer. Samlet kjøpte fondsaktørene næringseiendom i Norge for ca. NOK 2 milliarder i 26. Det er flere årsaker til denne utviklingen. En viktig bidragsyter er den sterke økonomiske veksten i Norge som har bidratt til et sterkt voksende sparemarked som søker gode investeringsalternativer. Næringseiendom har i den sammenheng blitt kjent som et godt alternativ til aksjer og obligasjoner. Norsk økonomi fortsetter å levere over forventning, og en rekordsterk utvikling i arbeidsmarkedet fører nå til lavere ledighet i kontorleiemarkedet og høyere leiepriser. Dette bidrar til at det er gode avkastningsforventninger på eiendomsinvesteringer de nærmeste årene. Transaksjonsvolumet i 26 bringer Norge opp på nivå med de mest likvide eiendomsmarkedene i Europa. Omsetningen av næringseiendom øker Den sterke etterspørselen etter næringseiendom bidro til at det ble satt omsetningsrekord i Norge i 26. Det ble gjennomført 7 eiendomstransaksjoner i Norge i 26 for til sammen NOK 68 milliarder. Omsetningen i 26 var betydelig høyere enn foregående år hele 55 prosent høyere enn i 25 og 2 prosent høyere enn i 24. Transaksjonsvolumet i 26 bringer Norge opp på nivå med de mest likvide eiendomsmarkedene i Europa målt i forhold til landets størrelse. Det er fortsatt et stykke bak Sverige et av de mest likvide eiendomsmarkedene i Europa hvor det i 26 ble omsatt næringseiendom for SEK 32 milliarder. Fridjof Nansensplass 5 i Oslo ble solgt til Høyres Hus med en rekordlav yield på 3,4 prosent. I tillegg til transaksjonsvolumet i det norske markedet kommer den norske kapitalen som investeres i næringseiendom i utlandet. Dette er en klar trend som begynte allerede i 26 og som har vedvart i. kvartal 27. De mest populære utenlandske destinasjoner er Sverige, Tyskland, Baltikum, Russland og USA. Ny yieldrekord Som i 4. kvartal ble det igjen satt ny yieldrekord i. kvartal også denne gangen i Vika i Oslo. Denne gangen var det Fridjof Nansensplass 5 som ble solgt til Høyres Hus på en rekordlav yield 2 på 3,4 prosent. Tidligere yieldrekorder i dette området har vært motivert av leienivåer betydelig Syndikeringsaktører Skadeforsikring Livsselskap Eiendomsselskap Fondsaktører Utlendinger Private Andre Kilde: DnB NOR Næringsmegling. 2 Se definisjonen av yield i fotnote på side 4. Kilde: DnB NOR Næringsmegling

11 9 under markedspris hvor det forventes betydelige leieøkninger de nærmeste årene. Leienivået på Fridjof Nansensplass 5 vurderes også å ligge under markedspris, med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene 3, hvilket gir ny eier god mulighet til å reforhandle leiekontraktene på kort sikt. Rentemarkedet Norges Bank økte styringsrenten med,5 prosentpoeng i. kvartal. Den samlede rentehevingen bestod av to separate økninger på,25 prosentpoeng. Styringsrenten endte dermed på 4, prosent-poeng ved utgangen av. kvartal opp fra 3,5 prosentpoeng ved utgangen av 4. kvartal. Norges Bank økte styringsrenten med,5 prosentpoeng i. kvartal. Dette ga utslag i de korte rentene. 3-måneders NIBOR 4 økte med,55 prosentpoeng i samme periode opp fra 3,9 prosent ved utgangen av 4. kvartal til 4,46 prosent ved utgangen av. kvartal. Også fastrenten økte mye i. kvartal. -års swap-renten 5, som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp økte med,9 prosentpoeng i kvartalet. Dermed endte -års swaprenten på 5,8 prosent opp fra 4,99 prosent ved utgangen av 4. kvartal. Yieldgapet Renteoppgangen i Norge den siste tiden har så langt ikke ført til noen betydelig økning i yieldnivåene. Yieldnivåene på nesten alle typer eiendom er nå på rekordlave nivåer og differansen mellom rentekostnad og direkteavkastningen ( yieldgapet ) er lavere enn noensinne. Prisingen av næringseiendom er derfor i dag mer påvirket av det fremtidige leiemarkedet i Norge enn av dagens rentenivå. I. kvartal ble det inngått en leiekontrakt i Indeksbygget på Solli Plass i Oslo til en kvadratmeterpris på NOK 3.5. Leiemarkedet Det entydige bildet om høy aktivitet i fastlands-norge bidrar til fortsatt nedgang i kontorledigheten. Dette er gjenspeilet i en generell optimisme i de fleste markeder i Norge, lav arbeidsledighet, stadig økende arealetterspørsel og et generelt lavt tilbud av nye lokaler. Dette viser seg direkte i leietakernes stadig økende betalingsvillighet. I Oslo, som anses å ha det sterkeste leiemarkedet i Norge, er den samlede ledigheten nå under 6,5 prosent. Markedsleie for prestisjelokaler i Oslo ligger nå i intervallet NOK per kvm. Den høyeste prisen per kvm som ble registrert i. kvartal er en leiekontrakt på 4. kvm i Indeksbygget på Solli Plass i Oslo. Leietaker, Aberdeen Property Investors, betaler NOK 3.5 per kvm for arealet som trolig vil være klart til innflytting i 28/29. 3 Kilde: UNION Eiendomskapital AS. 4 NIBOR Norwegian InterBank Offered Rate (Norsk interbankrente). Nibor er den renten norske banker bruker når de låner hverandre penger i en spesifisert periode. Rentesatsen Nibor opplyses daglig i media. 5 Med swap-rente menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. -års swap-rente er dermed en -års rentebytteavtale. 6.% 5.% 4.% 3.% 2.%.% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % % 3 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% 98 Renteutvikling.% Q 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q 7 års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Yield spread Realrente (-års swap) Anslag netto yield Yield spread ¹ Anslått yield for sentralt beliggende kontor- og handelseiendommer i meget god teknisk stand med lange leiekontrakter med solide leietakere. Markedsleie og utleiegrad Kontor Oslo Utleiegrad kontor Oslo (%) Markedsleie pr. m² kontor Oslo (NOK) NOK Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 75 Vika, N-2 Oslo, Telefon 23 69,