Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2013

2 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Kvartalets eiendom Finansiering Regnskap Markedskommentar Side

3 3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. 0,7 % i 1. kvartal Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 56 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. I løpet av 1. kvartal ble Stasjonsveien 20 i Asker realisert. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 19,7 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, og aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,8 %. Fondet har aksjonærer.

4 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. 0,7 % for 1. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i kvartalet, og eventuelle endringer i eiendomsverdiene er således ikke reflektert i kursen. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 19,7 %. Avkastning pr. aksje Q1 13 Direkteavkastning 1,1 % Verdiendring -0,4% Totalt 0,7 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q ,70 9,4 % Q ,36 6,2 % Q ,15 7,0 % Q ,35 8,8 % Q ,73 3,0 % Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % Q ,15-4,8 % Q ,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q ,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7% Akkumulert 19,7 % Avkastning i 1. kvartal 2013 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca. 0,7 % i 1. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,29. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital 1 for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 1. kvartal ble 1,1 %. Direkteavkastningen for fondet ble 1,1 % i 1. kvartal Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i 1. kvartal. Eventuelle endringer i markedsforholdene er således ikke reflektert i Fondets VEK for perioden. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på ca. 0,4 % i perioden, som i hovedsak skyldes investeringer i eiendomsmassen som ikke reflekteres i eiendomsverdiene før neste verdivurdering. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 19,7 %. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011 og Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65 og NOK 0,70 pr. aksje. Det ble i tilegg utbetalt utbytte i Fondet i mai Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,70 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 56 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK millioner 1. Det er totalt 345 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er ca. 4 %. Det ble gjennomført et eiendomssalg i januar Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 % Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 56 eiendommer med en samlet verdi på NOK millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 474,8 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12 og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 12 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 1. kvartal. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per hadde eiendomsporteføljen totalt 345 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Maske Gruppen AS og Forsvarsbygg. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per ansvarlige for ca. 55 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 4 %. Salg av eiendom Forvalter har i løpet av kvartalet arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. I løpet av 1. kvartal ble Stasjonsveien 20 i Asker solgt. Eiendommen er en handels/ lagereiendom på ca m2 med Thrane Steen og City Self-Storage som leietakere. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % 2 UNIFOR - FORVALTNINGSSTIFTELSEN 1,11 % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEES LTD ALL 0,63 % 7 HEDALM AS 0,62 % 8 AS BACKE 0,59 % 9 STIFTELSEN SCHEIBLER 0,57 % 10 HASLELUND BYGG A/S 0,57 % Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).

6 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 18% 35% 3,3% 2,5% 41,2% Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av 2. kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene aktiv forvaltning gjennom ombygging og utleie skaper en positiv utvikling. kostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markeds-nivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderings-tidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 18,89% 42,08% 9,32% 7,48% 5,13% 4,61% 3,81% 2,30% 1,99% 1,90% 0,96% 0,85% 0,29% 0,39% Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskos tnader,eiendommensbeliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansierings- Andel leiekontrakter som utløper Kontor Butikk Lager Parkering Servering Forretningslokale Investering Annet

7 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Lørenveien 68, på Økern i Oslo. Bygget er på totalt ca m2, og er i sin helhet utleid til Hafslund ASA. Økernområdet står overfor store fremtidige endringer og skal etableres som en ny destinasjon, og det er naturlig at eiendommen vil bli en del av dette. Forvalter jobber for tiden med en analyse av ulike utviklingsmuligheter for eiendommen for fremtiden. Eiendomsbeskrivelse Lørenveien 68 ble kjøpt i 2007, og er meget sentralt beliggende på Økern i Oslo med god eksponering mot Ring 3. Videre har eiendommen god tilgang på offentlig kommunikasjon som t-bane og buss. Eksisterende bygningsmasse er på totalt ca m2 over 8 etasjer. Det er 170 parkeringsplasser ute, og ca. 80 parkeringsplasser i parkeringshus. Tomtearealet er på nær m2. Bakgrunnen for kjøp av eiendommen er at eiendommen hadde en god leiekontrakt og et betydelig utbyggingspotensial når leiekontrakten utløper som følge at Økern-området står overfor en omfattende utvikling i årene som kommer. Økernsenteret, som er under utvikling, vil i fremtiden også bli nærmeste nabo til eiendommen. Det er konkrete planer som er under gjennomføring, og hvor ferdigstillelse ventes i løpet av de kommende årene. Det gjøres som del av dette store investeringer i infrastruktur og nærings-, og boligarealer. Lørenveien 68 ble kjøpt i 2007, og er meget sentralt beliggende på Økern i Oslo med god eksponering mot Ring 3. Leietakere Eiendommen er fullt utleid til Hafslund ASA. Selskapet er et norsk selskap notert på Oslo Børs og er et av de største børsnoterte kraftkonsern i Norden. Hafslund er Norges største netteier, størst innen strømsalg og en stor produsent av fornybar energi. Oslo Kommune er største eier med ca. 54 % eierandel i Hafslund ASA. Utviklingspotensial Forvalter har identifisert et mulig utviklingspotensial på eiendommen. Ved kjøp ble det estimert en utvikling på ca m2 på tomten. Gjeldende reguleringsplan vil kunne gi mulighet for utvikling av en total eiendomsmasse på ca m2. Det gjøres som del av dette store investeringer i infrastruktur og næringsog boligarealer. Verdiutvikling Ekstern verdivurdering av eiendommen er per i dag høyere enn kjøpesummen for eiendommen i I løpet av 2007 og 2008 fikk eiendommen en relativt kraftig verdireduksjon, som i løpet av 2009 og 2010 ble hentet inn.

8 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 72,8 % ved utløp av 1. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK millioner, hvorav 53,5 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,54 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,2 % 2 Maske Gruppen AS 3,3 % 3 Forsvarsbygg 3,3 % 4 Norgesgruppen Øst AS 3,0 % 5 Lindex AS Invoice 2,9 % 6 Universitetet i Oslo 2,9 % 7 Skanem Moss AS 2,8 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,4 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,4 % 10 Expert AS 2,4 % Andre 335 ulike leietakere 70,3 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Belåningsgrad Per hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 72,8 %. Fondets samlede gjeld har gått noe ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 %. Pr hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per var 5,54 %, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 6 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal, og skyldes hovedsakelig høyere flytende renter. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per var 6,8 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,3 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Det er et positivt yield gap på 1,3 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per har Fondet 16 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,96 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 2,7 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 2014/2015. Som følge av den vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid vil finansieringsstrukturen bli søkt tilpasset den samme løpetiden. Rentesikring Per var 53,5 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe høyere enn forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendommer i Oslo Rogaland Sør-Trøndelag Andre Kontor Butikk Lager 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.

9 9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/2013 Hittil i år Gevinst/(tap) ved salg av bygg 19,8 19,8-26,3 Leieinntekter 120,7 120,7 488,0 Øvrige inntekter 0,1 0,1 4,3 Sum inntekter 140,7 140,7 466,0 Tap ved salg av aksjer (garantier) Av og nedskrivninger varige driftsmidler -19,5-19,5-141,2 Reversering tidligere års nedskrivninger 6,1 6,1 6,9 Annen driftskostnad -26,3-26,3-134,1 Sum driftskostnader -39,7-39,7-268,4 Driftsresultat 100,9 100,9 197,6 Finansinntekter 5,2 5,2 24,8 Finanskostnader -80,2-80,2-302,7 Verdiendring finansielle derivater 12,7 12,7-1,7 Resultat 38,6 38,6-82,1 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,6 165,6 165,6 Varige driftsmidler 6 454, , ,7 Finansiell anleggsmidler 16,4 16,4 16,4 Sum anleggsmidler 6 636, , ,6 Bank 338,6 338,6 327,4 Omløpsmidler 60,1 60,1 65,5 Sum eiendeler 7 035, , ,6 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 527, , ,1 Sum egenkapital 1 710, , ,6 Gjeld Langsiktig gjeld 5 033, , ,4 Kortsiktig gjeld 290,4 290,4 348,6 Sum gjeld 5 324, , ,0 Sum egenkapital og gjeld 7 035, , ,6 Foreløpig regnskap. Regnskapet fremlegges generalforsamlingen for godkjennelse ultimo april.

10 10 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar De siste kvartalene har særlig kontoreiendommer i Oslo fått økt verdi som følge av stigende markedsleienivåer og positive utsikter. Siden sist har UNION registrert salg av større enkelteiendommer i alle de fire største byene, og finansieringsrenten i nye lån har blitt redusert som følge av synkende renter og bankmarginer. Kilde: UNION / DNB Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q Fordelt på ulike investorer 12% Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Rammevilkår og konjunkturutsikter Norsk økonomi: Fastlandsøkonomien steg med hele 3,5 % i fjor og Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine mars-prognoser legger til grunn at veksten blir så vidt over trendvekst de nærmeste årene. Med tanke på næringseiendom venter SSB god sysselsettingsvekst, samt lave renter og beskjeden vekst i konsumprisindeksen (KPI). Økte priser på matvarer har bidratt til at årsveksten for KPI trender oppover og var på 1,9 % per april. Todelingen i norsk økonomi innebærer at NHO venter at 2 av 3 nye arbeidsplasser kommer i de oljeeksponerte fylkene Oslo, Akershus, Rogaland og Hordaland. Normalt er vekstområdene spesielt interessante for eiendomsinvestorene. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme. Konjunkturbarometerets indeks står i null når det er like mange optimister som pessimister. Undersøkelsen tatt opp i første kvartal viser et stabilt nivå på 43 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten hele 1,3 % i Norge og nesten 2 % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til Veksten i befolkning og sysselsetting innebærer at det er gode forutsetninger for eiendomsutvikling. Renter og finansiering UNION melder om rekordlave nivåer for de «lange fastrentene». 10-års swaprente ligger per 30. mars på 3,17 % og er tilnærmet uendret fra forrige rapport. DNB Markets sine anslag fra ultimo april innebærer at 10-års swaprente stiger til 3,5 % på et års sikt. Videre viser UNIONs aprilundersøkelse mot bankene at de har redusert bankmarginene i nye utlån med ca. 15 punkter i gjennomsnitt sammenlignet med første kvartal. Et typisk næringseiendomslån med varighet på fem år får en samlet finansieringsrente på ca. 4,75 %. Tyngden av nye prosjekt har en egenkapitalandel på 33 %, markert opp fra 28 % i Q Bankene prioriterer større kunder med solide balanser, og prisingen til ulike kunder varierer mer enn i en normalsituasjon. Totalt sett fungerer lånemarkedet tilfredsstillende. Finansieringsrenten har vist en synkende tendens, noe som isolert sett er positivt for betalingsevnen, prisingen og avkastning for næringseiendom. Salgsmarkedet for næringseiendom Hittil i år har UNION registrert 30 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 11 mrd. Storebrand har solgt to porteføljer med kjøpesentre for totalt NOK 3,5 mrd til hhv. Sektor og nyopprettede Thon Reitan AS. Videre har Norwegian Property solgt Drammensveien 149 for MNOK 695 til Orkla som planlegger nytt hovedkontor på Skøyen-adressen. Blant andre salg over MNOK 500 er Ferd Eiendom sitt salg av Aibel-bygget i Asker til Oslo Pensjonsforsikring, OSU sitt salg av Deloitte-bygget i Bjørvika til Braathen Eiendom, DNB Liv sitt salg av Granfoss Næringspark på Lysaker til Mustad Eiendom for nær MNOK 900, og Sparebanken Vest sitt 66 %-salg av sitt kommende hovedkontor i Bergen til Trond Mohn med nærstående. Videre er Reitan Eiendom i ferd med å selge en portefølje på 7 logistikk-bygg ved Trondheim til Oslo Pensjonsforsikring. UNION erfarer kjøpsinteressen som god, men selektiv. Mønstrene i hva som blir omsatt fortsetter fra i fjor. En veldig stor andel av transaksjonsvolumet har vært innen kontoreiendommer med trygge beliggenheter eller lange leiekontrakter, eiendommer som skal totalrehabiliteres/

11 11 konverteres, samt kjøpesentre. Flere av salgene knytter seg til at aktører ønsker å kjøpe naboeiendommen for å kunne utføre større utviklingsgrep. UNION sin undersøkelse mot et utvalg av 14 sentrale eiendomsaktører i slutten av april tyder på at mange har økt fokus på eiendomsutvikling (nybygging, totalrehabilitering og ombygging). Flere planlegger større investeringer i egen portefølje og kutter derfor antall kjøp. Andre selger for å frigjøre midler til investeringer i porteføljen. God vekst i flere leiemarkeder og stigende behov for næringseiendom gir gode muligheter for sterk avkastning gjennom eiendomsutvikling. Priser / yielder De siste kvartalene har særlig kontorsegmentet i Oslo fått et verdiløft ut fra stigende markedsleienivåer. Det er god investorinteresse for kontoreiendommer med korte kontrakter på etablerte kontorbeliggenheter. UNION har ikke gjort endringer i anslag for prime yield på 5,25 %. Deloitte-bygget i Bjørvika er imidlertid antatt å ha blitt solgt på et enda lavere yield-nivå ut fra positive forventninger til den langsiktige leieprisutviklingen for eiendommen. De siste årene har særlig tomter og eiendommer som kan bygges om til leiligheter, samt kjøpesentre økt i verdi. Yieldene har gått opp (og prisene ned) for eiendommer med sekundære beliggenheter (for eksempel kontoreiendommer utenfor de etablerte kontorområdene) og lager/industrieiendommer med korte leiekontrakter. Det har med andre ord blitt større variasjoner i yieldene (direkteavkastningen) mellom ulike eiendommer ut fra antatt utleierisiko. Denne tendensen kan til dels tilskrives hvilke typer eiendommer bankene er positive til og yte lån til. Videre har leietagerne etter finanskrisen blitt mer kresne med hensyn til beliggenhet. For flere eiendommer utenfor de etablerte områdene utgjør nybygg og flyttemønstrene en tiltagende trussel for fremtidige leieinntekter. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 15,4 % i fjor. På tross av at oljeprisen har tendert ned har hovedindeksen per utløpet av mars økt med ytterligere ca. 4 % hittil i år. Hovedindeksen er nå 13 % under toppnoteringen fra mai Eiendomsindeksen på Oslo Børs steg med 19 % gjennom fjoråret og har i kvartalet økt nesten 6 %. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Det har blitt signert få store leiekontrakter de siste månedene, men Kværner har signert leiekontrakt for m2 i første byggertrinn i prosjektet Fornebuporten. Leiepristendensen har vært stigende de siste tre årene. Gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter er nå kroner per m2. Nivået er 14 % over bunnen i begynnelsen av 2010 (beregnet på data fra Eiendomsverdi Næring). På tross av svært høy tilførsel av nybygg i fjor økte kontorledighet kun marginalt til 6,9 % (februar 2013). UNIONs prognoser innebærer at kontorledigheten synker til under 5 % i Allerede nå er ledigheten så lav i sentrumsområdene at markedet preges av etterspørselsoverskudd, særlig i forhold til større arealer.

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon , nr B