Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Årsrapport 2005 Storebrand a rsrapport.indd :37:03

2 2 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Daglig leder har ordet Gjennom hele 2005 var markedet for næringseiendom preget av stor etterspørsel. Flere faktorer var med på å drive opp etterspørselen, men historisk lav rente, raskere beslutninger og økt betalingsvillighet hos investorer bidro sterkt til dette. Mange ønsker eksponering i næringseiendom og eiendom ser ut til å bli en meget attraktiv aktivaklasse de neste årene. Innhold Leder Eiendomsfondet Aksjonærforhold Finansiering Eiendomsporteføljen Markedskommentar UNION Eiendomskapital Årsberetning Regnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Side Året som har gått Stor etterspørsel førte til rekordhøy omsetning av næringseiendom i Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca NOK 44 milliarder i 2005, en økning på ca 100% fra året før og nesten 500% sammenlignet med Etterspørselen har økt i takt med et fallende rentemarked og har ført til rekordlav yield på eiendom i næringsmarkedet. Forventningen om en stigende rente utover i 2006 har foreløpig ikke hindret yielden i å fortsette å falle. Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca NOK 44 milliarder i 2005, en økning på ca 100% fra året før og nesten 500% sammenlignet med Leiemarkedet har også utviklet seg i positivt retning. Leietakere vektlegger i større grad kvalitet fremfor en lav leie pr. kvadratmeter. For eldre bygårder er dermed det generelle leienivået i sentrumsområdene uendret, mens rehabiliterte eiendommer samt nyere bygg blir foretrukket på tross av høyere priser. Inn i 2006 Starten av 2006 har vi brukt godt og har allerede gjennomført to emisjoner samt foretatt en rekke investeringer. Pågangen til fondet vårt er tiltagende og andelen av småinvestorer som tegner seg øker. Bedre likviditet i fond enn i fast eiendom, redusert formueskatt, langsiktig avkastning og fortsatt optimisme til avkastningen i markedet for næringseiendom er elementer ved Storebrand Eiendomsfond som trekkes frem blant våre aksjonærer. I Europa har eiendomsfond lenge vært en trend, en trend som nå ser ut til å sette seg i Norge også. Til tross for kun fire operative måneder i 2005 lykkes vi med å etablere Storebrand Eiendomsfond og fondet er nå godt posisjonert for den videre utviklingen i Prognosene viser at avkastningen for næringseiendom vil bli god de neste årene og at transaksjonsvolumet for 2006 forventes å fortsette slik det avsluttet i Mange ønsker eksponering i næringseiendom og eiendom ser ut til å bli en meget attraktiv aktivaklasse de neste årene. Presset på sentrale deler av kontorlokalene i Oslo er tiltagende, en utvikling vi forventer vil fortsette. Samtidig mener vi at det ligger et stort potensiale i sentrumsnære områder utenfor Oslo. Våre analyser viser at markedet for næringseiendom vil utvikle seg spesielt sterkt i Trøndelags- og vestlandsområdene. Vi har derfor posisjonert oss godt i disse områdene, for å kunne gi våre aksjonærer gleden av den oppgangen vi forventer å se over de nærmeste årene. Lars Even Moe Daglig leder Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand a rsrapport.indd :37:03

3 3 Eiendomsfondet i korte trekk Etableringen av Storebrand Eiendomsfond har vært en suksess, og fondet er nå godt etablert i investormarkedet. Fondet var kun operativt fire måneder i 2005, men vi lykkes likevel med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Pr. 31. desember 2005 hadde fondet kjøpt 10 eiendommer til en samlet verdi av NOK 510 millioner. Siden utgangen av 2005 har fondet kjøpt ytterligere 5 eiendommer og har i dag en samlet portefølje på NOK 1,132 millioner. Kort regnskapsår Eiendomsfondet ble etablert i slutten av 3. kvartal 2005 og 4. kvartal 2005 var derfor oppstartsperioden for fondet. Eiendommene som ble kjøpt i 4. kvartal ble overtatt i slutten av kvartalet og dette førte til lave inntekter i regnskapsåret Oppstartskostnader dominerer derfor regnskapet for dette kvartalet. Eiendomsporteføljen vil derimot få en god løpende avkastning i 2006 og dette vil allerede vise seg i fondets resultater for 1. kvartal Innhentet kapital Ved utløpet av 2005 var det tegnet og innbetalt NOK 275 millioner til Storebrand Eiendomsfond AS, via Storebrand Institusjonell Investor ASA og Storebrand Privat Investor ASA (eierselskapene). I eierselskapene var det per 31. desember 2005 registrert totalt 496 aksjonærer. Gjennomsnittlig tegning pr. aksjonær var ca. NOK Fondets investeringer Med en belåningsgrad på 70% hadde selskapet en investeringsevne på ca. NOK 820 millioner. Fondet hadde pr. 31. desember 2005 kjøpt og overtatt eiendom for ca. NOK 510 millioner, og de fleste av eiendommene ble overtatt i desember Porteføljen hadde en gjennomsnittlig yield på 7,1% og god geografisk spredning. Porteføljen hadde ingen ledighet. Finansiering Eiendomsfondet har en meget konkurransedyktig finansiering som følge av at fondets langsiktige fremmedkapitalfinansiering blant annet baseres på obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen, og ikke i separate enkelteiendommer som er normalt ved ordinære pantelån. Fondet vil søke å finansiere seg i størst mulig grad med avdragsfrie lån, slik at kontantstrømmen fra eiendommene i størst mulig grad kan utbetales som utbytte til investor. Fondet vil søke å finansiere seg i størst mulig grad med avdragsfrie lån, slik at kontantstrømmen fra eiendommene i størst mulig grad kan utbetales som utbytte til investor. Utvikling i 2006 Eiendomsfondet har allerede gjennomført en emisjon i 2006 hvor eierselskapene hentet inn ytterligere NOK 183 millioner fra 486 private og institusjonelle investorer. Siden årsskiftet har fondet kjøpt ytterligere 5 eiendommer for totalt NOK 622 millioner. Eiendomsporteføljen til fondet var dermed totalt NOK 1,132 millioner pr. 30. april Fondet la nylig ut sitt første obligasjonslån til en verdi av NOK 500 millioner. Obligasjonslånet har en kupong på NIBOR + 0,40% og løper uten avdrag frem til Fondet satte i gang en ny emisjon 2. mai som avsluttes 24. mai Målsettingen er å hente inn opptil NOK 375 millioner i egenkapital. Storebrand a rsrapport.indd :37:05

4 4 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Aksjonærforhold Siden fondet ble etablert i slutten av tredje kvartal 2005 til utgangen av 2005 hentet fondet inn NOK 275 millioner fra 496 aksjonærer. Tilført fremmedkapitalfinansiering hadde fondet en investeringsevne på totalt NOK 820 millioner. Innen utløpet av 2005 hadde fondet investert NOK 510 millioner i eiendom i Norge % Akkumulert tegnet kapital Mill. NOK Q3 05 Q4 05 Investeringstakt Mill. NOK Første emisjon Antall investorer Basert på innskutt egenkapital 28% 15% aksjonærer 16% 30% Total Innhentet kapital Eiendomsfondet ble stiftet 31. august 2005 og gjennomførte to emisjoner i løpet av Den første emisjonen ble avsluttet 20. oktober 2005 og det ble tegnet aksjer for NOK 183 millioner. Den andre emisjonen ble avsluttet 2. desember 2005 og det ble tegnet aksjer for NOK 104 millioner. Med en belåningsgrad på 70% hadde fondet ved utløpet av 2005 en investeringsevne på NOK 820 millioner. Pr. 31. desember 2005 var det tegnet aksjer i fondets eierselskaper for totalt NOK 275 millioner. Aksjekapitalen i selskapet pr. 31. desember 2005 NOK 15 millioner med et overskuddfond på totalt NOK 224 millioner. Med en belåningsgrad på 70% hadde fondet ved utløpet av 2005 en investeringsevne etter fratrukket tegnings- og tilretteleggingshonorarer på NOK 820 millioner. Aksjonærer i fondet Storebrand Eiendomsfond AS er indirekte eiet av aksjonærene i Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA. Selskapenes eierandel i fondet var per 31. desember 2005 henholdsvis 94,9% og 5,1%. I eierselskapene var det per 31. desember 2005 registrert totalt 496 aksjonærer. 16% av aksjonærene er privatpersoner som har tegnet seg for fondets minstebeløp på NOK Mesteparten av de øvrige aksjonærene har tegnet seg for beløp mellom NOK og NOK Gjennomsnittlig tegning pr. aksjonær var ca. NOK Eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre kvartalsvise emisjoner i fondets Oppbyggingsfase, som senest forventes avsluttet i juni Fremtidige emisjoner Eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre kvartalsvise emisjoner i fondets Oppbyggingsfase, som senest forventes avsluttet i juni På denne måten har fondet en jevn tilstrømning av kapital som gjør det mulig for fondet å kjøpe eiendom i jevnt tempo. Dette optimaliserer utnyttelsesgraden av kapitalen samt investorenes avkastning. Fondet har allerede gjennomført en emisjon i 2006 hvor eierselskapene hentet inn ytterligere NOK 183 millioner fra 486 private og institusjonelle investorer. Fondet har dermed hentet inn totalt NOK 458 millioner fra totalt 982 investorer. Eiendomsfondet satte i gang en ny emisjon 2. mai som avsluttes 24. mai. Målet er å hente inn opptil NOK 375 millioner > Storebrand a rsrapport.indd :37:05

5 5 Finansiering Fondet har en meget konkurransedyktig finansiering som følge av at fondets langsiktige fremmedkapitalfinansiering blant annet baseres på obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen, og ikke i separate enkelteiendommer som er normalt ved ordinære pantelån. Fondet la nylig ut sitt første obligasjonslån på samlet NOK 500 millioner. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med en rammekreditt på NOK 500 millioner. Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80%, og at belåningsgraden i snitt skal være 70% over tid. Dette setter fondet i stand til å finansiere 70% av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Vinteren 2006 ble rammekreditten midlertidig økt med NOK 300 millioner, og garantirammen ble midlertidig redusert med det samme beløpet. Eiendomsfondet har klart å legge ut fondets første eiendomsobligasjon, og sikrer dermed fondet en meget gunstig finansiering. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Fondet la nylig ut sitt første obligasjonslån på samlet NOK 500 millioner i markedet med innbetaling 28. april Obligasjonslånet løper med kvartalsvise terminer med en kupong på NIBOR + 0,40%. Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet 28. august Avdragsstruktur Eiendomsfondet vil søke å finansiere seg med avdragsfrie lån, slik at kontantstrømmen fra eiendommene i størst mulig grad utbetales som utbytte til investor. Rentesikring Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Minimum 50% av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret. Fondets rentestrategi legges årlig frem for godkjennelse av investeringskomiteen. Rentestrategien for 2006 ble godkjent i fjerde kvartal. Investeringskomitéen i eiendomsfondet besluttet at 50% av lånet til enhver tid skal være rentesikret. Rentestrategien for 2006 ble godkjent i fjerde kvartal. Investeringskomitéen i eiendomsfondet besluttet at 50% av lånet til enhver tid skal være rentesikret. Pr. 31. desember 2005 var NOK 200 millioner av gjelden i fondet, eller ca. 56% av fondets totale låneportefølje rentesikret. Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet i 2005 var 3,20% pro anno. Storebrand a rsrapport.indd :37:08

6 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Eiendomsfondet skal søke å etablere en diversifisert eiendomsportefølje på NOK 2,5-5 milliarder fordelt på 25 til 50 eiendommer i ulike eiendomssegmenter. Fondet hadde pr. 31. desember 2005 en portefølje på 10 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 510 millioner. Porteføljen er diversifisert både med hensyn til geografi, segment og leietakere. Fordeling geografi 17% 16% 17% 23% 27% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Vestfold Fordeling eiendomstype 1% 9% 41% 50% Investeringsstrategi Høy etterspørsel etter eiendom, kombinert med lav langsiktig rente i Norge har presset ned yielden 1 i det norske eiendomsmarkedet. I enkelte områder, som for eksempel Oslo, er det registrert rekordlave yielder det siste året. UNION Eiendomskapital har derfor fokusert på å investere i flere og mindre eiendommer utenfor de mest pressede eiendomsmarkedene for å øke direkteavkastningen på porteføljen i fondets oppstartsperiode. Diversifisert portefølje Eiendomsfondet hadde pr. 31. desember 2005 investert i en diversifisert portefølje på 10 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 510 millioner. Porteføljen hadde en gjennomsnittlig yield på 7,1% og god geografisk spredning. 44% av porteføljen var investert i Trøndelagsfylkene og 39% investert i Oslo/Akershus. Øvrig del av porteføljen var investert i Vestfold. Pr. 31. desember 2005 var eiendomsporteføljen sammensatt av 50% handel og 41% kontor. Den resterende delen av porteføljen bestod av lager samt en mindre andel boligeiendom. Pr er fondets eiendomsportefølje sammensatt av blant annet 50% handel- og 41% kontoreiendommer. Siden årsskiftet har fondet kjøpt ytterligere 4 kontoreiendommer i Oslo og en handelseiendom i Lillestrøm for totalt NOK 622 millioner. Eiendomsporteføljen til fondet var dermed totalt NOK 1,132 millioner pr. 30. april Kontor Handel Lager Bolig 25% 20% 15% 10% 5% 0% Reforhandlingspotensiale Andel leiekontrakter som utløper Annet Bolig Lager Handel Kontor År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (år) Stanseveien Oslo Kontor/Lager ,9 Landøyveien Asker Handel ,1 Stasjonsveien Asker Kontor/Lager ,6 Vestre Rosten Trondheim Kontor ,3 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,1 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,6 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,2 Raveien Sandefjord Handel ,0 Vidjeveien Tønsberg Handel ,0 Borgenveien Oslo Handel ,5 Total ,5 Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom på investeringstidspunktet. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0% (6 mill/100 mill). Storebrand a rsrapport.indd :37:08

7 7 Eiendomsporteføljen har gode leietakere. Pr. 31. desember 2005 stod de mest solide leietakerne for mesteparten av leien i porteføljen, mens den resterende leien var dekket av mange mindre leietakere innenfor ulike bransjer. Per 30. april 2006 hadde fondet kjøpt ytterligere 5 eiendommer og har i dag mer enn 100 leietakere i porteføljen. Leieforhold Pr. 31. desember 2005 var det totalt 51 ulike leietakere i eiendomsporteføljen. De fem største leietakerne er meget solide og utgjør ca. 67% av den totale leien. Topp 5 Leietakere % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 27,1 % 2 Atmel Norway AS 15,2 % 3 Heimdal Gruppen AS 10,7 % 4 Eltel Network AS 7,5 % 5 Subaru Norge AS 6,4 % Andre 46 ulike leietakere 33,1 % Total 100 % Dette er solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne anses å være lav. De resterende ca. 33% av leien i porteføljen pr. 31. desember 2005 var fordelt mellom ytterligere 46 forskjellige leietakere. De mindre leietakerne i en portefølje er ofte mindre solide og da er det viktig at risikoen blir fordelt mellom et høyere antall leietakere i forskjellige segment/ bransjer og med ulik geografisk beliggenhet. Porteføljen har 5-års leiegarantier på flere eiendommer som reduserer utleierisikoen de første årene. Leiekontraktene i porteføljen hadde pr. 31. desember 2005 en gjennom-snittlig løpetid på 11,5 år og utløps-profilen er jevn over perioden. Porteføljen har 5-års leiegarantier på flere eiendommer som reduserer utleierisikoen de første årene. I dagens portefølje er det samtidig et reforhandlingspotensiale som gjør at fondet kan oppnå økte leieinntekter hvis leienivåene i markedet fortsetter å øke. Utløpsprofil Leie Mill. NOK Storebrand a rsrapport.indd :37:16

8 8 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Markedet for næringseiendom har vært preget av stor etterspørsel det siste året. Historisk lav rente, raskere beslutninger og økt betalingsvillighet hos investorer har ført til meget høy omsetning av næringseiendom i denne perioden. Også leiemarkedet viser en positiv trend. NOK % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 5,0% 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,0% 3,8% 3,6% Markedsleie og utleiegrad Kontor Oslo Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm kontor Oslo Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Yield spread års stat Anslag netto yield 1 Spread yield mot 10 års stat Kilde: UNION Gruppen / Bloomberg 10-år swap-rente jun 04 aug 04 okt 04 des 04 feb 05 apr 05 jun 05 aug år swap-rente Kilde: Bloomberg Kriposbygget PwC okt 05 des 05 feb % 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 0 Omsetning av næringseiendom Høy etterspørsel førte til rekordhøy omsetningen av næringseiendom i Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca. NOK 44 milliarder i 2005 en økning på ca. 100% fra året før og nesten 500% siden Etterspørselen har økt i takt med et fallende rentemarked og har ført til rekordlave yielder i eiendomsmarkedet. Det er anslått at sentralt beliggende eiendommer med god teknisk stand og relativt lange leiekontrakter har opplevd et yield fall på mer enn 1% poeng det siste året (som illustrert i figur 2 til venstre). Salget av Kriposbygget på Bryn i februar og et nybygg i Bjørvika utleid til PwC ved årsskiftet er eksempler som illustrerer dette. Men, det er fortsatt god spread mellom yield-nivået i markedet og kostnadene knyttet til langsiktig lånefinansiering. (som illustrert i figur 2 til venstre). Spreaden er relativt uendret siden 2003 og ligger fortsatt på ca. 2% poeng. Dette viser i utgangspunktet den sterke korrelasjonen mellom renter og yield nivået i markedet. Samtidig viser det at det er fortsatt er grunnleggende lønnsomt å investere i næringseiendom i dag, selv om yield nivået i markedet er lavt Omsetning av næringseiendom Mrd. NOK Kilde: DnB NOR Eiendomsmegling Leiemarkedet Leiepris pr. kvadratmeter øker i de fleste befolkningstette områder i landet og arealledigheten er avtagende. Dette er hovedsakelig et resultat av økt etterspørsel etter attraktive eiendommer og lav tilvekst av nybygg. Det største leiemarkedet i Norge er Oslomarkedet. I Oslo-markedet er det fortsatt Vika og Aker Brygge, samt Skøyen som har størst fokus. Kontorleiene har de siste 6 månedene økt med 4 6% i Oslo, og arealledigheten er nå nede i 8,5% (som illustrert i figur 1 til venstre). Leietakerne vektlegger i større grad kvalitet fremfor en lav leie pr. kvadratmeter. Det generelle leienivået i sentrum er derfor tilnærmet uendret for eldre bygårder, mens rehabiliterte eiendommer og lokaler, samt nyere bygg blir foretrukket på tross av høyere priser. Kontormarkedene i andre norske storbyer utvikler seg også positivt. Kontorleiene i Bergen, Stavanger og Trondheim har økt med 5-9% de siste 6 månedene og arealledigheten har sunket. I Tromsø har kontorleien de siste 6 månedene vært relativ stabil. Hovedsegmentene, i tillegg til kontorsegmentet er handel, lager og hotell. Disse segmentene er vanligvis mer stabile enn kontorsegmentet og her har leiemarkedet holdt seg godt de siste årene. Det er relativt lite ledige handelsog kjøpsenterlokaler, og sammen med sterk etterspørsel etter handelsvarer forventes dette å gi høyere leier. Etterspørselen etter lagerbygg er stigende og det er lite nybygg. Også hotellmarkedet gjør det sterkt for tiden, med klare økninger i inntjening pr. rom. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0% (6 mill/100 mill). Storebrand a rsrapport.indd :37:17

9 9 UNION Eiendomskapital AS UNION Eiendomskapital AS er kapitalforvalter for Storebrand Eiendomsfond. Vi spesialiserer oss på strukturering og forvaltning av næringseiendom i Norge og tilbyr investorer muligheten til å investere i eiendom gjennom blant annet syndikater og eiendomsfond. Målsetting UNION Eiendomskapital har bred erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge og vi ønsker å tilby sikre og lønnsomme eiendomsinvesteringer for investorer. Målsettingen vår er å bygge opp en eiendomsportefølje på NOK 5-10 milliarder i løpet av de neste 3-5 årene og oppnå en høyere risikojustert avkastning enn våre konkurrenter. Hovedmålgruppen er private og institusjonelle investorer som ikke har eiendom som kjernevirksomhet. Aktiv forvaltning UNION Eiendomskapital tar et helhetlig ansvar for hele verdikjeden forbundet med en eiendomsinvestering. Optimal avkastning skapes i hovedsak ved å ha riktig fokus på allokering, transaksjon og forvaltning. Allokering Allokering bestemmes av selskapets investeringsstrategi som blant annet godkjennes av investeringskomiteen i fondet hvert år. Investeringsstrategien inkluderer prognoser, basert på omfattende makroøkonomiske analyser som danner grunnlaget for valg av eiendomssegment og geografisk beliggenhet. Allokering bestemmes av selskapets investeringsstrategi som blant annet godkjennes av investeringskomiteen i fondet hvert år. transaksjonsprosessen. Sentralt er erfaring, beslutningsdyktighet og sterke relasjoner til både næringsmeglere og selgere. Spesielt ved strukturering av kjøp er finansiering et meget viktig element. Forvaltning Forvaltning omfatter i hovedsak kapitalforvaltning mot investor og driftsansvaret for investeringsobjektet. Kapitalforvaltningen inkluderer rapportering og oppfølging av strategi. Forvaltning inkluderer avdekking og oppfølging av eiendommenes potensiale, teknisk drift og forretningsførsel. Vi jobber aktivt med ulike samarbeidspartnere for å sikre best mulig kompetanse på de områder hvor vi kan skape avkastning. Vi jobber aktivt med ulike samarbeidspartnere for å sikre best mulig kompetanse på de områder hvor vi kan skape avkastning. UNION Gruppen UNION Eiendomskapital er et selskap i UNION Gruppen, som består av ytterligere fire selskaper UNION Corporate ASA, UNION Norsk Næringsmegling AS, UNION Marine Finance AS og UNION Real Estate AS som fokuserer på corporate virksomhet, næringsmegling og syndikering av shippingprosjekter. 100% 100% 50,1% ¹ 50,1% ¹ 75% ¹ UNION Gruppen UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Marine Finance AS UNION Real Estate AS ¹ Resterende aksjer eies av partnerne i de underliggende selskapene. Transaksjon Transaksjon inkluder i hovedsak kjøp og salg. Dette omhandler strukturering, forhandling og gjennomføring av UNION Gruppen omsatte samlet næringseiendom for ca. NOK 10 milliarder i Dette tilsvarte ca. 23% av omsetningen i markedet for næringseiendom i Norge dette året, klart størst i Norge. Storebrand a rsrapport.indd :37:17

10 10 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Årsberetning for 2005 Storebrand Eiendomsfond AS. Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Institusjonell Investor ASA og Storebrand Privat Investor ASA. Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/ kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetting er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje på NOK 2,5 til NOK 5,0 milliarder fordelt på 25 til 50 eiendommer i ulike eiendomssegmenter. Fondet skal hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til 30. juni 2008 gjennom ovennevnte eierselskaper. Storebrand Eiendomsfond AS har inngått en forvaltningsavtale med UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har derfor i første rekke en kontrolloppgave og har hatt fokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i prospektet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Storebrand Eiendomsfond AS er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Status og resultat Ved utløp av fjerde kvartal 2005 var det tegnet og innbetalt kapital som beskrevet i prospektene for eierselskapene på samlet ca. NOK 275 millioner til Storebrand Eiendomsfond AS. Med en belåningsgrad på 70% hadde selskapet en investeringsevne på ca. NOK 820 millioner. Storebrand Eiendomsfond AS har pr kjøpt og overtatt eiendom for ca. NOK 510 millioner, og de fleste av eiendommene ble overtatt i desember Selskapets investeringskapasitet før nye emisjoner er gjennomført er estimert til ca. NOK 310 millioner inklusive belåning. Styret foreslår følgende dekning av Storebrand Eiendomsfond AS sitt underskudd i 2005 (Hele tall): Årets resultat etter skatt Overført til udekket tap Selskapets likvide midler er plassert i bank og vurderes å ha lav risiko. Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Styret består av 3 personer, hvorav alle er menn. Hendelser etter regnskapsårets avslutning Det er stor interesse for eiendomsinvesteringer blant private og institusjonelle investorer, og selskapet gjennomfører neste emisjon gjennom eierselskapene Storebrand Institusjonell Investor ASA og Storebrand Privat Investor ASA i perioden 23. januar 2006 til 22. mars Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet. Storebrand a rsrapport.indd :37:22

11 11 Finansiell risiko Markedsrisiko Selskapet og konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer og dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Selskapet er eksponert mot endringer i rentenivået. Kredittrisiko Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed deres evne til å betjene leien, har stor betydning for risikoen knyttet til bortfall av husleie/ inntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger til en stor grad av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Selskapet og konsernet vurderer likviditeten i selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapet og konsernets likviditetsrisiko. Fremtidig utvikling UNION Eiendomskapital AS, som er selskapets forvalter, har utarbeidet avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet de neste 5 år. Det forventes på bakgrunn av dette at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en konkurransedyktig avkastning i årene som kommer. Styret forventer derfor en fortsatt positiv utvikling for selskapet. Oslo, 14. mars 2006 Hans Christian Thrane Nielsen Tore Hopen Lars Even Moe Styremedlem Styrets leder Daglig leder/ styremedlem Storebrand a rsrapport.indd :37:24

12 12 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Regnskap 2005 Tall i NOK 1000 MORSELSKAP KONSERN Driftsinntekter Leieinntekt Sum Driftsinntekter Driftskostnader Ordinære avskrivninger Annen driftskostnad Sum Driftskostnader DRIFTSRESULTAT (513) 430 Finansposter Finansinntekter Finanskostnader (1 069) (1 069) Netto Finansposter 61 (794) RESULTAT FØR SKATT (452) (363) Skatter ÅRSRESULTAT (325) (262) Storebrand a rsrapport.indd :37:24

13 13 Balanse pr. 31. desember Tall i NOK 1000 NOTER MORSELSKAP KONSERN EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Tomter, bygninger mv. 5, Inventar, kontormaskiner mv. 5, Sum varige driftsmidler Fordringer på konsernselskap Aksjer i datterselskaper 9, Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Fordringer på konsernselskap Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital / (udekket tap) (325) (262) Sum opptjent egenkapital (325) (262) Sum egenkapital Gjeld Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Gjeld til kredittinstitusjoner 11, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Storebrand a rsrapport.indd :37:24

14 14 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Kontantstrømoppstilling Tall i NOK 1000 MORSELSKAP KONSERN Ordinært resultat før skattekostnad (452) (363) Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer - (924) Endring i annen kortsiktig gjeld Endring av andre tidsavgrensninger (5 613) (444) Tilført fra årets virksomhet (3 401) Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler - ( ) Utbetalt ved kjøp av aksjer (70 937) Utbetalt ved stiftelse av datterselskaper (4 400) Utbetalt lån til datterselskaper ( ) Netto likviditetsendring fra investeringer ( ) ( ) Innbetalt ved opptak av lån Innbetalt ved emisjoner Emisjonskostnader (9 674) (9 674) Netto likviditetsendring fra finansiering Netto Likviditetsendring gjennom året Beholdning av kontanter inngående balanse - - BEHOLDNING AV KONTANTER Storebrand a rsrapport.indd :37:24

15 15 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapsperiode Selskapet ble stiftet 31. august Resultatregnskapet for morselskap og konsern inneholder regnskapstall fra denne dato frem til 31. desember Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Storebrand Eiendomsfond AS og dets datterselskaper som vist i note 9. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som føres opp i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskaper Datterselskapet vurderes etter kostmetoden i morselskapets selskapsregnskap. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Konsernbidrag til datterselskap regnskapsføres som økning av morselskapets kostpris etter fradrag for skatt. Konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres som inntekt i morselskapet samme år. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Andre anleggsmidler enn driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Tomter avskrives ikke idet de anses ikke å ha verdifall. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skatten i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I den grad konsernbidrag ikke er resultatført er skatteeffekten av konsernbidraget ført direkte mot investering i balansen. Utsatt skatt på merverdier ved oppkjøp vurderes til nåverdi som tilsvarer en skattesats på 7%. Egenkapitalkostnader Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Renter Rentekostnad ved bruk av rentebytteavtaler kostnadsføres etterhvert som de påløper. Urealiserte gevinster/tap på slike posisjoner regnskapsføres ikke. Leietakertilpasninger Leietakertilpasninger dekket av gårdeier aktiveres og avskrives normalt over rest leieperiode. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets Forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres Storebrand a rsrapport.indd :37:25

16 16 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Noter Note 1 - Virksomhetsområde Selskapets og konsernets virksomhet er kjøp, utleie, forvaltning og salg av fast eiendom. All virksomhet er i Norge. Note 2 - Store enkelttransaksjoner Konsernet ble etablert i august 2005 og har etter det gjennomført to emisjoner og kjøpt eiendommer /eiendomsselskaper. Følgende eiendommer er ervervet og overtatt i 2005: Stanseveien 21, Oslo Vestre Rosten 79, Trondheim Vidjeveien 5, Tønsberg Landøyveien 2, Asker Kjøpmansgt 28, 30 og 34, Stjørdal Borgenveien 42, Oslo Stasjonsveien 20, Asker Raveien 269, Sandefjord Samlet kjøpesum inkl. omkostninger for eiendommene er NOK Note 3 - Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern Finansinntekt Renteinntekter Renteinntekter fra konsernselskap 866 Sum finansinntekt Finanskostnad Rentekostnader, inkl. etableringsgebyr Sum finanskostnad Note 4 - Spesifikasjon av balanseposter Morselskap Konsern Fordringer på konsernselskap Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter - - Kortsiktig gjeld til konsernselskap 833 Annen kortsiktig gjeld / andre påløpte kostnader Sum kortsiktig gjeld Note 5 - Varige driftsmidler Konsern Tomter Bygninger Mask/inv. Sum Tilgang kjøpte driftsmidler Akk. avskrivninger (478) (3) (481) Balanseført verdi Årets avskrivninger Økonomisk levetid - 50 år 3-5 år Avskrivningsplan - Lineær Lineær Note 6 - Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har, med unntak for daglig leder i morselskapet, ikke ansatte. Ytelser til ledende personer Daglig leder i morselskapet mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres gjennom forvaltningshonorar. Styremedlemmer i selskapene i konsernet har ikke mottatt styrehonorar. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag e.l. Kostnadsført honorar til revisor Morselskap Konsern Lovpålagt revisjon - - Andre attestasjonstjenester Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt skatterådgivning 8 8 Andre tjenester utenfor revisjonen Sum kostnadsført Storebrand a rsrapport.indd :37:25

17 17 Noter Note 7 - Aksjekapital og aksjonærinformasjon (Denne note beløp i hele tall) Aksjekapitalen i Storebrand Eiendomsfond AS består av aksjer à kr. 1, totalt kr Det foreligger aksjonæravtale som bl.a. regulerer valg av de tre styremedlemmer i selskapet, hvoretter Storebrand Bank ASA, UNION Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Aksjonærer pr Aksjer Eierandel Storebrand Privat Investor ASA ,9 % Storebrand Institusjonell Investor ASA ,1 % Totalt antall aksjer ,0 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjeandeler Eierandel Styrets leder Tore Hopen 0 % Styremedlem og daglig leder Lars Even Moe v/ Laboremus Invest AS 0,05 % Styremedlem Hans Christian Thrane Nielsen 0 % Note 8 - Egenkapitalbevegelse Konsern Aksjekapital Overkurs Annen egenk. Sum Innskudd ved stiftelse av selskapet og etterfølgende kapitalutvidelser* Kostnader ved stiftelse og kapitalutvidelser (6 965) (6 965) Årets resultat (262) (262) Egenkapital (262) Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen egenk. Sum Innskudd ved stiftelse av selskapet og etterfølgende kapitalutvidelser* Kostnader ved stiftelse og kapitalutvidelser (6 965) (6 965) Årets resultat (325) (325) Egenkapital (325) * Pr foreligger en vedtatt, men ikke registrert kapitalutvidelse på Tnok i aksjekapital og Tnok i overkurs. Denne kapitalutvidelsen er inkludert i tallene ovenfor. Kapitalutvidelsen er registrert i Foretaksregisteret Note 9 - Aksjer i datterselskaper Eier-/ Forretnings- Balanseført Aksjer eiet direkte av morselskapet Stemmeandel kontor verdi Stanseveien 21 AS 100 % Oslo Landøyveien 2 AS 100 % Oslo 879 Stasjonsveien 20 Eiendom AS 100 % Oslo Vestre Rosten 79 AS 100 % Oslo Union Nystiftet Fond 1 AS 100 % Oslo 100 Union Nystiftet Fond 2 AS 100 % Oslo 100 Union Nystiftet Fond 2 AS 100 % Oslo 100 Storebrand Eiendomsfond Ans - Andeler AS 100 % Oslo 100 Sum aksjer i datterselskap Eier-/ Forretnings- Datterselskaper eiet indirekte Stemmeandel kontor Raveien 269 AS 100 % Tønsberg Vidjeveien 5 AS 100 % Tønsberg Storebrand a rsrapport.indd :37:25

18 18 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Noter Note 10 - Skatter Avstemming mellom regnskapsmessig overskudd og skattepliktig inntekt Morselskap Resultat før skatter (452) Permanente forskjeller (9 674) Skattepliktig inntekt / (underskudd) (10 126) Skatter i resultatregnskapet består av følgende Morselskap Konsern Årets betalbar skatt - - Årets resultatførte endring i utsatt skatt / utsatt skattefordel Sum årets skatter (kostnad) / inntekt Midlertidige forskjeller pr består av Morselskap Konsern Driftsmidler 28 % Driftsmidler 7 % Sum midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring 28 % (10 126) (18 056) Sum midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring (10 126) Utsatt skatt, 28% Utsatt skatt, 7% Utsatt skattefordel, 28% (2 835) (5 056) Netto balanseført utsatt skatt / (utsatt skattefordel) (2 835) 154 Note 11 - Langsiktig gjeld 2010 og Avdragsstruktur senere Mor og konsern Avdrag til forfall Note 12 - Pantstillelser Morselskap Konsern Gjeld sikret med pant Bokført verdi av pantsatte eiendeler (tomt, bygg og inventar) Morselskapets gjeld er også sikret i aksjene i datterselskaper Note 13 - Finansiell markedsrisiko Selskapets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko og det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler. For å redusere renterisikoen benyttes rentesikringsinstrumenter. Pr er det inngått avtale om 7 års rentesikring for 50 % av selskapets låneportefølje. Minimum 50 % av selskapets låneportefølje skal være rentesikret til enhver tid. En endring i det generelle rentenivået på 1 %-poeng vil medføre en endring i selskapets rentekostnad på ca 3,5 mill pr. år. Note 14 - Nærstående parter Transaksjoner i konsernet Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 %. Styre, ledelse og eiere UNION Eiendomskapital AS som er eiet av enkelte av styremedlemmene har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,8 til 0,85 % pr. år av totalkapitalen (verdijustert egenkapital tillagt gjeld) og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar dersom egenkapitalavkastningen overstiger 12% pr. år. UNION Eiendomskapital AS har i 2005 tilrettelagt emisjoner i selskapet. For dette har selskapet mottatt tilretteleggingshonorar på Tnok Eierne av UNION Eiendomskapital AS eier indirekte aksjer i selskapet gjennom aksjer eiet i Storebrand Privat Investor ASA. Storebrand a rsrapport.indd :37:25

19 19 Revisjonsberetning Storebrand a rsrapport.indd :37:32

20 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon , Storebrand a rsrapport.indd :37:32