Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 27

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 1 Avkastning og aksjekurs Fondet leverte nok et sterkt resultat i 3. kvartal 27. Avkastningen i fondet ble 5, prosent i kvartalet. Fondet har dermed levert 18,5 prosent avkastning så langt i 27. Avkastning er i hovedsak et resultat av at fondet fortsetter å få gode verdivurderinger på eiendommene i porteføljen. Samtidig har direkteavkastningen på eiendommene økt som resultat av økt belåning og redusert ledighet. Avkastning i 3. kvartal 27 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 5, prosent i 3. kvartal. Pr. 3. september 27 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 13,36. Avkastningen i fondet ble 5, prosent i 3. kvartal. Tegningskursen for SPI ASA pr. 3. september 27 var NOK 13,91 pr. aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader (1), dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i 3. kvartal ble 1,7 prosent pr. aksje. Dette var,8 prosentpoeng høyere enn direkteavkastningen i 2. kvartal og litt i overkant av direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Verdiendring Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde 2, prosent i 3. kvartal opp fra,3 prosent i 2. kvartal. Dette resulterte i en økning i aksjekursen på 3,3 prosent (2) opp fra 2,2 prosent i 2. kvartal. Differansen mellom endringer i den underliggende eiendomsmassen og endringer i aksjekursen er et resultat av fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). Økningen er et resultat av at fondet har synliggjort potensialet for økte leieinntekter i eiendomsporteføljen samt positiv utvikling for fondets utviklingsprosjekter. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på 18,5 prosent så langt i 27. Det langsiktige avkastningsmålet for fondet er 8-12 prosent pr. år. Akkumulert avkastning siden oppstart er 59,3 prosent (3). Avkastningen er et resultat av at fondet har investert i eiendommer med god direkteavkastning, kombinert med verdiskapning på enkelteiendommer og en fortsatt god markedsutvikling innenfor eiendomsmarkedet i Norge. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 59,3 prosent siden oppstart. Den totale verdiendringen i eiendomsporteføljen siden oppstart er på 6,9 prosent. Inkludert økte verdier av fondets rentebytteavtaler i et stigende rentemarked har dette medført en samlet økning i aksjekursen på 44, prosent («gearing» effekten). Samlet direkteavkastning i fondet siden oppstart er 1,9 prosent. Fortsatt høy etterspørsel etter eiendom Det er fortsatt sterk vekst i den norske økonomien, og både leie- og transaksjonsmarkedet innen næringseiendom utvikler seg sterkt. DnB NOR Næringsmegling forventer at det vil omsettes næringseiendom for totalt NOK 6 milliarder i 27 (se markedskommentaren på side 8 og 9 i rapporten). Avkastning pr. aksje Q3 27 Direkteavkastning 1,7% Verdiendring 3,3% Totalt 5,% Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms-porteføljens bokførte verdi vs. markeds-verdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4 Q4 5 9,7,4% Q1 6 9,78 7,9% Q2 6 1,7 9,4% Q3 6 11,36 6,2% Q4 6 12,15 7,% Q1 7 12,35 9,5%* Q2 7 12,73 3,% Q3 7 13,36 5,% Akkumulert 59,3% 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Inkludert blant annet justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler. 3 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidigavkastning. *Inkludert utbytte på NOK,875 pr. aksje.

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 3. kvartal. Fondet hentet inn NOK 179 millioner fra nærmere 6 investorer. Pr. 3. september 27 har fondet hentet inn i overkant av NOK 2 2 millioner fra mer enn 4 5 investorer. Fondet var 87 prosent fullinvestert ved utgangen av 3. kvartal 27. Fondet er i gang med en ny emisjon som varer frem til 2. november 27. Tegnet egenkapital Mill. NOK H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Totalt 43% Netto tegnet egenkapital Akkumulert Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK % 11% 14% 1% Rogaland Møre og Romsdal Andre Antall H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Akkumulert Antall investorer Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon (1) i 3. kvartal som ble avsluttet 14. september 27. Fondet hentet inn NOK 179 millioner (2) fra til sammen 594 investorer. Det ble utstedt totalt nye aksjer i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) i emisjonen. Samlet egenkapital i fondet Pr. 3. september 27 har eiendomsfondet gjennomført ni emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK millioner i netto egenkapital fra til sammen investorer. Det var utstedt totalt aksjer i SPI ASA før siste emisjon i 3. kvartal. Medregnet emisjonen som ble registrert i Brønnøysund-registrene den 18. oktober 27 har SPI ASA utstedt totalt aksjer. Eiendomsfondet har hentet inn i overkant av NOK 2 2 millioner fra mer enn 4 5 investorer. Ny emisjon i gang Fondet er i gang med en ny emisjonsperiode. Emisjonen ble igangsatt 28. september 27 og varer frem til 2. november 27. Emisjonen har en maks ramme på NOK 612,5 millioner. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt Deres rådgiver eller Tilrettelegger (Glitnir Securities ASA) på tel Gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. 2 Netto egenkapital fratrukket tegnings- og tilretteleggingshonorar. Diversifisert investorgruppe Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. Som tidligere kommer mesteparten av investorene fra Østlandet, mens de resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. 16 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 14 prosent fra Akershus og 11 prosent fra Sør-Trøndelag. Investorer fra Rogaland og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis 1 prosent og 7 prosent og de resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Fondet er i gang med en ny emisjon som varer frem til 2. november 27. «Eiendomsfond for alle» Da fondet ble lansert høsten 25, hadde fondet en ambisjon om å lansere et «eiendomsfond for alle». Fondet ønsket å tilby eiendom som investeringsobjekt også til private investorer og småsparere, ikke bare det profesjonelle investormarkedet. Fondet fortsetter å feste grepet på et voksende og bredt investormarked i Norge. Pr. 3. september 27 har fondet investorer fra samtlige fylker i Norge, i tillegg til Svalbard. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. Stor andel privatpersoner Et av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og små

5 3 sparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. En minimumsinvestering i fondet er NOK 5 hvilket er lavest blant de norske eiendomsfondsaktørene i Norge. Pr. 3. september 27 har 12 prosent av investorene i fondet investert dette beløpet. Pr. 3. september 27 har 77 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5 i fondet. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i underkant av NOK 5. Medianen (3) er NOK 2. Fondet har et godt feste i det profesjonelle investormarkedet, og har bevist dette ved å tiltrekke investeringer fra flere profesjonelle investorer og ledende kapitalforvaltere. 23 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert mer enn NOK prosent av investorene har investert mer enn NOK 1 million. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad siden oppstart er 9 prosent. Den største enkeltinvestering i fondet er ca. NOK 8 millioner (4). Dette inkluderer ikke investeringene fra de større formuesforvalterne, da disse investeringene er gjort på vegne av et flertall investorkunder. Fondets investeringshastighet En viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere ny kapital hurtig. Fondet gjennomfører kvartalsvise emisjoner og skalerer investeringsaktiviteten iht. den kapital som hentes inn hvert kvartal. Fondet bruker gjennomsnittlig tre måneder på å investere ny kapital. Siden oppstart har fondet brukt gjennomsnittlig tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall for fondet. Investeringskapasitet Ved utgangen av 3. kvartal 27 hadde eiendomsfondet kjøpt eiendom for totalt ca. NOK 5 9 millioner (5). Fondets samlede investeringskapasitet på samme tidspunkt var ca. NOK 6 8 millioner (6). Eiendomsfondet var dermed 87 prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad siden oppstart er 9 prosent. Annenhåndsomsetninger Det ble solgt 42 aksjeposter i annenhåndsmarkedet i 3. kvartal for til sammen NOK 27,1 millioner. Pr. 3. september 27 har det blitt gjennomført totalt 17 annenhåndsomsetninger i fondet siden oppstart. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 59 millioner. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Tilrettelegger direkte på telefon Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 12% Investeringstakt Mill. NOK % Mill. NOK % investorer J 61% J 85% J 76% % 34% 5-1 > 1 Utnyttelse av investerbar kapita l Gjennomsnitt 86% siden oppstart J 82% J 87% H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 J % 5% % Akkumulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital Medianen er definert som det «midterste» tallet i en sortert tallmengde. 4 Utenom de samlede investeringer fra Storebrand Livsforsikring og Storebrand Fondsforsikring. 5 Pr. 3. september 27 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK millioner. 6 Basert på innhentet egenkapital (NOK millioner) pluss 7 prosent fremmedkapital (NOK millioner). 1 Oppstart H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fondet kjøpte en ny eiendom i 3. kvartal. Fondet kjøpte 75 prosent av aksjene i Husnes Storsenter i Hordaland og øker med dette fondets eksponering til handelssegmentet i Norge. Pr. 3. september 27 bestod eiendomsporteføljen av 54 eiendommer til en samlet verdi av NOK millioner. Gjennomsnittlig yield på porteføljen pr. 3. september 27 var 6,1 prosent. Fordeling eiendomstype 29% 25% Nye eiendomskjøp i 3. kvartal Fondet kjøpte en ny eiendom i 3. kvartal. Fondet kjøpte 75 prosent av aksjene i Husnes Storsenter på Husnes i Hordaland. Dette er fondets første kjøp i Hordaland og øker med dette fondets eksponering i handelssegmentet i Norge. Kjøpesenteret skal gjennomgå en omfattende ombygging, påbygging og revitalisering i samarbeid med selger, med planlagt ferdigstillelse medio august 28. Samlet bruttoareal vil da utgjøre ca. 3 5 m 2 og årlige leieinntekter på ca. NOK 33 millioner. Prosjektet utgjør 5% 5% 25,3% 1% 8% 6% 4% 2% % 4,4% 16% Kontor Handel Lager / kombi Fordeling geografi Oslo Akershus Hordaland Sør-Trøndelag Vestfold Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 12% 21% Annet Møre og Romsdal Andre Kontor Handel Lager / kombi 6,% Rogaland Østfold Nordland Telemark Annet Bolig 5,5% 5,3% 4,8% 3,6% 3,1% 2,7% 1,6% 1,2%,3%,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien Oslo Lager / Kombi ,3 Landøyveien Asker Handel ,1 Stasjonsveien Asker Handel / Lager ,9 Vestre Rosten Trondheim Kontor ,1 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,3 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,9 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,3 Raveien Sandefjord Handel ,2 Vidjeveien Tønsberg Handel ,2 Borgenveien Oslo Handel ,1 Grensen Oslo Handel / Kontor ,3 Karl Johansgt Oslo Handel / Kontor ,8 Keysersgt Oslo Handel / Kontor ,6 Kirkegaten Oslo Handel / Kontor ,8 Adolph Tidemandsgt Lillestrøm Handel ,2 Brobekkveien Oslo Lager / Kombi ,3 Alf Bjerckes vei Oslo Lager / Kombi , Spannaveien Haugesund Handel , Bilittveien Vinterbro Lager / Kombi ,3 Ærfuglveien Tromsø Lager / Kombi ,3 Moveien 53/ Sandefjord Handel ,4 Jacobsgate Jessheim Handel ,2 Energiveien Jessheim Handel ,3 Kjellerholen Skedsmo Handel , Rabekkgata Moss Industri ,5 Energiveien Jessheim Handel ,7 Industriveien Heimdal Kontor , Bogstadveien Oslo Handel ,1 Sverdrupsgate Stavanger Kontor ,3 Brennaveien Nittedal Lager / Kombi ,2 Luramyrveien Sandnes Kontor ,6 Kabelgata Oslo Lager / Kombi , Gunnar Knudsens vei Skien Lager / Kombi ,3 Rabekkgata Moss Lager / Kombi ,4 Gidsken Jacobsens vei Bodø Handel / Kontor ,2 Gidsken Jacobsens vei Bodø Handel / Kontor ,5 Gidsken Jacobsens vei Bodø Handel / Kontor ,3 Gidsken Jacobsens vei Bodø Handel / Kontor ,3 Lørenveien Oslo Kontor ,4 Claude Monets Allé Sandvika Annet ,3 Deliveien Vestby Lager / Kombi ,5 Dyrskuveien Ullensaker Handel ,3 Trollåsveien Oppegård Kontor ,3 Vøyenengtunet 8 og Bærum Handel ,1 Vøyenengtunet Bærum Handel ,1 Hotvedtveien Sandefjord Handel ,3 Markveien Oslo Handel / Kontor ,7 Strandpromenaden Lillehammar Handel ,4 Lomoen Vinstra Handel ,3 Bassengveien Gjøvik Handel ,3 Hagebekksenteret Trysil Handel ,3 Storgata Otta Handel ,3 Industriveien Jessheim Handel ,7 Husnes Storsenter NY Husnes Handel ,4 Antall eiendommer 54 Sum ,9

7 5 hoveddelen av forretningsområdet på Husnes, som er det definitive handelssenteret i Kvinherrad kommune. Nye eiendomskjøp etter kvartalsslutt Pr. 3. september 27 var fondet 87 prosent fullinvestert og hadde dermed NOK 267 millioner i tilgjengelig egenkapital ved utgangen av kvartalet. Kombinert med NOK 179 millioner i egenkapital fra emisjonen i 3. kvartal som ble tilgjengelig for fondet 18. oktober 27 hadde fondet en investeringskapasitet på ca. NOK 1 5 millioner. Fondet er fullfinansiert p.t. basert på nye kjøp etter kvartalslutt. I skrivende stund har fondet kjøpt ytterligere ni eiendommer for til sammen ca. NOK 1 5 millioner som vil overtas i 4. kvartal. Fondet er dermed fullinvestert før ny egenkapital blir tilgjengelig fra inneværende emisjon som avsluttes 2. november 27. I tillegg har fondet kjøpt ytterligere tre eiendommer for til sammen ca. NOK 6 millioner som overtas i 28/29. Solid eiendomsportefølje Pr. 3. september 27 bestod eiendomsporteføljen av 54 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK millioner. Porteføljen har et samlet areal på m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på ca. NOK 4 millioner. Gjennomsnittlig yield (1) på porteføljen pr. 3. september 27 var 6,1 prosent. Inkludert fondets eiendomskjøp som overtas i fremtiden har fondet en eiendomsportefølje på 66 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 8 4 millioner. Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager-/ kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer (2). Pr. 3. september 27 var størstedelen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelags fylkene og Hordaland. Leieforhold Pr. 3. september 27 hadde eiendomsporteføljen totalt 346 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen (3) er fortsatt Hafslund ASA, Plantasjen ASA og ICA Detalj AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for størsteparten av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen pr. 3. september 27 ansvarlige for ca. 6 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. De resterende ca. 4 prosent av leieinntektene er fordelt på 316 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike bransjer med god geografisk spredning. 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill). 2 Inkludert parkeringsplasser, kino, industrilokaler og uteservering. 3 Basert på leieinntekter. Topp 1 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund ASA 4,3% 2 Plantasjen ASA 3,9% 3 Ica Detalj AS 3,9% 4 Maske Gruppen AS 3,7% 5 Skanem Moss AS 3,1% 6 Brobekk Storcash AS 2,9% 7 Trondheim kommune 2,8% 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,6% 9 Expert Norge AS 2,5% 1 Kino 1 Gruppen AS 2,4% Andre 336 ulike leietagere 67,8% Totalt 1% Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK År Arealledighet kun 1,2% 1,2% 1,%,8%,6%,4%,2%,% Oslo Nordland Akershus Andre Kontor Bolig Handel Annet Lager / Kombi

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med ca. NOK 53 millioner i 3. kvartal. Fondets samlede gjeld pr. 3. september 27 var ca. NOK 4 millioner, tilsvarende ca. 63 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Pr. 3. september var ca. 58 prosent av fondets totale belåning rentesikret og fondets samlede rentekostnad var 5,66 prosent pro anno. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi godkjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q3-6 Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 527 millioner i 3. kvartal. Fondet økte sine fastrentelån med NOK 42 millioner, mens fondets flytende lån ble økt med NOK 17 millioner. Lav «gearing» Pr. 3. september 27 hadde fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad ca. 63 prosent ved utgangen av kvartalet. Dette var en økning på tre prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Fondet har anledning til å ha en langsiktig belåningsgrad på opptil 7 prosent i henhold til fondets prospekt. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 3. september 27 var 5,66 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på,43 prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Dette skyldes i hovedsak store økninger i den flytende renten som påvirker både kostnaden på den flytende delen av låneporteføljen og kostnadene ved inngåelse av fondets nye fastrentelån i 3. kvartal. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 53 millioner i 3. kvartal. Yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. september 27 på ca. 5,7 prosent var lavere enn fondets gjennomsnittlige yield på samme tidspunkt. Fondets gjennomsnittlige yield (1) pr. 3. september 27 var 6,1 prosent. Dermed var det et positivt yield gap (2) på ca.,4 prosent mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Dette gir en positiv gearing effekt (3) på egenkapitalen som er investert i eiendomsporteføljen. Økt rentesikring Pr. 3. september 27 var ca. 58 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarte en økning på tre prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Ca. 58 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondet inngikk tre nye fastrentelån i 3. kvartal. Pr. 3. september 27 hadde fondet dermed inngått 17 ulike rentesikringsavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,29 prosent inklusiv lånemargin en økning på 15 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal 27. Rentesikringsavtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 7,3 år opp fra 7, år ved utgangen av 2. kvartal. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjon av «yield» i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. september «Gearing effekten» er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendommer er Brobekkveien 8 og Alf Bjerckes vei 14 i Oslo. Fondet kjøpte disse eiendommene i 2. kvartal 26. Eiendommene består av en portefølje på 12 bygg som er blant Groruddalens beste kombinasjonseiendommer. Området er i sterk vekst og i 3. kvartal fikk fondet godkjennelse til å bygge hele 57 m 2 handels- og kontorarealer på området. Eiendomsbeskrivelse Eiendommene består av en portefølje på 12 bygg som er blant Groruddalens beste kombinasjonseiendommer. Byggene er fordelt på to tomter på totalt 83 mål. Arealene inneholder i all hovedsak handel, kontor og lager-/kombinasjonslokaler. Eiendommene har god eksponering mot Østre Aker vei, med gode inn- og utkjøringsmuligheter, samt god parkeringsdekning. Stort utviklingspotensial Et viktig element for å skape god avkastning i fondet er å investere i eiendommer med utviklingsmuligheter. Når fondet kjøpte eiendommene var det estimert et utviklingspotensial på området på 37 m 2. UNION Eiendomskapital AS (Forvalter) vurderte det som meget sannsynlig at dette potensialet ville kunne realiseres med stor gevinst til fondet innen 3-5 år. Fondet har fått godkjennelse til å bygge 57 m 2 handels- og kontorarealer på området. Forvalter har siden overtakelse jobbet aktivt med Plan- og Bygningsetaten i Oslo for å få regulert utviklingspotensialet på dette tomteområdet. I 3. kvartal vedtok Plan- og Bygningsetaten en reguleringsplan som gir fondet godkjennelse til å bygge hele 57 m 2 handels- og kontorarealer på området, inkludert 1 m 2 parkering. Ferdig utleid vil dette øke verdien av eiendommene betydelig. På bakgrunn av et sterkt leiemarked har Forvalter igangsatt arbeidet med å finne potensielle leietakere til et eller flere nybygg. Oppgradering og reforhandling Parallelt med å realisere utviklingspotensialet på eiendommene har Forvalter jobbet aktivt med å oppgradere og reforhandle eksisterende leieforhold. Eiendommene har en meget diversifisert leietakersammensetning. Pr. 3. september 27 hadde de 12 byggene på eiendommene 94 ulike leietakere. 5 prosent av leieinntektene kommer fra såkalte proffbutikker/grossister og håndverkere. De største leietakerne på eiendommene er Brobekk Storcash AS, Trio Ving AS og Hafslund ASA. Den gjennomsnittlige løpetiden på leiekontraktene var 4,6 år. Bygg 1 og 2 på området er de to eldste byggene på området. Byggene holdt 196-standard. Hovedleietaker her har vært JMS Rulleoffset AS (JMS). JMS leiet et areal på m 2 og betalte en årlig leie på NOK 3,6 millioner. Leiekontrakten endte 28. september 27 og JMS har nå fraflyttet sine lokaler. Forvalter har igangsatt oppgradering av bygg 1 og 2 fra 196-standard til 27- standard. Det er inngått en 1-års leiekontrakt med Saint-Gobain Bøckmann på m 2. Leietaker flytter inn 1. januar 28 og har avtalt en årlig leie på NOK 2,8 millioner. De resterende arealene oppgraderes og bygges om i dialog med fremtidige leietakere. Som resultat av dette oppgraderingsarbeidet vil hele området løftes og fremtidig reutleie vil ha betydelig lavere kostnader og fondet vil kunne leie ut til en høyere leie pr. m 2.

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar 3. kvartal har vært et turbulent kvartal i de internasjonale finansmarkedene. Til tross for turbulensen er det fortsatt sterk vekst i den norske økonomien, og både leie- og transaksjonsmarkedet innen næringseiendom utvikler seg sterkt. Som i 2. kvartal ble det igjen satt ny leierekord i Oslo i 3. kvartal. Samtidig er ledigheten i Oslo og Akershus nå nede i 5 prosent. 2% 3% Transaksjonsvolum 3-7 Mrd. NOK % * Prognose * Pr. 1. halvår 27 Kilde: DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på ulike investorer 27* NOK 2 mrd. 11% 8% Eiendomsselskap Fondsaktører Syndikeringsaktører * Pr. 1. halvår 27 Kilde: DnB NOR Næringsmegling Livselskap Private Andre Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på geografi 4% 7% 49% 27* NOK 2 mrd. 7% 13% Oslo Div. porteføljer Østlandet/Sørlandet Trondheim/Midt-Norge * Pr. 1. halvår 27 Kilde: DnB NOR Næringsmegling 36% 5% 15% Stavanger Bergen/Vestlandet Nord-Norge Turbulens i finansmarkedet 3. kvartal har vært preget av «sub-prime» krisen i USA som har påvirket store deler av det internasjonale finansmarkedet. Flere internasjonale banker har måttet ta betydelige tap på såkalte «sub-prime»-lån hvor amerikanske låntagere har misligholdt sine betalingsforpliktelser. Dette har resultert i redusert likviditet i pengemarkedet, og følgelig høyere innlånskostnader for bankene. Sentralbanker i flere land har som følge av denne turbulensen måttet tilføre likviditet i markedet for å forhindre at uroen skulle eskalere til større deler av finansmarkedet og markedet generelt. Usikkerhet i det norske boligmarkedet Etter 15 år med oppgang i boligmarkedet, ser vi nå tendenser til et endret sentiment i markedet, med tendens til fallende priser tre måneder på rad. Dette er mest sannsynlig drevet av økte boligrenter som resultat av Norges Banks gjentatte rentehevinger i 3. kvartal. For den norske økonomien kan det være sunt at boligmarkedet roes noe ned, samtidig som man får håpe at dette kun er en mindre korreksjon og at markedet får en myk landing. Den norske økonomien er fortsatt i en høykonjunktur. Fortsatt sterk vekst i norsk økonomi Til tross for uroligheter i finansmarkedene og en utflating i boligmarkedet, er tempoet fortsatt høyt i den norsk økonomien. Den norske økonomien er fortsatt i en høykonjunktur med høy BNP vekst, historisk lav arbeidsledighet og god lønnsvekst for norske arbeidstakere. Det forventes at norsk økonomi vil gå godt også i de kommende årene. Den høye aktiviteten betyr et stadig økende arealbehov for norske virksomheter som igjen bidrar til vekst i leienivået på næringsarealer. Rentemarkedet Norges Bank økte styringsrenten med 5 rentepunkter i 3. kvartal. Den samlede rentehevingen bestod av to separate økninger på 25 rentepunkter. Styringsrenten endte dermed på 5, prosent ved utgangen av 3. kvartal opp fra 4,5 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Norges Bank har økt renten 13 ganger på rad siden juli 25. Det høye tempoet i økonomien tilsier at Norges Bank vil fortsette å heve renten, men den siste tids turbulens i internasjonale finansmarkeder og den sterke kronekursen kan bidra til at sentralbanken senker rentebanen noe fremover. Aktører i rentemarkedet forventer at styringsrenten vil flate ut på et lavere nivå enn rentebanen til Norges Bank, og dette gjenspeiles i utviklingen i markedsrentene i 3. kvartal. 3-måneders NIBOR (1) økte med betydelige 83 rentepunkter i 3. kvartal opp fra 4,85 prosent ved utgangen av 2. kvartal til 5,68 prosent ved utgangen av 3. kvartal. 1-års swap-renten (2), som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp, falt med 1 rentepunkter i 3. kvartal. Dermed endte 1-års swaprenten på 5,68 prosent ned fra 5,78 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Leiemarkedet for næringseiendom I henhold til DnB NOR Næringsmegling er kontorledighetene i Oslo og Akershus nå 1 NIBOR «Norwegian InterBank Offered Rate» (Norsk interbankrente). NIBOR er den renten norske banker bruker når de låner hverandre penger i en spesifisert periode. Rentesatsen NIBOR opplyses daglig i media. 2 Med «swap-rente» menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. 1-års swap-rente er dermed en 1-års rentebytteavtale.

11 9 ca. 45 m 2, tilsvarende fem prosent av utleiebart areal i dette området. Dette er en nedgang på ca. 125 m 2 siden utgangen av 26 den meste markante nedgangen i arealledighet på 1 år. Aktiviteten i norsk økonomi generelt har nå for virkelig gitt utslag i økt arealetterspørsel blant norske virksomheter. Begrenset tilbud av attraktive lokaler med sentral beliggenhet har bidratt til en eksepsjonell økning i leieprisene for attraktive lokaler. Det ble nok en gang satt en ny leierekord i Oslo i 3. kvartal. Ny leierekord i Oslo Som i 2. kvartal ble det igjen satt ny leierekord i Oslo i 3. kvartal. Det nye meglerhuset Arctic Securities tegnet en leiekontrakt i Haakon VII s gate 6 i Vika på NOK 4 85 pr. m 2 (3). Vi ser imidlertid nå at det har begynt å bevege seg i større grad i de mindre attraktive segmentene, og det er i dag tilnærmet umulig å leie kontorlokaler for under NOK 1 pr. m 2 i Osloområdet (4). Samtidig er det ikke bare i Oslo kontorleiemarkedet har hatt en voldsom utvikling. Det er den siste tiden blitt rapportert om inngåtte kontrakter på over NOK 2 pr. m 2 både i Stavanger og Bergen (5), mens andre større byer også opplever betydelig vekst. Fortsatt høyt transaksjonsvolum Til tross for uroen i de internasjonale finansmarkedene i 3. kvartal har transaksjonsmarkedet holdt seg på et høyt nivå i samme periode. Markedet er derimot mer avventende til de rene finansielle eiendomstransaksjonene basert på lange leiekontrakter og lite oppside på leienivået. Dette er i hovedsak 3 Kilde: e24.no. 4 Kilde: Glitnir Property Group. 5 Kilde: nenyheter.no. 6 Se definisjon av yield i fotnote 1 på side 5. 7 Kilde: Glitnir Norsk Næringsmegling. er resultat av at de lange rentene har stabilisert seg på et høyere nivå enn det som har vært gjeldende de siste årene. De profesjonelle aktørene i markedet er til en større grad fokusert på eiendommer med leie- og utviklingspotensial, hvilket har bidratt til at transaksjonsvolumet holder seg på et høyt nivå. I henhold til DnB NOR Næringsmegling ble det i første halvår 27 omsatt næringseiendom i Norge for NOK 2 milliarder. Dette var en nedgang på NOK 8 milliarder sammenliknet med samme tid i fjor. DnB forventer at den samlede omsetningen for 27 ender på NOK 6 milliarder. Dette forutsetter samme omsetningsvolum som andre halvår i fjor på NOK 4 milliarder. Likviditeten i markedet oppfattes som god, og vi tror at uroligheten i de internasjonale finansmarkedene vil bidra til at næringseiendom fortsatt vil fremstå som en attraktiv aktivaklasse. Yieldgapet De lange rentene er noe ned fra utgangen av 2. kvartal. Samtidig er det generelle yieldnivået i markedet svakt opp. Differansen mellom rentekostnad og yieldnivået (6) (også kalt yieldgapet ) er imidlertid fortsatt negativ. Yielden på de beste kontoreiendommene i Oslo med markedsleie er i dag vurdert til ca. 5,5 prosent (7). Det er dermed et negativt yieldgap på 18 rentepunkter, mot 5 rentepunkter ved utgangen av forrige kvartal. Renteutvikling 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q3-6 Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 1-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% Q1-7 Q3-7 Yield 1-års swap-rente Yield gap Kilde: Bloomberg / Glitnir Property Group Markedsleie og utleiegrad Vika- Aker Brygge Utleiegrad 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% NOK 3 5 % Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. m 2 Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon , nr b