UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. kvartal 2012

2 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 6, 8 og 11.

3 3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en positiv avkastning på 9,4 % i 1. kvartal Det ble gjennomført en verdivurdering av Selskapets eiendommer i kvartalet, som viste en verdistigning på 4,3 %. UNION Eiendomsinvest Norge AS er helog deleier av totalt 8 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 37,2 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salget av blant annet Jogstadveien, samt utleie av ledige arealer etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7 %. Det er ikke kjøpt eller solgt eiendom i løpet av 1. kvartal Eiendomsselskapet er fulltegnet og har pr kjøpt og overtatt eiendom for ca. MNOK 749, og er på utkikk etter nye investeringer. Selskapet har 152 aksjonærer. Vi vil benytte anledningen til å ønske alle våre investorer en riktig god sommer.

4 4 avkastning og aksjekurs Avkastning og aksjekurs Selskapet har levert en sterk avkastning siden oppstart, med en oppgang på 37,2 %. Selskapets direkteavkastning i kvartalet har vært 0,6 %. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 0,6 % Verdiendring 8,9 % Totalt 9,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Akkumulert 37,2 % Fordeling investorer Basert på fylke 4 % 5 % 14 % 50 % Avkastning i 1. kvartal 2012 Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 13. Avkastningen i kvartalet var 9,4 % på grunn av oppjustering av verdien til Aslakveien 20, som er solgt per 1. juni Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 1. kvartal 2012 ble 0,6 %, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,25 %. Direkteavkastning for Selskapet ble 0,6 prosent i 1. kvartal Verdiendring Eiendomsporteføljens verdiendring i perioden tilsvarer 8,9 % i kvartalet og bidrar sterkt til avkastningen i kvartalet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 37,2 % siden oppstart 2. 8 % 19 % Oslo Akershus Buskerud Møre og Romsdal Østfold Annet NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Kanalsletta i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid til Fabricom AS på en 10-års leiekontrakt. Bygget er under oppføring i en av Norges ledende næringsparker. 5 kvartalets eiendom Eiendomsbeskrivelse Kanalsletta ble kjøpt i desember 2011 og er en kontoreiendom med en 10-års leiekontrakt 1. Bygget er under oppføring i Sola kommune og forventes å stå klart til innflytting i august Eiendommen har en fin beliggenhet på Forus Vest, som er et av Norges ledende næringsparker. Det er av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten like i nærheten av eiendommen. Tomten er eiet og ca. 11 mål. Bygget har et planlagt areal på m 2 og vil ha ca. 210 parkeringsplasser. Leietaker Eiendommen er utleid til Fabricom AS. Fabricom AS eies av holdingsselskapet Fabricom Nederland B.V, som igjen eies av det franske industrikonsernet GDF Suez. Selskapet driver prosjektering, planlegging, installasjon, fabrikasjon og igang setting av prosjekter både offshore og onshore. Selskapet har ikke ekstern lang siktig gjeld og er å anse som en solid leietaker. Bygget er et moderne kontorbygg på m 2. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt i fjerde kvartal 2011, og har hatt en positiv verdiutvikling siden kjøpstidspunktet. Dette skyldes at eiendommen har en god og lang leiekontrakt med en solid leietaker, samt at markedet i Stavangerregionen er veldig sterkt. NOTER 1 10 år fra ferdigstillelse

6 6 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 8 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 54 millioner (justert for Selskapets eierandel). Det er totalt 70 leietakere i porteføljen. Netto kjøps-yielden på porteføljen er ca. 7,4 %. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er nå inne i en oppbyggingsfase der fokus er å erverve gode investeringsobjekter. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de eiendommer som er ervervet av Selskapet. Selskapet er fullinvestert. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen av 8 eiendommer med en samlet verdi på NOK 749 millioner (alle tall er justert for Selskapets eierandel). Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 (justert for selskapets eierandel) som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 54 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7 %. Leieforhold Eiendomsporteføljen har 70 leietakere, der de tre største leietakerne i porteføljen er Fabricom AS, ICA Detalj AS og Europris Butikkdrift AS. Porteføljen har per 1. kvartal en ledighet på 2,36 %. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med 4,3 % fra forrige kvartal. Dette skyldes i hovedsak verdiøkning på Aslakveien 20

7 7 Fordeling av eiendomssegmentet 0 % 3 % 5 % 6 % 30 % 56 % Eiendomsporteføljen Kontor Butikk Annet Lager Bolig Parkering Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter 41 % 15 % 44 % knyttet til salg med overtakelse i juni I oppbygningsfasen har Selskapet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hen syn tatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennom ført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. NOTER 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fra - trukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). Hordaland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Oslo Rogaland 0 % Kontor Annet Butikk Lager Parkering Bolig

8 8 Finansiering Finansiering Selskapets belåning ligger på 65,9 % per 31. mars 2012, og Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 493 millioner. Selskapets fastrenteavtaler er lavere siden oppstart, og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,54 % i kvartalet. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 33,2 % 2 Ica Detalj AS 13,7 % 3 Europris Butikkdrift AS 4,8 % 4 Posten Norge AS Distribusjonsnett 4,7 % Mill. NOK 5 Asplan Viak AS 3,6 % 6 Åsane Møbler AS 3,5 % 7 Biltema Norge AS 3,3 % 8 Sporty Intersport AS 2,3 % 9 fitness.xpress Røa AS 2,3 % 10 Via Scandinavia AS 1,5 % Andre 60 ulike leietagere 27,1 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % År Belåningsgrad Pr. 31. mars 2012 hadde Selskapet totalt NOK 493 millioner i langsiktig gjeld. Verdien av eiendomsporteføljen var totalt ca. NOK 749 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var derfor 65,9 % ved utgangen av kvartalet. Selskapets eiendommer ble verdivurdert i mars, og den positive verdistigningen påvirket belåningsgraden til Selskapet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 31. mars 2012 var 4,54 %, inklusiv lånemargin. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2012 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 7 %. Yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader var positiv på 241 rentepunkter. Høy rentesikring I slutten av 1. kvartal var ca. 51 prosent av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Forvalter vil løpende vurdere ytterligere rentesikring av gjelden i tiden fremover. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 31. mars 2012 var 4,54 %, inklusiv lånemargin. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste

9 Regnskap 9 regnskap instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. mars 2012 hadde Selskapet inngått fire rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,37 % inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,5 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. Resultat (Tall i TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter - - Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter (67) Finanskostnader (8 667) (22 048) Skatt Resultat (1 644) Minoritetens andel av resultatet (762) 399 Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 6. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 1. kvartal Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 Markedskommentar Markedskommentar UNIONs indeks for avkastning i eiendomsfondene viste en oppgang på 1,3 % i første kvartal. Stigende leiepriser innen kontor og handel, samt gode rammevilkår for næringseiendom generelt, tilsier en positiv utvikling med tanke på priser og avkastning. Rammevilkår og konjunkturutsikter Norsk økonomi: Flere aktører har de siste månedene justert opp vekstprognosene for norsk økonomi. Statistisk Sentralbyrå sine tall viser at økonomien vokste med 1,4 % bare i første kvartal (1,1 % for fastlandsøkonomien). Særlig privat forbruk og økte oljeinvesteringer trekker veksten opp. NHO venter at særlig bedrifter og områder med høy eksponering mot olje/offshore og tjenesteytende næringer vil ha en positiv sysselsettingsvekst. Totalt sett ventes Norge å få en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene med lav prisvekst, lave renter og moderat vekst i sysselsettingen. Fremtidstro: En rekke forventingsundersøkelser viser at næringslivet og husholdningene generelt er preget av positivitet på tross av uro og svak utvikling i Eurosonen. Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv viser at det per første kvartal er en klar og stigende overvekt av bedrifter som venter økt omsetning (netto 64 %), lønnsomhet (netto 51 %) og bemanning (netto 32 %). Befolkning: Befolkningsveksten i Norge er blant de høyeste i Europa på godt over 1 % per år. For hovedstaden ventes nesten 2 % årlig vekst i befolkningsmengden. Renter & finansiering De lange fastrentene er nå på rekordlave nivåer, og ved utgangen av mai er 10-års swaprente på 3,32 % og 5-års swaprente på 2,94 %. Nivåene er over 100 rentepunkter lavere enn i andre kvartal i fjor. Bankmarginene, som utgjør rentekostnadens andre hovedkomponent, økte imidlertid kraftig i fjor og har flatet ut på høye nivåer. UNIONs Bankundersøkelse fra april viser at det typiske utlånet til næringseiendom nå har en bankmargin på 217 punkter og en samlet rentekostnaden på ca. 5,1 % (5-års swaprente + bankmargin). Videre har det typiske lånet til næringseiendom en varighet på snaue fem år og en egenkapitalandel på ca. 30 %. Bankene ønsker å vokse på utlån til næringseiendom, men differensierer tydeligere mellom antatt trygge prosjekt og eiendomsinvesteringer med høyere risiko. Bankene strekker seg på lavrisikoprosjekt og halvparten av bankene har gitt lån med 180 punkters margin eller lavere. Videre hadde 4 av 9 banker i undersøkelsen gitt låneutmåling på 80 % eller høyere. Salgsmarkedet Så langt i år har transaksjonsmarkedet vært preget av flere milliard-transaksjoner, mer selektive kjøpere og mange investorer med kjøpslyst som har hatt utfordringer med å finne objekter med de riktige karakteristika herunder eiendommer med lange og sikre leiekontrakter. Per medio mai hadde vi registrert 35 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen NOK 17 mrd. Generelt vurderer vi kjøpsinteressen som god, og for de siste tolv månedene har vi registrert ca. 100 ulike kjøpere. Generelt er imidlertid investorene selektive i forhold til spesifikke forhold ved eiendommene som presenteres. Etterspørselen er i stor grad rettet mot kontoreiendommer med sentral beliggenhet, boligprosjekter, tomter og velfungerende handelseiendommer. Prosjektene med riktige karakteristika omsettes raskt og oppnår gode lånebetingelser og salgspriser. Investorene har et snevrere fokus, og flere gir uttrykk for at det er få relevante eiendommer for salg. Flere aktører leter derfor mer aktivt etter eiendom utenfor de vanlige markedskanalene og en høyandel av transaksjonene går off market. Lang og sikker er fortsatt attraktivt, men utgjør altså en mangelvare for blant annet syndikeringsaktørene. Flere av transaksjonene i dagens marked reflekterer et ønske om og spisse porteføljene. Vi er i ferd med å få mer rendyrkede aktører som konsentrerer seg om utvalgte satsningsområder hvor man søker å bygge styrke og grunnlag for langsiktig verdiskapning. Utviklingen vil komme leietagerne til gode gjennom mer effektive, fleksible og kompetente tilbydere. Priser / yielder Litt avhengig av den eksakte eiendommen vurderer vi prime yield til å være i intervallet 5,25 til 5,50 % per mai. Markedsobservasjonene, inkludert salg av eiendommer med antatt risikopåslag, tyder på at nivået er nærmere 5,25 %. Gjennomsnittstransaksjonen har det siste halvåret hatt en netto-yield på 6,7 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 3,6 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,45 %. UNIONs fondsindeks UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom

11 11 Markedskommentar i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderinger. Justert for et fond som avskrev aktiverte transaksjonskostnader i fjerde kvartal steg fondsindeksen med ca. 6 % i fjor. I første kvartal steg indeksen med 1,3 %. Nivået for indeksen er nå 2 % under utgangspunktet i fjerde kvartal 2005, 41 % over bunnen i andre kvartal 2009 og 35 % under toppen i fjerde kvartal Totalavkastning & IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalkapitalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge var 7,4 % i fjor. Til sammenligning har den årlige avkastningen ligget på 6,7 % siste tre år og 9,0 % siste ti år. Vi forventer at verdiutviklingen så langt i år, leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet og den generelle makrosituasjonen sannsynliggjør et høyere nivå i år enn i fjor, med mindre vi får en uventet sterk rentevekst. Oslo Børs I fjor falt Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og den har per ultimo mai steget med 15 % hittil i år. Tilsvarende falt hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med netto 3 %. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Leieprisene i nye kontrakter steg med 5 % i gjennomsnitt i fjor til kr pr. m²/år ekskl. mva. og felleskostnader. Nivået fremkommer av UNION Gruppens beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring, som igjen er basert på hele 789 leiekontrakter innen kontor i Oslo fra Leieprisene stiger blant annet fordi leietagerne prioriterer attraktiv standard og beliggenhet fremfor lavest mulig pris. I tilegg er det mange som flytter til mer arealeffektive eiendommer, gjerne med høy standard og gunstig beliggenhet, der de kan forsvare en høyere kvadratmeterpris fordi totalprisen blir den samme eller lavere. Likevel gir den positive stemningen i Norge seg utslag i blant annet at leietagerne i gjennomsnitt signerer for klart større arealer enn i 2009 da usikkerheten var høy. Et annet forhold som bidrar til leieprisvekst er at kontorledighetene i sentrumsområdene er lav og under 5 %. Videre er nivåene i leiekontraktene som løper ut i gjennomsnitt stigende. Reforhandlinger av leiekontrakter gir gjennomgående et mindre påslag tilsvarende KPI pluss noen prosenter for mindre tilpasninger. I Osloområdet er det nå en ekstraordinær høy grad av byutvikling og ferdigstillelse av nybygg. Ut fra kriterier som nærhet til offentlig kommunikasjon, standard og beliggenhet har det generelt blitt et sterkere skille mellom attraktiv eiendom og ukurant eiendom. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste leieprisanslagene fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv fra november i fjor innebærer at leieprisnivået for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på snaue kr. i Bergen. Videre ligger nivået stabilt på kr. i Trondheim og nivået har steget svakt til kr. i Stavanger. Hittil i år har vi registrert 13 transaksjoner over MNOK 50 i de tre byene for til sammen NOK 3,1 mrd. Vi legger for øvrig til grunn et yield-påslag på ca. 50 punkter for Stavanger mot Oslo og tilsvarende ca. 70 punkter for Bergen og Trondheim mot Oslo.

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no