Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 8

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 Avkastning og aksjekurs Avkastningen i fondet ble -5, prosent i. kvartal og akkumulert avkastning siden oppstart er 5,5 prosent. Den negative avkastningen i kvartalet er resultat av generelt fallende eiendomspriser, kombinert med at fondets rentebytteavtaler falt i verdi i perioden. Fondet har derimot en positiv direkteavkastning på eiendommene som resultat av aktiv forvaltning. Utbytte for 7 ble 5 prosent. Avkastning i. kvartal 8 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -5, prosent i. kvartal. Per 3. mars 8 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK,5. Tegningskursen for SPI ASA per 3. mars 8 var NOK,65 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar (som forklart i høyre kolonne). Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendoms investering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i. kvartal ble,5 prosent per aksje. Dette var høyere enn direkteavkastningen i 4. kvartal (, prosent) og i tråd med direkteavkastningsmålet per kvartal på ca.,5 prosent. For regnskapsåret 7 ble det i mars utbetalt et utbytte på NOK,68 per aksje, tilsvarende 5 prosent av VEK per 3. desember 7. Verdiendring Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde -, prosent i. kvartal. Dette isolert resulterte i en nedgang i aksjekursen på 6,5 prosent. Endringer i den underliggende eiendomsmassen medfører en større endring i aksjekursen som et resultat av fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). I. kvartal derimot, ble denne gearing effekten økt som et resultat av justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler som falt i verdi i perioden samt økt skatteulempe knyttet til redusert skattemessig avskrivningsgrunnlag. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 5,5 prosent siden oppstart. Avkastningen er i hovedsak et resultat av at fondet har investert i eiendommer som har steget mye i verdi i eierperioden. Dette er et resultat av gode eiendomskjøp, kombinert med aktiv forvaltning som har synliggjort betydelig merverdi på eiendommene. Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 5,5 prosent siden oppstart. Svakere utvikling i eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet har vist en svakere utvikling det siste halvåret, og det er usikkert hvor lenge dette vil vedvare. Dette som en følge av at avkastningskravet til investorene har steget, og yielden på fondets eiendommer har følgelig steget med ca.,5 prosentpoeng i gjennomsnitt. Fondet har derimot en rekke prosjekter hvor det er forventet synliggjøring av merverdier i fremtiden, og forvalter tror således at avkastningsmålet på 8- prosent per år er realistisk, også for 8 sett under ett. Fra et makroøkonomisk ståsted er den norske økonomien fortsatt sterk, og leieprisene fortsetter å vise en positiv vekst. For mer informasjon om markedet, se markedskommentaren på side 8 og 9 av rapporten. Avkastning pr. aksje Q 8 Direkteavkastning,5 % Verdiendring -6,5 % Totalt -5, % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4 Q4 5 9,7,4 % Q 6 9,78 7,9 % Q 6,7 9,4 % Q3 6,36 6, % Q4 6,5 7, % Q 7,35 9,5 % Q 7,73 3, % Q3 7 3,36 5, % Q4 7 3,47,8 % Q 8,5-5, % Noter Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Akkumulert 5,5 % Inkl. utbytte på NOK,875 per aksje. Inkl. utbytte på NOK,68 per aksje.

4 Kvartalsrapport Q 8 - Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Per 3. mars 8 har fondet hentet inn NOK 336 millioner fra totalt 4 75 investorer. Medregnet fondets fremtidige eiendomskjøp som ennå ikker er overtatt, var fondet % fullinvestert ved utgangen av. kvartal. Eiendomsfondet igangsatte en emisjon i. kvartal, men besluttet å kansellere denne. Tegnet egenkapital Mill. NOK H-5 H-6 H-6 H-7 H-7 Totalt Netto tegnet egenkapital Akkumulert Fordeling investorer Basert på fylke 43% Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag 9% % Rogaland % Møre og Romsdal Andre Tegnet egenkapital Akkumulert og antall investorer Mill. NOK H-5 H-6 H-6 H-7 H-7 Akkumulert Antall investorer % Antall Kansellering av emisjon Fondet igangsatte sin regulære emisjon i. kvartal 8 som planlagt, men det ble imidlertid besluttet å kansellere denne emisjonen. Denne beslutningen ble tatt basert på tre hovedpunkter:. Fondet opplevde økt tilbud av aksjer for salg i annenhåndsmarkedet i. kvartal. Et aksjekjøp i annenhåndsmarkedet gir investoren samme rettigheter som gjennom en emisjon, men transaksjonen kan gjennomføres med en lavere honorarstruktur. Selskapet og dets aksjonærer vil ikke bli skadelidende.. Gjennom etablerte rammer hos sine bankforbindelser, samt egenkapital, hadde fondet tilstrekkelige midler til å gjennomføre sine fremtidige kjøpsforplitkelser uten tilføring av ekstra kapital. 3. Fondets beslutning om å kansellere emisjonen er en god løsning for eksisterende og nye aksjonærer. For eksisterende aksjonærer sørger den kansellerte emisjonen for økt likviditet av fondets aksjer, samtidig som det sørger for at nye aksjonærer kan kjøpe aksjer med en konkurransedyktig honorarstruktur. Det ble besluttet å kansellere den planlagte emisjonen for. kvartal. Samlet egenkapital i fondet Per 3. mars 8 har eiendomsfondet gjennomført emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 336 millioner i netto egenkapital fra til sammen 4 75 investorer. Noter Medianen er definert som det «midterste» tallet i en sortert tallmengde. Forutsatt omsetning på NOK,5 per aksje, tilsvardende VEK per. kvartal. Stor andel privatpersoner Et av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. Minimumsinvesteringen i fondet er NOK 5. Per 3. mars 8 har prosent av investorene i fondet investert dette beløpet. Medregnet fremtidige forpliktelser, var fondet % fullinvestert ved utgangen av. kvartal. Per 3. mars 8 har 77 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i overkant av NOK 45. Medianen er NOK. Annenhåndsomsetninger aksjeposter ble omsatt i annenhåndsmarkedet i. kvartal for til sammen ca. NOK 85. Per 3. mars 8 har det blitt gjennomført totalt 89 annenhåndsomsetninger i fondet siden oppstart. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 9,3 millioner. Ved kvartalets utgang var det registrert 6,7 millioner aksjer for salg i annenhåndsmarkedet, tilsvarende en verdi på NOK 8 millioner. Dette representerer under 3,5 prosent av fondets samlede egenkapital, og ansees å være relativt lavt. Ved å tilby nye investorer aksjer i annenhåndsmarkedet i stedet for gjennom emisjoner, har 8 prosent av disse salgsordrene blitt løst, og oppgjør vil finne sted i løpet av. kvartal. Det presiseres dog at tilrettelegger ikke kan garantere for likviditet i annenhåndsmarkedet, som beskrevet i tidligere prospekt. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte sin rådgiver.

5 3 Eiendomsporteføljen Fondet har bygget opp en veldiversifisert eiendomsportefølje siden oppstart. Ved utgangen av. kvartal bestod porteføljen av 66 ulike eiedommer jevnt fordelt over de ulike eiendomssegmentene, og med god geografisk spredning. Per 3. mars var vektet gjenværende løpetid på leiekontraktene 7,6 år, og ledigheten i porteføljen var kun,8 prosent. Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien /5/5 Oslo Lager / Kombi 4, 3,778,6 3.8 Landøyveien /6/5 Asker Handel 3,5 3,95,7.6 Stasjonsveien /8/5 Asker Handel / Lager 7,96 4,983, Vestre Rosten 79 /5/5 Trondheim Kontor 8,,599, Kjøpmannsgt. 8 /3/5 Stjørdal Handel / Kontor,69,846,6 4.7 Kjøpmannsgt. 3 /3/5 Stjørdal Handel / Kontor,974,83,55.3 Kjøpmannsgt. 34 /3/5 Stjørdal Handel / Kontor,965,696, Raveien 69 /3/5 Sandefjord Handel 3,6 3,47, Vidjeveien 5 /3/5 Tønsberg Handel 3,6 3,894,8 9.8 Borgenveien 4 /3/5 Oslo Handel,,55, 9.6 Grensen 5-7 3/3/6 Oslo Handel / Kontor 3,44,493,993.8 Karl Johansgt. 3/3/6 Oslo Handel / Kontor 4, 7,869,763. Keysersgt. 3/3/6 Oslo Handel / Kontor 4,5 4,668,6 3. Kirkegaten 34 3/3/6 Oslo Handel / Kontor 5,86 7,55,3 3.4 Adolph Tidemandsgt. 4/8/6 Lillestrøm Handel 3,794 4,58, Brobekkveien 8 6/3/6 Oslo Lager / Kombi 58,4 53,65,5 5. Alf Bjerckes vei 4 6/3/6 Oslo Lager / Kombi 5,85 6,884, Spannaveien 48 6/3/6 Haugesund Handel 8,4,955, 6.9 Bilittveien 6 9/8/6 Vinterbro Lager / Kombi,95 3,5,7.8 Ærfuglveien 9/8/6 Tromsø Lager / Kombi,6,7,844.8 Moveien //6 Sandefjord Handel 4,865 4,95,56. Jacobsgate //6 Jessheim Handel,47,77,3 8.7 Energiveien 4 //6 Jessheim Handel 3,75 3,3,3.9 Kjellerholen 7 //6 Skedsmo Handel 6,49 7,998, Rabekkgata 6 //6 Moss Industri 3,,57, Energiveien 6 //6 Jessheim Handel,585 3,3, Industriveien 7 //6 Heimdal Kontor,64,6,5 7.5 Bogstadveien 9 //6 Oslo Handel,439 6,94,565.3 Sverdrupsgate 7 //6 Stavanger Kontor 3,46 3,76,36 4. Brennaveien 8 //6 Nittedal Lager / Kombi 8,77 7,36,8.8 Luramyrveien 65 /5/7 Sandnes Kontor 6,65 9,5,37. Kabelgata 4 /5/7 Oslo Lager / Kombi 5,564 6,46,876.5 Gunnar Knudsens vei 9 /5/7 Skien Lager / Kombi 6,5,9, Rabekkgata 4 /6/7 Moss Lager / Kombi 6,63,978,966.9 Gidsken Jacobsens vei 3//7 Bodø Handel / Kontor,789 3,86, Gidsken Jacobsens vei 4 3//7 Bodø Handel / Kontor 3,7 3,98, Gidsken Jacobsens vei 3//7 Bodø Handel / Kontor 3,6 3,799, Gidsken Jacobsens vei 8 3//7 Bodø Handel / Kontor,65,77,5 8.8 Lørenveien 68 3/5/7 Oslo Kontor,74 3,895,9.8 Claude Monets Allé 5 3//7 Sandvika Kino 4,6 8,7,34.8 Deliveien 3/3/7 Vestby Lager / Kombi, 6,867,38 9. Dyrskuveien 5 4//7 Ullensaker Handel 6,644 6,, Trollåsveien 6 5/5/7 Oppegård Kontor,93,667,7 3.8 Vøyenengtunet 8 og 6//7 Bærum Handel,574,693, Vøyenengtunet 4 6//7 Bærum Handel 5,6 9,68,98.8 Hotvedtveien 6 6/4/7 Sandefjord Handel,5,495, Markveien 35 6/5/7 Oslo Handel / Kontor 7,45,56, Strandpromenaden 76 6/8/7 Lillehammar Handel,,83, Lomoen 6/8/7 Vinstra Handel,74,4,55.8 Bassengveien 6 6/8/7 Gjøvik Handel,7,64, Hagebekksenteret 6/8/7 Trysil Handel,368,55,8 4.8 Storgata 6/8/7 Otta Handel,,355,445.8 Industriveien 6/9/7 Jessheim Handel 4,475 5,836,75. Husnes Storsenter 8/3/7 Husnes Handel,85 4,6, Mjåvannsveien 8 //7 Kristiansand Lager / Kombi 3, 9,5, Østre Aker Vei 6 /5/7 Oslo Lager / Kombi 45 73, Østre Aker Vei 4 /5/7 Oslo Lager / Kombi 6,655 8,56,4 5.7 Østre Aker Vei 4 B /5/7 Oslo Lager / Kombi,39 9,394, Industriveien 3 //7 Ullensaker Kontor,9 3,9, 9.6 Orkdalsvegen //7 Orkanger Handel,69 3,44,8 7.6 OTI-Senteret //7 Orkanger Handel,95 3,38,47 3. Dronningens gate 3 //7 Oslo Kontor,796 3,57, Revierstredet //7 Oslo Kontor 6,37 3,63, Kirkegaten 3 /3/7 Oslo Handel 3,65 773, Parkeringshuset Sandgt. 8 Ny 3//8 Trondheim Parkeringshus 5 3,5, 9.4 Hans Nilsen Hauges vei Ny //8 Fredrikstad Handel 5,47 4,559,36 8. Antall eiendommer 66 Sum 464,38 494,9, Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital % 3% Mill. NOK % investorer % 34% 5 - > Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnitt 9% siden oppstart 6% 85% 76% 94% 8% % 5% 5 % H-5 H-6 H-6 H-7 H-7 H-8 Topp investorer Akkumulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital 95% % andel av aksjene Storebrand Livsforsikring 4,5 % Storebrand Fondsforsikring 3,7 % 3 Henderson Indirect Property (B) 3, % 4 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen, % 5 Scheiblers Legat,9 % 6 Lørenskog Kommune,8 % 7 State Street Nominees Ltd All,6 % 8 Tim Wang,6 % 9 Hedalm AS,6 % AS Backe,6 % Andre 4 65 ulike investorer 83,5 % Totalt %

6 4 Kvartalsrapport Q 8 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (fortsettelse) Fondet kjøpte to nye eiendommer i. kvartal for samlet NOK 5 millioner. Per 3. mars 8 bestod eiendomsporteføljen av 66 eiendommer til en samlet verdi av NOK 7 67 millioner. Medregnet fremtidige forpliktelser var fondet prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Gjennomsnittlig yield på eiendommene per 3. mars 8 var 6, prosent. % Fordeling eiendomstype 3% 8% Kontor Handel Fordeling geografi 8% 6% 4% % % 8% 6% 4% % %,5% 45,% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Lager / kombi Annet Kontor Handel Lager / kombi 8,5% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Annet Bolig 4,8%,% 39% 4,3% 3,8% 3,8%,5%,%,9%,3%,%,% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Nye eiendomskjøp i. kvartal Fondet kjøpte to nye eiendommer i. kvartal. Samlet kjøpesum for eiendommene var NOK 5 millioner. En av eiendommene er et nytt parkeringshus som ligger i Trondheim. Parkerings- Compagniet AS leier hele bygget med 5 p-plasser frem til 7. Den andre eiendommen ligger i Fredrikstad. Skeidar er største leietaker i et bygg som er på ca. 5 4 m. Nye eiendomskjøp ikke overtatt Per 3. mars 8 var fondet 95 prosent fullinvestert og hadde dermed ca. NOK 38 millioner i tilgjengelig investeringskapasitet. Fondet har kjøpt ytterligere én eiendom for ca. NOK 39 millioner som vil overtas i. kvartal 9. Medregnet fondets fremtidige forpliktelser var fondet dermed fullinvestert ved utgangen av. kvartal. Solid eiendomsportefølje Per 3. mars 8 bestod eiendomsporteføljen av 66 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 7 67 millioner. Porteføljen har et samlet areal på m som ved utgangen av kvartalet generte leieinntekter på NOK 494 millioner per år. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 6, prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 5. mars 8. Inkludert fondets eiendomskjøp som overtas i tiden fremover har fondet en eiendomsportefølje på 67 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 8 millioner. Leieforhold Per 3. mars 8 hadde eiendomsporteføljen totalt 434 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 3. mars 8 ansvarlige for ca. 5 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. De resterende ca. 5 prosent av leieinntektene er fordelt på 44 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike selskaper og bransjer. Salg av eiendom I løpet av. kvartal har fondet solgt Keysersgate i Oslo, med overtakelse medio april 8. Eiendommen ble kjøpt. kvartal 6, og var den gang del av et større porteføljekjøp i Oslo sentrum. Etter kjøpet har fondet investert ca. 5 millioner i utvikling og utbedring av eiendommen, samt at en -års forlengelse av den største leiekontrakten er fremforhandlet. Salget av Keysersgate gir en egenkapitalavkastning på ca. 65%. Forvalter vurderte verdipotensialet i eiendommen for å være maksimert, og at det ville være i investorenes beste interesse å selge eiendommen forutsatt at riktig pris kunne oppnås. Salget gav en egenkapitalavkastning på ca. 65 prosent, eller ca. 8 prosent pro anno. Den oppnådde pris er 3,3 prosent over siste verdivurdering, og indikerer således at fondets eksterne verdivurderinger er markedsmessige. Forvalter vil fortløpende vurdere eiendommer for salg, og det er forventet at forvalter vil gjennomføre ytterligere salg i løpet av 8. Noter Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/ mill). Basert på leieinntekter.

7 5 Foredling av eiendomsporteføljen Forvalter jobber kontinuerlig med ulike tiltak for å foredle verdiene i fondet. Hovedsakelig kan dette arbeidet deles inn i fire ulike hovedområder. Drift/ vedlikehold, reforhandling av leieavtaler, utvikling, samt optimalisering av finansieringsstruktur. Drift/vedlikehold En grunnleggende forutsetning for vellykkede eiendomsinvesteringer er at drift og vedlikehold av fondets eiendommer blir foretatt på en profesjonell måte. Fondet ivaretar disse funksjonene, og det er fokus på at vedlikehold av bygg og tekniske installasjoner blir utført på en tilfredsstillende måte. Videre sørger forvalter for å være i regelmessig kontakt med leietakere slik at eventuelle problemstillinger kan utbedres så fort som mulig. Reforhandling av leieavtaler I en portefølje med over 4 leieforhold er det til enhver tid en rekke leieforhold som nærmer seg kontraktsslutt og som dermed kan reforhandles. Hvis en leietaker eventuelt velger å relokalisere, så må nye leietakere tiltrekkes og kontrakt forhandles med ny leietaker. I perioden frem til utløper leieforhold med en verdi på ca. millioner, tilsvarende ca. prosent av fondets samlede leieinntekter. Dette gir store muligheter for økt leie. Beregninger forvalter har gjort viser at ut av de ca. millionene som skal reforhandles innen utløpet av, vil over 7 prosent av dette gjelde kontor og handels- eiendommer i Oslo. Dette er en region hvor leieprisene har steget markant de siste årene, og hvor det fortsatt er høy etterspørsel etter ledige lokaler. Fondet er derfor i en god posisjon til å oppnå økte leier på disse eiendommene i de kommende årene. Utvikling En klar strategi for fondet har vært at fondet skal være eksponert mot eiendommer med potensial for verdiøkning utover eksisterende kontantstrøm gjennom utvikling, gitt at risikonivået blir vurdert som akseptabelt. Fondet har derfor siden etablering bygget opp en portefølje med spennende eiendommer med utviklingspotensial som vil bli realisert de neste 5 årene. Styringen av de ulike prosjektene blir håndtert direkte av forvalter, som har betydelig erfaring med utviklingsprosjekter og har de nødvendige ressurser in-house. Det desidert største utviklingsprosjektet i fondet er relatert til Brobekk veien i Oslo hvor det totalt skal bygges opp til 47 m med handels- og kontorarealer, samt m med parkering. Det forventes at dette prosjektet vil kunne tilføre store merverdier til fondet. Fondet har også en rekke andre prosjekter under utvikling, og det er forventet at ytterligere NOK 4-5 millioner skal investeres over de kommende fem årene. Optimalisering av finansieringsstruktur Finansieringskostnadene for fondet har en direkte innvirkning på fondets avkastning. Det er derfor viktig at fondet til enhver tid har en optimal struktur som er tilpasset fondets levetid og kapitalbehov. Fondets nåværende rentemargin ansees å være særdeles konkurransedyktig i dagens marked, samtidig som denne marginen ikke skal reforhandles i løpet av de tre neste årene. Fondet har ikke noe refinansieringsbehov i dagens vanskelige markedssituasjon, noe som sikrer at kapital er tilgjenglig for de nåværende investeringene. Topp Leietaker % andel av porteføljen Hafslund ASA 3,6 % Plantasjen ASA 3,3 % 3 Maske Gruppen AS 3, % 4 Ica Detalj AS,8 % 5 Skanem Moss AS,5 % 6 Forsvarsbygg,5 % 7 Trondheim kommune,3 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS, % 9 Expert Norge AS, % Universitetet i Oslo, % Andre 44 ulike leietagere 73,6 % Totalt % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK År Arealledighet,5%,%,5%,% Oslo Akershus Østfold Andre Kontor Handel Lager / Kombi Bolig Annet

8 6 Kvartalsrapport Q 8 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 54 millioner i. kvartal. Fondets samlede gjeld pr. 3. mars 8 var ca. NOK 5 4 millioner, tilsvarende ca. 68 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Pr. 3. mars var ca. 6 prosent av fondets totale belåning rentesikret og fondets samlede rentekostnad var ca. 5,8 prosent. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi godkjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap 7% 6% 5% 4% 3% % % % Q4-6 Q-7 Q-7 Q3-7 Q4-7 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Q-8 Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 54 millioner i. kvartal. Fondet økte sine fastrentelån med NOK millioner, mens fondets flytende lån ble økt med NOK 5 millioner. Belåningsgrad Pr. 3. mars 8 hadde fondet totalt NOK 5 44 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 67 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad ca. 68 prosent ved utgangen av kvartalet. Dette var en økning på tre prosentpoeng fra utgangen av 4. kvartal. Detter er et resultat av marginal økning av lån i perioden, kombinert med prosent fall i eiendomsverdiene i. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, med en gjennomsnittlig belåningsgrad på 7 prosent over fondets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 3. mars 8 var 5,78 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 7 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på fondets fastrentelån gikk ned med 5 rentepunkter i perioden, mens fondets flytende lånekostnader økte med 4 rentepunkter. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 54 millioner i. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. mars 8 var lavere enn den gjen nomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 3. mars 8 var 6, prosent. Dermed var det et positivt yield gap på 4 rentepunkter mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Dette gir en positiv gearing 3 på egenkapitalen som er investert i fondet. Stabil rentesikring Pr. 3. mars 8 var ca. 6 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarte en reduksjon på ett prosentpoeng fra utgangen av 4. kvartal. Fondet er godt sikret mot ytterligere renteøkninger i markedet. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret. 6 prosent av fondets belåning var rentesikret ved utgangen av. kvartal. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondet inngikk en ny rentesikringsavtale i. kvartal. Pr. 3. mars 8 hadde fondet dermed inngått 3 ulike rente-sikrings-avtaler. Den gjennomsnittlige rente-kostnaden på disse avtalene var 5,34 prosent inklusiv lånemargin en reduksjon på 5 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal 7. Rentesikringsavtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,7 år ned fra 6,9 år ved utgangen av 4. kvartal. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før. Noter Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjon av «yield» i fotnote på side 4. Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. mars 8. 3 «Gearing» er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er OTI Senteret i Orkanger kommune i Sør-Trøndelag. Fondet kjøpte eiendommen 4. kvartal 7. OTI-Senteret er et kjøpesenter og fungerer som det naturlige handelssenter for de omkringliggende områdene med ca. 55 innbyggere. Fondet forventer å realisere betydelige merverdier i forbindelse med økte leier og videre utvikling av eiendommen. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er et tradisjonelt kjøpesenter bestående av mange av de nasjonale butikkjedene. Spesielt er senteret sterkt på klær, sko, servering, ur, gull og hjemmeinnredning. OTI Senteret er ledende i sitt område. OTI Senteret er regionens desidert største kjøpesenter og et klart nummer en senter for hele den vestre delen av Sør- Trønderlag. Fondet tror på videre vekst i regionen og at en videre utvikling av senteret vil befeste senterets posisjon ytterligere. Eiendommen er på ca. m og består av totalt 4 butikker som omsetter for ca. NOK 5 millioner. Det er i tillegg 337 parkeringsplasser utenfor senteret. Markedet Markedsområdet består av ca. 55 innbyggere hvorav primærmarkedet defineres til å være ca. 35 innbyggere. I tillegg er OTI Senteret et naturlig handelssentrum for hytteeiere ved kysten og fjellet i de nærliggende områdene. Orkanger er en kommune i vekst, med tilflytting som følge av den voksende offshore relaterte industrien. Orkanger er også et sentralt trafikalt knutepunkt som følge av ny vei (E 39) som knytter Orkanger til Trondheim. Orkanger har også en rekke offentlige servicefunksjoner, heriblant sykehus, som gjør Orkanger til et knutepunkt for hele regionen. OTI Senteret har betydelig utviklingspotensial. Utviklingspotensial Eiendommen har et vesentlig uviklingspotensial ved mulighet til utbygging innenfor gjeldende regulering. Foreløpig er det planlagt en utbygging på ca. 8 m. Størrelse på utbyggingen vil tilpasses brukerne og avhenger av type leietakere og arealbehov. Forvalter vurderer en utvikling med delvis detaljhandel og delvis volumkrevende handel som den optimale utnyttelse av nye arealer. I tillegg til handelsutvikling er det også god anledning for utvikling av boliger. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til det mest attraktive boligområdet i Orkanger og forvalter forventer å kunne utvikle ca boenheter på tilhørende tomteområder. Ved å bygge ut senteret OTI Senteret befeste sin posisjon innen de bransjer der senteret allerede er markedsledende i regionen. I tillegg er det ønskelig å styrke senteret innen enkelte andre bransjer som ikke er representert i dag, slik at man styrker OTI Senteret som et handelspunkt. Det ligger betydelig oppside på leiekontraktene som skal reforhandles. Utleie og reforhandling Gjennomsnittlig leie per kvadratmeter ved overtakelse var ca. NOK 45. Forvalter vurderer dette som lavere enn markedsleien for dette senteret og forventer at det ligger en oppside på de leiekontraktene som skal reforhandles de nærmeste årene. Forvalter tar en aktiv rolle i den videre utviklingen av senteret, og forventer at dette vil gi en omsetningsøkning for senteret som i fremtiden vil muligjøre økte leienivåer.

10 8 Kvartalsrapport Q 8 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar I likhet med foregående kvartal har. kvartal vært preget av turbulens i de internasjonale finansmarkedene. Til tross for dette er den økonomiske veksten i Norge fortsatt meget sterk. Den sterke leieprisveksten i eiendomsmarkedet er imidlertid forventet å avta noe, samtidig som det forventes en lavere omsetning av eiendom sammenlignet med fjoråret. % Totalomsetning i Norge Mrd. NOK % % E Kilde: DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 7 Fordelt på ulike investorer 3% 7% Eiendomsselskap Fondsaktører 7 NOK 53 mrd. % Syndikeringsaktører % Internasjonale Investorer Kilde: DnB NOR Næringsmegling Livselskap Private Andre Totalomsetning i Norge 7 Fordelt på geografi 7% 38% 6% Oslo % Div. porteføljer 7 NOK 53 mrd Østlandet/Sørlandet Trondheim/Midt-Norge Kilde: DnB NOR Næringsmegling 8% Stavanger 35% 8% Bergen/Vestlandet Nord-Norge Fortsatt urolig i finansmarkedene Turbulensen i de internasjonale finansmarkedene tilspisset seg i. kvartal Flere amerikanske banker har meldt store tap som følge av den såkalte sub-prime krisen. Så langt har finansinstitusjoner offentliggjort tap og nedskrivninger på ca. USD milliarder. Enkelte markedsaktører anslår at de totale tapene kan komme opp mot USD 4 milliarder før markedet igjen normaliseres. Dette kan medføre videre urolighet i verdens finansmarkeder i 8. Usikkerhet i det norske boligmarkedet Den negative utviklingen vi så i boligmarkedet i siste halvdel av 7 har avtatt. Sesongjusterte priser steg med,5 prosent fra februar til mars 8, mens prisene ved utgangen av mars 8 var, prosent lavere enn ved utgangen av mars 7. Det meldes om en meget lav salgstakt i. kvartal, og særlig går salget av nye prosjekter tregt. Begrenset tilgang av nye boliger kan imidlertid bidra til at et eventuelt prisfall blir begrenset. Det oppnås fortsatt svært gode priser for enkeltobjekter, og mye tyder på at betalingsvilligheten fortsatt er god, men at kjøperne er mer selektive enn tidligere. Avtagende vekst i 8 Urolige markeder til tross, den norske økonomien går fortsatt svært godt, og med en vekst i fastlandsøkonomien på 6 prosent i 7 må man tilbake til 97 for å se en høyere årlig vekstrate. Prognosene fra SSB tilsier at denne veksten skal avta i 8, og deres anslag ligger like under 3 prosent vekst i BNP for Fastlands-Norge for 8. Det forventes også en nedgang i privat konsum, med Noter Kilde: Merrill Lynch Kilde: ECON 3 Kilde: SSB 4 Kilde: Norges Bank en redusert vekst fra 6,4 prosent i 7, til en noe mer moderat 3,9 prosent i 8. Arbeidsmarked i 8 forventes å fortsatt være sterkt, med en ledighet på,7 prosent, som er en økning på, prosentpoeng mot 7. Rentemarkedet Styringsrenten ved utgangen av. kvartal var 5,5 prosent. Etter rentehevninger på totalt 75 rentepunkter i 3. og 4. kvartal, var det ingen videre rentehevning i. kvartal. Styringsrenten ved utgangen av. kvartal var dermed 75 rentepunkter høyere enn ved utgangen av 6, og hele 35 rentepunkter høyere enn rentebunnen i 4/5. Norges Bank forventer at renten skal øke ytterligere 5 rentepunkter i løpet av. kvartal 8, for deretter å falle svakt tilbake mot ca. 5, prosent i 9-4. Norges Bank har nå økt renten 4 ganger på rad siden juli 5. Den rekordlave arbeidsledigheten og den sterke veksten i den norske økonomien gjør at Norges bank nå frykter høyere inflasjon. 3-måneders NIBOR 5 fortsatte økningen fra 4. kvartal, og var opp ytterligere 9 rentepunkter til 6,5 prosent ved utgangen av. kvartal. -års swaprenten 6, som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp, falt med 5 rentepunkter i. kvartal. Dermed endte -års swaprenten på 5,8 prosent ned fra 5,53 prosent ved utgangen av 4. kvartal. -års swap-renten er nå ned 38 rentepunkter i løpet av seks måneder. Bygge- og anleggsvirksomhet Det ble registrert en nedgang på hele 6 prosent i boligbygging i. kvartal

11 9 8 mot. kvartal 7. Innenfor næringseiendom ble det derimot registrert en økning på 6,7 prosent for samme periode. Målt i bruksareal er det nå registrert en ubrutt vekst innen sektoren siden januar 3, og antall igangsatte kvadratmeter har steget med prosent innen femårsperioden. I januar ble det igangsatt totalt ca. 4 m bruksareal til andre bygg enn boliger 3. Fortsatt sterkt leiemarked Det forventes en avtagning av den sterke økningen vi så i leieprisene i 7. Tilgjenglige arealer i sentrale områder er imidlertid meget begrenset, og det er ikke noe som skulle tilsi at prisøkningen vil stoppe helt opp. DnB Nor Næringsmegling oppgir nå ledigheten i Oslo, Asker og Bærum til å være 4,6 prosent, som er en nedgang på,4 prosent siden 4. kvartal. Reduksjonen i ledigheten har avtatt de siste kvartalene og var på 4 m i. kvartal 8, mot 57 m. kvartal 7. Det har vært stor urolighet i verdensøkonomien tidlig i 8, og dette kan bidra til at enkelte bedrifter utsetter mulig relokalisering, og også vurderer mindre arealer enn om de posisjonerte seg for videre vekst. Pecunias Hemsengården som er under totalrehabilitering i Oslo sentrum er i ferd med å bli fullt utleid, og det rapporteres om priser på mellom 4-5 per kvadratmeter. Bygget forventes ferdigstilt ved årsskiftet 8-9. Glitnir Norsk Næringsmegling mener yielden på de beste kontoreiendommene i Oslo med markedsleie nå ligger på 5,75 prosent. De lange rentene har fortsatt fallet fra 4. kvartal og det er dermed nok en gang et positivt yieldgap på denne type eiendommer. Noe fallende transaksjonsvolum I henhold til DnB NOR Næringsmegling ble omsetningen av næringseiendom i Norge ca. NOK 53 milliarder i 7. Dette var ca. prosent lavere enn i 6 hvor det ble omsatt næringseiendom for NOK 68 milliarder. For 8 forventer DnB en videre nedgang, og indikerer at omsetningen vil ligge på ca. NOK 4-45 milliarder kroner for året, tilsvarende en nedgang på ca. 5 prosent sammenlignet med 7. Noe av grunnen til det høye volumet i 6 var etableringen av det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property med investeringer på NOK 7 milliarder. En annen forklaring til at transaksjonsvolumet var lavere i 7 var at norske investorer i større grad enn tidligere har investert i internasjonale eiendomsmarkeder. De makroøkonomiske utsiktene for Norge er imidlertid gode, og vi forventer et eiendomsmarked med mange spennende muligheter også i 8. Renteutvikling 7% 6% 5% 4% 3% % % % Q3-6 Q4-6 Q-7 Q3-7 Q-8 Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% % % % Markedsleie og utleiegrad Vika- Aker Brygge Utleiegrad % 98% 96% -års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Prime Yield -års swap-rente Yield gap Kilde: Bloomberg/Glitnir Property Group NO K Positivt yieldgap Etter en periode med negativt yieldgap for «prime» eiendommer, har vi den senere tiden opplevd en økning i yieldnivået på denne type eiendommer 7. 94% 9% 9% 88% 86% Noter 5 NIBOR «Norwegian InterBank Offered Rate» (Norsk interbankrente). NIBOR er den renten norske banker bruker når de låner hverandre penger i en spesifisert periode. Rentesatsen NIBOR opplyses daglig i media. 6 Med «swap-rente» menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. -års swap rente er dermed en -års rentebytteavtale. 7 Med «prime» menes vellokaliserte kvalitetseiendommer med solide leietakere med lange leiekontrakter. 84% Utleiegrad kontor (% ) Markedsleie pr. kvm. prestisje Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge, Postboks 75 Vika, N- Oslo, Telefon 3 69, nr. 857