k profil 2010 UNION Eiendomsinvest

Transkript

1 k profil 2010 UNION Eiendomsinvest UNION Eiendomsinvest Norge ASA 1. kvartal 2011

2 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7, 8 og 9

3 3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge ASA (Selskapet) leverer en positiv avkastning på 24,2 prosent i 1. kvartal. Det ble gjennomført en verdivurdering av Selskapets eiendommer i februar 2011, som gav en verdistigning på 11,5 %. UNION Eiendomskapital utfører den aktive forvaltningen av Selskapets eiendommer. UNION Eiendomskapital er kapitalforvalter for UNION Eiendomsinvest Norge ASA. UNION Eiendomskapital driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer, og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. UNION Eiendomskapital tilbyr investorer muligheten til å investere i eiendom gjennom syndikater og eiendomsfond. UNION Eiendomskapital er et selskap i UNION Gruppen som består av ytterligere fem selskaper: UNION Corporate, UNION Norsk Næringsmegling, UNION Capital, UNION Management og UNION Investorservice. Ovennevnte selskapers virksomhetsområder er henholdsvis corporate finance, næringsmegling, innhenting av egenkapital, teknisk forvaltning og forretningsførsel. Det er ikke kjøpt eller solgt eiendom i løpet av 1. kvartal. Ved utløp av 1.kvartal 2011 var det tegnet aksjer i Selskapet for ca. NOK 200 millioner. Selskapet har pr kjøpt og overtatt eiendom for ca. MNOK 445, og er i forhandlinger om en ny investering. Per er det 84 aksjonærer i Selskapet. UNION Eiendomskapital har siden oppstarten av Selskapet lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Grunnlaget er lagt for å kunne levere god avkastning til investorene i Selskapet. Vi ser frem til et fortsatt godt samarbeid i årene som kommer, og ønsker deg velkommen som investor i Selskapet. UNION Eiendomsinvest Norge ASA leverte en positiv avkastning på 24,2 % for kvartalet. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt utleie av ledige arealer etter overtagelse av eiendommene.

4 4 avkastning og aksjekurs Avkastning og aksjekurs Selskapet har levert en sterk avkastning siden oppstart, med en oppgang på 24,2 prosent. Selskapets direkteavkastning i kvartalet har vært 3,5 %. Det er gjennomført verdivurdering av Selskapets eiendommer i 1. kvartal, som har gitt en oppgang i Selskapets verdier. Avkastning og aksjekurs: Avkastning pr. aksje Q1 11 Direkteavkastning 3,5 % Verdiendring 20,7 % Totalt 24,2 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Avkastning og aksjekurs: Avkastning pr. aksje Q1 11 Avkastning Oppstart 9,50 - Q ,80 24,2 % Akkumulert 24,2 % Avkastning i 1. kvartal 2011 Pr. 31. mars 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 11,8. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 1. kvartal 2011 ble 3,5 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,25 %. Direkteavkastning for Selskapet ble 3,5 prosent i 1. kvartal Verdiendring Det er gjennomført verdivurdering av Selskapets eiendommer i 1. kvartal. Denne viser en generell oppgang på 11,5 %, hvilket bidrar positivt til avkastningen i 1. kvartal Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 24,2 % siden oppstart 2. Aksjer i Selskapet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Selskapet. Kvartals-resultatet ansees gjort kjent tre dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Selskapet, ansatte hos forvalter UNION Eiendomskapital, samt selskaper kontrollert av nevnte personer som direkte eller indirekte forestår arbeid for Selskapet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Selskapet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Selskapet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapir-handelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere har i perioden det er tillatt å handle aksjer undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Østervåg 7 i Stavanger kommune. Eiendommen ble kjøpt i 4. kvartal 2010, og er en handels- og kontoreiendom med god beliggenhet i Stavanger sentrum. 5 kvartalets eiendom Eiendomsbeskrivelse Østervåg 7 er lokalisert i Stavanger sentrum, like ved Stavanger Aftenblad og Magasin Blaa. Eiendommen har utsikt mot innseilingen til Stavanger, ligger vis a vis sentrums største parkeringshus og man kan se over til Oljemuseet. Bygget har et samlet areal på m2. Eiendommen ligger godt profilert mot en trafikkert hovedvei inn til Vågen, samt en travel handlegate. Leietakere Eiendommen er i dag utleid til seks ulike leietakere. De største leietakerne er Asplan Viak med m2, og Sporty Intersport AS med m2. Asplan Viak driver rådgivningsvirksomhet og analysearbeid innenfor arkitektur, by- og arealplanlegging, samferdsel m.m. og har i dag ca. 600 ansatte. Intersport er en sportsbutikk kjent for faglig tyngde i sentrum av Stavanger. Bygget har en godt eksponert beliggenhet for både handel og kontor. Verdiutvikling Østervåg 7 ble overtatt 4. kvartal 2010, og hadde en positiv verdiutvikling ved siste verdivurdering i 1. kvartal Eiendommen er i dag fullt utleid, med god mulighet for forlengelse av kontrakter.

6 6 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av tre eiendommer, og har årlige leieinntekter på ca. NOK 41 millioner. Selskapet har til sammen 48 leietakere, med en nettoyield på porteføljen på 7,7 % ved utgangen av 1. kvartal. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK Fordeling investorer Basert på fylke 12 % 8 % 3 % Oslo Akershus Oppbygging Forvaltning Avvikling 11 % 18 % Portefølje av eiendommer Buskerud Møre og Romsdal 48 % Østfold Andre Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er nå inne i en oppbyggingsfase der fokus er å søke og erverve gode investeringsobjekter samt innhente egenkapital ved kvartalsvise emisjoner. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de investeringsobjekter som er ervervet av Selskapet. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av Deretter starter forvaltningsfasen. Det er mulighet for en treårig forlengelse av oppbyggingsfasen dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i mai Andre Østfold Møre og Romsdal Solid eiendomsportefølje Buskerud Pr. 31. mars 2011 bestod eiendomsporteføljen av tre Akershus eiendommer med en samlet verdi på NOK 496 millioner. Oslo Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 41 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen, var ca. 7,7 %. Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsovertakelser i løpet av 1. kvartal 2011, men det arbeides med å erverve flere eiendommer til Selskapet. Leieforhold Pr. 31. mars 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 48 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS Distribusjonsnett og Asplan Viak Stavanger AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 10 største leietakerne pr. 31. mars 2011 ansvarlige for nærmere 60 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 10 % fra leietaker som enten er statlige, kommunale eller deleier av disse. Det var pr ingen ledighet i porteføljen 2. Verdivurderinger En verdivurdering av porteføljen pr februar 2011 viste en økning i eiendomsverdiene på 11,5 %. Verdiskapningen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt utleie av ledige arealer etter overtagelse av eiendommene i desember I oppbygningsfasen gjennomfører Selskapet uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette er nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 2 Det jobbes med å leie ut ledige lokaler i Jogstadveien, men selger dekker garantileie frem til 2016.

7 7 Eiendomsporteføljen Fordeling eiendomstype 1,5 % 4 % 2,7 % 0,6 % 4,7 % 31,2 % Bolig Garasje Parkering 27,4 % Annet Butikk Kontor/lager Butikk 27,8 % Bolig Kontor Lager Parkering Annet Lager Kontor Garasje Kontor/Lager Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på kjøpesum 18,6 % 51,8 % Rogaland Akershus Oslo eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået på eiendommen. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DnB Nor Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 29,6 % Oslo Akershus Rogaland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 0 % Kontor/lager Lager Kontor Butikk Parkering Garasje Bolig Annet Bolig Garasje Parkering Annet Butikk Kontor Lager Kontor/Lager

8 8 Finansiering Finansiering Selskapets belåning ligger på 58 % per 31. mars 2011, og Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 290 millioner. Selskapets fastrenteavtaler er uendret siden oppstart, og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,65 prosent i kvartalet. Mill. NOK Topp 10 Leietaker Q Naustvik AS 13,1 % 2 Posten Norge AS Distribusjonsnett 8,6 % 3 Asplan Viak Stavanger AS 6,5 % 4 GK Norge AS 5,7 % 5 Eikmaskin AS 4,8 % 6 Sporty Intersport AS 4,7 % 7 Snap Drive AS 4,6 % 8 Fitness.xpress Røa AS 4,3 % 9 Lubeco 3,4 % 10 Via Scandinavia AS 2,7 % Andre 38 ulike leietagere 41,4 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Pr. 31. mars 2011 hadde Fondet totalt NOK 290 millioner i langsiktig gjeld. Verdien av eiendomsporteføljen var totalt ca. NOK 496 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var derfor 58 % ved utgangen av kvartalet. Selskapets eiendommer ble verdivurdert i februar, og den positive verdistigningen påvirket belåningsgraden til Selskapet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 31. mars 2011 var 4,65 %, inklusiv lånemargin. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2011 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 7,7 prosent. Yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader var positiv på 301 rentepunkter. Høy rentesikring I slutten av 1. kvartal var ca. 51 prosent av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Forvalter vil løpende vurdere ytterligere rentesikring av gjelden i tiden fremover. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 31. mars 2011 var 4,65 %, inklusiv lånemargin. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. mars 2011 hadde Selskapet inngått to ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,15 % inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 5 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den Noter 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 1. kvartal 2011.

9 9 Finansiering sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning.

10 10 Markedskommentar Markedskommentar Etter det svært høye salgsvolumet på slutten av 2010 har det innledningsvis i år blitt omsatt færre eiendommer. I kontorleiemarkedet i Oslo-området har arealledigheten begynt å synke langsomt. Hovedtendensen fremover for leieprisene er svak vekst, og verdivurderingene viser fortsatt moderat oppgang for eiendomsverdiene generelt. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK E Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr Fordelt på ulike investorer 6% % 26% 61% 3% 25% 8% 8% Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom Kontor Hotell Kilde: UNION 2% Eiendomsselskap 6% Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Andre Kilde: UNION NOK 39 mrd 4% NOK 39 mrd 27% Butikk/Handel 19% Private investorer Bruker av eiendommen Liv- og pensjonsselskap Norske fond 28% Annet Lager/Kombi/Terminal/Ind Konjunkturutsiktene Økonomien er i oppgang, og næringslivet preges av økt omsetning og positive forventninger. Konjunkturrapportene viser nå systematisk høyere vekstanslag for Norge, sammenlignet med prognosene fra i fjor høst. Konsensus tilsier at fastlandsøkonomien vil stige med mellom tre og fire prosent årlig frem til Nivået er høyere enn det langsiktige snittet på tre prosent, men lavere enn ved forrige konjunkturtopp da vekstraten var på 5 til 6 prosent. Blant Norges handelspartnere er veksten veldig ujevn. Likevel venter Norges Bank at eksporten fra fastlandet vil stige med 6,25 prosent i år og ytterligere 3,5 prosent neste år. Videre viser sentralbankens prognoser, for de nærmeste fire årene, at sysselsettingen ligger an til å vokse med om lag eller ca. 1,5 prosent pr. år. Anslagene viser også at konsumprisindeksen (KPI) ventes å stige med 1,25 prosent i år. For årene 2012 til 2014 ventes KPI å stige med 2,2 prosent i gjennomsnitt per år. Renter og finansiering Bankvilkår som blant annet krav til egenkapital og bankmargin har utviklet seg stabilt i perioden. UNION foretar hvert kvartal en undersøkelse mot bankene. Svarene i april innebærer at tyngden av lån nå har en varighet på ca. fem år, en belåningsgrad på ca. 70 prosent og en bankmargin over fem års swaprente på ca. 1,5 prosent. Bankenes svar viser at kundene binder renten for en lavere andel av lånebeløpet enn tidligere, og i snitt for ca. 55 prosent. Gitt nøkkeltallene er samlet rentenivå på ca. 5,1 prosent i det typiske utlånet. Salgsmarkedet Det var en svært høy vekst i transaksjonsvolumet i fjor. Målt i kroner økte volumet med 159 prosent til NOK 39 milliarder. Normalt er det høyest aktivitet i fjerde kvartal, og i fjorårets tre siste måneder ble det notert 65 transaksjoner for til sammen ca. NOK 14 milliarder. Hittil i år er det kun registrert 21 transaksjoner med samlet verdi lik NOK 3 milliarder. Til sammenligning var det på samme tidspunkt i fjor registrert 34 transaksjoner for til sammen NOK 12,75 milliarder. UNION sitt estimat for inneværende år innebærer 150 transaksjoner på til sammen NOK 40 milliarder. Det viktigste budskapet for transaksjonsmarkedet er at det ikke lenger bare omsettes eiendommer med lange og trygge leieinntekter, men også flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene. Hele 41 prosent av eiendommene som ble solgt i fjerde kvartal 2011 hadde fem år eller mindre igjen av leiekontraktene. Det er særlig eiendomsselskapene og private investorer som kjøper eiendommer med kortere leiekontrakter. Prime-yield har flatet ut Gjennom vinteren steg de lange rentene, men har de siste ukene blitt redusert. Totalt sett tilsier rente- og lånevilkårene

11 11 stabil prisutvikling. UNION har derfor opprettholdt sitt syn på at prime-yield (direkteavkastningskravet for de best beliggende eiendommene med høy standard) er på 5,60 prosent pr 2. kvartal. Primeyield var på 5,25 prosent ved pristoppen i 2007 og 6,50 prosent ved prisbunnen medio Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Anslag viser at leieprisene sank drøye 15 prosent fra toppen i 2008 til bunnen i første kvartal i fjor. Hovedtendensen gjennom fjoråret var flat. Enkelte områder som Sentrum, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen lå i forkant og hadde svakt stigende priser. Arealledigheten i kontormarkedet toppet ut på 7,5 prosent i november og synker nå langsomt. Reforhandlinger gir gjennomgående høyere leienivåer og det legges til grunn at hovedtendensen fremover er svak vekst. Markedet er dog veldig todelt. De fleste kontoreiendommer tar del i den svakt positive tendensen, men det er også mange langtidsledige kontoreiendommer. Eiendommer utenfor Sentrum og de etablerte kontorklyngene er særlig utfordrende å leie ut. I fjor ble derfor ca kvadratmeter kontorbygg trukket fra markedet for å bli konvertert til bolig. Det siste året har etterspørselen snudd fra negativ til positiv. Handel kjøpesentrene fortsetter å ta andeler Detaljhandelen steg i følge SSB med 2,2 prosent i fjor. HSH sine anslag fra mars innebærer at butikkhandelen stiger med 5,0 prosent i år. Isolert sett innebærer anslagene høyere vekst i leieprisene for handelseiendommer med omsetningsbasert leie, enn for eiendommer der leien justeres årlig med KPI. Som nevnt innledningsvis ventes KPI å stige med 1,25 prosent i år. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 3,5 prosent i fjor i følge Kvarud Analyse. I første kvartal 2011 var det en nedgang på 0,9 prosent. Utvikling må sees i sammenheng med at deler av påskehandelen i fjor fant sted i mars, mens den i år kom i april. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q Markedsleie og utleiegrad NOK Markedskommentar Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: UNION Yield gap 99 Kilde: UNION Yield 10-års swap-rente Yield gap Q1-11 Markedsleie pr. kvm. prestisje Utleiegrad kontor (%) Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Q1-11

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no