UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 4. kvartal 2014

2 2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8.

3 3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på -0,9 % i 4. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 55,1 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er ca. 7 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 661,8 1. Det ble utbetalt 0,4 kr per aksje i utbytte i kvartalet. Ligningsverdi per er: Personlige aksjonærer: 1,17. Selskaps aksjonærer: 0,895. Selskapet har 155 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 48 millioner 1. Det er 55 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7 % ved utgangen av 4. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 661,8 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 48 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7 %. Leieforhold Per hadde porteføljen 55 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, National Oilwell Norway AS og Siemens AS. Det er en ledighet på 2,7 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,4 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom

5 5 Fordeling iht eiendomssegment med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. 31,7 % Kontor Handel 40 % 2,5 % 0,2 % Parkering Lager 65,6 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 50 % EIENDOMSPORTEFØLJEN 10 % NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel, samt hensyntar syntetisk leie i Kanalsletta 2. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Oslo Rogaland Vest-Agder EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger ,1 Kanalsletta 3 Sola ,6 Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 25 % 20 % Holmenkollveien 96 Oslo ,8 Neuberggaten 19 Oslo ,7 15 % Thurmannsgate 12b Oslo ,2 Stasjonsveien 4 Oslo ,3 10 % Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand ,5 5 % Grev Wedels plass 7 Oslo KJ8/DR25 Oslo ,1 0 % Kanalsletta 2 Sola ,3 Kontor Parkering Lager Totalt på 100 %-basis ,9 Handel Annet Totalt Totalt fordelt på eierandel ,3

6 6 EIENDOMSSALG

7 Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på -0,9 % i 4. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 55,1 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 4. kvartal 2014 Avkastningen i Selskapet ble -0,9 % for 4. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 7,59. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 4. kvartal 2014 ble 0,89 %. Dette er lavere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 % på grunn av at man ikke får leie i Grev Wedels plass, samt at det er gjort investeringer i dette prosjektet i kvartalet som er kostnadsført. Kanalsletta 2, som ferdigstilles 1. mai 2015, vil også bidra til at direkteavkastningen i Selskapet vil øke. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var -0,9 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør - 1,75 % i kvartalet. Verdifallet skyldes i hovedsak at man ikke har fått full verdiøkning på investeringene som er gjort i Grev Wedels plass og Kanalsletta 2. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 55,1 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 6,6 per aksje tilsvarende ca. 65 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q4 14 Direkteavkastning 0,89 % Verdiendring -1,75 % Totalt -0,9 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Q ,31 1 0,8 % Q ,35 0,4 % Q4 12 9,29 2 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 3 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % 4 Q4 13 8,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % 5 Q2 14 7,94 1,8 % Q3 14 8,06 1,5 % 6 Q4 14 7,59-0,9 % Akkumulert 55,1 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6 Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje.

8 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har per en samlet gjeld på ca. NOK 449,8 millioner. Dette tilsvarer 68 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,21 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 27,4 % 2 National Oilwell Norway AS 16,7 % 3 Siemens AS 10,1 % 4 Asplan Viak AS 4,1 % 5 Forusparken Eiendom AS 4,0 % 6 SMI Human 2,9 % 7 Sporty Intersport AS 2,0 % 8 King Food AS 1,4 % 9 Panduro Hobby AS 1,4 % 10 Leatherman Gruppen AS 1,4 % Andre 45 ulike leietakere 28,6 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 449,8 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 661,8 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 68 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,21 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 3. kvartal pga. høyere andel flytende renter med lavere rentekostnad og innløsning av en rente swap. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7,0 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 275 rentepunkter. Rentesikring Per var 50 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 275 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet

9 Regnskap 9 REGNSKAP RESULTAT (TALL I TNOK) Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått 6 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,08 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,1 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (33 899) (35 821) Skatt (3 370) (1 619) Resultat Minoritetens andel av resultatet Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Fjerde kvartal var preget av stor aktivitet i transaksjonsmarkedet og ytterligere fall i renter og bankmarginer. Differansen mellom yield og finansieringskostnad har fortsatt å øke, og løpende avkastning for belånt eiendom fremstår attraktiv for mange. Samtidig har oljeprisen falt kraftig og vekstutsiktene for norsk økonomi er svekket. Dette påvirker leiemarkedet, og vi ser tegn til at prisveksten flater ut. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Med bakgrunn i oljeprisfallet er Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi betydelig nedjustert det siste året. SSB forventer at sysselsettingen øker 0,2 % i år og 0,3 % neste år, før situasjonen normaliseres med 1,1 % vekst i Norges Banks rapport fra regionalt nettverk i mars var svakere enn forventet. Økonomene forventer nå et nytt rentekutt i mars og det er stor sannsynlighet for ytterligere kutt i andre kvartal. Fremtidstro: Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra fjerde kvartal viser at fremtidstroen til norske bedriftsledere er svekket. Antall bedrifter som ser for seg å nedbemanne har økt til 13 %, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som forventer å øke bemanningen (22 %). Et klart flertall av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: De siste 10 årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. I 2014 vokste den norske befolkningen med 1,1 %, og SSB venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til Befolkningsveksten er imidlertid todelt, og de siste tre årene har prosentvis befolkningsvekst vært mer enn dobbelt så høy i de fire store byene som i landet for øvrig. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi i en periode, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Markedet preges av svært rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser. Renter og lånefinansiering Renter og lånefinansieringsbetingelser er en viktig driver for næringseiendomsmarkedet. Både rentenivå og bankmarginer har falt markant de siste to årene. Trenden fortsatte det siste kvartalet, og UNION Bankundersøkelse Q viser at samlet lånefinansieringsrente for et standard trygt kontorbygg i Oslo sentrum var ned ca. 0,76 prosentpoeng i løpet av kvartalet. De siste to årene er reduksjonen hele 2,3 prosentpoeng. Salgsmarkedet for næringseiendom 2014 var et aktivt år i transaksjonsmarkedet. UNION har registrert 215 transaksjoner for NOK 63 mrd. (ekskl. børsnoteringen av Entra). Utlendingene var største netto kjøper i 2014 og sto for om lag 20 % av volumet. I tillegg vet vi at utlendingene tok eksponering indirekte gjennom fondsstrukturer, syndikater og børsnotert eiendom. Det er et betydelig etterspørselsoverskudd etter eiendom. De viktigste årsakene til dette er finansieringsbetingelser, attraktivitet i forhold til andre aktivaklasser og stor interesse for Norge blant utenlandske investorer. Markedet er imidlertid fortsatt dynamisk, og det er flere aktører som er aktive også på salgssiden. En viktig trend er at mange større aktører arbeider med å spisse sine porteføljer til definerte områder og segmenter og selger eiendom som ikke er i tråd med strategien. I tillegg velger flere utviklere og syndikater å ta gevinst i et sterkt transaksjonsmarked. Brukere av eiendom utgjør også en viktig selgergruppe slik de har gjort i flere år. Priser / yielder UNION anslår prime yield (ordforklaring under Eiendomsporteføljen ) for kontor i Oslo til 4,5 %. Dette innebærer en reduksjon på 75 punkter i I samme periode har samlet finansieringsrente falt om lag 163 punkter slik at gapet har økt med hele 88 punkter. Dette gir store utslag for løpende avkastning i belånt eiendom, og vil bidra til å øke etterspørselen etter eiendom og dermed legge ytterligere press på yieldnivået fremover. UNION venter at prime yield reduseres 25 punkter i 2015 før nivået stabiliserer seg. For normaleiendom har yieldutviklingen hengt etter prime-segmentet, og differensen mellom de to har økt jevnt og trutt de siste årene. Vi mener det finnes strukturelle grunner til at differansen skal være noe høyere enn tidligere, men forventer at differansen skal reduseres. Vi forventer at yield for sekundær eiendom skal ned 50 punkter i løpet av de neste to årene. Avkastning IPD-indeksen viser at ubelånt totalavkastning for næringseiendom i Norge var 8,2 % i Direkteavkastningen utgjorde 5,7 %, mens verdiendringen var 2,4 %. UNIONs avkastningsestimat for 2015 er 8,4 %. Yieldutviklingen bidrar til at avkastningen for næringseiendom blir sterk i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi.

11 11 Fra 2016 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Norsk Eiendomsfondsindeks var ned 8,4 % i Den svake avkastningen kom i hovedsak i fjerde kvartal som et resultat av at salgskurs var lavere enn siste VEK for fondene som har gjennomført salgsprosesser. UNION Eiendomsinvest Norge (UEN) hadde en avkastning på 4,5 %, 12,9 prosentpoeng foran indeksen. Siden oppstart i Q har indeksen en akkumulert avkastning på minus 10 %. UEN, opprettet i 2010, har en akkumulert avkastning på 55 % siden oppstart. Oslo Børs Mens hovedindeksen på Oslo Børs økte moderat og endte opp 5 % i 2014, hadde eiendomsindeksen et sterkt år med en avkastning på 25 %. Den høye avkastningen har fortsatt inn i 2015, og eiendomsindeksen er opp 18 % pr. 11. mars. Til sammenlikning har hovedindeksen lagt på seg 6 % så langt i Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom har bidratt til den sterke avkastningen. Børsnoteringen av Entra i oktober har gjort mulighetsrommet for investorer i norsk børsnotert eiendom vesentlig større. John Fredriksens oppkjøp i Norwegian Property har også preget markedet i Etter å ha passert grensen for pliktig tilbud på alle aksjer (33,3 %) la Fredriksens selskap Geveran Trading i desember inn et bud på NOK 10 pr. aksje for samtlige aksjer i selskapet. De fleste aksjonærene avviste budet, men eierandelen økte til ca. 43 % som følge av prosessen. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Utsiktene for norsk økonomi, og dermed også kontorleiemarkedet, ble fundamentalt endret i løpet av høsten i fjor. Lavere vekstutsikter og negativ psykologi blant leietakerne svekket etterspørselen etter kontorlokaler. Vi forventer at etterspørselen forblir lav også i 2015, før den gradvis tar seg opp i takt med konjunkturutviklingen fra Kontorledigheten har økt med 0,7 prosentpoeng ( m 2 ) det siste året og er nå 7,6 %. Økningen har vært størst fra Skøyen og vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen m 2. Vestkorridoren har mange leietakere i oljebransjen og er derfor mer sårbar for fall i oljeprisen. UNIONs prognose innebærer at kontorledigheten stiger med totalt m 2 i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 % i Moderat nybyggaktivitet og stadig konvertering av kontorbygg til andre formål bidrar til å dempe ledighetsøkningen. Fra 2017 venter vi en svak reduksjon i ledigheten i takt med at etterspørselen kommer tilbake. Det var solid leieprisvekst i nye leiekontrakter som ble signert i Oslo i fjor. Beregninger basert på data fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig leiepris i Oslo steg med ca. 6 % i fjor og snittprisen er nå 30 % høyere enn bunnoteringen i starten av Tallene indikerer imidlertid at vi fikk en avmatning i leieprisene i fjerde kvartal. Med stigende kontorledighet og tilbudsoverskudd i flere områder tror vi at leieprisveksten har toppet ut i denne omgang, og at vi får en svak nedgang på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i Vi forventer imidlertid at det blir relativt store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike områdene. I sentrum og CBD venter vi at leieprisene utvikler seg flatt eller stiger inntil 2,0 % i På Lysaker, Fornebu og i resten av Asker og Bærum forventer vi en prisnedgang i størrelsesorden 5 7 %. Det er særlig tre viktige forhold som skiller disse områdene; (i) kontorledigheten, (ii) nybyggvolum og (iii) eksponeringen mot oljebransjen. Øvrige randsoner ventes å få en utvikling som er svakere enn sentrum, men bedre enn vestkorridoren. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en økende trend siden 2009, og er nå i underkant av 8 % 1. Et betydelig nybyggvolum både de siste årene og fremover gjør at kontorledigheten forventes å stige. Dette vil legge press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked, mens bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet sannsynligvis får en vesentlig reduksjon i markedsleien. Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen er likevel ikke dramatisk, og kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret (7 %) 2. Ledigheten er ventet å stige med rundt ett prosentpoeng i Vi venter i hovedsak flat leieprisutvikling, men blir ikke overrasket dersom vi ser svakt synkende markedsleie i enkelte områder. Kontorledigheten i Stavangerområdet har steget fra 7 til 8 % det siste året 3. Det er imidlertid store variasjoner i ledigheten. Ledigheten er under 5 % i sentrum. På Forus er ledigheten om lag 11 % etter å ha doblet seg det siste året. Leieprisene holdt seg i hovedsak stabile gjennom Vi venter et svakere kontorleiemarked i Stavanger i Spesielt gjelder dette på Forus hvor det nå er relativt høy ledighet, og fremleieaktiviteten forventes å øke fremover. Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum forventes å holde seg godt til tross for oljebremsen. NOTER 1 Kyte Næringsmegling 2 Norion Næringsmegling 3 Eiendomsmegler1 Næringsmegler MARKEDSKOMMENTAR

12 UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no