UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. kvartal 2015

2 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 2,6 % i 2. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 59,7 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er ca. 6,8 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 673,2 1. Det har ikke vært salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, som UNION har kjennskap til. Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8. 1 Justert for eierandel

3 4 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 47,9 millioner 1. Det er 58 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen av 2. kvartal. 58 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, National Oilwell Norway AS og Siemens AS. Det er en ledighet på 1,9 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 1,3 % fra forrige kvartal. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Fordeling iht eiendomssegment 68,2 % Kontor Lager 44 % 9 % 0,3 % 2,2 % Handel Parkering 29,3 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 47 % EIENDOMSPORTEFØLJEN Oslo Rogaland Vest-Agder 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) 30 % 25 % Østervåg 7 Stavanger Kanalsletta 3 Sola % Holmenkollveien 96 Oslo Neuberggaten 19 Oslo % Thurmannsgate 12b Oslo % Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 673,2 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 47,9 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 %. Leieforhold Per hadde porteføljen Stasjonsveien 4 Oslo Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand Grev Wedels plass 7 Oslo KJ8/DR25 Oslo Kanalsletta 2 Sola Totalt på 100 %-basis Totalt fordelt på eierandel % 0 % 2015 Kontor Handel Butikk Parkering Lager Annet

4 6 EIENDOMSSALG Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 2,6 % i 2. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 59,7 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 2. kvartal 2015 Avkastningen i Selskapet ble 2,6 % for 2. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 7,82. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 2. kvartal 2015 ble 1,9 %. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 2,6 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør 0,7 % i kvartalet. Årsaken til at verdiendringen ikke er høyere skyldes at deler av verdiøkningen for Grev Wedels plass forklares av investeringer foretatt i løpet av kvartalet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 59,7 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 6,6 per aksje tilsvarende ca. 67 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. Avkastning pr. aksje Q2 15 Direkteavkastning 1,9 % Verdiendring 0,7 % Totalt 2,6 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Q ,31 1 0,8 % Q ,35 0,4 % Q4 12 9,29 2 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 3 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % 4 Q4 13 8,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % 5 Q2 14 7,94 1,8 % Q3 14 8,06 1,5 % 6 Q4 14 7,59-0,9 % Q1 15 7,62 0,4 % Q2 15 7,82 2,6 % Akkumulert 59,7 % 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6 Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje.

5 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 467,4 millioner. Dette tilsvarer 69 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,78 %. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter REGNSKAP Mill. NOK Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 27,5 % 2 National Oilwell Norway AS 13,9 % 3 Siemens AS 10,2 % 4 Asplan Viak AS 4,1 % 5 Forusparken Eiendom AS 3,9 % 6 Høgvoll AS 3,0 % 7 Sporty Intersport AS 2,0 % 8 Panduro Hobby AS 1,8 % 9 King Food AS 1,4 % 10 Leatherman Gruppen AS 1,4 % Andre 48 ulike leietakere 30,9 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 467,4 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 673,2 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 69 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,78 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 1. kvartal pga. lavere bankmarginer samt innløsning av renteswap. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,8 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 305 rentepunkter. Rentesikring Per var 37 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 305 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått 5 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,91 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 1,9 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (13 772) (33 899) Skatt (1 473) (3 370) Resultat Minoritetens andel av resultatet BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte - - Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 10 11 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Høy aktivitet og store dealer kjennetegnet transaksjonsmarkedet i andre kvartal. Internasjonale investorer lar seg ikke skremme vekk av lav oljepris og utlendingene står bak om lag halvparten av transaksjonsvolumet hittil i år. I leiemarkedene er etterspørselen etter kontorarealer svak. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi fra juni viser en forventet sysselsettingsvekst på 0,2 % både i år og til neste år. Dette er omtrent det samme nivået som SSB hadde i prognosene i mars. Den svake veksten skyldes i hovedsak oljeprisfallet og lavere forventet investeringstakt i oljenæringen. SSB forventer imidlertid at aktiviteten i økonomien tar seg opp igjen fra 2017, og at sysselsettingsveksten da kommer opp på 1,3 %. Den svake utviklingen i norsk økonomi førte til at Norges Bank kuttet styringsrenten med 25 basispunkter til 1,00 % i juni. Sentralbanken senket samtidig rentebanen og det er stor sannsynlighet for ytterligere ett rentekutt i løpet av høsten. Fremtidstro: Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer for første kvartal viser at fremtidstroen til norske bedriftsledere fortsatt er på et lavt nivå i forhold til gjennomsnittet siste 10 år. Andelen bedrifter som ser for seg å nedbemanne er 13 %, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som forventer å øke bemanningen (25 %). Et klart flertall av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I 2014 vokste den norske befolkningen med 1,1 %, og de ti siste årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. Eurostat forventer at dette skal fortsette, og legger til grunn at Norge vil ha nest høyest veksttakt i Europa etter Luxembourg. Befolkningen i Norge forventes å vokse med 1,4 % per år frem til 2020, mens EUs befolkning forventes å vokse med 0,2 % per år i samme periode. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi på kort sikt, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser er forhold som preger markedet. Sammen med stor interesse fra utlandet bidrar dette til et betydelig etterspørselsoverskudd. Renter og lånefinansiering Etter at rentene falt markant gjennom 2014 og i starten av 2015, har lange renter steget betydelig i andre kvartal. 10-års swaprente er nå 77 punkter over den absolutte bunnen i vinter (per ). UNION Bankundersøkelse viser at bankmarginene flatet ut i andre kvartal, etter ni kvartaler på rad med reduksjon av marginene. Undersøkelsen viser at samlet lånefinansieringsrente for et standard trygt kontorbygg i Oslo sentrum er 3,45 %, opp 54 punkter siden første kvartal. Dette er likevel det nest laveste nivået vi noensinne har målt. Norges Banks utlånsundersøkelse for første kvartal indikerer en svak tilstramming i kredittpraksisen til næringseiendom. Undersøkelsen indikerer imidlertid at bankenes marginer generelt er på vei ned. Salgsmarkedet for næringseiendom Det sterke transaksjonsmarkedet har fortsatt inn i andre kvartal. Hittil i år har vi registrert et samlet transaksjonsvolum på rundt NOK 50 mrd. Internasjonale investorer har ikke latt seg skremme av oljeprisfallet, og utlendinger har stått bak omtrent halvparten av transaksjonsvolumet i Norge i I tillegg til aktive utlendinger, kjennetegnes transaksjonsmarkedet i andre kvartal av at flere veldig store transaksjoner ble gjennomført. Citycon kjøpte Sektor-porteføljen for 12,3 milliarder kroner, KLP kjøpte restene av Aberdeen Eiendomsfond Norge II for 3,6 milliarder, mens Colony Capital kjøpte Statoils hovedkontor på Forus for 2,5 milliarder. UNION tror vi får et samlet transaksjonsvolum i størrelsesorden 85 milliarder kroner i Dersom det blir noen store porteføljesalg også i andre halvår, er 100 milliarder innen rekkevidde. Uansett ligger det an til at transaksjonsvolumet blir «all time high» med god margin i Priser / yielder UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,25 %. Dette innebærer at nivået er redusert med 25 punkter siden første kvartal. Prime yield har falt ett prosentpoeng siden i fjor vinter. Vi forventer imidlertid nå at prime yield flater ut, og at dagens nivå holder seg de neste to årene. Med den siste tids oppgang i lange renter, og noe økt usikkerhet i kontorleiemarkedet, tror vi nå at vi har nådd yieldbunnen for de beste objektene. Høy etterspørsel og få selgere av de beste kontoreiendommene, bidrar til at flere beveger seg ut på risikokurven for å få eksponering. Dette legger press på yieldene i normalsegmentet. Normal yield har sunket 25 basispunkter over det siste kvartalet og vurderes til 6,50 %. UNION forventer at yielden for normaleiendom skal ned ytterligere 25 punkter til 6,25 %, før nivået stabiliserer seg. Avkastning UNION sitt avkastningsestimat for 2015 er 8,4 % for en bred ubelånt eiendomsportefølje. Forventet yieldutvikling bidrar til sterk avkastning for næringseiendom i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Oslo Børs Etter at eiendomsindeksen på Oslo Børs hadde en svært sterk utvikling gjennom fjoråret og i første kvartal i år, har indeksen falt med 12 % i andre kvartal. Det er trolig tre hovedgrunner til den svake utviklingen. For det første har lange renter steget betydelig. For det andre ser utsiktene for leiemarkedene noe svakere ut. For det tredje er også eiendomsaksjene påvirket av urolighetene i finansmarkedene i forbindelse med den tiltakende usikkerheten rundt Hellas sin videre skjebne. Hovedindeksen er opp 9,6 % per Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Lav sysselsettingsvekst og pessimistiske bedriftsledere fører til lav etterspørsel etter kontorarealer for øyeblikket. Vi forventer at denne utviklingen forsetter i andre halvår og inn i Fra 2017 forventes høyere vekst i norsk økonomi, og vi forventer at arealetterspørselen tar seg opp i takt med konjunkturutviklingen. Tilbudssiden gjør at kontorledigheten ikke stiger kraftig til tross for svak etterspørsel. UNION forventer en brutto tilførsel av kontorareal på om lag m 2 i snitt i kommende treårsperiode, mot m 2 i snitt siste 15 år. Netto tilførsel av kontorareal blir betydelig lavere som følge av konvertering av et betydelig volum til andre formål (særlig bolig). Vi anslår en netto tilførsel av kontorarealer på rundt m 2 i snitt i perioden. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,7 % i 2. kvartal. UNION forventer at ledigheten øker til 8,3 % det kommende året, før den synker gradvis til 7,4 % ved utgangen av Leieprisstatistikk indikerer at vi nå har hatt to kvartaler på rad med synkende leiepriser 1. For å få et robust datagrunnlag beregner vi fire kvartals rullerende snitt når vi vurderer utviklingen. Beregningen viser at trenden er ned 0,8 % i første kvartal. Nedgangen kommer etter 18 kvartaler på rad med vekst i snittleien. Leieprisutviklingen er i tråd med UNIONs forventning. Vårt markedssyn innebærer at vi får en nedgang i leieprisene på rundt 3 % i år og 2 % i Det blir imidlertid relativt stor forskjell i leieprisutvikling mellom de ulike områdene. UNION forventer svakest utvikling på Lysaker, Fornebu og i resten av Asker og Bærum. I disse områdene forventer vi en nedgang i leieprisene i størrelsesorden 6-8 % i Det er særlig tre forhold som ligger bak dette synet; (i) høy kontorledighet, (ii) betydelig nybyggvolum og (iii) høy eksponering mot oljebransjen. I Sentrum og CBD, hvor ledigheten er lavere og oljeavhengigheten er mindre, venter vi at leieprisene holder seg stabile. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt med m 2 i løpet av det siste året og var 9,5 % per 1. april Ledighetsøkningen skyldes primært at det har blitt tilført et stort volum nye kontorlokaler. Nedgangen i olje- og gassektoren har bidratt til å forsterke utviklingen. Det ferdigstilles ytterligere ca m 2 nye kontorarealer i 2015 og Dette sannsynliggjør at kontorledigheten skal stige videre. Markedet preges nå av tilbudsoverskudd, som legger press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked, mens bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet sannsynligvis får en vesentlig korreksjon. Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen er likevel ikke dramatisk, og kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret (7 %) 3. Ledigheten er ventet å stige med rundt ett prosentpoeng i Vi venter i hovedsak flat leieprisutvikling, men blir ikke overrasket dersom vi ser svakt synkende markedsleie i enkelte områder. Kontorledigheten i Stavangerområdet har steget fra 8 % i oktober i fjor til 9,7 % i mai 4. Det er imidlertid stor variasjon i ledighet mellom de ulike områdene i regionen. Kontorledigheten er 6,7 % i sentrum, mens den er om lag 13 % på Forus. Lavere oljepris og redusert aktivitet i oljebransjen har redusert etterspørselen etter kontorarealer betydelig. På Forus, hvor mange oljebedrifter er lokalisert, er leieprisene i en klart synkende tendens. Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum står seg best i et tøffere kontorleiemarked. 1 Arealstatistikk 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler1 Næringsmegler MARKEDSKOMMENTAR

7 UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no