Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2009

2 Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 1 Leder Det er tegn som tyder på at det verste verdifallet i næringseiendom nå er tilbakelagt. Det er dog verdt å bemerke at det fortsatt kommer til å være et vanskelig marked en stund fremover. Med en nedgang på ca. -5 prosent for 1. halvår leverer Storebrand Eiendomsfond et sterkere resultat sammenlignet med konkurrentene. I løpet av 1. halvår har børsen steget mer enn 16 prosent, og utviklingen i 3. kvartal er så langt også meget positiv. Makroøkonomene blir derimot ikke enige om finanskrisen er et tilbakelagt kapitel, eller om det fortsatt kommer en lengre periode med svakere økonomisk vekst. I 2. kvartal leverer Fondet en negativ avkastning på 3,4 prosent. Det er gjennomført verdivurdering av hele eiendomsporteføljen i løpet av kvartalet, og denne viser en nedgang på ca. -0,55 prosent sett opp mot siste verdivurdering i 4. kvartal Neste verdivurdering vil bli foretatt ved årsslutt. Sammenlignet med konkurrentene leverer Fondet sterkere avkastningstall for 1. halvår. I gjennomsnitt leverte disse konkurrentene en avkastning på ca. -18 prosent i perioden, mens Storebrand Eiendomsfond leverer ca. -5 prosent. Selv om dette fortsatt er negativ avkastning, kan det tyde på at den aktive forvaltningen som er gjennomført de siste to årene begynner å materialisere seg. Sammenlignet med konkurrentene leverer Fondet sterkere avkastningstall for 1. halvår. Det er ikke gjennomført salg av eiendom så langt i 2009, men Forvalter jobber med konkrete prosesser på flere av Fondets eiendommer. Eventuelle salg vurderes fortløpende, og vil i stor grad dreie seg om eiendommer hvor det er gjennomført prosjekter. Som varslet tidligere var det forventet en økt ledighet i eiendomsporteføljen gjennom Dette så man tegn til i løpet av 2. kvartal, og ledigheten steg til totalt ca. 4,8 prosent. Dette har sammenheng med utflytting av en større leietaker i Rogaland, hvor Forvalter nå jobber med reutleie. Det vil blant annet bli igangsatt et større byggeprosjekt i forbindelse med Brobekkeiendommen i Oslo. Andre halvdel av 2009 blir meget spennende for Fondet, og det vil blant annet bli igangsatt et større byggeprosjekt på Brobekk-eiendommen i Oslo. Dette bidrar til verdiskapning for aksjonærene i Fondet, og har et meget sterkt fokus fra Forvalter. Det er viktig å understreke den langsiktige tidshorisonten man må ha med eiendomsinvesteringer, og at Fondet ikke skal realiseres i det nåværende markedet. På lang sikt er Forvalter positiv til den videre utviklingen for Fondet, og jobber med en rekke spennende prosjekter som vil være med på å skape verdier for aksjonærene i årene som kommer. Tor Pedersen, Fund Manager

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Alle Fondets eiendommer er verdivurdert i 2. kvartal, og samlet sett leverte Fondet en avkastning på -3,4 prosent i kvartalet, og 4,6 prosent 1. halvår sett under ett. Siden oppstart har Fondet levert en negativ avkastning på 16,0 prosent. Verdiøkninger av Fondets rentebytteavtaler bidro positivt til kvartalsresultatet. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 1,3 % Verdiendring -4,7 % Totalt -3,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms porteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK J J J J J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert Antall investorer Antall Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q ,70 9,4 % Q ,36 6,2 % Q ,15 7,0 % Q ,35 9,5 % 1 Q ,73 3,0 % Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % Q ,15-5,0 % 2 Q ,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % 0 Avkastning i 2. kvartal 2009 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -3,38 prosent i 2. kvartal. Pr. 30. juni 2009 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 6,68. Ligningsverdien pr. aksje var NOK 0,00 pr. 31. desember Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 2. kvartal ble 1,3 prosent, hvilket er noe lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. I mars 2008 ble det utbetalt NOK 0,68 pr. aksje, tilsvarende 5 prosent av VEK pr. 31. desember Det vil ikke bli utbetalt utbytte for regnskapsåret Direkteavkastning for fondet ble 1,3 prosent pr. aksje i 2. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av alle fondets eiendomsmmer i 2. kvartal Fondet gjennomfører halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Grunnet et stigende rentemarked økte Fondets rentebytteavtaler i verdi gjennom kvartalet. Samlet sett resulterte disse verdiendringene av eiendomsporteføljen og rentebytteavtalene i en negativ verdiendring for Fondet på 4,65 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på -16,0 prosent siden oppstart 2. Fondet har levert en akkumulert avkastning på -16,0 prosent siden oppstart 2. Etter en meget volatil utvikling i 2008, er det nå ting som tyder på at de største nedskrivningene av eiendomsporteføljen kan være tilbakelagt. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastningsmålet for Fondet, og jobber målrettet med videreutviklingen av eiendomsmassen. Videreutviklingen er en sentral del av verdiskapningen i Fondet, og vil fortsette i de kommende årene. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon Q2 09 6,68-3,4 % Akkumulert -16,0 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 pr. aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 pr. aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 3 Eiendomsporteføljen Fondet har nå overtatt alle eiendommer hvor det er inngått kjøpskontrakt. Eiendomsporteføljen består av 65 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 519 millioner. Til sammen har fondet nå 377 leietakere. Verdivurderingen i 2. kvartal indikerer en markedsverdi for eiendommene på NOK millioner. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,1 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en ytterligere treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,1 prosent. Solid eiendomsportefølje Fondet overtok èn eiendom i løpet av 2. kvartal, og pr. 30 juni bestod eiendomsporteføljen av 65 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 519 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,1 prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 15. juni Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av desember Eiendomsovertakesler I løpet av 2. kvartal overtok Fondet en handelseiendom beliggende i Sørlandsparken utenfor Kristiansand. Barstølveien har syv leietakere, og et areal på over m 2. Gjennomsnittlig gjenværende leietid på kontraktene er over 14 år, og dette sikrer således en lang kontantstrøm. Senteret er rettet mot storhandel, og har blant annet leietakere som XXL, Jysk og Lefdal. Det er økt ledighet i Fondet i 2. kvartal sammenlignet med 1. kvartal. Leieforhold Pr. 30. juni 2009 hadde eiendomsporteføljen totalt 387 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Plantasjen ASA. Når Finn.no flytter inn i ytterligere arealer i Grensen 5-7 vil de bli Fondets 4. største leietaker. Omfattende rehabiliteringer er gjort i Finn.nos arealer, og en lang leiekontrakt sikrer den fremtidige kontantstrømmen for eiendommen. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. juni 2009 ansvarlige for i underkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 18 prosent fra leietakere som enten er hel eller deleiet av staten eller kommuner. Det er økt ledighet i Fondet i 2. kvartal sammenlignet med 1. kvartal. Dette har i sin helhet å gjøre med utløp av èn stor leiekontrakt i Luramyrveien 65. Det jobbes aktivt med utleie av disse arealene, og Forvalter er i dialog med interessenter. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket eierkostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre ulike investorer 81,7 % Totalt 100%

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 20% 32% 2% 3% 2% 1% Kontor Butikk Lager Garantier Annet Fordeling geografi 21,7% 20% 1 10% 41, Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Parkering Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 2 41% Servering Bolig 0% Kontor Butikk Lager Garantier 8,3% Rogaland Østfold Nordland Telemark Annet Parkering Servering Bolig 4,7% 4,2% 1, 3,7% 2,4% 2,1% Vest-Agder 7,3% 1,3% 1,0% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Etter overtakelse av ytterligere arealer i Grensen 5-7 blir Finn.no Fondets 4 største leietaker Salg av eiendom Forvalter gjennomførte ingen eiendomssalg i løpet av 2. kvartal. Eiendommer hvor det har vært ferdigstilt prosjekter vil fortløpende bli vurdert for salg, men det har vært et svakt transaksjonsmarked så langt i Det er imidlertid tegn til bedring i transaksjonsmarkedet generelt, og det er ventet økt transaksjonsvolum i siste del av Forvalter er i konkrete dialoger vedrørende salg av eiendom, og det forventes mer nytt om dette i løpet av året. Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og vil være hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurderingene for 2. kvartal viser en nedgang på ca. 0,5 prosent sammenlignet med 4. kvartal 2008 Verdivurderingene for 2. kvartal viser en nedgang på ca. 0,5 prosent sammenlignet med 4. kvartal Tross nedgangen er dette sterkere tall enn det konkurrentene leverer for perioden. Dette tyder på at Forvalters strategi for aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen bidrar positivt til verdiutviklingen. Neste verdivurdering vil bli foretatt i desember. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms- Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området.

7 5 Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 108 millioner i 2. kvartal, og har pr. 30. juni 2009 en samlet gjeld på ca. NOK millioner. Dette tilsvarer ca. 76 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. 97 prosent av Fondets belåning var rentesikret ved utgangen av året, og samlet rentekostnad var 5,69 prosent. Belåningsgrad Fondet økte sin belåning med NOK 108 millioner i 2. kvartal. Dette ble gjort i forbindelse med endelig overtakelse av en eiendom i Fondet, og resulterte i noe økt belåningsgrad. Pr. 30. juni 2009 hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK millioner. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad ca. 76 prosent ved utgangen av kvartalet. Samtlige av Fondets eiendommer er verdivurdert i løpet av 2. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 108 millioner i 2. kvartal. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. juni 2009 var 5,69 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 8 rentepunkter fra utgangen av 1. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på Fondets fastrentelån falt med 3 rentepunkter i perioden som følge av endrede rentemarginer, mens Fondets flytende rente falt med 110 rentepunkter. Som følge av ytterligere låneopptak økte Fondets gjennomsnittlige lånemargin med 9 punkter i perioden. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. juni 2009 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. juni var 7,1 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 141 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 30. juni 2009 var ca. 97 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette er en nedgang på 2 prosent siden utgangen av 1. kvartal. Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret iht. Fondets prospekt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. juni var 7,1 prosent. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Fondet inngikk ingen nye rentebytteavtaler i 2. kvartal. Pr. 30. juni 2009 hadde Fondet inngått 38 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,69 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,8 år ned fra 4,0 år ved utgangen av 1. kvartal. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,5 % 2 Maske Gruppen AS 3,1 % 3 Plantasjen ASA 3,0 % 4 Finn.no 2,7 % 5 Forsvarsbygg 2,5 % 6 Skanem Moss AS 2,5 % 7 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,1 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 9 Expert Norge AS 2,1 % 10 Universitetet i Oslo 2,0 % Andre 377 ulike leietagere 74,5 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK , 2,0% 1, 1,0% 0, 0,0% Arealledighet Oslo Østfold Sør-Tr. Andre År 100% 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 3. september Kontor Butikk Lager

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendoms- Fondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Det er dette som har skjedd gjennom 2008, og Fondets avkastning er derfor isolert sett svakere enn om rentesikringsgraden hadde vært lavere. I et normalmarked vil vanligvis eiendomsprisene stige som følge av fallende renter, grunnet rimeligere finansiering. Dette vil dermed kompensere for et eventuelt verdifall av rentesikringsavtalene. Dette skjedde ikke i 2008 og 1. kvartal Både eiendomsverdier og verdien av rentesikringsavtaler hadde en negativ utvikling i 2008 og 1. kvartal I 2. kvartal har derimot de lange rentene steget noe, hvilket bidrar til at Fondet får et positivt bidrag fra sine rentebytteavtaler i perioden. Endrede lånevilkår Forvalter har jobbet en lengre tid med å reforhandle vilkårene med Fondets lånegivere. Dette har sammenheng med det svake eiendomsmarkedet og Forvalters ønske om å ha ytterligere sikkerhetsmargin. Forhandlingene har ført frem, og Fondet har nå mer fleksibilitet sett i forhold til lånevilkårene. I bytte mot dette betaler Fondet en økt lånemargin over en periode, men betingelsene ansees fortsatt å være bedre enn hva man kan oppnå i dagens marked. Ved kvartalets utløp overholdt Fondet sine forpliktelser i henhold til låneavtalene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag før % Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Claude Monets Allè. Eiendommen ble ferdigstilt i 1997, og Fondet kjøpte eiendommen i 1. kvartal Eiendommen er i sin helhet utleid til kinodriveren SF Kino AS. Kinoen har totalt 912 sitteplasser fordelt på til sammen åtte saler. Kinoen har en moderne standard, og er beliggende ved Sandvika Storsenter. Eiendomsbeskrivelse Claude Monets Allè 25 er en kino beliggende i Sandvika, i Bærum kommune. Kinoen er av moderne standard, og har gjennomgått teknisk oppgradering etter åpningen i Totalt er det åtte ulike kinosaler i bygget, og disse inneholder totalt over 900 plasser. Største sal har 246 sitteplasser, og bygget er på totalt m 2. Totalt er det åtte ulike kinosaler i bygget, og disse inneholder over 900 plasser. Beliggenhet Eiendommen ligger ved siden av Sandvika Storsenter i Bærum kommune. Sandvika Storsenter har nylig gjennomgått en betydelig utvidelse, og er nå Skandinavias største handelssenter med 190 butikker fordelt på over m 2. Dette sørger for en betydelig økning av publikumsmassen for videre kinodrift, og er således meget positivt for eiendommen. som at leietaker får mer kontroll over hvordan eiendommen skal driftes. Leietaker har en solid økonomi, og leier eiendommen på en lang kontrakt. SF Kino eier flere kinoer i Norge, og har et driftsresultat på mellom NOK 5 og 10 millioner de siste tre år. Leietaker har en solid økonomi, og leier eiendommen på en lang kontrakt. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt 1. kvartal 2007, og har dessverre opplevd en negativ verdiutvikling fra kjøpstidspunket. Det er dog grunn til å tro at utviklingen ville vært enda svakere uten endret eierskap av leietaker, da en mer solid eier bidrar til redusert risiko. I dagens marked er det merkbart stigende kjøpsinteresse for denne type eiendom. Kombinasjon av en bare-house avtale, lang gjennværende kontrkatslengde, og en solid leietaker vil kunne føre til økte verdier i fremtiden. I dagens marked er det merkbart stigende kjøpsinteresse for denne type eiendom Leietakere Eiendommen er i sin helhet utleid til Svensk Filmindustri Kino AS (SF Kino). SF Kino kjøpte i 2008 den norske Kino 1 kjeden, og bidro således til en styrking av den finansielle styrken til Fondets leietaker. SF Kino leier bygget på en såkalt barehouse avtale. Dette vil si at leietaker er ansvarlig for all drift, vedlikehold og tekniske installasjoner på eiendommen. Denne type leiekontrakt gir trygghet rundt utleiers kontantstrøm, samtidig

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Gjennom sommermånedene har vi i sterkere grad fått bekreftet at den bratte nedturen i norsk økonomi så vel som i markedet for næringseiendom er over. Videre har det vært enkelte større eiendomstransaksjoner og signaler på at lånefinansiering er noe lettere tilgjengelig. Den største usikkerheten er knyttet til utviklingen i kredittmarkedene. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK Siden juni-rapporten har det kommet nye statistikker og prognoser som befester inntrykket av at norsk økonomi er i ferd med å snu fra negativ til positiv vekst, flere eiendommer er solgt til gode priser og leieprisnedgangen avtar. I sum medfører de positive signalene at den verste nedgangen i eiendomsmarkedet er over selv om utfordrende lånefinansiering fortsatt bremser investeringene. bankmarginene er ca. 225 punkter i gode prosjekt med god kontantstrøm. Likevel er det tegn til at innlånskostnadene for bankene gradvis vil bli lavere, og vi erfarer at det et noe lettere å få finansiering enn gjennom vinteren. Selv om det nå er tegn til bedring vil lånefinansieringen være en faktor som bremser eiendomsinvesteringene på kort sikt, og utviklingen må sies å være usikker E Kilde: UNION/DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på ulike investorer 7% 49% 4% NOK 20 mrd. 11% Utenlandske investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Kilde: UNION Gruppen 24% Eiendomsfond Livselskap Andre Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på type eiendom 50% 40% Boligprosjekter Kontor NOK 20 mrd. Kilde: Akershus Eiendom AS Lager Handel Norsk økonomi bedre enn fryktet Etter påske har det gradvis kommet mer positive signaler for norsk økonomi som vi beskrev i siste markedsrapport. Medio juli publiserte Danske Bank (Fokus Bank i Norge) sin konjunkturrapport Nordisk økonomi som bekrefter at utviklingen er bedre enn fryktet. Veksten i økonomien uttrykt ved BNP for fastlandet er ventet å snu fra minus 1,0 prosent i år til en oppgang på 2,8 prosent i Danske Bank har oppjustert sine prognoser blant annet på bakgrunn av at investeringene i olje og sjøfart ser ut til å stige med 4,0 prosent neste år mot tilsvarende forventning i januar på kun 0,4 prosent. Videre viser data fra Statistisk Sentralbyrå at sysselsettingen noe overraskende steg med fra 1. til 2. kvartal. Det er nå konsensus om at arbeidsledigheten vil øke mindre enn tidligere enn antatt, og Danske Bank venter at ledigheten når 4,0 prosent neste år. Renter og Finansiering På rentemøtet 12. august holdt Norges Bank styringsrenten uendret på 1,25 prosent og antydet at norsk økonomi utvikler seg så gunstig at renten kan bli satt opp raskere enn tidligere ventet. I forbindelse med investeringer i næringseiendom er lånefinansieringen fortsatt utfordrende for investorene. Kravet til egenkapital er minimum 30 prosent, flere banker er restriktive med å yte lån utover tre til fem år og Transaksjonsmarkedet Hittil i år har vi notert 29 transaksjoner (salg av næringseiendom) for til sammen ca. NOK 6,4 milliarder. Den største handelen gjennom sommeren var Aberdeen Property Investors salg av fire eiendommer på snaue NOK 1,5 milliarder kroner til det svenske fondet NIAM (kontor, handel og hotell i Trondheim og Oslo). Videre har Wilhelmsen-bygget på Lysaker blitt solgt for over NOK 500 millioner kroner. Vi har tidligere gitt uttrykk for en forventning om at uten spesielle hendelser venter vi at transaksjonsvolumet vil nå kun NOK milliarder i år. Til sammenligning var volumet NOK 68 milliarder i toppåret Sommerens utvikling og det vi oppfatter som et moderat stemningsskifte tyder på at det kan bli høyere omsetning av næringseiendom i 2. halvår. I årene var finansieringsvilkårene spesielt gunstige, og vi befinner oss nå i den andre enden av skalaen. I et normalisert marked vil vilkårene ligge et sted mellom disse to. Vår forståelse er at det er en stor underliggende interesse for å investere i næringseiendom ved gunstigere lånevilkår. Vi venter derfor at når kredittmarkedene løsner vil markedet kunne snu raskt med høyt transaksjonsvolum og fallende yield som resultat.

11 9 Gode priser i omsatte næringseiendommer Det er ofte konfidensialitet knyttet til transaksjonene, men de data vi sitter på tyder på at det kun omsettes eiendommer som oppnår gode priser for selger. Blant annet antas det at Wilhelmsen-bygget på Lysaker ble solgt på yield på ca. 6,67 prosent. Eierne av næringseiendom velger heller å sitte videre på eiendommene, enn å selge til lave priser. Bankene er samstemte i at de ikke vil presse frem salg der egenkapitalandelen som følge av nedskrivninger har blitt lavere enn avtalt. Bankene øker heller marginene på lånene eller finner andre løsninger enn å presse frem salg. Vår vurdering er at prime yield for kontor er på 6,5 prosent. Under pristoppen i 2007 var prime yield 5,25 prosent og utviklingen innebærer et prisfall på ca. 15 prosent justert for KPIendringer i husleien. Verdi-vurderingene er så langt typisk ned mellom 15 og 20 prosent, og vi venter ytterligere nedgang i verdivurderingene på kort sikt bl.a. fordi leieprisene synker. Siden bunnen i desember har boligprisene steget med snaue 13 prosent og lå ved inngangen til august kun snaue tre prosent under pristoppen i august Det er særlig rentenedgangen som har bidratt til prisoppgang. Børs kraftig oppgang siden bunnivåene Med bakgrunn i blant annet økt oljepris har Oslo børs steget med 55 prosent siden bunnen i november i fjor. Videre har eiendomsindeksen (Real Estate 4040) steget ca. 40 prosent siden bunnen 1. april i år. Eiendom på børs er likevel netto ned 66 prosent i forhold til toppen i november 2007, og dette skyldes i stor grad at nedskrivningene på næringseiendom har redusert egenkapitalen i eiendomsselskapene. Kontormarkedet leieprisene synker I hovedstadsområdet (Oslo, Asker og Bærum) har arealledigheten økt fra ca. 4 prosent ved inngangen til 2008 til 6,4 prosent pr. juni i år. Vi venter at etterspørselen (arealabsorpsjonen) blir negativ på ca m² i år og tilførselen av nybygg ca m². I sum venter vi at arealledigheten når 8 til 9 prosent på et års sikt. Våre leieprisanslag viser at pr. 3. kvartal har snittprisene i de fleste kontor-clusterne i Oslo i områdene sunket mellom 5 og 10 prosent. For 3. kvartal venter vi en nedgang i snittprisene på ca. to til tre prosent og videre tre til seks prosent nedgang i topp-prisene. Det største leieprisfallet har vært i toppsegmentet i Vika/Aker Brygge, som har falt med anslagsvis 33 prosent siden toppen i 1. kvartal Leieprisoversikten til Dagens Næringsliv viser sammen med rapporter fra lokale næringsmeglere at leieprisene også faller i de andre større byene i Norge. DN s oversikt viser en nedgang på tre til fem prosent for de fleste byene. Lyse utsikter for kjøpesentrene Norges Bank publiserte 17. juni prognoser som innebærer at privat konsum vil stige med 5,25 prosent mer enn KPI-oppgangen (konsumprisindeksen) de nærmeste to årene. Leien i kjøpesentrene er gjerne basert på omsetningen i butikkene og en minimumsleie. Prognosene sannsynliggjør således at veksten i leieinntektene i kjøpesentrene blir høyere enn KPI, og dessuten at reforhandlinger av minimumsleien vil innebære en vekst utover KPI. Videre er det innført restriksjoner i bygging av nye kjøpesentre som i noen grad vil dempe konkurransen fra nybygg. På lengre sikt vil vekst i lønninger og befolkningsstørrelse virke gunstig inn på inntektsgrunnlaget i handelseiendom. Renteutvikling 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% Markedsleie og utleiegrad NOK Q Q1-09 Q Q2-07 Yield gap Yield Q års swap-rente Yield gap Q1-08 Q2-08 Q års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Q1-09 Q2-09 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Q1-09 Q2-09 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84%

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon , nr B