Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 3,4 prosent justert for en utbetaling på 0,50 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 8,10 kroner. Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere. På ordinær generalforsamling i selskapet 19. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,50 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på cirka -4,5 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,50 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 176 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 15,5 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 110,8 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 5,2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,8 Over- underkurs MNOK** -6,9 MANDAT Etableringsår 2010 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste kvartal -3,4 % Utvikling siste år -1,7 % Utvikling siste tre år -5,5 % Utvikling siden start -4,5 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , ,50 Totalt 1,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding III AS (EBH) har falt med 3,4 prosent det siste kvartalet justert for en utbetaling på 0,50 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er endring av prinsipper for føring av skatteulempe. Dette er en avsetning i forbindelse med fradrag som typisk vil gjøres ved salg av eiendomsselskaper. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over/underkurs på fastrentelån per 31. mars Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN EBH har i all hovedsak fastrente og relativt lang gjenværende løpetid på sine lån, som løper frem til mellom 2015 og Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i EBH vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,50 kroner per aksje, tilsvarende 5 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Selskapet har i henhold til mandat et mål om årlig utbetaling på cirka 4 prosent av investert egenkapital. Aksjekursen i EBH er justert for denne utbetalingen. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 8,10 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -4,5 prosent justert for utbetaling. NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Triangelgården Hamar Kontor NOK 75 % % Sverresgate Porsgrunn Kontor NOK 100 % % Kaldnes Tønsberg Kontor NOK 30 % % Sum ,0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Tønsberg 17% Tønsberg 17% Kaldnes 10 % Kaldnes 10 % Sverresgate 20 % Sverresgate 20 % Porsgrunn 17% Porsgrunn 17% Hamar 66% Hamar 66% Triangelgården 70 % Triangelgården 70 % Trondheim Ålesund Bergen Oslo Fredrikstad Stavanger Kristiansand Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING FINANSIERING Selskapet har ingen lån med forfall i løpet av 2014 og finansieringen er sikret frem til mellom 2015 og Det betales 2,75 millioner kroner i avdrag på de ulike lånene, noe som over tid vil føre til en lavere belåningsgrad, forutsatt uendrede eiendomsverdier. LEDIGHET Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere, og det er følgelig ingen ledighet i porteføljen. Sverresgate Triangelgården 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Etatbygg Holding III AS 100 % Etatbygg Holding III Norway AS 30 % Kaldnes Kontorbygg Holding AS 100 % Kaldnes Kontorbygg 3 AS 100 % Sverres Gate 20 AS 100 % Triangelgården Invest Holding AS 75 % Triangelgården Invest AS Södertälje kvm Nov Dec GENERELT OM SELSKAPET MSEK Spridd kvm MSEK Göteborg kvm Mars 2005 MSEK 59.7 Haninge kvm Mars 2005 MSEK 85.7 Uppsala kvm Feb MSEK 69.6 Spridd kvm Juni 2005 MSEK OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2010 og eier tre næringseiendommer i Norge med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i bygg og infrastrukturprosjekter som fortrinnsvis skal være beliggende i Norden og hovedsakelig utleid til statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater på langsiktige kontrakter. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april Sysselsettingen økte i april med hele personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge