Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport juni 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 1,1 prosent, justert for en utbetaling på 0,20 kroner per aksje. Siste kurs er beregnet til 4,49 kroner per aksje. I TRES-porteføljen har det gjennom det siste året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april 2014 og Posten har flyttet inn i påbygget. I Troubadour-porteføljen er det investert omtrent 7,2 millioner euro i oppgraderinger. Som en følge av dette er ledigheten fallende og leienivåene har fått et løft flere steder. På ordinær generalforsamling i selskapet 20. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,20 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 48,8 prosent, justert for utbetalinger på totalt 0,80 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 59 % Sverige 22 % USA Norge 9 % SEGMENTFORDELING Bolig 45 % Kontor 23 % Industri/Lager 15 % Hotell 3 % Annet 14 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 585 Økonomisk ledighet 5.9 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 84 % Gjennomsnittlig lånerente 4,2 % Låneforfall Løpetid lån (år) 1,9 Over- underkurs MNOK** -246 MANDAT Etableringsår 2007 Avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal -1,1 % Utvikling siste år 7,8 % Utvikling siste tre år 6,9 % Utvikling siden start -48,8 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , ,20 Totalt 0,80 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) er redusert med 1,1 prosent det siste kvartalet, justert for en utbetaling på 0,20 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at den norske kronen har styrket seg mot den svenske kronen, euroen og den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den den norske kronen styrket seg med respektive 2,7, 1,6 og 1,5 prosent mot svenske kronen, amerikanske dollaren og euroen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen negativt. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i GEU vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,20 kroner per aksje, NOK 12 NOK 10 tilsvarende 2 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i GEU er justert for denne utbetalingen. NYTT STYREMEDLEM På den ordinære generalforsamlingen ble det valgt inn et nytt styremedlem i GEU. Roar Aas er investeringsdirektør i SAF Invest AS, som representerer selskapets største aksjonær, ble enstemmig innvalgt i styret. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 84 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 1,9 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 4,49 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -48,8 prosent. NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Troubadour Tyskland Bolig EUR 100 % % Elisa Tyskland Eldresenter EUR 100 % % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % % TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 25 % % NE Hotels New England, USA Hotel USD 49 % % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % Chemnitz Tyskland Bolig EUR 100 % % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % % Bad Kissingen Tyskland Eldresenter EUR 50 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) USA Norge 9 % USA Norge 9 % Waterfront Chemnitz 5 % Greenhoushouse Green- Bad Kissingen 2 % Chemnitz 2 % 2 % 5 % Waterfront Bad Kissingen 2 % Troubadour 17 % Troubadour 17 % 633 Denver 633 Denver Elisa 15 % Elisa 15 % Sverige 22 % Sverige 22 % Tyskland 59 % Tyskland 59 % NE Hotels 11 % NE Hotels 11 % TRES 14 % Kongsberg TRES 14 % 14 % Kongsberg 14 % Kartet viser den geografiske spedningen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRES I TRES-porteføljen har det gjennom det siste året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april 2014 og Posten har flyttet inn i påbygget. Posten har signert en 15 års leieavtale for hele eiendommen. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å sikre nye leietakere til lokalene der Posten vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av TROUBADOUR Selskapet jobber aktivt videre med å redusere ledigheten og redusere tap av leieinnbetalinger. Porteføljeledigheten har blitt redusert fra 12,4 prosent i desember 2013 til 11,2 prosent i mai Selskapet har fortsatt et mål om at ledigheten skal reduseres til 8,5 prosent i løpet av året. Den vanskeligste beliggenheten Bremerhaven, viser også store forbedringer etter investeringer i ledige leiligheter, og ledigheten forventes redusert over de neste månedene. Selskapet jobber i tillegg med salg av enkelte ikkestrategiske eiendommer, som skal bidra til en forbedret økonomisk situasjon i porteføljen. TCM NEW ENGLAND Selskapet jobber aktivt sammen med samarbeidspartner, Och Ziff, for å forsøke å restrukturere gjelden. I tillegg jobber selskapet sammen med hotelloperatøren om å utarbeide en vedlikeholdsplan som vil tilfredsstille kravene fra både långiver og Marriott. Utsiktene til selskapet og dets samarbeidspartner er fremdeles svært usikre grunnet det høye gjeldsnivået og renoveringsbehovet. DENVER 633 I løpet av første halvår 2014 har det blitt identifisert flere potensielle nye leietakere som er interessert i kontorarealer mellom cirka 650 og kvadratmeter. Alle ledige etasjer har blitt åpnet opp for å sørge for luftige og lyse visningsforhold. Per andre kvartal er flere leiekontrakter under vurdering eller sendt ut for undertegning, og totalt utgjør dette omtrent kvadratmeter. Videre vurderer også selskapet å gjennomføre et ombyggingsprosjekt for 15. etasje der man deler opp lokalet i mindre og mer moderne konfigurasjoner for å tiltrekke seg mindre leietakere. BAD KISSINGEN Lånet i porteføljen forfaller til betaling i august 2014 og arbeidet med refinansieringen pågår for fullt. Belåningsgraden er relativ høy, og selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg. ELISA Selskapet har hatt flere møter med hovedoperatøren Curanum for å reforhandle en ny leieavtale. Curanum er Europas største operatør av omsorgshjem og seniorboliger. En ny leieavtale vil mest sannsynlig kreve betydelige investeringer i eiendommene, men verdistigningen som følge av en ny langsiktig leieavtale forventes å overstige investeringene. Investeringene vil løfte både kvaliteten på byggene og driftsprosessen. I tillegg vil pleiehjemmene bli tilpasset de nye lovene som gjelder fra og med 2018 (for eksempel krav til minimum antall enkeltrom, størrelsen av bad, etc.). Selskapet forventer at en ny leieavtale vil bli signert i løpet av Postterminalen i Västerås 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri kvm Mai MSEK 15,0 Kongsberg Kontor kvm Des MNOK 84,0 * er justert for eierandel Göteborg Kontor kvm Des MSEK 60,2 Spredt Eldrebolig kvm Nov MEUR 12,3 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 10,8 Spredt Logistikk/industri kvm Feb MSEK 87,2 * er justert for eierandel Denver Kontor kvm Sept MUSD 9,5 * er justert for eierandel Bad Kissingen Eldrebolig kvm Jul MEUR 1,5 * er justert for eierandel New England Hotell kvm Des MUSD 10,9 * er justert for eierandel Spredt Bolig kvm Okt MEUR 3,3 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte fire emisjoner i 2007 og eier 10 investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalingene. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april Sysselsettingen økte i april med hele personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge