Boligutleie Holding III AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Boligutleie Holding III AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 0,9 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 10,36 kroner. Selskapet har økt sin eierandel i Max Frisch-porteføljen fra 70 prosent til 85 prosent. Selskapet har solgt en eiendom i Westdeutschland-porteføljen og en eiendom i Zeven-porteføljen til forventet salgspris. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 38.8 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,70 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR BOLIGUTLEIE HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 96 % Sverige 4 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 486 Økonomisk ledighet 3.6 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 85 % Gjennomsnittlig lånerente 3.2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4.3 Over- underkurs MNOK** -122 MANDAT Etableringsår 2005 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 0.9 % Utvikling siste år 14.7 % Utvikling siste tre år 54.0 % Utvikling siden start 38. HISTORISKE UTBETALINGER Totalt 2.70 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding III AS (BUH) har steget med 0,9 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at euroen har styrket seg mot norske kroner. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. juni Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i august, og disse påvirker den beregnede aksjekursen negativt. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner svekket seg med 0,7 prosent og euroen har styrket seg med 1,8 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursene aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 85 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 4,3 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 10,36 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 38,8 prosent. KURSUTVIKLING NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Lohengrin Berlin Bolig EUR 100 % ,9 % Bolig EUR 100 % ,6 % Mozart & Tosca Tyskland Bolig EUR 100 % ,2 % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 85 % ,3 % Romanum Tyskland Bolig EUR 100 % ,3 % Bolig SEK 91 % ,7 % Puchheim München Bolig EUR 100 % ,0 % Sum ,0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Andre 23 % Andre 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum Puchheim 5 % Romanum Puchheim 5 % Lohengrin 2 Lohengrin 2 Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 12 % Max Frisch 12 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 22 % 22 % Berlin München Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TO REFINANSIERINGER I TYSKLAND I 2014 To av selskapets låneavtaler utløper i 2014, og selskapet jobber aktivt med å refinansiere disse lånene. Porteføljene som skal refinansieres er Max Frisch (juni 2014) og (desember 2014). Max Frisch porteføljen kunne ikke refinansieres som forventet i slutten av juni Selskapet har inngått en interim stand still-avtale som løper frem til 31.oktober Dette er en avtale som i praksis er en forlengelse av nåværende låneavtale. I denne perioden skal selskapet jobbe videre med forskjellige strategier, blant annet refinansiering, delvis refinansiering i kombinasjon med salg eller salg av hele porteføljen. I porteføljen er selskapet i forhandlinger med flere banker som har vist interesse for refinansieringen. Selskapet forventer at hele lånebeløpet vil bli refinansiert til attraktive lånebetingelser. ROMANUM Selskapet har jobbet med salg av syv ikke-strategiske eiendommer i de minste byene i Westdeutschland og Zeven-porteføljene. Selskapet har solgt en eiendom i Soltau i Zeven-porteføljen for euro, mens en kjøpsavtale er signert på en eiendom i Bückeburg i Westdeutschland-porteføljen til euro. Salgsprisene var i tråd med forventet salgspris. Selskapet markedsfører aktivt de fem gjenværende eiendommene, og har mottatt en intensjonsavtale fra en interessert kjøper for fire eiendommer i Westdeutschland-porteføljen. Den interesserte kjøperen vil foreta en teknisk gjennomgang av eiendommene i løpet av september. Salgene vil styrke selskapets likviditet ytterliggere. MOZART OG TOSCA Utviklingsprosjektet i München ble ferdigstilt i april Per 31.august 2014 er 44 av de 48 ferdigstilte loftsleilighetene leid ut til 15,96 euro per kvadratmeter, en leiepris som overgår forventningene. Det er forventet at de fire ledige leilighetene vil bli utleid i løpet av oktober. Låneavtalen med Nykredit tillater utvidelse av lånebeløpet med opp til 65 prosent av markedsverdi av utviklingsprosjektet. Selskapet har i tråd med låneavtalen bestemt seg for å ta opp et tilleggslån på 12 millioner euro til attraktive betingelser. Utbeatlingen av lånet skjedde andre uken i september. Lånet vil styrke selskapets likviditet og utbyttepotensial. MAX FRISCH I Max Frisch-porteføljen har tyske skattemyndigheter gjennomført bokettersyn for perioden før selskapet kjøpte porteføljen. Dette har medført at selskapet har måttet avsette et beløp på 22 millioner norske kroner til betaling av skatt og rentekostnader. I henhold til kjøpsavtalen med selgeren av porteføljen, Vivacon, er det de som skal tilbakebetale dette beløpet til skattemyndighetene. Dessverre er Vivacon i konkursforhandlinger og dermed ikke i stand til å betale for seg. Dette betyr at selskapet inntil videre må betale dette beløpet. Det jobbes aktivt med å finne en løsning som vil redusere belastningen av dette, blant annet ved at andre betalingsforpliktelser selskapet har til Vivacon kan reduseres eller bortfalle. Selskapet har også benyttet seg av klageretten og anser det som sannsynlig at betalingsforpliktelsen kan bli redusert. Skattemyndighetene har også gått med på en betalingsutsettelse til midten av november Selskapet håper det foreligger et endelig resultat innen første kvartal I tillegg til skatteforpliktelsen står Max Frisch porteføljen ovenfor to andre betalingshendelser. Den ene er refinansieringen i oktober 2014 som vil medføre betydelige likviditetsutlegg for selskapet. Den andre er tilbakekjøp av noen tomtefester som vil øke verdien på eiendommene som står på tomtene. På grunn av manglende likviditet i selskapets partner Boligutleie Holding IV bestemte selskapet seg for å øke sin eierandel i Max Frisch-porteføljen fra 70 prosent til 85 prosent. Slik kan selskapet fortsette med den operative driften av porteføljen og gjennomføre sine planer for investeringen. Etter transaksjonen fant sted 24.juni 2014 til en rabattert pris rabattert på 10 prosent i forhold til siste takst eier selskapet 85 prosent av Max Frisch-porteføljen mens de resterende 15 prosentene eies av Boligutleie Holding IV. INFORMASJON OM AKSJEKJØP Martin Bruck, Director Investor Relations i Obligo Investment Management AS og styremedlem i 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 Hyresbostäder i Sverige Gul III AB (selskapet som eies sammen av Boligutleie Holding III AS og Hyresfastigheter Holding III AB), har 14. juli 2014 kjøpt A-aksjer og B-aksjer i Hyresfastigheter Holding III AB. Bruck eier og kontrollerer etter dette A-aksjer og B-aksjer i Hyresfastigheter Holding III AB. STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 85 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin leiligheter kvm Nov MEUR 12.9 München 448 leiligheter kvm Mar MEUR 3.0 Spredt leiligheter kvm Mai MEUR 5.9 GENERELT OM SELSKAPET Spredt leiligheter kvm Sep MEUR 8.7 *Viser 100% Spredt leiligheter kvm Des MEUR 5.4 Spredt 909 leiligheter kvm Mai MEUR 4.4 Berlin leiligheter kvm Jun MEUR leiligheter kvm Des MSEK 39.9 *Viser 100% OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2005 og 2006 og eier seks investeringer i Tyskland samt en investering i Sverige. Totalt sett eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka kvadratmeter, som er fordelt på cirka leiligheter i ulike byer i Tyskland og i i Sverige. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge