Næringsbygg Holding III AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Næringsbygg Holding III AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 3,6 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 5,47 kroner. Selskapet har i løpet av kvartalet signert tre større leiekontrakter i Denver på totalt cirka kvadratmeter. Interessen for mindre lokaler har også vært økende, og det forventes at ledigheten i bygget vil reduseres ytterligere frem mot årsskifte. I TRES-porteføljen har selskapet signert en ny leieavtale på eiendommen i Gøteborg med Jensen Education AB for 338 kvadratmeter til en leie på svenske kroner per kvadratmeter. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 31,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,45 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR NÆRINGSBYGG HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 54 % Latvia 19 % USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFORDELING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Hotell 4 % Annet 8 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 671 Økonomisk ledighet 4,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 79 % Gjennomsnittlig lånerente 4,1 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over-/ underkurs MNOK** -283 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 3,6 % Utvikling siste år 9,0 % Utvikling siste tre år 47,7 % Utvikling siden start -31,1 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , ,15 Totalt: 1,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Næringsbygg Holding III AS (NBH) har økt med 3,6 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at verdien på selskapets eiendomsporteføljer har økt. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. juni Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i juni, og disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den norske kronen styrket seg med 0,7 prosent mot den svenske kronen, mens den har svekket seg mot den amerikanske dollaren og euroen med henholdsvis 2,7 og 1,8 prosent. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 79 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånefinansieringen er 2,5 år. Overkursen på selskapets fastrentelån har økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 5,47 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -31,1 prosent. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 75 % % Riga Riga Handel EUR 100 % % Arlington Washington DC. Hotell USD 63,5 % % Curanum Tyskland Eldrebolig EUR 100 % % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % % Skårersletta Lørenskog Logistikk / kontor NOK 100 % % Alpha Finland Handel EUR 100 % % 700 Denver Denver Kontor USD 65 % % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % % Sum % *100 % uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % Skårersletta 3 % 44 Wall Street 10 % Alpha 3 % Denver 2 % Gävle 2 % TRES 37 % Curanum 10 % Latvia 19 % Sverige 54 % Arlington 15 % Riga 20 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRES (75 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har i siste kvartal signert en leieavtale med Jensen Education for 338 kvadratmeter for svenske kroner per kvadratmeter på eiendommen i Gøteborg. Leienivået er det høyeste i bygget noen gang. Det er nå kun et ledig lokale i øverste etasje og selskapet forventer at eiendommen er fullt utleid innen utgangen av året. Selskapet har inngått et samarbeid med JLL for å sikre nye leietakere til eiendommen i Solna der Posten gradvis vil flytte ut fra store logistikkarealer frem til utløpet av kontrakten i Selskapet har mottatt flere tilbud for moderniseringsarbeidet av heisene i bygget, og det beste tilbudet er i henhold til budsjett. Arbeidet forventes å starte i februar CURANUM Utbedringen av skadene etter kraftig nedbør sommeren 2013 ble som planlagt avsluttet i juni 2014, og operatøren betaler igjen full leie. Det totale skadeomfanget endte på cirka 1 million euro. Selskapet forventer å få dekket 95 prosent av alle kostnader knyttet til skadene, herunder også tap av leieinntekter. 700 DENVER (65 PROSENT EIERANDEL) Det har vært god og høy utleieaktivitet så langt i år og ledigheten i bygget har falt fra cirka 20 til 10 prosent det siste halvåret. Den nye leietakeren i andre- og tredje etasje, på totalt cirka kvadratmeter, har flyttet inn. Colorado National Bank har inngått en 5-års leieavtale for den kvadratmeter store lobbyen i første etasje. Flere andre aktører har inngått leieavtaler for mindre arealer, og selskapet er i dialog med flere potensielle nye leietakere. 44 WALL STREET Ledigheten i bygget er i underkant av 20 prosent, men som en følge av sterk interesse i markedet for nye og renoverte kontorlokaler, har selskapet som mål å redusere ledigheten i bygget til cirka 10 prosent innen utgangen av året. Renoveringsprogrammet selskapet inngikk med operatøren i 2012 for pleiehjemmene pågår for fullt. Det forventes at alle tiltak vil være ferdigstilt innen utgangen av ARLINGTON (63,5 PROSENT EIERANDEL) Forvalter har, sammen med samarbeidspartner, innført omfattende prosedyrer og tiltak som har til hensikt å øke leieinntektene og redusere kostnadene. Hotellet er utsatt for sterk konkurranse etter at flere aktører den siste tiden har bygget nye hoteller eller gjort større oppgraderinger. For øyeblikket leverer hotellet svakere resultater enn konkurrentene, og de tøffe markedsforholdene forventes å vedvare en stund fremover. LÅNEFORFALL Finansieringssituasjonen i selskapet er god og ingen låneavtaler har forfall før i Gullbergsvass, Gøteborg (TRES-porteføljen) 44 Wall Street 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager kvm Mar MNOK 23.2 Spredt 12 logistikklokaler kvm Feb MSEK.0 New York Kontor kvm Mai MEUR 5.9 Riga Handel kvm Sep MEUR 8.7 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 5.4 Gävle Hotell kvm Des MEUR 4.4 Washington DC Hotell kvm Jun MEUR 16.7 Denver Kontor kvm Des MSEK 39.9 Finland Handel kvm Des MSEK 39.9 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier investeringer i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA og Latvia. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. Selskapet har eiendommer innenfor flere ulike segmenter, som logistikk, hotell, kontor, kjøpesenter og eldreboliger. INVESTERINGSMANDAT NBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastnings- målet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet NBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i NBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i NBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge