London Opportunities AS. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 10,5 prosent. Siste kurs er beregnet til 10,94 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er en markant stigning i verdien av eiendomsporteføljen. To av kontorlokalene i Bluecoats er klargjort for konvertering til leiligheter. Forvalteren forventer oppstart av ombygging i andre kvartal og ferdigstillelse i løpet av året. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 25,7 prosent, justert for utbetaling på totalt 1,45 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR LONDON OPPORTUNITIES AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 124 GEOGRAFISK FORDELNING Storbritannia 100 % SEGMENTFORDELNING Kontor 100 % INTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (tnok) 6935 Økonomisk ledighet 4,0 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 51 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,0 Over- underkurs MNOK** -1,2 MANDAT Etableringsår 2009 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 10,5 % Utvikling siste år 14,3 % Utvikling siste tre år 24,5 % Utvikling siden start 25,7 % HISTORISKE UTBETALINGER ,45 Totalt 1,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i London Opportunities AS (LO) har steget med 10,5 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er en markant stigning i verdien av eiendomsporteføljen på cirka 5 prosent. Videre har det britisk pundet styrket seg mot den norske kronen, som også har en positiv effekt på aksjekursen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelse på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar. De nye verdifastsettelsene påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 100 % fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,0 år. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelån per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 17. mars gir en kurs per aksje på 10,94 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 25,7 prosent. UTVIKLING VALUTA Selskapet har foretatt investeringer og lånt penger i britiske pund. Egenkapitalen i selskapet er således utsatt for valutarisiko. Det siste kvartalet har pundet styrket seg med cirka 3,5 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING CHISWICK Underliggende drift av eiendommene går som normalt og det har i det siste kvartalet ikke vært spesielle hendelser. Leietakeren på bygget i Chiswick har tidligere varslet at de har behov for ytterligere areal og de har forespurt muligheten til å øke arealet ved endringer, og påbygging av eksisterende bygg. Dette forslaget er fortsatt under vurdering, og må samtidig vurderes opp mot muligheten for å konvertere bygget til leiligheter. Begge prosjektene vil kreve ombygging. LIME STREET I november 2013 ble det installert en ny heis i bygget. Tilbakemeldingen fra eksisterende leietakere og andre gjester på den gjennomførte renoveringen har vært positiv. Leieinntektene har også økt som en følge av oppgraderingene. Inngangspartiet vil bli rehabilitert i første kvartal 2014, og dette vil være siste del av arbeidet på eiendommen. GRACECHURCH STREET Fjerde etasje i Gracechurch Street er nå utleid. Videre har forvaltningen valgt å være tilbakeholdene med å inngå nye leiekontrakter for andre- og sjette etasje da de mener utleieprisene er på vei opp. I løpet av 2014 forventer derimot forvalteren at store deler av bygget vil bli utleid. BLUECOATS Planleggingen med å konvertere to av byggene i Bluecoats til leiligheter fortsetter, og to av kontorlokalene er klargjort for ombygging. Forvalteren forventer oppstart av bygging i andre kvartal og ferdigstillelse i løpet av året. EIENDOMSOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Chiswick Chiswick Kontor GBP 65 % % Bluecoats / Gracechurch Hertford / London Kontor GBP 50 % % Lime Street London Kontor GBP 50 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel KVARTALSRAPPORT MARS

6 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2009 og eier investeringer i kontoreiendommer i og rundt London. Totalt sett består porteføljen av fire eiendomsinvesteringer på til sammen cirka kvadratmeter i London City, Chiswick og Hertford. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at LO eier deler av fire eiendomsinvesteringer gjennom underliggende datterselskaper. INVESTERINGSMANDAT LO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i kontoreiendommer og andre typer næringseiendommer i London og Storbritannia forøvrig. Det skal hovedsakelig investeres i eiendommer som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. Hertford London Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) justerte i januar opp sine vekstprognoser for verdensøkonomien til 3,7 prosent for inneværende år. USA forventes å vokse med 2,8 prosent og Eurosonen med 1 prosent. Innen vekstmarkedene forventes den tidligere ekspansive veksten å avta ytterligere. Nedtrappingen av de omfattende obligasjonskjøpene fra den amerikanske sentralbanken (Fed) fikk investorer til å velge trygge plasseringer i starten av året. Dette førte til at renter med lang løpetid i Europa og USA falt. Den amerikanske 10-årsrenten for eksempel sank fra 3 prosent ved starten av året til 2,6 prosent ved slutten av februar. USA Opphentingen i den amerikanske økonomien har blitt tydeligere. Industriledernes samt konsumentenes forventninger til fremtiden har gradvis steget. Boligprisene, målt gjennom Case-Shiller indeksen som måler prisutviklingen i USAs 20 største storbyregioner, har steget med 13,4 prosent det siste året. Til tross for lavere tall i fjorårets to siste måneder viser samtlige regioner en positiv utvikling for det siste året som helhet. Det amerikanske markedet preges av at Fed har startet nedtrapping av de omfattende støttekjøpene på obligasjonsmarkedet. Nivået på støttekjøpene falt fra 85 til 75 milliarder dollar i løpet av desember og utfasingen forventes å fortsette ut året. Kommunikasjonen fra Fed har dog vært tydelig på at det er ikke snakk om en tilstramming av økonomien i form av høye renter. Janet Yellen, nylig tiltrådt sentralbanksjef, forventes å fortsatt følge Bernankes lavrentepolitikk. Hun har tonet ned det sterke fokuset som tidligere har vært på at rentene skal økes når den amerikanske arbeidsledigheten når 6,5 prosent. Nå signaliseres det i stedet at rentene skal holdes nær null selv etter at dette målet er nådd. EUROPA Eurosonen har stått for den mest tydelige innhentingen i løpet av året. Etter lang tid med gjeldsnedbetaling og innstramninger faller nå budsjettunderskuddet i flere av landene. Tyskland leder fortsatt an og IMF forventer at den tyske økonomien vil vokse med 1,6 prosent i Selv om utviklingen går i riktig retning, er det fortsatt usikkerhet i Eurosonen. Arbeidsløsheten er til tross for forbedringer fortsatt på høye nivåer, først og fremst i land som Spania og Hellas og spesielt blant de unge. Den europeiske sentralbanken (ESB) reduserte renten gjennom hele fjoråret. Styringsrenten som startet på 1 prosent endte på 0,25 prosent ved slutten av året. Gjennom året har trusselen om for lav inflasjon blitt større. Inflasjonen ligger nå langt under ESB målsetting om en prisvekst på 2 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi har uttalt at han er forberedt på å ta i bruk sterke virkemidler for å dra Eurosonen ut av den resesjonen som har pågått siden 2011 og for å unngå deflasjon (fallende priser). NORDEN Signalene fra den svenske økonomien er blandet, konsumentene ser lyst på fremtiden mens eksportsektoren fortsatt er relativ svak. Den lave inflasjonen i svensk økonomi har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken til å senke renten ved neste rentemøte i april. Økningen i konsumprisindeksen for desember lå på 0,1 prosent og inflasjonen har ikke vært i nærheten av Riksbankens målsetting på 2 prosent de siste to årene. I motsetning til Sverige stiger prisene i Norge. Kjerneinflasjonen økte i løpet av januar fra 2,2 prosent til 2,4 prosent. Økningen er betydelig høyere enn forventet og skyldes hovedsakelig at den norske kronen har falt i verdi mot mange av Norges handelspartneres valutaer. Den norske kronen har i løpet av det siste året svekket seg med over 5 prosent mot dollar og nesten 11 prosent mot euroen. Svekkelsen av den norske kronen er positiv for norsk eksportindustri. Den økonomiske veksten i Norge forventes å bli svakere i år sammenlignet med Dette skyldes først og fremst et lavere privat forbruk og lavere aktivitet i oljesektoren. * alle tall per slutten av februar om ikke annet er oppgitt KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet LO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i LO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i LO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge