Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 0,7 prosent. Siste kurs er beregnet til 4,52 kroner per aksje. Selskapet har i løpet av det siste kvartalet signert tre større leiekontrakter i Denver på totalt cirka kvadratmeter. I TRES-porteføljen har selskapet signert en ny leieavtale på eiendommen i Gøteborg med Jensen Education AB for 338 kvadratmeter til en leie på svenske kroner per kvadratmeter. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 48,5 prosent, justert for utbetalinger på totalt 0,80 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 59 % Sverige 22 % USA Norge 9 % SEGMENTFORDELING Bolig 45 % Kontor 23 % Industri/Lager 15 % Hotell 3 % Annet 14 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 585 Økonomisk ledighet 5,9 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 91 % Gjennomsnittlig lånerente 4,2 % Låneforfall Løpetid lån (år) 1,7 Over-/underkurs MNOK** -256 MANDAT Etableringsår 2007 Avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 0,7 % Utvikling siste år 6,8 % Utvikling siste tre år 13,8 % Utvikling siden start -48,5 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , ,20 Totalt 0,80 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) har steget med 0,7 prosent det siste kvartalet. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 91 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 1,7 år. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. juni Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i juni. Totalt sett for porteføljene i GEU er disse på cirka samme nivå som tidligere. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den norske kronen styrket seg med 0,7 prosent mot den svenske kronen, og svekket seg mot den amerikanske dollaren og euroen med henholdsvis 2,7 og 1,8 prosent. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. Overkursen på selskapets fastrentelån har økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 4,52 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -48,5 prosent. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Troubadour Tyskland Bolig EUR 100 % % Elisa Tyskland Eldrebolig EUR 100 % % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % % TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 25 % % NE Hotels New England, USA Hotel USD 49 % % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % Chemnitz Tyskland Bolig EUR 100 % % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % % Bad Kissingen Tyskland Eldrebolig EUR 50 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) USA Norge 9 % USA Norge 9 % Waterfront Chemnitz 5 % Greenhoushouse Green- Bad Kissingen 2 % Chemnitz 2 % 2 % 5 % Waterfront Bad Kissingen 2 % Troubadour 17 % Troubadour 17 % 633 Denver 633 Denver Elisa 15 % Elisa 15 % Sverige 22 % Sverige 22 % Tyskland 59 % Tyskland 59 % NE Hotels 11 % NE Hotels 11 % TRES 14 % Kongsberg TRES 14 % 14 % Kongsberg 14 % Kartet viser den geografiske spedningen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRES Selskapet har i siste kvartal signert en leieavtale med Jensen Education for 338 kvadratmeter for svenske kroner per kvadratmeter på eiendommen i Gøteborg. Leienivået er det høyeste i bygget noen gang. Det er nå kun et ledig lokale i øverste etasje og selskapet forventer at eiendommen er fullt utleid innen utgangen av året. Selskapet har inngått et samarbeid med JLL for å sikre nye leietakere til eiendommen i Solna der Posten gradvis vil flytte ut fra store logistikkarealer frem til utløpet av TROUBADOUR Selskapet jobber videre med rehabiliteringsprogrammet på de ledige leilighetene, og spesielt i Nord-Tyskland (Bremerhaven og Bremen) har dette arbeidet gitt gode resultater i form av lavere ledighet. Selskapet jobber videre med salg av enkelte ikkestrategiske eiendommer, som skal bidra til en forbedret økonomisk situasjon i porteføljen. Salgsproveny fra disse salgene vil bli reinvestert i porteføljen. Selskapets fokus på leiefordringer har også forbedret likviditetssituasjonen i porteføljen. BAD KISSINGEN Lånefinansieringen av porteføljen er forlenget til Belåningsgraden er relativt høy, og selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. 633 DENVER Selskapet har signert tre nye leieavtaler i løpet av tredje kvartal, på totalt cirka kvadratmeter. Arbeidet med å tilrettelegge for mindre leietakere ved å forbedre lys-, luft- og visningsforhold fortsetter med ambisjon om å redusere ledigheten i tiden fremover. ELISA Selskapet er i tett dialog med operatøren for porteføljen, Curanum, for å reforhandle leieavtalen. Den nåværende avtalen løper til 2017, men det jobbes med å forlenge denne med minimum 10 år. Driften i selskapet går etter planen, og forvalteren jobber med refinansiering av gjelden. GREENHOUSE Selskapet har refinansiert gjelden med Ålandsbanken i tre år frem til Gullbergsvass, Gøteborg (TRES-porteføljen) 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri kvm Mai MSEK 15,0 Kongsberg Kontor kvm Des MNOK 84,0 * er justert for eierandel Göteborg Kontor kvm Des MSEK 60,2 Spredt Eldrebolig kvm Nov MEUR 12,3 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 10,8 Spredt Logistikk/industri kvm Feb MSEK 87,2 * er justert for eierandel Denver Kontor kvm Sept MUSD 9,5 * er justert for eierandel Bad Kissingen Eldrebolig kvm Jul MEUR 1,5 * er justert for eierandel New England Hotell kvm Des MUSD 10,9 * er justert for eierandel Spredt Bolig kvm Okt MEUR 3,3 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte fire emisjoner i 2007 og eier 10 investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalingene. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge