Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 26

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 1 Avkastning og aksjekurs Avkastningen i fondet ble 6,9 prosent i 4. kvartal. Samlet avkastning for 26 ble dermed 34, prosent. Avkastningen er et resultat av at fondet har investert i eiendommer med god direkteavkastning og at eiendomsverdiene har økt. Fondet har besluttet å utbetale et utbytte på 8 prosent for 26, hvilket tilsvarer 87,5 øre per aksje. Utbyttet vil betales ut til aksjonærene i fondet i løpet av mars 27. Avkastning i 4. kvartal 26 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 6,9 prosent i 4. kvartal. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje endte på NOK 12,15 opp fra NOK 11,36 ved utgangen av 3. kvartal 26. Dette tilsvarer en estimert tegningskurs per 31. desember 26 for SPI ASA på NOK 12,65 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar (som forklart i høyre kolonne). Hvordan beregnes avkastningen? Totalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning for fondet i 4. kvartal ble,9 prosent per aksje. Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Nedgangen i direkteavkastningen sammenliknet med 3. kvartal skyldes gjennomføringen av to kapitalutvidelser innenfor kvartalet. Verdiendring Verdiendring er endringer i verdien på eiendommene i fondets portefølje. Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde 2,4 prosent i 4. kvartal. Dette resulterte i en verdiøkning i aksjekursen på 6, prosent 2 opp fra 4,3 prosent i 3. kvartal. Differansen mellom endringer i den underliggende eiendomsmassen og endringer i aksjekursen er et resultat av fondets finansiering (også kalt gearing effekten). Samlet avkastning i 26 Samlet avkastning i 26 for SPI ASA endte på 34, prosent. Resultatet er godt over fondets oppjusterte avkastningsmål for 26 på prosent 3. Fondet har besluttet å betale ut et utbytte på 8 prosent 4 for 26, hvilket tilsvarer 87,5 øre per aksje. Utbyttet vil betales ut til aksjonærene i fondet i løpet av mars 27. Fondet har levert bedre avkastning enn forventet. Dette er et resultat av at fondet har investert i gode eiendommer med solide leietakere og at forvalter (UNION Eiendomskapital) har klart å reforhandle flere nye og bedre leieforhold i perioden. Utviklingspotensial på ulike eiendommer har også bidratt til å øke eiendomsverdiene, selv om dette er et element som i hovedsak vil ta lenger tid å realisere. God verdistigning i eiendomsporteføljen Den høye avkastningen i 26 er hovedsakelig et resultat av at eiendomsverdiene i fondets portefølje har økt betydelig i et stigende eiendomsmarked. Den totale verdiendringen i porteføljen i 26 endte på 7,6 prosent. Dette resulterte i en samlet verdiøkning i aksjekursen på 25, prosent (gearingeffekt). Fondet la til grunn en årlig verdistigning på 2, prosent i 26. Dette var i utgangspunktet lik inflasjonsforventningene til forvalter i 26. Den gjennomsnittlige konsumprisindeksen (KPI) steg med 2,3 prosent fra 25 til 26, mot en gjennomsnittlig årsvekst på 1,6 prosent i 25. Forventet avkastning i 27 Forvalter arbeider med videre verdiskapende aktiviteter i porteføljen, og er positive til markedet de nærmeste årene. Det langsiktige avkastningsmålet til fondet opprettholdes på 8-12 prosent per år. Fondet har et meget godt utgangspunkt, men en normalisert avkastning nærmere avkastningsmålet for fondet er forventet over tid. Avkastning per aksje Q4 26 Direkteavkastning,9% Verdiendring 6,% Totalt 6,9% Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. VEK pr. aksje er bokført verdi av egenkapitalen dividert på antall aksjer. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokat-honorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning i 26 Kurs Avkastning 4. kvartal 25 9,7-1. kvartal 26 9,78 7,9% 2. kvartal 26 1,7 9,4% 3. kvartal 26 11,36 6,2% 4. kvartal ,9% Akkumulert 34,% Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Inkludert blant annet justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler. 3 Ved utgangen av 4. kvartal 25 oppjusterte forvalter (UNION Eiendomskapital AS) avkastningsmålet for 26 til prosent. Denne beregningen forutsatte en konsumprisindeks (KPI) på 2, prosent i Av bokført egenkapital i Storebrand Eiendomsfond AS per

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 4. kvartal. Fondet hentet inn ca. NOK 28 millioner fra nærmere 66 investorer. Per 31. desember 26 har fondet hentet inn totalt ca. NOK 1 4 millioner siden oppstart. Medregnet nye investorer fra siste emisjon har eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA til sammen nærmere 2.7 aksjonærer Akkumulert tegnet egenkapital Mill. NOK Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Totalt Fordeling investorer Basert på fylke 17 % Oslo Akershus Rogaland Sør-Trøndelag Møre og Romsdal Andre 14 % 11 % 4 % 1 % 8 % Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon 1 i 4. kvartal som ble avsluttet 22. november 26. Fondet hentet inn NOK 279 millioner 2 fra til sammen 656 nye investorer. Det ble utstedt totalt nye aksjer i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ved siste emisjon i 4. kvartal 26. Samlet egenkapital i fondet Per 31. desember 26 har eiendomsfondet gjennomført seks emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK millioner i netto egenkapital fra til sammen ulike investorer. Det var utstedt totalt aksjer i Storebrand Privat Investor ASA før siste emisjon i 4. kvartal. Medregnet emisjonen som ble registrert i midten av desember 26 har eierselskapet utstedt totalt aksjer. Eiendomsfondet har hentet inn totalt ca. NOK 1 4 millioner fra til sammen nærmere 2.7 investorer. Diversifisert investorgruppe Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. Mesteparten av investorene i fondet kommer fra Østlandet, mens de resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. 17 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 14 prosent fra Akershus og 11 prosent fra Rogaland. Investorer fra Sør Trøndelag og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis 1 prosent og 8 prosent og de resterende, ca. 4 prosent er fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Eiendomsfond for alle Da fondet ble lansert høsten 25, hadde fondet en ambisjon om å lansere et eiendomsfond for alle. Fondet ønsket å tilby eiendom som investeringsobjekt også til private investorer og småsparere, ikke bare det profesjonelle investormarkedet. Siden oppstart har fondet tatt et solid grep om et bredt investormarked som ønsker effektiv eksponering til det norske eiendomsmarkedet. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. Mill. NOK Tegnet egenkapital Antall Ny emisjon i gang Fondet er inne i en ny emisjonsperiode. Emisjonen ble igangsatt 15. januar 27 og varer frem til 16. mars 27. Emisjonen har et maks emisjonsproveny på NOK 58 millioner. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt Deres rådgiver. Stor andel privatpersoner Per 31. desember 26 har mer enn 75 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5. og NOK 5. i fondet. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i overkant av NOK 5.. Medianen 3 er NOK 2.. Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Akkummulert egenkapital Akkummulert antall investorer Noter 1 Gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. 2 Netto egenkapital etter fratrekk for tegnings- og tilretteleggingshonorar. 3 Medianen er definert som det midterste tallet i en sortert tallmengde. Tallmengden er i dette tilfellet alle tegninger i fondet per 31. desember 26.

5 3 En av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. Minstebeløpet for å kjøpe aksjer i fondet er NOK 5. kroner hvilket er lavest blant de norske eiendomsfondsaktørene i Norge. 13 prosent av investorene i fondet har investert dette beløpet. Samtidig har fondet et godt feste i det profesjonelle investormarkedet. Fondet har bevist dette ved å tiltrekke investeringer fra flere profesjonelle investorer og ledende kapitalforvaltere. Nærmere 25 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert mer enn NOK 5.. Høyeste enkeltinvestering i fondet er ca. NOK 25 millioner 4. Dette inkluderer ikke investeringene fra de større formuesforvalterne, da disse investeringene er gjort på vegne av et flertall investorkunder. Fondets investeringshastighet En viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere ny kapital hurtig. Fondet gjennomfører kvartalsvise emisjoner og skalerer investeringsaktiviteten ihht. den kapital som hentes inn hvert kvartal. Siden oppstart har fondet brukt gjennomsnittlig tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall. Investeringskapasitet Ved utgangen av 4. kvartal 26 hadde eiendomsfondet investert totalt ca. NOK millioner 5 i eiendom. Fondets samlede investeringskapasitet på samme tidspunkt var NOK millioner 6. Eiendomsporteføljen utgjorde dermed 76 prosent av investerbar kapital ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad i 26 var 84 prosent. Fondet er et godt alternativ for de som ønsker en effektiv eksponering til det norske eiendomsmarkedet. Fondet har kjøpt ytterligere syv eiendommer til en verdi av nærmere NOK 717 millioner som overtas i 1. kvartal 27. Fondet regner dermed med å være fullinvestert før neste emisjon avsluttes ved utgangen av 1. kvartal 27. Annenhåndsomsetninger I 4. kvartal ble det gjennomført tre annenhåndsomsetninger for til sammen NOK 21.. Per 31. desember 26 har det blitt gjennomført totalt 13 annenhåndsomsetninger i fondet. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 1,7 millioner. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Tilrettelegger direkte på telefon Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 11% 5 Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnittlig investeringsgrad: 84 % 61% 51 Q4 5 12% 13% 3% Ca. 2 7 investorer > 1 1% % 23 95% % Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 1% 8% 6% 4% 2% Akkummulert investert kapital (EK og Gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital Investeringstakt Mill. NOK 34% Noter 4 Utenom de samlede investeringer fra Storebrand Livsforsikring og Storebrand Fondsforsikring. 5 Per 31. desember 26 hadde denne eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 3 66 millioner. 6 3 prosent egenkapital (NOK millioner) pluss 7 prosent fremmedkapital (NOK millioner). 5 Oppstart Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fondet kjøpte 1 nye eiendommer i 4. kvartal for til sammen nærmere NOK 9 millioner. Per 31. desember 26 bestod eiendomsporteføljen av 31 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 3 6 millioner. Porteføljen har solide leiekontrakter med en gjennomsnittlig løpetid på 7,5 år. Gjennomsnittlig kjøpsyield 1 på eiendomsporteføljen per 31. desember 26 var 6,5 prosent. Fordeling eiendomstype 36 % 29 % 8 % 26 % Kontor Handel Lager / kombi Annet Fordeling geografi Nye eiendommer i fondet Fondet kjøpte 1 nye eiendommer i 4. kvartal for til sammen NOK 9 millioner. Eiendommene har et samlet areal på ca. 73. m 2 og årlige leieinntekter på ca. NOK 6 millioner. Gjennomsnittlig kjøpsyield 1 på disse eiendommene var 6,6 prosent. Eiendommene har solide og lange leieforhold. Gjenværende verdivektet løpetid på leiekontraktene er ca. 1 år. Dette bidro til at den gjennomsnittlige løpetiden på leiekontraktene i den samlede porteføljen økte fra 7,2 år ved utgangen av 3. kvartal til 7,5 år ved utgangen av 4. kvartal. Den største eiendommen, Industriveien 7 i Heimdal, er presentert som Kvartalets eiendom på side 7. Fondet har i tillegg kjøpt ytterligere syv eiendommer for nærmere NOK 717 millioner som overtas i 1. kvartal 27. Fondet regner med å investere og overta eiendom for ytterligere NOK 2 millioner i 1. kvartal slik at fondet vil være fullinvestert før neste emisjon avsluttes ved utgangen av 1. kvartal 27. Solid eiendomsportefølje Ved utgangen av 26 bestod eiendomsporteføljen av 31 eiendommer 2% 15% 1% 5% % 2,7 % 5,6 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Rogaland Østfold Vestfold Nord-Trøndelag Troms Reforhandlingspotensiale Andel leiekontrakter som utløper ,6 % 12 6, % 5,3 % 4,6 % 2,7 %,5 % År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien 21 11/15/25 Oslo Lager / Kombi ,1 Landøyveien 2 11/16/25 Asker Handel ,9 Stasjonsveien 2 11/28/25 Asker Handel / Lager ,6 Vestre Rosten 79 12/15/25 Trondheim Kontor ,1 Kjøpmannsgt /23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,4 Kjøpmannsgt. 3 12/23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,4 Kjøpmannsgt /23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,2 Raveien /23/25 Sandefjord Handel , Vidjeveien 5 12/23/25 Tønsberg Handel , Borgenveien 42 12/3/25 Oslo Handel ,5 Grensen 5-7 3/31/26 Oslo Handel / Kontor ,1 Karl Johansgt. 12 3/31/26 Oslo Handel / Kontor , Keysersgt. 1 3/31/26 Oslo Handel / Kontor ,9 Kirkegaten 34 3/31/26 Oslo Handel / Kontor ,7 Adolph Tidemandsgt. 12 4/28/26 Lillestrøm Handel , Brobekkveien 8 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,2 Alf Bjerckes vei 14 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,6 Spannaveien 148 6/3/26 Haugesund Handel ,7 Ole Deviks vei 18 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,7 Bilittveien 6 9/18/26 Vinterbro Lager / Kombi , Ærfuglveien 2 9/18/26 Tromsø Lager / Kombi , Moveien 53/55 Ny 1/1/26 Sandefjord Handel ,2 Jacobsgate 2 Ny 1/1/26 Jessheim Handel ,9 Energiveien 14 Ny 11/1/26 Jessheim Handel ,1 Kjellerholen 7 Ny 11/1/26 Ullensaker Handel ,6 Rabekkgata 6 Ny 11/1/26 Moss Industri ,3 Energiveien 16 Ny 11/1/26 Jessheim Handel ,4 Industriveien 7 Ny 12/1/26 Heimdal Kontor ,7 Bogstadveien 29 Ny 12/22/26 Oslo Handel , Sverdrupsgate 27 Ny 12/22/26 Stavanger Kontor ,1 Brennaveien 18 Ny 12/22/26 Nittedal Lager / Kombi , ,5 Annet Bolig Lager/kombi Handel Kontor Noter 1 Kjøpsyield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom ved kjøpstidspunktet. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill).

7 5 med en markedsverdi på NOK 3 66 millioner. Porteføljen har et utleiebart areal på 234. m 2 og genererer en årlig leie i overkant av NOK 231 millioner. Per 31. desember 26 var gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene 7,5 år. Kraftig verdiøkning i 26 Eiendommene i porteføljen oppnådde en verdistigning på 2,4 prosent i 4. kvartal 3. Eiendomsporteføljen oppnådde dermed en samlet verdistigning på 6, prosent i Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager- /kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer. Kjøpet av de 1 nye eiendommene i 4. kvartal bidro til å gi porteføljen ytterligere geografisk spredning. Kjøpet av Sverdrupsgate 27 er fondets første eiendom i Stavanger og utgjør 6 prosent av porteføljen. Per 31. desember 26 var størstedelen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelagsfylkene. Solide leieforhold De 1 nyinnkjøpte eiendommene i fondet tilførte porteføljen bortimot 5 nye leieforhold. Per 31. desember 26 var det dermed totalt 245 ulike leietakere i eiendomsporteføljen. Den største leietakeren i porteføljen 5 er Plantasjen ASA. I tillegg er Trondheim kommune en stor leietaker. Andre kjente navn som DHL, Cubus, og ICA er å finne på listen over de 1 største leieforholdene i porteføljen. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for størsteparten av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 31. desember 26 ansvarlige for 65 prosent av de totale leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide organisasjoner med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. De resterende 35 prosent av leieinntektene er fordelt på 215 ulike leietakere. Disse leietakerne varierer fra kjente navn som Europris og Jysk til mindre lokale leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike bransjer med god geografisk spredning. Lange leiekontrakter Leiekontraktene i porteføljen hadde per 31. desember 26 en gjennomsnittlig løpetid på 7,5 år opp fra 7,2 år ved utgangen av 3. kvartal. Utløpsprofilen er jevn over perioden. Leiepotensial Fondet eier flere eiendommer med korte leiekontrakter. 4 prosent av samlet leie går ut innen 21. Nærmere 7 prosent av dette er kontor- og handelsarealer i Oslo, der det er ventet høyest leieøkning de nærmeste årene. Dette gjør at fondet er godt posisjonert til å oppnå økte leieinntekter i porteføljen. Samtidig har enkelte av disse eiendommene 5-års leiegarantier. Dette reduserer nedsiden hvis markedet snur og det blir vanskelig å finne nye leietakere. Lav ledighet Per 31. desember 26 var det kun,97 prosent ledighet i porteføljen. 25, 2, 15, 1, 5,, 1, %,8 %,5 %,3 %, % Topp 1 Leietaker % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 6,6 % 2 S-Gruppen AS 6,3 % 3 Skanem Moss AS 5,3 % 4 Trondheim 4,8 % 5 Chricobil Holding 3, % 6 Ahlsell AS 2,9 % 7 DHL Solutions AS 2,7 % 8 Cubus 2,4 % 9 Atmel Norway AS 2,4 % 1 Ica Detalj AS 2,2 % Andre 235 ulike 61,4 % Total 1 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK Ledighet Areal (m2) Oslo Akershus Trøndelag Andre Noter 3 Eiendommene som ble kjøpt i 4. kvartal ble ikke inkludert i siste verdivurdering og for disse eiendommene legges faktisk kjøpesum til grunn. 4 Justert for blant annet verdien av fondets rentebytteavtaler. 5 Basert på leieinntekter. Annet Bolig Lager / Kombi Handel Kontor

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med ca. NOK 49 millioner i 4. kvartal. Per 31. desember 26 hadde fondet totalt ca. NOK 2 1 millioner i langsiktig gjeld og fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,56 prosent pro anno. 58 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent over tid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 5 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. I 3. kvartal 26 ble rammekreditten økt med NOK 3 millioner. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi legges årlig frem for godkjennelse av investeringskomiteen. Avdragsstruktur Eiendomsfondet vil søke å finansiere seg med avdragsfrie lån, slik at kontantstrømmen fra eiendommene i størst mulig grad utbetales som utbytte til investor. Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 489 millioner i 4. kvartal. De nye lånene bestod av NOK 7 millioner med flytende rente og NOK 419 millioner med fast rente. Fondet kjøpte 1 eiendommer for NOK 9 millioner i samme periode. Dermed var belåningsgraden på de nye eiendommene kun 54 prosent. Per 31. desember 26 hadde fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt hadde eiendomsporteføljen til fondet en verdi på NOK 3 66 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad 59 prosent ved utgangen av kvartalet. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 49 millioner i 4. kvartal. Refinansieringspotensial Fondet har anledning til å ha en langsiktig belåningsgrad på 7 prosent av eiendomsporteføljen. Hvis fondet velger å øke belåningsgraden fra 59 prosent til 7 prosent vil dette frigjøre NOK 41 millioner. Dette vil da kunne reinvesteres i nye eiendommer. I tillegg har fondet muligheten til å utstede obligasjoner. Dette ville frigjøre ytterligere kapital i form av lavere langsiktige rentekostnader. Fondet la ut obligasjoner i markedet ved to anledninger i 26. Første gang var i 2. kvartal 26. Obligasjonslånet var på totalt NOK 5 millioner og ble godt mottatt i markedet. Det andre lånet ble lagt ut i 4. kvartal og var på NOK 335 millioner. Fondet oppnådde meget lave rentekostnader på disse posisjonene. Begge lånene løper med kvartalsvise terminer uten avdrag og forfaller henholdsvis 28. august 211 og 2. mai 212. Tilrettelegger av obligasjonslånene var Fokus Markets. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet per 31. desember 26 var 4,56 prosent pro anno. Dette tilsvarer en økning på,34 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Dette skyldes i hovedsak økninger i både den flytende og faste renten i markedet. Samtidig har fondet tegnet ytterligere rentesikringsavtaler som er mer kostbare enn flytende rente. Økt rentesikring Per 31. desember 26 var 58 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarer en økning på 8,3 prosent fra utgangen av 3. kvartal. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet har benyttet seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Per 31. desember 26 hadde fondet inngått 1 ulike rentesikringsavtaler med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 5,4 år. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 4,7 prosent en økning på,17 prosentpoeng fra 3. kvartal. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 211.

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Industriveien 7 i Trondheim kommune. Dette er en kontoreiendom som i hovedsak er leiet ut til Trondheim kommune i 9 år. Med et utleibart areal i underkant av 11.4 m 2 og samlede leieinntekter på bortimot NOK 12 millioner er dette den femte største eiendommen i fondet. Eiendommen har fin beliggenhet og bygget har god teknisk stand. Beliggenhet Industriveien 7 ligger i Heimdal sentrum i Trondheim kommune ca. fem minutters gange fra Heimdal jernbanestasjon. Eiendommen ligger sentralt mellom et bussknutepunkt, drosjeholdeplass og togforbindelse til Trondheim og Værnes flyplass. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen består av en tre etasjes hovedblokk på 8.96 m 2. Mot nordvest er det tilknyttet en to etasjes trebygning med et areal på 65 m 2 i to etasjer. Mot sydvest er det tilknyttet et helt nytt tre etasjes tilbygg med grunnflate på 1.55 m 2 i tre etasjer samt parkeringskjeller. I forbindelse med kjøpet inngår også et bolighus med adresse Lundemoebakken 5. Denne boligen er beliggende vis a vis Industriveien 7, med felles parkeringsplass. Boligen har et bruksareal på 235 m 2 og tomteareal på ca. 75 m 2 Hovedblokken ble opprinnelig bygget som trelastlager i 1978/79. I 1992 ble bygget omgjort til undervisningsbygg og utleid til Sør-Trøndelag Fylkeskommune. I 2 ble store deler av hovedbygget ombygget til offentlige kontorer for Trondheim kommunes publikumstjenester innenfor helse og omsorgssektoren. Trebygningen er oppført i Mesteparten av bygget ble totalrenovert i 26. Leieforhold Eiendommen er i hovedsak leiet ut til Trondheim kommune i 9 år. Trondheim kommune benytter eiendommen som offentlig servicekontor (NAV) som består av publikumsrettede tjenester fra kommunen (inkl. bibliotek), trygdekontor og Aetat. Gjennomsnittlig leie på eiendommen er i overkant av NOK 1. per kvadratmeter. I Trondheim sentrum ligger leieprisen på NOK 1.35 per m 2 for moderne, sentrale lokaler. I randsonen er prisene noe lavere, men priser rundt NOK per m 2 er oppnåelig for gode lokaler. Eiendommen på Heimdal er ombygget og påbygget de senere år og fremstår i dag som et moderne kontorbygg. Leieprisen vurderes derfor som markedsmessig. Fleksibilitet Innvendig er bygget meget fleksibelt. Arbeidsplasser er organisert i åpne landskap med lik møblering, arkitektur og system. Den tekniske løsningen er tilpasset arbeidsformen slik at ansatte kan flyttes mellom avdelinger som følge av ujevn arbeidsbyrde, organisasjonsendringer og lignende. Det er 2-25 ansatte i bygget. Teknisk standard Hele bygget fremstår som nytt og moderne som følge av ombygninger og brukertilpasninger som er gjort i perioden fra 2 frem til i dag. Tilbygget forventes ferdigstilt 2. kvartal 27 og erstattet en eldre trebygning. Nybygget integreres med hovedblokken slik at hele bygningskomplekset fremstår som en felles enhet med felles heiser, trapper og korridor/ganger.

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Eiendomsmarkedet i Norge opplever i dag større aktivitet enn noensinne. Nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører er de største kjøperne. Det ble satt nok en yield rekord i 4. kvartal til tross for store økninger i både de korte og lange rentene i samme periode. Leieprisene fortsetter å øke på bakgrunn av forventninger om fortsatt sterk økonomisk vekst. 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Renteutvikling.% Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Yield 1 års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Realrente (1-års swap) Anslag netto yield Yield spread ¹Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. Kilde: UNION Gruppen / Bloomberg Transaksjonsvolum 2-6 Mrd. NOK Rentemarkedet Den sterke veksten i den norske økonomien i 4. kvartal resulterte i at Norges Bank økte styringsrenten med hele,75 prosentpoeng i samme periode. Den samlede rentehevningen bestod av tre separate økninger på,25 prosentpoeng. Styringsrenten endte dermed på 3,75 prosentpoeng ved utgangen av 4. kvartal opp fra 3, prosentpoeng ved utgangen av 3. kvartal. Dette ga utslag i de korte rentene. 3-måneders NIBOR 1 økte med,48 prosentpoeng i samme periode opp fra 3,43 prosent ved utgangen av 3. kvartal til 3,91 prosent ved utgangen av 4. kvartal. Også fastrenten økte mye i 4. kvartal. 1-års swap-renten 2, som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp økte med,47 prosentpoeng i kvartalet. Dermed endte 1-års swaprenten på 4,99 prosent opp fra 4,52 prosent ved utgangen av 3. kvartal. Ifølge DnB NOR Næringsmegling ble det gjennomført 17 eiendomstransaksjoner i Norge i 26 for til sammen NOK 68 milliarder. Fortsatt lave yielder 3 De siste årene har en fallende rente vært hovedårsaken til de store verdiøkningene innenfor næringseiendom. Markedet for næringseiendom opplever nå et paradigmeskifte. I en tid med økende rente fortsetter eiendomsverdiene å øke. Yieldnivåene på nesten alle typer eiendom er nå på rekordlave nivåer og yieldspreaden 4 i Norge er lavere enn noensinne. Prisingen av næringseiendom er derfor i dag mer påvirket av det fremtidige leiemarkedet i Norge enn av dagens rentenivå. Salg av næringseiendom I 4. kvartal var omsetningen av næringseiendom preget av økt etterspørsel fra flere nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører. Selv i en periode med økende renter har aktørene kjøpt eiendommer på historisk lave yielder. Det ble satt ny yieldrekord i 4. kvartal. Hemsen-gården i Vika i Oslo ble solgt til Pecunia med en rekordlav yield på 3,7 prosent. Kjøpesummen var ca. NOK 5 millioner. Dagens leienivå ansees å ligge under markedspris og Vika-området har tilnærmet null ledighet. Det forventes dermed at leieprisene skal øke betydelig de nærmeste årene. Nok en omsetningsrekord Etterspørselen etter næringseiendom i 4. kvartal bidro til nok en omsetningsrekord i 26. Ifølge DnB NOR Næringsmegling ble det gjennomført 17 eiendomstransaksjoner i Norge i 26 for til sammen NOK 68 milliarder. Dette var NOK 8 milliarder mer enn DnBs oppjusterte forventning på NOK 6 milliarder ved utgangen av første halvår Kilde: DnB NOR Næringsmegling Noter 1 NIBOR Norwegian InterBank Offered Rate (Norsk interbankrente). Nibor er den renten norske banker bruker når de låner hverandre penger i en spesifisert periode. Rentesatsen Nibor opplyses daglig i media. 2 Med swap-rente menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. 1-års swap-rente er dermed en 1-års rentebytteavtale. 3 Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 4. 4 Differansen mellom realrenten (1-års swap) og anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med mellom 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere.

11 9 Omsetningen i 26 var betydelig høyere enn foregående år nærmere eksakt 55 prosent høyere enn i 25 og hele 2 prosent høyere enn i 24. Hemsen-gården i Vika i Oslo ble solgt til Pecunia med en rekordlav yield på 3,7 prosent. Norwegian Property stod bak mange av fjorårets største eiendomskjøp. Selskapet, som ble etablert i 2. kvartal kjøpte eiendom for hele NOK 17 milliarder i 26. Men det var en annen nyetablert aktør som gjorde det største enkeltkjøpet i Norge i fjor. Scandinavian Property Development kjøpte seks utviklingsselskaper på Fornebu utenfor Oslo i desember. Pris var NOK 5 milliarder. Selskapet har som mål og handle utviklingseiendommer for NOK 1-15 milliarder innen 1. kvartal 28. Sterk økning i leieprisene Aktiviteten i leiemarkedet i 4. kvartal fortsatte like sterkt som det avsluttet i 3. kvartal. Kontorlokaler er nærmest umulig å oppdrive i de største byene i Norge. I Oslo er det nå under to og en halv prosent ledighet i de mest attraktive områdene som Vika og Aker Brygge. Kvadratmeterprisen for prestisjelokaler sentralt har økt med 17 prosent det siste halvåret, fra rundt 2.3 kroner i juni 26 til 2.7 kroner ved utgangen av året. Samtlige av de resterende utleiesegmentene i Oslo har utviklet seg sterkt med økninger i leienivået på mellom 8 og 17 prosent. Det har også vært en sterk økning i leieprisene på moderne, sentrale kontorlokaler i de andre storbyene i landet det siste halvåret. Størst økning oppnådde oljemiljøene i Stavanger hvor leien økte 9 prosent fra 1.1 kroner til 1.2 per kvadratmeter. Kvadratmeterprisen for prestisjelokaler i Oslo har økt med 17 prosent det siste halvåret. I Trondheim har prisen for samme type lokaler økt med 8 prosent til 1.35 kroner per kvadratmeter. Ledigheten er nede i fire prosent og ifølge lokale aktører er den reelle ledigheten enda lavere. Det er rapportert om ca. 97. m 2 med ledige arealer. 6. av disse er kontor og halvparten av dette er lokaler som ikke egner seg til utleie. Leieprisene i Stavanger sentralt og Bergen har økt med 7 prosent det siste halvåret og kvadratmeterprisen ligger nå på henholdsvis 1.5 og kroner for samme type lokaler. I Kristiansand ligger leieprisene nå på 1.35 kroner per kvadratmeteren, mens leieprisene for samme type lokaler i Tromsø ligger uendret på 1. kroner per kvadratmeter. Ytterligere markedskommentarer Kontakt forvalter (UNION Eiendomskapital) på eller se UNION Gruppens markedsrapport for Q4 26 på 1% 3 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% Markedsleie og utleiegrad Kontor Oslo Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm kontor Oslo Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Kontorleiepriser i Oslo NOK Prestisjelokaler sentralt Høy standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv 21 God standard sentralt 24 Kontorleiepriser 1 Q2 6 Q4 6 Endring Oslo % Kristiansand % Stavanger, sentralt % Stavanger, oljemiljø % Bergen % Trondheim % Tromsø 1 1 % Gjennomsnitt % 1 For moderne, sentrale kontorlokaler 2 Prestisjelokaler sentralt 27 NOK KIlde: Dagens Næringsliv

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon ,