UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. kvartal 2015

2 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 0,4 % i 1. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 55,6 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto-yield på porteføljen er ca. 7 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 663,4 1. Ligningsverdi per er: Personlige aksjonærer: 1,17 Selskaps aksjonærer: 0,895 Selskapet har 155 aksjonærer. Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8. 1 Justert for eierandel

3 4 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 48,3 millioner 1. Det er 61 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7 % ved utgangen av 1. kvartal. med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leie takerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leie kontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Fordeling iht eiendomssegment 31,6 % Kontor Handel 42 % 2,5 % 0,3 % Parkering Lager 65,6 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 49 % EIENDOMSPORTEFØLJEN 9 % 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Oslo Rogaland Vest-Agder EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Østervåg 7 Stavanger Kanalsletta 3 Sola Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 25 % 20 % Holmenkollveien 96 Oslo Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 663,4 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 48,3 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7 %. Leieforhold Per hadde porteføljen 61 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, National Oilwell Norway AS og Siemens AS. Det er en ledighet på 2,7 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,3 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom Neuberggaten 19 Oslo Thurmannsgate 12b Oslo Stasjonsveien 4 Oslo Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand Grev Wedels plass 7 Oslo KJ8/DR25 Oslo Kanalsletta 2 Sola Totalt på 100 %-basis Totalt fordelt på eierandel % 10 % 5 % 0 % 2015 Kontor Handel Parkering Annet Lager Totalt

4 6 EIENDOMSSALG Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 0,4 % i 1. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 55,6 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 1. kvartal 2015 Avkastningen i Selskapet ble 0,4 % for 1. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 7,62. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 1. kvartal 2015 ble 2,1 %. Dette er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 % på grunn KPI-regulering av leien etter nyttår. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 0,4 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør - 1,7 % i kvartalet. Verdifallet skyldes at man ikke har fått full verdiøkning på investeringene man gjort i Grev Wedels plass, men det forventes at denne verdien vil gjenvinnes i løpet av de neste kvartalene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 55,6 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 6,6 per aksje tilsvarende ca. 67 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q1 15 Direkteavkastning 2,1 % Verdiendring -1,7 % Totalt 0,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Q ,31 1 0,8 % Q ,35 0,4 % Q4 12 9,29 2 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 3 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % 4 Q4 13 8,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % 5 Q2 14 7,94 1,8 % Q3 14 8,06 1,5 % 6 Q4 14 7,59-0,9 % Q1 15 7,62 0,4 % Akkumulert 55,6 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6 Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje.

5 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har tatt opp et byggelån på NOK 7,9 mill knyttet til utviklingen av Grev Wedels Plass 7, og per har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 457,7 millioner. Dette tilsvarer 69 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,13 %. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Q Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter REGNSKAP Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Mill. NOK Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 27,3 % 2 National Oilwell Norway AS 16,6 % 3 Siemens AS 10,0 % 4 Asplan Viak AS 4,1 % 5 Forusparken Eiendom AS 4,0 % 6 SMI Human 2,9 % 7 Sporty Intersport AS 2,0 % 8 Panduro Hobby AS 1,7 % 9 King Food AS 1,4 % 10 Leatherman Gruppen AS 1,4 % Andre 51 ulike leietakere 28,6 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 457,7 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 663,4 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 69 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,13 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 4. kvartal pga. lavere bankmarginer. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 287 rentepunkter. Rentesikring Per var 51 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 287 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått 6 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,08 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 1,9 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Av og nedskrivninger varige driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (8 887) (33 899) Skatt (647) (3 370) Resultat (1 123) Minoritetens andel av resultatet BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte - - Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 10 11 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Den høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet har fortsatt i første kvartal. Fortsatt lave renter og synkende bankmarginer bidrar til høy temperatur i markedet. Vekstutsiktene for norsk økonomi er betydelig nedjustert det siste året, men utlendingene ser ikke ut til å la seg skremme vekk av lav oljepris og svakere vekstprognoser. Leieprisveksten i Oslo ser ut til å ha stoppet opp, og tall fra Arealstatistikk indikerer nå at prisene har falt. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi fra mars viser en forventet sysselsettingsvekst på 0,2 % i år og 0,3 % neste år. Dette er en betydelig nedjustering fra prognosene på samme tid i fjor. Nedjusteringen er drevet av oljeprisfallet og lavere forventet investeringstakt i oljenæringen. Veksten forventes imidlertid å ta seg opp fra 2017 med en sysselsettingsvekst på 1,0 %. Etter at sentralbanken overrasket økonomene ved å holde renten uendret i mars, forventes det nå kutt i juni. Det er også stor sannsynlighet for ytterligere ett kutt i løpet av Fremtidstro: Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer for første kvartal viser at fremtidstroen til norske bedriftsledere fortsatt er på et lavt nivå i forhold til gjennomsnittet siste 10 år. Andelen bedrifter som ser for seg å nedbemanne er 13 %, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som forventer å øke bemanningen (25 %). Et klart flertall av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I 2014 vokste den norske befolkningen med 1,1 %, og de ti siste årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. Eurostat forventer at dette skal fortsette, og legger til grunn at Norge vil ha nest høyest veksttakt i Europa etter Luxembourg. Befolkningen i Norge forventes å vokse med 1,4 % p.a. frem til 2020, mens EUs befolkning forventes å vokse med 0,2 % p.a. i samme periode. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi på kort sikt, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser er forhold som preger markedet. Sammen med stor interesse fra utlandet bidrar dette til et betydelig etterspørselsoverskudd. Renter og lånefinansiering Både rentenivå og bankmarginer har falt markant de siste to årene. UNION Bankundersøkelse Q viser at samlet lånefinansieringsrente for et standard trygt kontorbygg i Oslo sentrum var ned ca. 0,76 prosentpoeng i første kvartal og 2,3 prosentpoeng siste to år. Norges Banks utlånsundersøkelse for første kvartal indikerer en svak tilstramming i kredittpraksisen til næringseiendom. Undersøkelsen indikerer imidlertid at bankenes marginer generelt er på vei ned. Salgsmarkedet for næringseiendom Det rekordsterke transaksjonsmarkedet fra 2014 har fortsatt inn i I 2014 registrerte vi 215 transaksjoner for NOK 63 mrd. (ekskl. børsnoteringen av Entra). Hittil i år har vi registrert et samlet transaksjonsvolum på om lag 16 mrd. Vi kjenner også til flere eiendommer der prosessen ikke er sluttført, men hvor det foreligger budaksept. Inkluderer vi disse er volumet godt over NOK 20 mrd. Utlendingene, som var største nettokjøper i 2014, har beholdt denne posisjonen og står bak om lag 40 % av kjøpsvolumet så langt i år. Den største transaksjonen hittil i år er salget av 75 % av Storebrand Eiendomsfond til sveitsiske Partners Group for ca. NOK 3,7 mrd. Markedet er dynamisk, og til tross for at vi opplever et betydelig etterspørselsoverskudd finnes det viktige investorgrupper som er aktive også på salgssiden. Fondsstrukturer i realisasjonsfasen og syndikater som tar gevinst i et godt marked er blant disse. Eiendomsselskap som spisser sine porteføljer er også blant aktørene som er aktive både på kjøpsog salgssiden. Priser / yielder UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,5 %. Dette innebærer at nivået har falt 75 punkter siden første kvartal Finansieringskostnadene har imidlertid falt mer slik at gapet har økt til et rekordhøyt nivå. Dette gir store utslag for løpende avkastning i belånt eiendom, og vil bidra til å øke etterspørselen og dermed legge ytterligere press på yieldnivået fremover. I tillegg fremstår eiendom mer attraktivt relativt til obligasjonsinvesteringer når rentene er lave. UNION venter at prime yield reduseres 25 punkter i Differansen mellom prime og normal yield har økt de siste årene ettersom yielden i normalsegmentet ikke har kommet like mye ned som prime yield. UNION mener det er rimelig at differansen er høyere enn før finanskrisen, men forventer at den skal reduseres noe. Det er sterk etterspørsel etter prime eiendom og få selgere i dette segmentet. Dette vil sannsynligvis bidra til at enkelte beveger seg ut på risikokurven for å få eksponering, noe som vil legge press på yieldene i normalsegmentet. UNION forventer at yield for normaleiendom skal ned 50 punkter i løpet av de neste to årene. Avkastning UNION sitt avkastningsestimat for 2015 er 8,4 % for en bred ubelånt eiendomsportefølje. Forventet yieldutvikling bidrar til sterk avkastning for næringseiendom i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Oslo Børs I 2014 endte eiendomsindeksen på Oslo Børs opp 25 %, mens hovedindeksen steg 5 %. Også i 2015 har eiendomsindeksen høyere avkastning enn hovedindeksen, med en avkastning på 18 % mot 13 % for hovedindeksen pr. 27. mars. Mens fjoråret var preget av sterk kursutvikling i mange av eiendomsselskapene er det primært Olav Thon og Selvaag Bolig som bidrar til meravkastningen i år. Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom har bidratt til den sterke avkastningen for eiendomsindeksen de siste to årene. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Oppbremsingen vi så i kontorleiemarkedet mot slutten av fjoråret har fortsatt inn i første kvartal i år. Oppdatert leieprisstatistikk indikerer at vi nå har hatt to kvartaler på rad med synkende leiepriser 1. For å få et robust datagrunnlag beregner vi fire kvartals rullerende snitt når vi vurderer utviklingen. Beregningen viser at trenden er ned 0,8 % i første kvartal. Nedgangen kommer etter 18 kvartaler på rad med vekst i snittleien. Leieprisutviklingen er for øvrig i tråd med UNIONs forventning. Som omtalt i forrige kvartalsrapport innebærer vårt markedssyn at vi får en svak nedgang i leieprisene på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i UNION forventer svakest utvikling på Lysaker, Fornebu og i resten av Asker og Bærum. I disse områdene forventer vi en nedgang i leieprisene i størrelsesorden 5 7 % i Det er særlig tre forhold som ligger bak dette synet; (i) høy kontorledighet, (ii) betydelig nybyggvolum og (iii) eksponeringen mot oljebransjen. I Sentrum og CBD, hvor ledigheten er lavere og oljeavhengigheten er mindre, venter vi at leieprisene holder seg stabile. Dette er i tråd med Entras konsensusundersøkelse fra første kvartal, hvor konsensus blant ti ulike analysemiljøer spår at leieprisen for kontor med høy standard i Oslo sentrum skal stige med 0,3 % i Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,6 % i februar, etter å ha økt med 0,7 prosentpoeng ( m 2 ) det siste året. UNIONs prognose innebærer for øvrig at kontorledigheten stiger med totalt m 2 i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 % i Etterspørselen etter kontorarealer har utviklet seg svakt gjennom fjoråret og inn i første kvartal Det er i hovedsak to forklaringer bak dette. For det første fører svakere vekst i norsk økonomi til lavere sysselsettingsvekst og dermed mindre behov for kontorarealer. For det andre råder det en negativ stemning blant leietakerne, som i større grad setter seg på gjerdet og ser an utviklingen. Når usikkerheten øker blir flere leietakere mer forsiktige. De velger heller å reforhandle kortere leiekontrakter til gunstige vilkår der de allerede er, enn å rigge for vekst ved å flytte til større rehabiliterte arealer. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt med m 2 i løpet av det siste året og var 9,5 % per 1. april Ledighetsøkningen skyldes primært at det har blitt tilført et stort volum nye kontorlokaler. Nedgangen i olje- og gassektoren har bidratt til å forsterke utviklingen. Det ferdigstilles ytterligere ca m 2 nye kontorarealer i 2015 og Dette sannsynliggjør at kontorledigheten skal stige videre. Markedet preges nå av tilbudsoverskudd, som legger press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked, mens bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet sannsynligvis får en vesentlig korreksjon. Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen er likevel ikke dramatisk, og kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret (7 %) 3. Ledigheten er ventet å stige med rundt ett prosentpoeng i Vi venter i hovedsak flat leieprisutvikling, men blir ikke overrasket dersom vi ser svakt synkende markedsleie i enkelte områder. Kontorledigheten i Stavanger-området steg fra 7 til 8 % gjennom fjoråret 4. Det er imidlertid stor variasjon i ledighet mellom de ulike områdene i regionen. Kontorledigheten var ved årsskiftet under 5 % i sentrum, mens den var om lag 11 % på Forus. Det er mye som tyder på at kontormarkedet i Stavanger har svekket seg ytterligere hittil i Vi venter derfor en svak leieprisutvikling i Stavanger i Dette gjelder spesielt på Forus hvor mange oljebedrifter er lokalisert, ledigheten er relativt høy og fremleieaktiviteten forventes å øke. Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum forventes å holde seg best i et tøffere kontormarked. 1 Arealstatistikk 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler1 Næringsmegler MARKEDSKOMMENTAR

7 UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no