MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE november 2016

Transkript

1 MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE november 2016

2 VOLUMFALL, MEN REKORDHØY AKTIVITET All time high i normalsegmentet! mill mill mill mill. 600 mill mill. + 2

3 LEIEMARKEDET LANDET RUNDT Ulik næringsstruktur gir ulik dynamikk Sør-Trøndelag Hordaland = 21 % = 6 % = 35 % = 30 % Rogaland Oslo = 40 % = 9 % = 27 % = 26 % Kilde: SSB, IRIS 3

4 LEIEMARKEDET LANDET RUNDT Så langt er nedturen begrenset til oljeområdene Endring i antall registrert arbeidsledige siste to år Hele landet Vestlandet Sørlandet Trøndelag Nord-Norge Østlandet Kilde: NAV 4

5 jun.06 okt.06 feb.07 jun.07 okt.07 feb.08 jun.08 okt.08 feb.09 jun.09 okt.09 feb.10 jun.10 okt.10 feb.11 jun.11 okt.11 feb.12 jun.12 okt.12 feb.13 jun.13 okt.13 feb.14 jun.14 okt.14 feb.15 jun.15 okt.15 feb.16 jun.16 LEIEMARKEDET LANDET RUNDT Leieprisutvikling Leieprisutvikling siste 10 år Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kilde: Dagens Næringsliv 5

6 LEIEMARKEDET - LANDET RUNDT Kontorledighet Bergen Kontorledighet: 10,5 % Prognose: Trondheim Kontorledighet: 9,0 % Prognose: Stavanger Kontorledighet: 11,2 % Prognose: Oslo Kontorledighet: 7,9 % Prognose: Kilder: Norion, Eiendomsmegler 1, Kyte, UNION 6

7 TRANSAKSJONSMARKEDET LANDET RUNDT Stavanger er internasjonal Transaksjonsvolum siste 3 år Stavanger Bergen Trondheim Norske investorer Utenlandske investorer Kilde: UNION 7

8 YIELDUTVIKLING BYER Prisforskjellen har økt betydelig 7% 6% 5% 4% 3% CBD Bergen Trondheim Stavanger 8

9 AGENDA Del 1: Leiemarkedet a) Kontoretterspørsel Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 9

10 KONTORETTERSPØRSEL Fortsatt laber stemning, men på rett vei Stemning blant bedriftsledere Kilde: Norges Banks forventningsundersøkelse 10

11 KONTORETTERSPØRSEL Negativ sysselsetting i år - bedre fra neste år Sysselsettingsvekst 5 % 3 % 1 % -1 % Sysselsetting Snittvekst i perioden Kilde: SSB, Norges Bank 11

12 AGENDA Del 1: Leiemarkedet b) Arealtilførsel Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 12

13 TILBUDET AV KONTORAREAL Beskjeden nybygging og stor konvertering E 2018E Nybygg Netto nybygg Konvertering Gjennomsnitt Kilde: UNION 13

14 AGENDA Del 1: Leiemarkedet c) Ledighet og leiepriser Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 14

15 LEDIGHET OG LEIEPRISER Rask nedgang i ledighet og stigende leiepriser 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Kontorledighet Kontorledighet Nominell leiepris (h.a.) Estimat Kilde: UNION 15

16 AGENDA Del 2: Transaksjonsmarkedet a) Finansiering Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering

17 FINANSIERING Innlånskostnaden Bankmarginen har har økt, falt men kraftig viser tegn til å toppe ut Bankmargin ,33 % Kilde: UNION Bankundersøkelse Kredittpåslag 5-års bankobligasjoner Bankmargin 17

18 FINANSIERING Fortsatt attraktiv samlet finansieringskostnad 6% 5% 4% 3,60 % 3% 2% 1% 0% års swap Bankmargin Kilde: UNION 18

19 FINANSIERING..og yieldgapet har ikke forsvunnet Yieldgap prime etter finansieringskost 2,0 % 1,6 % 1,2 % 0,8 % 0,4 % 0,0 % -0,4 % Prime yield - finansierieringskost Snitt 19

20 AGENDA Del 2: Transaksjonsmarkedet b) Kapitalstrømmer Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering

21 EIENDOM VS. ANDRE INVESTERINGER Er eiendom dyrt eller billig? 8 % Prime yield 10yr swap 6 % 4 % 2 % 0 % Yieldgap 10-års swap Prime yield 21

22 INTERNASJONALE INVESTORER Internasjonal kapital strømmer til Norge 100 % 90 % Andel av transaksjonsvolum I Oslo 4-kvartalssum 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % Bruker av eiendommen Private investorer Norske fond Andre eller konfidensielt Liv- og pensjonsselskap Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Eiendomsselskap 10 % 0 % januar 11 januar 12 januar 13 januar 14 januar 15 januar 16 22

23 TRANSAKSJONSMARKEDET Hvorfor kom utlendingene i 2015? 1. Økt interesse for eiendom globalt Hunt for yield gir sterkt press på yielden i metropolene Sekundære lokasjoner attraktivt (Oslo) 2. Sterkt langsiktig investeringscase Høy befolkningsvekst Sterke statsfinanser Gode langsiktige vekstutsikter Ease of doing business 3. Store bjellesauer ledet an Norge kom på kartet Starwood, Madison m. fl. 4. Valuta Kronesvekkelse gjør norsk eiendom billigere 23 31

24 AGENDA Del 2: Transaksjonsmarkedet c) Yield Verdiutvikling eiendom Inflasjon Leiepriser Yield Ledighet Leieprisutsikter Finansiering Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering

25 YIELDUTVIKLING Mer å gå på i normalsegmentet 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% jan. 05 jan. 07 jan. 09 jan. 11 jan. 13 jan. 15 jan år swap Prime yield Sekundær yield Spread sekundær vs. prime 25