Midt-Norsk Eiendomskonferanse Eiendomsmarkedet i Trondheimsregionen

Transkript

1 Midt-Norsk Eiendomskonferanse 2014 Eiendomsmarkedet i Trondheimsregionen Tore Berg Analytiker / Partner Rune Husby Megler/Partner

2 Agenda Transaksjonsmarkedet Leiemarkedet kontor Handel Lager / industri Midtbyen Oppsummering

3 Transaksjonsvolum nasjonalt Totalomsetning på NOK 50 mrd. nasjonalt Den positive utvikling i kapitalmarkedene er forsterket Etterspørselsoverskudd etter prime eiendom Fallende yieldkurver trigger selgersiden Kvalitetseiendom E Kilde: Union Gruppen

4 Transaksjonsvolum - Trondheim Totalomsetning hittil i år i Trondheim på ca. NOK 2,6 mrd. 38 transaksjoner pr. november, mot totalt 22 i 2013 Budaksepter på ca. NOK 0,9 mrd. Salgsmandater for ca. NOK 1,25 mrd. Forventer en totalomsetning rundt NOK 4,5 mrd. Totalomsetning Totalomsetning fordelt på type eiendom % 11 % % 23 % 3 % Kontor Forretning Logistikk/industri Hotell Utvikling Andre %

5 Hvem er kjøperne? Utlendinger vil kjøpe for 15 mrd. Utenlandske investorer vil til Norge og flere meglerhus melder om store kjøpsmandater. Estate Nyheter,

6 Hvem er kjøperne i Trondheim?

7 Kjøpere og selgere 2013 og 2014 Kjøpere 5 % 3 % 4 % 4 % Selgere 7 % % 39 % 85 % 13 % Kjøpere 6 % 3 % Kvalitetseiendom 3 % 1 % 7 % Selgere % 78 % 75 %

8 Transaksjonsmarkedet generelt De utenlandske aktørene har ensidig fokus på Oslo De nasjonale eiendomsaktørene har fokus på Oslo, sekundært Bergen, Trondheim og Stavanger Presser yielden i Oslo, aktørene søker andre markeder Prime yield i Trondheim ligger normalt 0,75 %-poeng over Oslo

9 Yieldutvikling Fallende utlånsrente og marginer Økt låneutmåling Redusert differanse mellom prime og normal yield 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % Normal yield, Oslo Prime yield, Oslo 10 års swap rente Kilde: Union Gruppen

10 Yieldnivåer - Trondheim 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % Kvalitetseiendom 5,0 % 4,0 % Prime yield Trondheim Kvalitetseiendom Trondheim Normaleiendom Trondheim

11 Transaksjonsmarkedet oppsummert Høyt aktivitetsnivå Fallende yieldnivå Fører til økt interesse for å investere i eiendom Vil press i Oslo føre til økt interesse i øvrige storbyer? Selektivt prime og kvalitetseiendom etterspørres

12 Leiemarkedet

13 Kontor Nybygg Grilstad kvm. Leiesøk på vegne av Kongsberg Maritime AS

14 Kontorledighet november 2014 Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

15 Leienivåer kontor Trondheim syd Trondheim sentrum Lade Topp nivå Omkjøringsveien/Tunga God standard Sluppen Høy standard og nybygg Syd korridoren Trondheim øst

16 Tilgang på nye arealer :: kvm (foreløpig) Kilde: Trondheim kommune/norion Næringsmegling

17 Eksempler på kontorarealer som tilbys i markedet Fremleie Utleier Grilstad Marina Utleier OBOS Utleier Kjeldsberg Utleier Aker Prosjekt Skonnertvegen 7 Prosjekt Strandveien 43 Prosjekt Sluppenveien 25 Prosjekt Ranheimsveien 10 Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK (antatt) kvm kvm kvm kvm Utleier Entra Eiendom Utleier AB Invest Utleier Entra Utleier Aberdeen Prosjekt Brattørkaia 15 Prosjekt Lerkendal Prosjekt Statens Hus Prosjekt Solsiden Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK kvm kvm kvm kvm

18 Ledige kontorarealer i nybygg under oppføring Utbygger Prora Eiendom Utbygger Vestre Rosten 69 AS Utleier Koteng Utbygger Kjeldsberg Prosjekt Verftsgata 2 Prosjekt Vestre Rosten 69 Prosjekt Trondheim Maritime Senter Prosjekt Sluppenveien 17 B/C Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK Leienivå NOK kvm kvm kvm kvm Ferdigstilles Juni 2015 Ferdigstilles Høsten 2015 Ferdigstilles Årsskiftet 15/16 Ferdigstilles Juni 2015

19 Utvalg av nye kontorprosjekter som tilbys Byggebeslutning! Utbygger NHP / DNB Utleier Kaisa/Looper Utbygger KLP Utleier Prora Prosjekt Haakon VII s gt. 4 Prosjekt Bromstadveien 59 Prosjekt «Abels Hus» Prosjekt «LynGården» Leienivå NOK (antatt) Leienivå NOK (antatt) Leienivå NOK Leienivå NOK kvm kvm kvm kvm Bygging igangsatt Utbygger Realinvest Utleier Prora Utleier Entra Utleier ROM Eiendom Prosjekt Falkenborgveien 28 Prosjekt Trondheimsporten Prosjekt Brattørkaia 16 Prosjekt «Trappehuset» Leienivå NOK Leienivå NOK (antatt) Leienivå NOK Leienivå NOK kvm kvm kvm kvm

20 Tilbudssiden kontorlokaler oppsummert Leietaker Ledighet i brukte «kvalitetsbygg» Ledighet i øvrige brukte bygg Ledighet i nybygg under oppføring Sum ledighet (ca) kvm kvm kvm kvm Ledighet som oppstår pga. flytting til nybygg i 2015 (Adresseavisen, Evry, HENT, m.fl) kvm Nybygg som tilbys aktivt i markedet Øvrige nybygg som kan realiseres i løpet av 2 3 år kvm kvm

21 Etterspørselsiden kontor Leietaker Status Sannsynlig utfall Rambøll kvm Er i prosess Nybygg Autronica kvm Leiesøk pågår Nybygg eller reforhandling Nordic Semiconductor kvm Beslutning tatt (?) Reforhandling Cowi kvm Er i prosess Reforhandling Sykehusbygg HF kvm (?) Nybygg SUM kvm Trondheim kommune/ NAV Går fra 5 til 3 beliggenheter Anslått samlet arealbehov kvm Ulike kontraktsutløp i nåværende bygg Utleie vil gå over flere år Både nybygg, reforhandling og brukte bygg er aktuelt

22 Kontormarkedet i oppsummert Høy aktivitet på utleiefronten Uvanlig mange store leietakere har vært i markedet Leiesøk med megler øker Ledigheten har vært stigende gjennom året reduksjon hos store brukere - fører til økende fremleie Mange kvalitetsarealer som skal fylles opp Sterk konkurranse blant tilbyderne av nybygg

23 Hva bringer fremtiden? Vi vil ha en overdimensjonert tilbudsside i de nærmeste to årene Dette vil føre til økt ledighet Press på leieprisene som skyldes tilbudssiden og fremleie Det blir minst like vanskelig å utløse nybygg som det har vært de siste årene Et marked for opportunister!

24 Nye handelsbygg Ledig ca kvm Ledig ca kvm Ombygging Utbygger Coop Trondos Utbygger Doffen Eiendom Utbygger Fabritius Utbygger Coop Trondos Prosjekt City Lade Prosjekt Ivar Lykkes vei 10 Prosjekt Østre Rosten 8 Prosjekt Østre Rosten Nytt areal kvm Ca kvm Leietakere Ca kvm Jula, Extra Leker m.fl. Leietakere Ca kvm MotorTrade, Prøven Leietakere Ca kvm CoopBygg, Coop Extra Ferdigstilt Oktober 2014 Ferdigstilles Sommeren 2015 Ferdigstilt August 2014 Ferdigstilt Mars 2014

25 Dagligvare Ny Kiwi butikk på Nardo «Evig» kamp om beliggenheter Bransjen gjør tomte- og eiendomskjøp til friske priser Søker samarbeid med andre eiendomsaktører Ny Rema-butikk i Ilsvika Nye butikker i 2014: Rema 1000 : 2 (Elgeseter og Ilsvika) Coop : 1 (Tiller) NorgesGruppen : 1 (Nardo) Bunnpris : Ingen Ny Coop-Extra butikk på Tiller Coop kjøper Ica og får nye beliggenheter

26 Bilbransjen Bransjen gjør en «makeover» Østre Rosten 8 - Nybygg for Mercedes, Peugeot og Kia Nye anlegg i 2014/15: BMW Sulland, Vestre Rosten Mini Sulland, Vestre Rosten Opel Maskinagentur, Vestre Rosten Mercedes MotorTrade, Østre Rosten Peugeot Prøven Bil, Østre Rosten Kia Bertel O. Steen, Østre Rosten Subaru Okkenhaug, Leangen Hyundai Okkenhaug, Leangen Audi Møller, Tunga (oppgradering) Vestre Rosten 83 «Nybygg» for BMW, Mini og Opel Men nå er bransjen stort sett ferdigetablert!

27 Handel for øvrig Liten etableringsvilje Gjelder både storhandel og detaljhandel Konsolidering Mange sliter med for lav omsetning Ingen leieprisvekst Når kommer nye City Syd?

28 Lager og industri Posten/Bring og PostNord Logistics etablerer seg på Torgård Legger til sammen beslag på over 100 da! I praksis fullt på Torgård og Kvenild inntil Godsterminalen er plassert Stive tomtepriser, delvis drevet av kostbar tomteopparbeidelse Mange store brukere er plassert, og det forventes å bli litt roligere på etableringsfronten Lav ledighet i eksisterende bygningsmasse Positiv leieprisutvikling Økende interesse for Melhus og Øysand

29 Midtbyen Mange er opptatt av Midtbyens ve og vel! Debatten har fått riktig fokus: Legge til rette for handel Flere boliger i sentrumskjernen Ny Midtbyplan innen 3 år! Vi er positive til fortsettelsen!

30 Oppsummering Transaksjonsmarkedet Fortsatt høy aktivitet Yieldpress i Oslo fører det til økt konkurranse for de lokale aktørene? Leiemarkedet kontor Høy utleieaktivitet men ledigheten vil øke og prisene presses Handel Fortsatt konsolidering men dagligvarebransjen kjører på! Lager/industri Stabilt og godt marked med begrenset risiko Midtbyen Økt fokus på de reelle utfordringene - vi er positive til fremtiden!

31 Takk for oppmerksomheten!