RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER

Transkript

1 RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER JON H. DAHLBERG ÅRSTAD DIREKTØR, NEWSEC ADVICE

2 REFERANSER PORTEFØLJEVURDERINGER OLAV THON GRUPPEN Kontorporteføljen og Kjøpesenterporteføljen ROM EIENDOM Kontantstrøms og prosjektporteføljen NSB EIENDOM Kontantstrøms og prosjektporteføljen FORTIN PROPERTIES Eiendomsporteføljen Norge og Sverige ABERDEEN ASSET MANAGEMENT APF Norge 1 og 3 APF Norge 2 OSLO S DEVELOPMENT Eiendomsporteføljen Opsjonstomter UNION EIENDOMSKAPITAL Storebrand Eiendomsfond NORTH BRIDGE North Bridge Nordic Property North Bridge Opportunity EGD Eiendomsportefølje i Bergen JM BYGGHOLT Tomtebank og prosjekter DNB DNB Liv DNB Scandinavian Property Fund KOKSA EIENDOM Eiendomsporteføljen og prosjekter, IPO forsøk STATOIL PENSJONSKASSE Eiendomsporteføljen Rådgiver siden 2008 KLP Utvalgte eiendommer Norge og Sverige STOREBRAND Eiendomsporteføljen SCALA RETAIL Kjøpesenterporteføljen SPAREBANK1 LIV OG SKADE Eiendomsporteføljen SØYLEN EIENDOM Kjøpesenterporteføljen og Kontorporteføljen OBLIGO Etatbygg Holding 1 og 3 NORLANDIA HOTEL Hotell porteføljen NORDEA Nordea Norge Pensjonkasse LØRENSKOG KOMM. PENSJONSKASSE Eiendomsporteføljen OSLO AREAL Kontorportefølje STADSPORTEN Eiendomsportefølje i Bergen TECHNOPOLIS Eiendomsporteføljen

3 AGENDA Leienivåer på handelslokaler Hvordan fastsette handelsleie Size matters Markedsmakt Verdsettelse av kjøpesenter Dødens spiral SEKTOR AMFI THON EIENDOM Verdsettelse av Big Boxer og annen handelseiendom Avkastning på handelseiendom Hvor ligger potensialet? Når går det utfor bakke? Hva skjer innenfor handelseiendom Trender og framtidsutsikter Hvem blir vinnerne og hvorfor

4 HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Mennesker i området Nabobutikker Infrastruktur

5 HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Utviklingsfase Historie Shoppingopplevelsen

6 HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Kjøpekraft i området Størrelse Type handel

7 KJØPESENTERKJEDER SIZE MATTERS Eier Antall senter Antall butikker Bruksareal Total omsetning ink.mva Omsetning/kvm AMFI THON EIENDOM SEKTOR EIENDOMSUTVIKLING AS STEEN & STRØM DNB LIVSFORSIKRING ASA SALTO EIENDOM AS ABERDEEN THON REITAN KLP EIENDOM SØYLEN EIENDOM AS

8 VERDSETTELSE AV KJØPESENTER Lite sensitivt for kontraktslengde Yield i større grad avhengig av mikrobeliggenhet og ledighetsgrad Positiv sammenheng mellom størrelse og yield Friksjonsledighet i alle sentre = i praksis permanent ledighet Ledighet kritisk faktor Leiepriser fra (Høy differensiering) Men sjelden over 5000 i snitt Yield fra 5%-8%

9 VERDSETTELSE AV ANNEN HANDELSEIENDOM Bigboxer Mer sensitivt for kontraktslengde Avhengig av å ligge i et «cluster» som har en kritisk størrelse Leiepris fra over hele Sør Norge! Yielder fra 6,5-7% over hele Sør Norge Butikkseksjoner Butikkpunkt Sin egen lykkes smed Driver/Leietaker! Leiepris fra Befolkningsstrømmer «Hjørner har 5 ganger verdi»

10 LEIEPRISUTVIKLING KJØPESENTRE - Omsetning på kjøpesentrene viste nullvekst i ,00% - Underlag: 50 sentre, 30 MRD i verdi, 1,85 MRD i leie - Metode: Uvektet snitt (samme som EVN) 1,00% - Snittleien økte med 0,29% i ,00% - Kjøpesentre under MNOK 500 falt 0,14%! - Over MNOK 500 steg 1,47% - Snittleie: 1 638,9 kr/m² -1,00% Kjøpesenterindeksen (des/des) Kjøpsenterindeksen justert (des/des) Kjøpesenter leie (des/des) > 500M < 500M

11 HVA BRINGER FREMTIDEN? Verdens største kjøpesenter ligger i fanget ditt! Netthandel utgjorde ca. 4% av detaljomsetningen i 2013 Hver tredje forbruker handler på nettet hver måned 1 mill. nordmenn handler på internett hver måned Hjemmeelektronikk på topp Leveringsalternativer er viktige ved valg av nettbutikk Mer enn halvparten handler fra nettbutikker i utlandet

12 FREMTIDIG AVKASTNING Verdiutvikling vs. løpende inntekt Yield fra 5-7% Potensiale for utvikling fortetting, påbygging, bydelsutvikling Vi er i et paradigmeskifte Risikoen har økt. Omnichannel!

13 NÅR FALLER AVKASTNINGEN? Ledighet Dødens spiral 5%,10%? Ankerleietakerne flytter (til nabosenteret) Size matters Hva med de små? Størst i Alta eller størst i Oslo? Alle like små (som i Moss) Senteret fornyer seg ikke Dårlig leietakermiks Uklar målgruppe Trafikk og logistikk Potensiale for utvidelse

14 FREMTIDENS KJØPESENTER Sentre med sjel og klar identitet blir vinnerne Size matters The bigger the better! Megasentrene, med tilbud som kinoer, bowlinghaller og restauranter vil bli vinnerne Mobilhandelen vil vokse som kjøpskanal Mange sentre bør vri kjøpet fra vare til tjeneste konsum De store kjedene og «brands» etablerer egne salgskanaler på nett. Big-box klynger vokser og kobles direkte mot lager

15 OPPSUMMERING Vi ser et trendskifte innenfor handel Prisdifferensiering innen kjøpesenter og punkthandel men ikke for storhandel Definer målgruppe når du satser på handel Størrelse betyr noe Viktigheten av å være markedsleder Beliggenhet kan ingen ta fra deg Demografi Dødens spiral Handelseiendom er kapitalintensivt Kundene krever stadig noe nytt