Regionale markeder. Pål Mar(n Fosdal, dagligleder i NCM Development AS

Transkript

1 Regionale markeder Det er store forskjeller i regionale markeder, og noen områder gir bedre resultater enn andre. Demografi, geografi, kultur og handlevaner er faktorer som i betydelig grad bestemmer om investeringen lykkes. Hvordan vurderes disse suksessfaktorene, og hvordan behandle usynlige barrierer og signaler? I hvilke områder ligger frem@dens investeringsmuligheter? Hvilke erfaringer og tanker har eiendomsselskapene om disse mulighetene - nå og i frem@den? Pål Mar(n Fosdal, dagligleder i NCM Development AS

2 HVEM ER NCM? Hos oss får du en god samarbeidspartner og rådgiver for detaljhandelseiendommer og bu(kkonsepter. Vi er 6 ansaie. Vi er et uavhengig og ledende rådgivningsfirma innen: mulighetsstudier og analyse Utvikling og utleie av handelseiendommer Utvikling av kjeder gjennom etableringsbistand Selskapet er eid av ansaie i Norge og av NCM Development AB.

3 Er det noe som er stabilt? Grafen viser årlig endring i prosent. For biler i antall, annet i NOK.

4 Vekst og lønnsomhet butikker Alle bu(kker, uavhengig av bransje, viser en sterk vekst i omsetning, og solid resultatgrad frem (l Verken vekst eller resultatgrad har tag seg opp (l dege nivået eger finanskrisen. Resultatgraden har utviklet seg nega(vt fra 4-6 % i perioden 2004 (l 2007 (l 0,5-3 % fra 2008.

5 Vekst og lønnsomhet - sportsbutikker Vekst og resultatgrad for sportsbu(kkene er nokså lik den generelle, men gode vintre 2010 og 2011 har bidrag (l en noe bedre utvikling eger finanskrisen. Resultatgraden har falt fra rundt 4 % (l 2 % i perioden 2004 (l 2013.

6 Et eksempel - Drammen Analyse av Drammen

7 Et eksempel - Drammen Segmenteringsanalyse av Drammen

8 Omsetningsvekst Grafen viser omsetningsvekst fra Den rosa tykke linjen viser veksten for hele landet. Frem mot finanskrisen sent i 2008 var veksten svært høy, med mer enn 10 % årlig og med året EIer finanskrisen har veksten ligget seg på et mye lavere nivå, fra 1,3 3,1 % (2012). Ytre sone følger samme trend, men med større svingninger. I perioden har veksten vært både over og under veksten for Norge. Året 2009 skiller seg ut, med en nedgang på nesten 20 % (så langt har vi ikke funnet forklaringen på deie). Indre sone følger også trendlinjen med mindre variasjoner enn Ytre sone, men større variasjoner enn landet. Bragernes ligger nære utviklingen i Indre sone, men hadde noe høyere vekst i Strømsø har hai en langt mer ujevn vekst. Trolig henger deie mest sammen med at Maxi Storsenter har vært under ombygging og reåpnet som Strømsø senter, først i vekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Omsetningsvekst Norge Totalsum Ytre sone Totalsum Indre sone Totalsum Bragernes Totalsum Strømsø Totalsum Lineær (Norge Totalsum)

9 Lønnsomhet Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Resultatgrad Norge Totalsum Ytre sone Totalsum Indre sone Totalsum Bragernes Totalsum Strømsø Totalsum Lineær (Norge Totalsum) For å vurdere lønnsomhet i samme periode har vi beregnet resultatgrad (resultat/omsetning*100). For Norge var lønnsomheten og med Den har så stabilisert seg på et lavere nivå eier finanskrisen, og var i ,9 for hele landet. I 2012 ligger alle sentrumsinndelinger over landet og trendlinjen, mens bare Strømsø ligger under i Ytre sone ligger tei på trendlinjen, og var i perioden under mens er over. Indre sone har noe større variasjon enn Ytre sone, men følger samme trend. Bragernes har i store deler av perioden ligget over trendlinjen, og hadde i 2012 og 2013 vesentlig bedre resutatgrad enn landet som helhet. Strømsø har store svingninger både i posi@v og nega@v retning. I perioder har resultatgraden vært nega@v. Den beste noteringen finner vi i 2012 på 7, men så faller den 1,2 i For alle år unntai 2012 har

10 Hvordan bruke markedsdata via mulighetsstudier og analyser? Markedet: Eksempel på hva analysen kan fortelle deg (anonymisert kommune); konklusjon: Vårt markedsområde er XX handelsområde (X, Y og Z kommuner). En handelspark på A vil fungere som en del av dette området. Dette er et vekstområde. Befolkning vil vokse fra ca personer til ca personer i Sterkest vekst vil finne sted i X og Y kommuner men Z kommune forventes å få liten vekst. Områdets befolkning skiller lite fra landets befolkning mht. alder, inntekt og familiesammensetning. Området har en vesentlig lavere andel innvandrere enn landet for øvrig og befolkningen har lavere utdanning enn gjennomsnitt i Norge. Det omsettes varer for ca 1,2 mrdr kr eks mva i Det er betraktelig lavere enn man burde forvente ut fra beregnet privat forbruk. Befolkningen kjøper detaljhandelsvarer utenfor området i nokså stor grad. Innkjøpsstedet er primært Æ. Det er betydelig ubalanse i klær/sko, møbler og annen faghandel mindre ubalanse innen dagligvarer, elektro og ikke minst byggevarer hvor markedet er i god balanse. Det forventes en vekst i forbruket fra på ca. 400 millioner kr eks mva (29 %) noe som i prinsipp muliggjør en minst like stor vekst i omsetningen i markedsområdet.

11 Hvordan bruke markedsdata via mulighetsstudier og analyser? Eksempel på hva analysen kan fortelle deg (annonymisert kommune); konklusjon (forts.): Omsetningsveksten blir etter vår vurdering fordelt på de store og tunge innkjøpsstedene Æ med Big Box butikkene på Q og R by. Lokalt vil X sentrum få en positiv utvikling, Det samme gjelder Handelsparken på S. Innkjøpsstedene på T og U i X vil få tilbakegang under våre forutsetninger. Den viktigste faktor i detaljhandelsutviklingen lokale i markedsområdet har de seneste årene vært V senter. Dette er områdets mest moderne og effektive enhet, og selv med liten fysisk utvikling vil man kunne ta ytterligere markedsandeler i tiden fremover. Området og til dels Xfylket har en del mangler i tilbud av detaljhandelsbedrifter. Disse er særlig knyttet til Møbler, Elektro (stor enhet), Multivarehus som Jula, Biltema, Europris pluss), samt andre utfyllende aktører som flisbutikker, rørlegger, kjøkken med mer.

12 Hvordan bruke markedsdata via mulighetsstudier og analyser? Eksempel på hva analysen kan fortelle deg (annonymisert kommune); konklusjon (forts.): Oppsummering av kommersielle forhold knyttet til Handelspark Kommersielle konklusjoner! Byggets fortrinn: Meget god beliggenhet i forhold til veinett og infrastruktur Tomten gir gode muligheter til å etablere parkering og infrastruktur Meget gode muligheter til fysisk utbygging av detaljhandelsarealer Det er andre aktører i på området i dag (Rema, Europris, etc., etc. ) samt at andre aktører har kjøpt areal til handel. Vekst i markedet og klare mangler i tilbudet gjør det kommersielt mulig å bygge ut tilbudet på adressen. Området er i dag regulert til Industri og lager. X kommune er positive til omregulering til plasskrevende handel for området. Fylkeskommunen er negative til utvikling av områder langs E-18 til handel. Det må påregnes kostnader og tid i form av planlegging, konsekvensutredninger, bearbeiding. Prosjektet har risko med hensyn til å oppnå nødvendige reguleringstillatelser. Selv om alt blir gjort riktig er det ikke sikkert at man kommer gjennom. Behandlingstid medfører kommersiell tilleggs risiko. Aktører kan etablere seg andre steder før man får tillatelser Konkurransen i området er tøff, men handelsparken har forutsetninger for å lykkes kommersielt

13 Hvordan bruke markedsdata via mulighetsstudier og analyser? Vi har satt opp et forslag til utvikling på ca m2 Antall M2 Omsetning Leieinntekt Plantasjen ,0 Elektro ,2 (Expert) Møbler ,0 (Skeidar) Diverse ,3 bygg, flis, Rør, farge, kjøkken Bilpleie dekk ,3 Andre ,0 aktører Total sum ,8

14 «Usynlige» barrierer. Trender innen eiendom (utvikling temaer å handel (norske selskaper vs egen import), videre utvikling av handelen (luxus vs «vanlig» handel). Vik(ge drivere ia. kundens valg: God beliggenhet. S(kkord; forstå omgivelsene. Gode parkeringsmuligheter Lange åpnings(der Lave priser Har oae gode (lbud Innovasjon helt nødvendig Må tenke nyg service og opplevelser Forstå hvordan kunden tenker Skille seg ut og være tydelig; gjennom design og fremtoning Hvordan vokse i et marked som ikke vokser? De største vekts markedene om 10 år; Oslo mrd., Bergen mrd., Stavanger/ Sandnes + 2,5-3 mrd., Trondheim + 2-2,5 mrd.

15 Veksten handelen i Norge øker kraaig. Vi er inne i en ny «boost». Andelen som har negehandlet med telefon eller negbreg har økt med 78 %

16 Endringer handelen

17 Oppsummering Kravene (l å forstå markedene øker. Mulighetsstudier og analyser blir vik(gere for å forstå demografi, geografi, kultur og handlevaner for å lykkes med investeringene. Kartlegg suksessfaktorene og sørg for å ta de «usynlige barrierene på alvor. Frem(dens investeringsmuligheter ligger i markeder med stor vekst. Erfaringene (l eiendomsselskapene om disse mulighetene er kartlagt mye spennende er på gang.

18 TUSEN TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN!!

19 For kontakt : Pål Mar@n Fosdal Telefon: E- post: pmf@ncmd.no