UNION. Hvor går markedet for handelseiendom? September 2011

Transkript

1 UNION Hvor går markedet for handelseiendom? September 2011

2 Kort om UNION Gruppen

3 UNION Gruppen - En av landets ledende kapitalforvaltere og rådgivere innenfor eiendom 48 ansatte ved kontoret i Oslo Rådgiver i transaksjoner verdt mer enn NOK 48 mrd. siden 2002 Totalt ca. NOK 8,7 mrd. i eiendomsverdier under forvaltning UNION GRUPPEN AS UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION CORPORATE AS UNION CAPITAL AS UNION EIENDOMSKAPITAL UNION MANAGEMENT AS TRANSAKSJON / UTLEIE ANALYSE OG VERDIVURDERING STRATEGISK RÅDGIVNING EGENKAPITAL KAPITALFORVALTNING TEKNISK DRIFT 25 års erfaring In-house top down M&A Int. institusjonelle Forvaltningskapital Adm. av teknisk Primærfokus på Oslo/Akershus Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 48 mrd siden % markedsandel /bottom up prognosemodeller Verdivurdering og eiendom og selskaper UNIONs markedsrapport IPO s / Buy out s Tilrettelegging av fond og syndikater Finansiering og restrukturering investorer Norske high net worth investorer Retail investorer via ekstern distribusjon NOK 8,7 mrd Forvaltning av eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning av eiendom forvaltning Teknisk DD Byggeadministrasjon 3

4 UNION Eiendomskapital AS - Assets under management Assets under Management AuM- Beliggenhet Type mandat Antall fond/syndikater Antall eiendommer Areal ('000 kvm) Leie-inntekter (NOKM) Eiendomsverdi (NOKM) Fond Syndikater Sum AuM Investeringstype og Eiendomssegment 5 Fond 89 % Handel 43 % Kontor 22 % 4 1 Syndikat er 11 % Annet 2 % Lager / Kombi 33 %

5 Track record for eiendomsfond - Best av eiendomsfondene i Norge 170,0 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 Norwegian Real Estate Fund Index* Storebrand Eiendomsfond (managed by Union Eiendomskapital) 170,0 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q ,0 5 Indeks består av Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS og II ASA, DnBNOR Eiendomsfond AS, Nordisk Areal AS, Pareto Eiendomsinvest Nordic AS, ACTA Etatbygg Holding I fra oppstart av det enkelte fond. Vektet etter verdijustert egenkapital

6 Solgte eiendomssyndikater Gjennomsnittlig IRR på 59 % for realiserte eiendomssyndikater 22 investeringer (25eiendommer) er realisert 2,952 mrd. i eiendomsverdi innenfor ulike eiendomssegmenter Track record som tåler sammenligning! 6

7 UNION Eiendomskapital på pallen - Storebrand Eiendomsfond rangert som nr. 2 i

8 UNION Eiendomskapital på pallen - Storebrand Eiendomsfond rangert som nr. 3 i

9 UNION Eiendomskapital AS - Aktiv forvaltning innenfor områder som skaper verdi 9 Fokus og verdiskapning 100 % Kvalitets sikring - Strategi Forvaltning av investeringen Investorservice Forvaltning av eiendommen Property Management Drift (eksterne tjenester) Finansiell rådgivning Allokering mellom investeringsklasser Analyse av eiendomsmarkedet Top down og bottom up analyse Optimering og allokering av eiendomsportef øljer Eiendomsstrategier Forretningsutvikling Sourcing (deal flow) Investeringsanalyser Eiendomsstrategier ( hold/sell analyser) Kjøp Finansiering Due diligence Refinansiering Regnskap, konsolidering og rapportering Risikostyring Restrukureringog reforhandling Eiendomsutvikling Exit optimering ( hold/sell ) Leietakerpleie Leieforhandlinger Ledelse av eksterne forvaltere Leieinnkrevning og SPV regnskap Vaktmestertjenester Oppgraderinger Verdivurderinger og revisjon

10 10 Handelseiendom

11 11 Handelseiendom risikabelt nå?

12 12 TV tidlig i fjor vinter

13 13 FA mandag 26. juli 2010

14 14 DN tirsdag 13. august 2010

15 15 DN tirsdag 13. august 2010

16 16 DN 30. aug. 2011

17 17 Tilliten stuper!

18 18

19 19 Hvor kommer disse overskriftene fra?

20 Hvor kommer disse overskriftene fra? Litt makro 20

21 Income from oil sector shelters the Norwegian economy USD per capita Norge har verdens nest største statlige investeringsfond Largest sovereign funds in the world UAE Norway Kuwait Singapore Alaska Saudi-Arabia China Russia Akkurat nå er størrelsen på oljefondet NOK mrd. Norwegian Government Pension Fund Global ( NGPF-G ) NOK billion 4% Rule (NOK billion) Norge kan anvende 4 % av pensjonsfondet over nasjonalbudsjettet hvert år Petroleum revenue spending 140 NOK billion Expected real return on the NGPF-G 120 Petroleum revenue spending Source: Ministry of Finance and Norges Bank (2 April & 12 November 2009), Norges Bank Investment Management & Yearly Report 2008, SWF Institute (March 2009).

22 Cuts in the key policy rate especially are especially favourable to the Norwegian economy Norway s key policy rate is at 2.25 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % 0,0 % Development in Housing Prices Index = House prices in Norway only increased less than other markets, and have more downside protection going forward February-01 Sweden Norway UK US Spain June-11 Unemployment rate in Norway is at 3.3 % The degree of floating rate mortgages across Scandinavia 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % % of households with floating rate mortgage Q Q ,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Norway Denmark Sweden Source: Monetary Policy Report 3/09 by Norges Bank (28 October 2009), Statistics Norway as of 12 November 2009

23 Andel husholdninger med høy/svært høy boutgiftsbelastning (25 % <) 23

24 24 Arbeidsledighet i verden..

25 Return on investment 120 The main index and the real estate index at Oslo Børs as of 1. September nov. 07apr. 08 sep. 08 feb. 09 jul. 09 des. 09mai. 10okt. 10mar. 11aug. 11 OSE 4040 Real Estate OSEBX UNION s fund index as of Q Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q

26 Eiendom og handel Historisk avkastning 26

27 Årlig totalavkastning innen kontor og handel Retail Office 20 % ,3 8, years Source: IPD Norway Annual Property Digest 27

28 Ugiret avkastning Totalavkastning i eiendom (ugiret) 25,0 20,0 15,0 10,0 5, (5,0) (10,0) Totalavkastning Eiendom Norge Kjøpesenter/handel Gjennomsnitt Kontor Oslo Kontor Oslo Gjennomsnitt Eiendom tot Gjennomsnitt Kjøpesenter/Handel 28

29 29 Noen betraktninger

30 Noen betraktninger Etterspørselssiden 30

31 Nordmenns sparing Økt gjennom finanskrisen og fortsetter sterkt i ,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 8,4 8,5 7,5 7,6 7,6 7,2 3,8 1,5 0, Gjennomsnittlig sparerate de siste 11 år er ca. 5,7%. Kilde: SSB Gjennomsnittlig sparerate i hht. SSB for er 7,93 % 31

32 Norge Privat konsum Årlige prosentuelle endringer 7,0 6,3 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 3,4 3,6 3,1 2,8 3,7 4,2 2,1 3,1 2,8 5,6 4,0 4,8 5,4 1,6 3,7 3,4 5,1 5,5 4,5 1,0 0, ,2 Kilde: SSB Vekstanslagene for privat konsum tilsier høyere leieprisvekst for handel fremover Leien for handelsbygg er typisk basert på en minimumsleie og en omsetningsbasert leie Sterk konkurranse blant dagligvareaktørene om de beste lokalene Snitt historisk: 3,55 %. Snitt prognose : 4,63 % 32

33 Norge Privat konsum og KPI Årlige prosentuelle endringer 7,0 6,3 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 3,4 3,6 3,1 2,8 3,7 4,2 2,1 3,1 2,8 5,6 4,0 4,8 5,4 1,6 3,7 5,5 5,1 4,5 3,4 2,6 2,7 2 1,5 1,0 0, ,2 Privat konsum Prognose privat konsum KPI Kilde: SSB og DnB NOR Vekstanslagene for privat konsum tilsier høyere leieprisvekst for handel enn for kontor KPI indeks nov. 2010: 129,1 KPI indeks juli 2011: 130,7 Endring i perioden : 1,24 % - og det er fire måneder igjen til vi skal regulere husleiene 33

34 Norsk befolkningsmengde i millioner innbyggere i Norge 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 Gode langtidsutsikter for godt plasserte handelseiendommer i Norge Det er sannsynlighetsovervekt for en tilfredsstillende leieprisvekst for handelseiendom fordi Befolkningen stiger raskt (høy arbeidsinnvandring og fødselsoverskudd) i forhold til ande land Sentraliseringseffekter betyr at kundegrunnlaget for godt plasserte kjøpesentre øker raskt Kjøpesentrene øker sin markedsandel innenfor handelen 34

35 Norge Handel Kjøpesentrenes markedsandel i forhold til total butikkomsetning 34,0 33,0 32,0 31,0 30,0 29,0 28,0 27,0 26,0 25,0 Kjøpesentrenes markedsandel i % 33,4 32,6 31,3 31,4 31,9 31,8 30,3 30,5 29,5 28, Kilde: Senterboken

36 Noen betraktninger Tilbudssiden 36

37 Ferdigstillelse av bygg for handel i 1,000 m Kjøpesenter Annen butikk Prognose Kilde: Statistisk Sentralbyrå, Prognosesenteret AS og UNION Gruppen Fallende nybyggvolum for kjøpesenter, men utsikter til vekst for Annen butikkbygning Restriksjonene innført i 2008 på utvidelse eller nybygging over m² for kjøpesentre har ført til at flere byggesøknader har blitt avslått. Kilde: Statistikk til og med 2010 for ferdigstillelse fra Statistisk Sentralbyrå. UNION Gruppen har utarbeidet prognoser for ferdigstillelse basert på anslag fra Prognosesenteret AS for igangsetting. 37 Ferdigstillelsen av kjøpesenter synker fra m² i 2007 til m² i 2012.

38 Noen betraktninger Det store bildet eiendom som sådan 38

39 Prime yield kontor og 10-års Swaprente Prime yield kontor : 5,4 % (tom ) Vårt markedssyn per Q er at prime yield for nr. 1 kjøpesentrene er på 5,4 %. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, ,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5 Kilde: UNION / Reuters EcoWin Yield-gap Prime yield 10 års swap-rente 39

40 UNIONs finansklokke Forventet normalisering av marginer og LTV UNION s Finans Klokke Bank Marginer & LTV Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~20 pkt (Feb 05) Normalisert nivå Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~50 pkt (15 års snitt) 2009 Margin: 250 pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~100 pkt 2011 Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~90 pkt

41 UNION s Finans Klokke - Forventet normalisering av marginer og LTV UNION s Finans Klokke Bank Marginer & LTV Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~20 pkt (Feb 05) Normalisert nivå Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~50 pkt (15 års snitt) 2009 Margin: 250 pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~100 pkt 2011 Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~90 pkt

42 Konklusjon: Tid for å investere Tidspunktet for nye eiendomsinvesteringer ser ut til å være bra Markedskorreksjon Vendepunkt Recovery Covenant -brudd Default Tvangssalg Økonomisk sykel 42

43 Vil handel fortsette å outperforme de andre eiendomssegmentene? 43

44 44 UNION & Prognoser

45 Totalavkastning Hva var prognosen til UNION for årene ? 20,0 15,0 10,0 5,0 0, ,0-10,0 Kilde: IPD år , UNION

46 Totalavkastning OG hvordan ble det? Totalavkastning for eiendomsmarkedet i Norge 20,0 15,0 10,0 5,0 0, ,0-10,0 Kilde: IPD år , UNION

47 Totalavkastning OG hvordan blir det videre? Totalavkastning for eiendomsmarkedet i Norge 20,0 15,0 10,0 5,0 0, ,0-10,0 Kilde: IPD år , UNION

48 BNP-vekst Forventet ubelånt avkastning : 10,4 % (gjennomsnitt) 20,0 6,0 15,0 5,0 4,0 A v k a 10,0 5,0 3,0 2,0 s t n i n g 0,0-5, ,0 0,0-1,0-10,0-2,0 Eiendomsavkastning (ugiret) BNP- vekst (Fastland) 48 Kilde: IPD år , UNION

49 Hva sa jeg i fjor? Forventet gjennomsnittlig TOTK avkastning per år: 9,8 % Prognose Avkastning Segment Kontor Oslo 13,8 % 7,4 % 8,5 % 9,9 % Kontor Bergen 13,2 % 7,2 % 8,1 % 9,5 % Kontor Trondheim 13,4 % 7,6 % 8,8 % 9,9 % Kontor Stavanger 13,1 % 7,1 % 8,4 % 9,5 % Kontor øvrig 12,2 % 8,2 % 8,9 % 9,8 % Handel/kjøpesenter 13,7 % 8,3 % 9,4 % 10,5 % Lager/industri 11,0 % 7,6 % 7,0 % 8,5 % 49

50 Hvordan har det gått siden sist? Prognose IPD Avkastning Avkastning Segment Kontor Oslo 13,8 % 7,4 % 8,5 % 9,9 % 7,9 % ** Kontor Bergen 13,2 % 7,2 % 8,1 % 9,5 % 8,9 % Kontor Trondheim 13,4 % 7,6 % 8,8 % 9,9 % 5,8 % Kontor Stavanger 13,1 % 7,1 % 8,4 % 9,5 % 3,8 % Kontor øvrig 12,2 % 8,2 % 8,9 % 9,8 % 8,9 % Handel/kjøpesenter 13,7 % 8,3 % 9,4 % 10,5 % 9,7 % * Lager/industri 11,0 % 7,6 % 7,0 % 8,5 % 12,3 % 50 *Handel og kjøpesenter vektet etter markedsandel ** Vektet etter bygningsmasse

51 Forventet gjennomsnittlig TOTK avkastning per år: 12,3 % Prognose Avkastning Segment Kontor Oslo 9,0 % 12,0 % 13,0 % 11,3 % Kontor Bergen 13,0 % 14,0 % 12,0 % 13,0 % Kontor Trondheim 13,0 % 12,0 % 12,0 % 12,3 % Kontor Stavanger 14,0 % 15,0 % 12,0 % 13,7 % Kontor øvrig 10,0 % 12,0 % 13,0 % 11,7 % Handel/kjøpesenter 13,0 % 14,0 % 14,0 % 13,7 % Lager/industri 10,0 % 13,0 % 13,0 % 12,0 % 51

52 Forventet gjennomsnittlig TOTK avkastning per år: 12,3 % Prognose Avkastning Segment Kontor Oslo 9,0 % 12,0 % 13,0 % 11,3 % Kontor Bergen 13,0 % 14,0 % 12,0 % 13,0 % Kontor Trondheim 13,0 % 12,0 % 12,0 % 12,3 % Kontor Stavanger 14,0 % 15,0 % 12,0 % 13,7 % Kontor øvrig 10,0 % 12,0 % 13,0 % 11,7 % Handel/kjøpesenter 13,0 % 14,0 % 14,0 % 13,7 % Lager/industri 10,0 % 13,0 % 13,0 % 12,0 % 52

53 53

54 54

55 Nordmenns sparing Økt gjennom finanskrisen og fortsetter sterkt i ,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 8,4 8,5 7,5 7,6 7,6 7,2 3,8 1,5 0, Gjennomsnittlig sparerate de siste 11 år er ca. 5,7%. Gjennomsnittlig sparerate i hht. SSB for er 7,93 % 55

56 Konklusjon! Handel vil fortsette å outperforme de andre eiendomssegmentene - MARGINALT Det har tatt et ekstra år strafferunde Stor usikkerhet i Norge og verden kan tilsi at spareraten blir høy og kjøpebonanza utsettes ytterligere Hittil har det vært viktig å velge riktig segment ref. avkastningstallene Nå er det viktigere å: - Gjøre gode investeringer innen det segmentet man velger - Forvalte og utvikle eiendommen riktig - Husk forvaltningsrisikoen på handelseiendom - VELG RIKTIG FORVALTER LEDIG 56

57 Takk for oppmerksomheten! Jarle Villumstad Partner Filipstad brygge 2, P.O. Box 1715 Vika, 0121 Oslo, Norway Tel: , Fax: Direct: , Mobile: / Web:

58 58 Vedlegg

59 59 UNION Gruppen Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no