Utleie og transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Byggebørsen Rune Husby Megler/Partner

Transkript

1 Utleie og transaksjonsmarkedet for næringseiendom Byggebørsen 2016 Rune Husby Megler/Partner

2 Agenda Leiemarkedet for kontor Nybygging Ledighetsutvikling Trender Konvertering Industri/lager Transaksjonsmarkedet Salgsvolumer nasjonalt og lokalt Prisutvikling Kjøperne Oppsummering

3 Nye kontorbygg 2015 Vestre Rosten Ferjemannsveien 10 Stålgården Nord kvm i % utleid Bassengbakken 4

4 Nye kontorbygg 2016 Skippergata 14 «Trapphuset» Ca kvm. i 2016 ca. 70 % utleid Bromstadveien 59 (Autronica) Grilstad Marina (Kongsberg Maritime)

5 Nye kontorbygg 2017 «Trondheimsporten» «Abels Hus» Klæbuveien 196 Ca kvm. 95 % utleid Maskinistgata 1 - Dora

6 Antatte nye kontorbygg 2018 Brattørkaia 16 Otto Nielsens vei 12 Foreløpig ca kvm. antatt ca. 60 % utleid «Powerhouse» - Brattørkaia Falkenborgveien 28

7 Eksempler på leiekontrakter siste 12 mnd. Leietaker Eiendom Ca. areal Kommentar Kongsberg Maritime Grilstad Marina AS kvm Nybygg Rambøll Dora Maskinistgata kvm Nybygg Nordic Semiconductor Otto Nielsens vei kvm Nybygg COWI Otto Nielsens vei kvm Brukt /ombygging SEVO - Senter for voksenopplæring TrondheimsPorten kvm Nybygg NAV Syd TrondheimsPorten kvm Nybygg Autronica Tungasletta kvm Nybygg BN Bank Søndre Gate kvm Brukt / ombygg./rehab. HIST EC Dahls kvartalet kvm Nybygg /ombygg./rehab. Helsebygg Ranheimsveien kvm Brukt Norway Royal Salmon, Sportradar, Akva Group m.fl. Adressa-bygget kvm Nybygg GK Norge Klæbuveien kvm Nybygg Asplan, Norsk Helsenett, Hemit, m.fl. Abels Hus kvm Nybygg Sum Ca kvm

8 Hvorfor nybygg? Bedriftene har blitt vant til høy standard Nybygg er energieffektive og arealeffektive Marginalt høyere leiepris enn i brukte bygg som oppveies av: Lavere energi- og felleskostnader Mindre arealforbruk Fortsatt en meget betydelig arealreserve for nye kontorer

9 Tilgang på nye arealer Gjennomsnitt ca kvm Kilde: Trondheim kommune/ Norion Næringsmegling

10 Kontorledighet januar kvm Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

11 Kontorledighet januar «Finanskrisen» Nå - Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

12 Trender eldre kontorbygg Moderne sentrumsnære bygg greier seg godt Høy ledighet i eldre bygg i randsonen Høy ledighet i urasjonelle bygårder sentrumsnært og i Midtbyen Langtidsledighet Med dagens rentenivå går byggene rundt med lav utleiegrad Lite rom for investering i oppgradering, og dette blir som regel et «nullspill»

13 Kontorledighet og tilgang nye arealer Ledig areal Nybygg Kilde: Trondheim kommune Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

14 Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet

15 Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet

16 Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet

17 Mulige løsninger for å redusere ledigheten Konvertering til bolig Fortsatt god tilgang på sentrale ubebygde tomter og konverteringsareal fra sentral industribebyggelse Avhenger av et velfungerende boligmarked med stor nok etterspørsel og høye nok priser Ofte tung og vanskelig bygningsstruktur som gir dårlige boliger Konvertering til hotell Ikke rom for nye hoteller de nærmeste årene Konvertering til offentlige bygg f.eks. helserelaterte formål For dyrt? Asylmottak Kan fungere som kortsiktig løsning, men neppe varig Riving Betinger at byggene reprises til tomteverdi

18 Konvertering noen kandidater Rambøll - Ilsvika Jarleveien Ladebekken Senter for voksenopplæring - Lademoen Adressa-bygget - Heimdal

19 Konvertering i prosess Ladebyhagen Haakon Vii s gt. 4 Lilleby Lade Alle mange prosjekter Haakon Vii s gt. 14

20 Lager og industri Få muligheter igjen syd for Trondheim Høye tomtepriser, delvis drevet av kostbar tomteopparbeidelse men liten omsetning av tomter Roligere på etableringsfronten Lav ledighet i eksisterende bygningsmasse Flat leieprisutvikling

21 Torgård Crifo Servi Trotan PostNord Bring / Posten Løvås Nye bygg i 2016?

22 Transaksjonsvolum - nasjonalt Transaksjonsmarkedet nådde rekordhøyder 120 mrd. i 2015 Aktiviteten har vært drevet av lave lånerenter, økt innslag av internasjonale investorer og lav avkastning på alternative investeringer Etterspørselsoverskudd etter kvalitetseiendom Lave yieldnivåer har fått selgerne på banen Kilde: Union

23 Transaksjonsmarkedet - Trondheim Totalomsetning i Trondheimsområdet på ca. 7,5 mrd. Ca. 45 transaksjoner Totalomsetning

24 Utlendingene kommer? Utlendingene kommer indirekte gjennom kjøp av porteføljer (Starwood Capital Groups, Citycon og Partners Group) En direkteinvestering Midstar Fastigheter AB (Hotel Grand Olav) Andel av totalomsetning 2014 Andel av totalomsetning p.t % 26 % 38 % 73 % 36 % Lokale aktører Nasjonale aktører Lokale aktører Nasjonale aktører Internasjonale aktører

25 Store transaksjoner i Trondheim i 2015 Eiendom: Beddingen 10 Eiendom: Olav Tryggvasons gate 37 Selger: NRH Norge AS Kjøper: Svanen Eiendom AS Kjøpesum: MNOK 131,5 Leietakere: Arm Norway, Norgesgruppen Vektet leietid: 6 år Yield: 5,9 % Selger: Aberdeen Kjøper: KLP Eiendom Kjøpesum: Mrd. 1,3 (antatt) Leietakere: Sektor, Drueklasen m.fl.. Vektet leietid: - Yield: 5,25 % (antatt) Eiendom: Munkegata 26, 30 og 40 Selger: Clarkson Platou Kjøper: AP Nordic Investment Kjøpesum: MNOK 370 Leietakere: Det norske oljeselskap. Vektet leietid: 4 år (Det norske) Yield: 5,75 % (antatt) Eiendom: Brøttemsvegen 105 Selger: Kjøper: DNB Markets NA Kjøpesum: MNOK 111 NAV Hjelpemiddelsentral Leietakere: Sør-Trøndelag Vektet leietid: 10 år Yield: 6,2 %

26 Transaksjoner i Midt-Norge Fridheimveien 1-3 MNOK 41,5 Haakon VIIs gt MNOK 102 Kjøpmannsgata 28 m.fl. MNOK 53,5 Tyholtveien 26 MNOK 16,5 Søndre gate 20 MNOK 15,3 Grønørveien 54 MNOK 80,5 Verftsgata 4 MNOK 12,2 Sandgata 6, Namsos MNOK 59 Østre Rosten 78a MNOK 19,65

27 Oppsummering transaksjonsmarkedet Fortsatt høy etterspørsel og gode priser for kvalitetseiendom Finansiering blir dyrere og bankene blir mer selektive i sin utlånspolitikk Større prisdifferensiering mellom kvalitetseiendom og «vanlig» eiendom Omsetningsvolumet for næringseiendom vil falle til normalnivå vårt anslag er 5 mrd.

28 Oppsummering - leiemarkedet Leiemarkedet vil ha nybygg! Ledigheten stabiliserer seg i 2016 men øker igjen i Vil bygging i offentlig regi (høyskole campus) gi positive impulser fra 2018? Det må investeres i de gamle byggene oppgradering eller konvertering Bra for byggebransjen! men ikke fullt så bra for eiendomsbesitterne Konkurransen blant tilbyderne av nybygg og den økende ledigheten holder fortsatt leieprisene i sjakk Lager/industri Stabilt marked med begrenset risiko

29 Takk for oppmerksomheten!