April 2018 NÆRINGSEIENDOM 2018

Transkript

1 April 2018 NÆRINGSEIENDOM 2018

2 Næringseiendomsmarkedet i Bergen 1. Leiemarkedet 2. Næringskorridor Sør 3. Transaksjonsmarkedet

3 1. LEIEMARKEDET

4 Leiemarkedet i «skumring»

5 Hva påvirker leiemarkedet de store linjer Arbeidsledigheten Konvertering Nybygg Oljeprisen Tilgang til driftskapital Renteendringer Forventninger til fremtiden Omstillinger/endringer/robotisering Eksisterende arealledighet

6 Arbeidsledighet Arbeidsledigheten i Hordaland i antall og prosent mars ,0 % 3,8 % 3,6 % 3,4 % 3,2 % 3,0 % 2,8 % 2,6 % 2,4 % 2,2 % 2,0 % PROSENT ANTALL Kilde: NAV Redusert ledighet siden 2016 Antall flere i arbeid siste år - ca ,1 % av arbeidstokken er i arbeid

7 Forventninger Norges Bank sin forventningsundersøkelse blant næringslivsledere februar 2018

8 Oljeprisen Oljeprisen er doblet siden bunnivået (Brent Spot)

9 Kontorledighet Bergen 11,0 % 10,5 % 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % Kontorledigheten i Bergen AREAL PROSENT

10 Leiepriser Nybygg/Total rehab Eksisterende bygg Toppleie i Media City Bergen

11 Leienivå og ledighet utvalgte soner

12 Bergen sentrum Sted Høy standard Toppnivå Ledighet Bergen sentrum ,00 % Toppnivå = Media City Bergen

13 Marineholmen/Solheimsviken Sted Høy standard Toppnivå Ledighet Marineholmen/Solheimsviken ,00 %

14 Danmarksplass/Mindemyren Sted Høy standard Toppnivå Ledighet Danmarksplass/Mindemyren ,00 %

15 Sandsli/Kokstad Sted Høy standard Toppnivå Ledighet Sandsli/Kokstad ,00 %

16 Fyllingsdalen Sted Høy standard Toppnivå Ledighet Fyllingsdalen ,00 %

17 Arealendring NYBYGG KONVERTERING NETTO

18 FINN indeksen ANTALL ANTALL OBJEKTER

19 Bevegelser leietakere Pågående søk o Adecco o Gjensidige o Norwegian Hull Club o Rambøll o Tryg Bergen kommune og Hordaland Fylkeskommune skal oppgradere egne eiendommer i Bergen sentrum søker midlertidige lokaler. Nylig avsluttet o Aker Solutions fra m² til m²

20 Leiemarkedet oppgang/nedgang Arbeidsledigheten Konvertering Nybygg Oljeprisen Tilgang til driftskapital Renteendringer Forventninger til fremtiden Omstillinger/endringer/robotisering Eksisterende arealledighet

21 Oppsummert Forventer stabile leiepriser i umiddelbar fremtid Effekten av leieprisdriverne gir utslag i økte leiepriser om ca. 1 2 år Vi vil se økningen først i sentrale deler og områdene rundt Kokstad/Sandsli/Fyllingsdalen vil kanskje ikke få økning men stabilisering Ikke forhold som skal tyde på nedgang i noen områder

22 Leiemarkedet i lysning, men ikke skyfritt

23 2. NÆRINGSKORRIDOR SØR

24 STRATEGISK TEMAKART BERGEN 2030 Områder for «Kompakt byutvikling» skal det utvikles tett bebyggelse rundt bydelssentrene, samt gode bydelsparker i eller nær bydelssenteret. Nærhet til kollektivknutepunkt vil være med å definere fortettingsgrad. Bybanen til Fyllingsdalen er påbegynt. Kronstadparken og Mindemyren vil gjennomgå store endringer i type virksomheter og arealbruk de kommende år.

25 Infrastruktur

26 Solheimsviken Solheimsviken - Hotellet Areal: m² Type: Hotell ca. 196 rom Ferdig: Estimert 2020 Utbygger: GC Rieber Solheimsviken Skipet Areal: m² Type: Kontor Ferdig: Estimert 2020 Utbygger: GC Rieber

27 Danmarksplass Solheimsgaten 23 Areal: m² Type: Hotell ca. 145 rom Ferdig: Juli 2019 Utbygger: Solheimsgaten 23 AS

28 Kronstadparken - oversikt Næring utvikles av Bara Eiendom. Boligutviklingen skjer i samarbeid mellom Obos og Brødrene Ulveseth.

29 Kronstadparken Vinkelbygget Areal: m² inkl. parkering Type: Kontor Ferdig: Utbygger: Bara Eiendom AS

30 Mindemyren MINDEMYREN I DAG Blandet formål lager/industri/næring/bil/kontor/handel Godsterminal jernbane Lav u-grad Strekker seg ca 1,8 km fra nord til sør Nær Bergen sentrum God infrastruktur langs hovedinnfartsåre Betydelig utviklingspotensiale

31 Mindemyren KOMMUNENS AMBISJON Fra lager og industri til by Fra til arbeidsplasser Tredoble bygningsvolum (fra ca. 250 m² til ca. 800 m²) Tilrettelegge for boliger Tilrettelegge offentlige byrom og gater Redusere bilavhengighet Tilby kollektive transportformer Tilrettelegge for sykling Fremtidsrettet infrastruktur

32 Mindemyren Fabrikkgaten 3-5 Forretning/kontor/bevertning ca m² Kontor ca m² Bolig ca m²

33 Mindemyren Kanalveien 7 kontorbygg fra 2017 ca m² Kanalveien 11 kontorbygg fra 2013 ca m²

34 Mindemyren Posten/Bring bygger nytt anlegg på Kokstad Byggestart høst 2018 areal ca m² Kanalveien 52B (Posten) solgt til Bergen kommune for etablering av fremtidig skolekapasitet.

35 Mindemyren Kanalveien 52C Kjøpt av Rasmussen Eiendom og LAB Eiendom På tomt planlegges det kontor/næring/bolig på ca m² Bybanestopp utenfor eksisterende kontorbygg

36 Mindemyren Kanalveien 60 Kontor/næring/bolig under oppføring ca m² Estimert ferdig Q Utbygger er FAV Gruppen

37 Mindemyren Minde Alle 43 Florvaag Bruk Holding planlegger arealer for handel (byggevarer) på grunnplan blandet formål næring og bolig i etasjene oppover - fullt utbygget ca m²

38 Mindemyren 1. Tine boligutvikling 2. NRK høgskole og boliger 3. Nistad Gruppen bolig/næring

39 Mindemyren Tine Meierier bygger nytt anlegg på Espehaugen Byggestart høst 2017 areal ca m² Kanalveien 89 (Tine) Kjøpt av Bonava boligutvikling med ca. 300 enheter

40 Mindemyren Kanalveien 90 (NRK) Kjøpt av Bob og NLA Høgskolen. Boligutvikling (Bob) med ca enheter. NLA etablerer høgskole til eget formål.

41 Mindemyren Kanalveien 103 (Nistad Gruppen) Boligareal ca m² BRA næringsareal ca m² BRA. I tillegg parkering.

42 Mindemyren Mindeporten (Frydenbø) Volumskisse omfatter ca m² næring og ca m² bolig Conrad Mohrs veg 15 (BIR) Kjøpt av Bob og Backer. Bob bygger boliger, Backer bygger ca m² næring

43 3. TRANSAKSJONSMARKEDET

44 Hva sa vi i 2017 TRANSAKSJONSMARKEDET Stemte nesten, men noe lavere yield i løpet av året.

45 Nøkkelfaktorer Stabilt økonomisk bilde Bedret arbeidsmarked Tilgjengelig finansiering, men høyt EK krav > % Få tegn til manglende investeringslyst Noe leieøkning neste 1-2 år

46 Transaksjonsvolum 2017 Grunnlag er basert på transaksjoner > MNOK 50 Bergen: 26 transaksjoner - Volum ca. 4,9 mrd. Oslo: 280 transaksjoner - volum ca. 80 mrd. Transaksjonene i Bergen omfatter ulike typer eiendomstyper (kontor, kjøpesentre, tomter for boligutvikling, konverterings-/utviklingseiendommer). Det er vanskelig å trekke klare slutninger om yield, tendenser mm. 11 av 26 transaksjoner var yield-eiendommer 3 transaksjoner i segmentet prime-yield

47 Transaksjonsvolum Q Volum Q ca. 2,5 MRD * Volum Q ca. 1,2 MRD Volum Q ca. 1,4 MRD * Det anslås at salg av Mongstadbase utgjør NOK 1,5 MRD

48 Transaksjonsvolum over tid - Bergensregionen Tall i Mrd ,3 4, ,5 2 3,5 2,8 3 4,7 3 2, ,6 1, VOLUM UTENBYS INVESTORER

49 Margin Bankenes marginer 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, LAV MARGIN 2,4 1,1 0,9 1,6 2,2 2 1,3 1,8 1,9 1,7 HØY MARGIN 3 1,3 1,3 2 2,8 2,5 1,65 2 2,1 2,2

50 Yieldnivåer 9 8,5 7,5 7, ,5 6, ,3 7,75 7,5 7,3 7,5 6,1 6 5,9 5,9 6,75 6,75 6,75 6,75 5,5 5,25 4,75 4, PRIME YIELD SEKUNDÆR YIELD

51 Prime yield 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 1,15 0,75 1,25 1,15 1,35 0,95 1,8 2,5 1,4 2,25 2,42 1,8 1,25 4,75 % 0,8 1,95 2,5 2 1,5 1 0,5 2 4,2 1,48 3,9 1,9 2,85 2,4 2,25 2 1,6 1,5 1, ÅR SWAP MARGIN YIELD

52 Fremover Fortsatt god etterspørsel Økning i lange renter -> mulig yield-oppgang utover året «Signatureiendommer» kan avvike fra prime yield Mindre egenkapitalavkastning, men eiendom fortsatt attraktiv aktivaklasse Vi forventer et transaksjonsvolum i 2018 på rundt 6 mrd.

53 Analytikerne sier; Analytikerne innen næringseiendom mener at yieldbunnen er nådd - forventes noe opp Paradoksalt er dette et resultat av positive tendenser i markedet for øvrig; Nedgang i ledigheten Forventninger om vekst Økt inflasjon Et boligmarked som igjen er stigende Oljeprisen er doblet siden bunnotering Når det går bedre, eller det ser ut som om det skal gå bedre, øker de lange rentene som på sikt får betydning for prising av næringseiendom

54 Kilder: Media, aktørene Salgseksempler

55 Øyrane Torg Areal: m² Salgssum: NOK 600 mill Pr m²: ,- Yield: N/A Type : Kjøpesenter Selger: Kjøper: Nistad Gruppen DNB Fond

56 Haukås Næringspark Areal: m² Salgssum: NOK 280 mill Pr m²: ,- Yield: 5,9 % Type : Kombibygg Selger: Kjøper: Haukås Næringspark (Lønne) UNION

57 Langarinden 16 Areal: m² Salgssum: NOK 200 mill Pr m²: ,- Yield: 7,1 % Type : Kontor Selger: Kjøper: EGD / Base Hitec Vision

58 Heiane 4B - Nyborg Areal: m² Salgssum: NOK 175 mill Pr m²: ,- Yield: 5,3 % Type : Handel /Kontor Selger: Kjøper: Rasmussen Eiendom Noramix Eiendom Holding

59 Myrdalsvegen 22 Areal: m² Salgssum: NOK 144 mill Pr m²: ,- Yield: 6,2 % Type : Kontor Selger: Kjøper: DNB Hemfosa

60 Bradbenken 1 Areal: m² Salgssum: NOK 380 mill Pr m²: kr ,- Yield: 4,3 % Type : Kontor Selger: Kjøper: Friele Gruppen Aberdeen Property

61 Rosenkrantzgaten 3 Areal: m² Salgssum: NOK 225 mill Pr m²: ,- Yield: Utviklingseiendom Type : Kontor Selger: Kjøper: DNB Bergen Hotel Gruppen

62 Strandgaten 9 Areal: m² Salgssum: NOK 70 mill (media) Pr m²: ,- Yield: 4,6 % Type : Kontor Selger: Kjøper: Odfjell Eiendom Joa Gruppen

63 Småstrandgaten 6 Areal: m² Salgssum: NOK 55 mill Pr m²: ,- Yield: 4,5 % Type : Kontor/forretning Selger: Kjøper: Småstrandgaten 6 AS Aberdeen Property

64 Nøstegaten 28 Areal: m² Salgssum: NOK 130 mill Pr m²: ,- Yield: N/A Type : Kombibygg Selger: Kjøper: Posten Bergen Kommune

65 Hansaparken Areal: m² Yield: 6-7 % Salgssum: N/A Årlig leie: NOK 32 mill brutto Type: Næring + utvikling Selger: EGD/Liegruppen Kjøper: Hemfosa

66 Brann Stadion Salgssum: NOK 265 mill Type : Studentboliger / Tribune Selger: Kjøper: Brann Sammen

67 Kanalveien 52B Areal: m² Salgssum: NOK 240 mill Pr m²: ,- Yield: 5,4 % Type : Kombi / kontor Selger: Kjøper: Posten Bergen Kommune

68 Kanalveien 52C Areal: m² Salgssum: NOK 160 mill Pr m²: ,- Type : Kontor/utvikling Selger: Kanalveien 52 AS Kjøper: Kanalveien 52 Utvikling AS

69 Kanalveien 89 Areal: m² Salgssum: NOK 250 mill Pr m²: 9 600,- Yield: 5 % Type : Utviklingseiendom Selger: Kjøper: Tine Bonava

70 Ulsmågveien Areal: m² Salgssum: NOK 67,5 mill Pr m²: 9 000,- Yield: 6,5 % Type : Kombinasjonsbygg Selger: Kjøper: Irsa AS Stanesveien Invest AS

71 Sandsliåsen 59 Areal: m² Salgssum: NOK 65 mill Pr m²: ,- Type : Transformering bolig Selger: Kjøper: Sandsliåsen 59 AS Selvaag Bolig

72 Sandslihaugen 10 Areal: m² Salgssum: NOK 94 mill Pr m²: ,- Yield: 7,4% Type : Trening, forr., kontor Selger: Kjøper: Sandsli Holding Midgard Gruppen

73 Fleslandsveien 70 Areal: m² Salgssum: NOK 70 mill Pr m²: 6 700,- Type : Kombi 50 måls tomt Selger: Kjøper: Spenncon Midgard Gruppen

74 Espehaugen 45 Areal: m² Salgssum: NOK 155 mill Pr m²: ,- Yield: 6,2 % Type : Kontor Selger: Kjøper: JO Capital Vika Project Finance IKKE BEKREFTET!

75 Hjalmar Brantingsvei 2 Areal: m² Salgssum: NOK 100 mill Pr m²: ,- Type : Utvikling 141 boliger og dagligvare m² Selger Kjøper: «FotoKnudsen» Vestenfjeldske/Axer

76 Husnes Storsenter Areal: m² Yield: N/A Salgssum: NOK 270 mill Pr m²: 9 640,- Type: Kjøpesenter Selger: Storebrand Kjøper: Midgardgruppen

77