Eiendomsmarkedet i Midt-Norge Bilbao 17. oktober. Joar Kjeldseth

Transkript

1 Eiendomsmarkedet i Midt-Norge Bilbao 17. oktober Joar Kjeldseth

2 TRANSAKSJONSMARKEDET Trondheim, Kristiansund, Ålesund og Molde Hittil i år har det vært omsatt eiendom for ca. 3 mrd i Trøndelag / Møre- og Romsdal. Vi har registrert 8 transaksjoner over 50 mill for til sammen 2,42 mrd., alle i Trondheim. Prime yield vurderes til i dag til å ligge i området 6 6,25 % Markedet har ikke endret seg mye de siste månedene, men investorene har blitt enda mer selektive. Generelt skal det mindre ulemper til ved en eiendom før investorene takker nei. Bra etterspørsel etter kontoreiendommer med god beliggenhet og sikre kontantstrømmer, bolig, konvertering, utvikling / tomt og velfungerende handelseiendommer. Et snevrere fokus gjør at flere investorer leter aktiv i markedet, slik at noen transaksjoner går off market. Bankenes økende krav til egenkapital og marginpåslag forventes etter hvert å gi utslag på yieldnivået.

3 LAVEST YIELD Klostergata 46 - Trondheim Selger North Bridge Nordic Property m.fl. Kjøper Pareto Project Finance Areal BTA kvm Leietakere Helse Midt-Norge 90 %. Coop 10 %. Gjenværende leietid 13,3 år Eiendomsverdi MNOK 273 Kr. / kvm BTA kr Netto yield 6 %

4 STØRSTE TRANSAKSJON Pirsenteret - Trondheim Selger Niam Found IV Kjøper E C Dahls Eiendom Areal BTA Ca kvm Eiendomsverdi MNOK (ikke verifisert) Kr. kvm BTA kr Netto yield 6,4 6,5 %?? Syndikat v/ SMN API NIAM E C Dahls

5 HØYESTE TOMTEBELASTNING Verftstomta - Trondheim Selger MGL Investments LTD, Aseo AS, Kjetil Grønskag m.fl. Kjøper Prora Eiendom AS Areal BTA p-kjeller Parkering 80 p-plasser Kjøpesum 92 mill Tomtebelastning eks. kjeller kr Tomtepris kr / kvm MNOK 70 MNOK 92 MNOK

6 KRISTIANSUND Kontor Beste beliggenhet Gjennomsnitt Areal i markedet kr/kvm kr/kvm kvm Stor aktivitet. Spesielt knyttet til basevirksomheten. Nytt administrasjonsbygg på kvm til Vestbase står ferdig primo 2013 og vil inneha mellom arbeidsplasser. Den nye handelsparken ved Kvernberget utvikles, hvor Jula og G-Sport flytter inn i nytt bygg ultimo Flere leilighetsbygg / prosjekt under oppføring Det store utbyggingsprosjektet på Skorpa med 370 boliger får sin oppstart i 2013.

7 MOLDE Kontor Beste beliggenhet Gjennomsnitt Areal i markedet kr/kvm kr/kvm kvm Ledige kontorlokaler kjennetegnes av at de ikke oppfyller dagens krav til standard og inneklima. Flere større utbygginger de senere år, slik som Kranhuset til Molde Næringseiendom, Romsdalskvartalet, Kleive Betong sitt bygg på Årø/Eikrem, AMFI Roseby vest og nå siste bygget til AxTech med ferdigstillelse i november Flere mindre boligprosjekt under utbygging Neste større utbyggingsprosjekt innenfor både bolig og næring vil være Grand Fiære med over 400 boliger og kvm næringsareal. BOLIG BTA PARKERING BTA NÆRING BTA FASE FASE

8 ÅLESUND Kontor Beste beliggenhet Gjennomsnitt Areal i markedet kr/kvm kr/kvm kvm Mye små areal som ikke oppfyller dagens krav til standard og inneklima Mangler leieflater på kvm + Flere store utbyggingsprosjekter på tegnebrettet Kremmergården Korsegata 4B Skansekaia Spjelkavik Bil Daaeskogen Næringseiendom kvm kvm kvm kvm kvm Norsk Maritimt Kompetansesenter Kremmergården

9 LEIEMARKEDET FOR KONTOR TRONDHEIM Kontor Beste beliggenhet Gjennomsnitt Areal i markedet kr/kvm kr/kvm kvm Stor konkurranse i prosjektmarkedet Tilbudsprisene som tilbys på prosjekter ligger i intervallet kr / kvm BTA. I de femten største prosjektene så tilbys det reelt sett til sammen kvm Lokasjon Areal BTA Utbygger Grillstad Marina Grilstad Marina AS Trondheim Næringspark Kjeldsberg Eiendom Holtermannsveg Entra Eiendom Trondheim S østbebyggelsen Rom Eiendom Teknobyen byggetrinn 4/ KLP Eiendom Holtermannsveg Wahl Eiendom Elgesetergate 55/ Njord Eiendom Verftsgata Prora Eiendom Origo - Sluppenveien 17BC KLP Eiendom Brattørkaia 17 A Entra Eiendom Brøsetveien KLP Eiendom Dora Dora AS Tunga Koteng Vestre Rosten Hent Falkenborgveien Realinvest

10 LEIEMARKEDET FOR KONTOR- TRONDHEIM - leietakere over 300 kvm i markedet pr. oktober 2012 Leietakers navn Sum areal som søkes pr Areal ønsket (ca.) Trenger lokaler fra Sorter på Status Kommentar jan.15 2 Vurderer alternativer til 0-alternativet jun.14 4 Randsone jan.16 3 I tillegg ca div. areal jan.14 4 Sentrum des.17 3 Randsone trolig jun.15 1 Randsone jun.18 3 Forlenget. Kan likevel være aktuelle for tidligere flytting jun jan.12 1 Sentrum okt.12 2 Ønsker primært areal på Tangen Stjørdal jan jun.14 3 Randsone jan.13 2 Randsone jan jan.13 2 Sentrum/Randsone jan.12 1 Randsone; 1000 kvm lager i tillegg jan.15 2 Randsone apr.14 4 Randsone; utløp tidligst flytte 2. halvår aug apr.13 1 Randsone; noe lab i tillegg okt.13 3 Randsone 800 des.12 1 Randsone 800 jan.11 1 Sentrum 600 jul.12 2 Randsone 600 aug jul.13 2 Kan være aktuelle for nybygg. 600 des.13 2 Randsone 500 jul.11 1 Sentrum; ønsker kjøp av bygård 400 mar.12 2 Randsone 400 jan jan.13 2 Randsone 400 aug.13 2 Moholt 400 aug.13 2 Lade 400 jan.12 1 Sentrum 400 jul.11 1 Sentrum 400 des sep.11 1 Sentrum 350 mai.13 2 Behøver også 250 kvm lager 300 nov.11 1 Randsone 300 des.12 1 Randsone sør 300 des.12 1 Randsone sør 300 jul.12 2 Sentrum 300 jul.12 2 Sentrum 300 sep.12 2 Div. prospekter sendt.

11 MARKEDSKARTLEGGING KONTOR I TRONDHEIM - fellesprosjekt sammen med Akershus Eiendom Sentrum Kalvskinnet- Hospitalsløkkan Brattøra Nyhavna Ila - Marienborg Øya Elgeseter - Lerkendal Lade - Leangen Strinda Omkjøringsvegen Ranheim Sluppen Fossegrenda Tiller Heimdal Trondheim ytre vest Trondheim ytre øst Trondheim ytre sør

12 Ledighet Trondheim: 5,7% Oktober 2012 (ca kvm) Brattøra Nyhavna Kalvskinnet- Sentrum Hospitalsløkkan Ila- Marienborg Trondheim ytre vest Øya-Elgeseter- Lerkendal Sluppen Fossegrenda Lade-Leangen Strinda Omkjøringsvegen Ranheim Trondheim ytre øst >20% <20% <17,5% <15% <12,5% <10% <7,5% Tiller <5% <2,5% Heimdal Trondheim ytre sør

13 Historisk kontorledighet Trondheim Juli 2011: 6,2% Oktober 2011: 5,7% Januar 2012: 5,5% >20% <20% <17,5% <15% April 2012: 5,4% Juli 2012: 6,2% Oktober 2012: 5,7% <12,5% <10% <7,5% <5% <2,5%

14 Tilbudssiden: Igangsatte/bestilte kontorbygg Brattørkaia 15A og B Strindfjordvegen 1 Byggetrinn 2 Strandveien 43 Bassengbakken 2 Nybygg i 2012 NINA Gløshaugen Trønderenergi Tungasletta 10 Klæbuveien 125 Sluppenveien 23 Byggetrinn 3 Magnus Lagabøters vei 4 Nybygg i 2013 Sikre nybygg i m 2 nye kontorer i 2012 og m² i 2013 I 2014 og 2015 er det så langt meldt ca m² nye kontorer Torgårdstrøa 2 Skraverte sirkler angir ledige bygg

15 Boligprisene Makroøkonomiske faktorer som kan påvirke boligprisene i tiden fremover: + Relativt lave renter + Reallønnsvekst + Lav arbeidsledighet + Høy befolkningsvekst + Relativt lav boligbygging Krav til 15 prosent egenkapital ved finansiering av boligkjøp Innstrammet kredittpraksis i bankene Svake vekstimpulser fra utlandet Kilde: Norges eiendomsmeglingsforbund måneds statistikk 15

16 Kjøpsevne Beregnet kjøpsevne i Trondheim, fordel på aldersgrupper Kjøpsevne: Kjøpsevnen er beregnet med utgangspunkt i inntekt, boligverdi og gjelds- og formuesforhold. Den viser at kjøpsevne i Trondheim er på kr , som er ca. 9,2 % mere enn landsgjennomsnittet. Kjøpsevnen er lavest blant de yngste, og høyest blant de i aldersgruppen år.

17 MARKEDET FOR PROSJEKTERTE BOLIGER - for lite og for dyre boliger Det må bygges TILSTREKKELIG ANTALL og RIKTIGE boliger for en voksende befolkning - Kjøpsevnen kr. 3,5 mill.! Bedre boligpolitikk Regulere mer - flere ferdig regulerte/byggeklare tomter Raskere regulering og saksbehandling Fleksibilitet -> Tillate bygging av rett type bolig der folk vil bo Byggkostnad må ned: Mer industriell boligbygging. Økt bruk av prefab, mer standardisering Justere på krav i Tek 2010 Konvertering av næringsbygg Bedre finansiering Fleksibel mht. krav til egenkapital - bankene må selv vurdere betjeningsevne 100 % husbankfinansiering til ungdom Økte rammer for startlån til ungdom og grupper med svak økonomi Øke BSU-rammen. Eiendom med sentral beliggenhet som kan utvikles til boligformål. LØP OG KJØP!

18 EIENDOM FOR SALG Fræna Helsestasjon kan omreguleres til boligformål kvm bygg kvm eiet tomt Eiendommen fristilles fra Fræna kommune Eiendommen kan omreguleres til f.eks boligformål. Prisantydning 15 mill

19 EIENDOM FOR SALG Fabrikkvegen 4, 6 og 8 i Molde RIMO studentboliger kvm bygg kvm eiet tomt Beliggende i Molde bysentrum Eiendommen fristilles fra Studentsamskipnaden for Nordmøre og Romsdal Q Eiendommen består i dag av 84 enkelt hybler, 28 hybelleiligheter og en toroms leilighet. Totalt 113 boenheter. Eiendommen er regulert til studentboliger, og må omreguleres. Legges ut for salg i uke 44

20 EIENDOM FOR SALG Kombinasjonseiendom Breivika Postveien kvm bygg kvm eiet tomt Utviklingspotensial Gjennomsnittlig leie 655 kr / kvm BTA Leietakere er Hydroscand AS, BT Entreprenør, Oras Ålesund AS Vadseth Byggelag AS Brutto leie MNOK 2,7 Prisantydning 25 mill Est. netto yield 8,2 %

21 EIENDOM FOR SALG Kontoreiendom Ålesund sentrum - St. Olavs plass kvm bygg 980 eiet tomt Gjennomsnittlig leie kr / kvm BTA Leietakere: Sparebank 1 SMN, Innovasjon Norge, Salmar Sales, Golden Energi Offshore Management Brutto leie MNOK 5,3 Prisantydning 81 mill Est. netto yield 6 % Byens beste beliggenhet

22 EIENDOM FOR SALG Handelseiendom Moa Høgvollveien kvm bygg kvm eiet tomt Parkeringskjeller Gjennomsnittlig leie kr / kvm BTA Leietakere: G-Maks, Europris, Expert, Visma m.fl. Brutto leie MNOK 16,7 Prisantydning MNOK 225 Est. netto yield 7 %

23 EIENDOM FOR SALG Foretningseiendom Trondheim sentrum Nedre Bakklandet 58C Moderne og unik bryggeeiendom langs Nidelven i sentrum 4100 kvm bygg Gjennomsnittlig leie kr / kvm BTA Leietakere: Fedem Technology AS, Academic Work Norway AS, Optimum ASA, Scanpartner AS, Xpoline AS, Bakke Tannlegekontor og Fische ASA Brutto leie MNOK 5,2 Prisantydning 75 mill Est. netto yield 6,4 %

24 EIENDOM FOR SALG Lager-/ logistikkeiendom Trondheim sør Industriveien kvm bygg kvm eiet tomt 10 års bare house leiekontrakt Gjennomsnittlig leie 622 kr / kvm BTA Leietaker Siv.ing. Gisle Krigsvoll AS Brutto leie MNOK 10,4 Prisantydning MNOK 150 Est. yield ca. 7 %